江门市中心城区住房建设规划说明书091202.docx

江门市中心城区住房建设规划说明书091202.docx

《江门市中心城区住房建设规划说明书091202.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江门市中心城区住房建设规划说明书091202.docx（32页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

江门市中心城区住房建设规划说明书091202

说明书目录

一、项目概述1

1.前言1

2.江门市基本概况2

3.编制目的2

4.编制核心内容2

5.规划编制的过程3

6.相关政策文件解读4

7.技术方法与指导原则9

二、住房发展现状10

1.居住建设现状10

2.近五年住房供应与销售情况10

3.商品房价格走势情况12

4.保障性住房供应情况13

5.“十一五”前两年的住房建设规划实施情况与分析13

6.住房建设现状综合评价15

三、住房发展需要思考的问题16

四、住房供给分析19

1.住房供给的概念19

2.住房供给的影响因素19

3.居住用地供给状况分析19

4.住房销售分析20

五、住房发展策略22

1.差别引导策略22

2.产业联动发展策略23

3.土地供给差异调控策略23

六、住房建设发展预测25

1.住房需求预测25

2.房价发展趋势28

七、近期住房建设规划31

1.规划指导思想31

2.住房建设的规划目标31

3.住房建设的规划方针32

4.住房建设区域指引32

5.住房建设组团指标34

6.住房建设年度计划34

八、住房用地供应计划35

1.住房用地指导思想35

2.住房用地供应总量35

3.住房用地供应组团指引36

4.用地供应年度指引36

九、住房建设的实施政策与保障机制37

1.住房建设的实施政策37

2.规划实施保障措施41

一、项目概述

1.前言

住房建设规划作为指导城市住房建设的专项规划，是国民经济与社会发展“十一五”规划和近期建设规划的重要组成部分，是年度建设和房屋拆迁等计划的依据。

及时编制和实施住房建设规划，是落实科学发展观，引导合理的住房建设和消费模式的重要措施，是城市人民政府的重要职责，是有计划、有步骤的解决广大居民特别是普通居民合理的自住需求的重要手段。

因此编制住房建设规划，无论对市民、还是政府来讲，是个双赢举措。

针对2006年以来房地产投资增长和房价上涨过快的现象，中央加强了对房地产市场的调控，陆续出台许多相关的政策和措施。

2006年5月国务院颁发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），2006年7月，建设部发出《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建规[2006]165号）。

2006年9月召开了全国住房建设规划编制工作座谈会；随后，广东省建设厅发出《关于住房建设规划编制工作的指导意见》（粤建房字[2006]103号），在2008年2月1日广东省建设厅发出《关于抓紧公布住房建设计划和规划的紧急通知》（粤建电发[2008]3号），通知要求各地级市贯彻落实中央关于住房建设的精神和要求，抓紧制定并及时公布本市区2008年、2009年住房建设计划以及2008—2012年住房建设规划，来指导城市住房建设工作。

同期，国家建设部在2008年2月25日颁发了《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规[2008]46号），该指导意见为编制住房建设规划与住房建设年度计划作出了明确指示。

为贯彻各级政府文件的精神要求，受江门市建设局的委托，江门市规划勘察设计研究院2008年5月承担《江门市中心城区住房建设规划2008-2012》编制工作。

2009年8月，根据全省保障性安居工程工作电视电话会议文件等的要求以及江门市中心城区保障性住房发展规划和年度计划调整研讨会最终的讨论结果，重新调整《江门市中心城区住房建设规划（2008—2012）》和《江门市中心城区解决低收入住房困难家庭住房困难发展规划和年度计划（2008—2012）》相关的内容。

2.江门市基本概况

江门市区位于广东省珠江三角洲西南部，西江、潭江下游。

市区位于北纬22°5ˊ43"至22°48ˊ24"，东经112°47ˊ13"至113°15ˊ24"，从东至西相距为46.6公里，从南至北相距为79.55公里，市区土地面积1818平方公里。

东与中山市、东南与珠海市毗邻，南濒南海，西南与台山市、西与开平市、西北与鹤山市相接，东北与佛山市相邻。

从市区至广州、珠海均为90公里。

2007年全市年末户籍人口388.38万人，全市GDP完成1095.33亿元，人均GDP26597元，分别比上年增长15.03%和14.7%。

三大产业结构比例为7.6：

56：

36.4。

在第三产业中，房地产业增长11.3%。

出口总值、全社会固定资产额、社会消费品零售总额分别为87亿美元、324.47亿元、409.47亿元，比上年增长17.4%、16.19%、16.2%。

财政收入624301万元；全年全部职工平均工资19332元/年。

3.编制目的

为落实国家和广东省关于住房宏观调控政策，加强对江门市中心城区住房建设的引导和调控，特别是廉租住房、经济适用住房和普通商品房建设的指导与统筹，进一步完善住房供应机制，从而促进江门市经济社会全面、协调、可持续发展的目的，编制本规划。

4.编制核心内容

住房建设规划是近期建设规划核心内容的细分和深化，因此必须具有很强的科学性、指导性与可行性。

1）分析房地产发展的态势，制定江门市中心城区房地产的发展目标与策略。

2）普查分析江门市中心城区的住房现状概况，诊断房地产发展中存在的问题。

3）通过社会调查和统计分析等多种手段与方法，科学预测江门市中心城区住房未来5年的发展和需求，满足社会经济发展的需要，确保社会和谐发展。

4）提出规划期内的住房建设量与用地供应量，并落实住房建设用地近期的空间布局。

5）合理确定普通商品房、廉租住房和经济适用住房等各类住房，并提出各类住房的套型结构控制内容。

5.规划编制的过程

1）2008年初，接受委托任务，并与规划局、国土局、房管局、建设局和统计局等部门衔接工作。

2）2008年5月21日—6月10日，项目组成立并讨论计划书内容与分工细节，之后向市建设局、规划局、国土资源局、发改局、统计局、民政局、财政局、房产局等部门呈请项目计划书以及基础资料收集目录。

3）2008年6月10日—6月25日，项目组进行现状调研和资料整理，分别走访市国土局、规划局和建设局等部门的相关科室，并针对基础资料进行深入访谈。

4）2008年6月26日——7月20日，项目组讨论方案及编制初步方案。

5）2008年8月11日，项目组在江门市建设局，向规划局、国土资源局、发改局、统计局、民政局、财政局、房产局等部门汇报初步方案。

6）2008年8月中旬，项目组根据编制领导组意见进行深化规划内容。

7）2008年8月底，项目组提交院内评审。

8）2008年9月初，由江门市建设局组织，进行专家组论证。

9）2008年9月中旬，按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定进行社会公示和征求意见。

10）完成以上议程后，按照规定的程序向市政府提交送审方案。

11）2009年6月~９月，根据全省保障性安居工程工作电视电话会议文件的要求以及江门市中心城区保障性住房发展规划和年度计划调整研讨会的讨论结果，重新调整《江门市中心城区住房建设规划（2008—2012）》和《江门市中心城区解决低收入住房困难家庭住房困难发展规划和年度计划（2008—2012）》相关的内容，并报江门市人民政府审批及备案。

6.相关政策文件解读

1）关于“国八条”的理解

“国八条”尚未出台之前，对于一直处在市场风口浪尖的房地产业而言，大家说法纷呈，中国央行出台的一系列政策难以奏效，普通老百姓也未能从中受益。

那么，“国八条”的出台我们不得不说是时势造英雄，但到底应该如何正确理解“国八条”的措施和要求呢？

总体而言，“国八条”明确了房地产发展的思路，不再是回避其存在问题。

应该说，不管“国八条”实施的效果怎样，我们都可以说这是态度上的一个重大转变。

“国八条”实质上表明了国家对于“效率”与“公平”问题的重新审视，对于中国经济社会的健康发展，不但要重视“效率”，更要兼顾“公平”。

它的主旨主要体现在两个方面，一是如何整顿与规范目前混乱失序的房地产市场。

无论是对土地炒作的禁止，还是对房地产交易的规范以及严禁期房买卖等都是基于此目的。

二是调整房地产市场的住房产品结构，通过土地市场化、规划科学化及各种优惠政策来建造更多更好的中低档住房，以满足广大群众住房的需求，因此必须对利用国家稀缺资源牟取暴利的行为进行规范与限制。

在正确理解的同时，我们还要结合文件着重思考几个问题：

（1）调控的手段和高度产生新的变化。

宏观调控从以前的敲敲打打直接深入腹地，从市场手段、经济手段过渡到行政与经济手段相结合。

因此高调控制房价的快速发展，高调声明保护中低收入者的住房利益，既能够缓解国内社会阶层矛盾，也是解决经济发展矛盾的必然，例如涉及到汇率的改革问题等等。

另外，“国八条”还强化了行政处罚的力度。

（2）稳定和规范仍然是发展的主调。

一般而言，通过调整供需双方的结构来调控房价，这是市场化手段的体现。

政策承认了房价上涨中的合理性因素，比如需求旺盛，市场供给减少并出现结构性失衡等等，包括七部委出台的新“国八条”内容，涉及到期房禁转、土地回收、营业税等问题，都基本上属于规范性操作。

同时政策对于银行信贷的低成本及银行信贷的易获取性并未提及，没有提到利息的变动取向，也没有涉及到银行信贷改革等问题。

（3）必须进一步深化政策执行的配套实施细则。

“国八条”着重强调政策的实施和贯彻问题，但是由于目前还没有制定出相关的配套实施细则，政策执行存在一定难度。

譬如，土地逾期不开发收回的问题已经多次提出，但在各个地方并未执行。

因此政策缺乏相关配套实施细则，市场影响和实施效果将大打折扣。

总体判断，可以看出政府宏观调控的走向，宏观调控不是限制房地产发展，而是调整房地产市场的发展方向。

2）关于“国六条”的理解

“国六条”可以说是“国八条”的延续和提升，有些举措是“国八条”的承接，政策导向从控制需求转向引导消费，变“堵”为“疏”，从控制投资规模转向调整结构，变干预为机制。

2005年“国八条”提到了要改善住房结构，虽然江门市开始逐步改善住房结构，但中小户型、中低价位的住房供应量依然有限，不能从根本上解决中低收入住房困难家庭的住房问题。

“国八条”的调控政策是强调“改善”商品房结构，而“国六条”则要求“切实调整”，说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变住房结构不平衡的状况，在这个背景下，江门市中心城区新审批住房已经严格按照“国六条”的要求执行。

“国六条”对住房需求还有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策。

对比“国八条”来看，“国六条”首次提出对房地产开发进行全程监管。

之前我们说“国八条”是对效率与公平的重新审视，那么“国六条”则是重新审视后的一个新的认识，重在分清政府与市场的责任，分清消费层次与消费对象、分清住房需求的不同消费模式与解决办法。

从“国六条”来看，我们也发现总体上的一些区别：

（1）调控的着眼点不同。

以往政策大多数是针对市场或市场中的经营主体与消费主体，或者说针对交易过程与交易对象。

但这次调控的重点则在于政府的管理、引导、规范、监督。

（2）土地供应认识的不同。

“国六条”对土地供应问题进行了重新认识与界定，采用科学的方法确定土地供应规模，以供给来调节需求与房价。

（3）改变全国一刀切的做法。

“国六条”提出了“分类指导”和“区别对待”的指导方针，意味着调控将告别以往“一刀切”的政策。

（4）强调解决住房问题要依靠合理的消费模式。

政府提出要依靠合理的消费模式，多层次地解决住房消费问题，包括二手房与租赁市场，也包括采取政府补贴的方式解决低收入住房困难家庭的住房困难。

政策将原来的“增加与发展经济适用住房为主、建设廉租住房为辅”，改为了加快廉租住房的建设和规范经济适用住房，这说明了政府管理对象与重心的下移。

（5）目标的转移。

“国六条”中首次提出“新建住房结构提出具体比例要求”，把两个70%作为今后住房规划审批的重要依据，因此继续调整住房结构依然是今后住房建设控制的重要目标。

3）关于新的《经济适用住房管理办法》的理解

建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布了新的《经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》），对广大老百姓所关心的经济适用住房的功能定位、开发建设、销售管理等进行了细致规范。

（1）功能——淡化商品性突出保障性；对象为城市低收入住房困难家庭 。

经济适用住房制度实施10年来，一直是面向城市中低收入住房困难家庭销售的“政策性商品房”。

此次新的《办法》规定，经济适用住房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

一方面极力淡化经济适用住房的“商品性”而强调突出“保障”二字，一方面缩小供应对象为城市低收入住房困难家庭，经济适用住房的保障性职能已经非常明确。

同时，《办法》明确提出，经济适用住房制度是解决城市低收入住房困难家庭住房困难政策体系的组成部分，供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。

此举意味着曾经既没有资格住上廉租住房，家庭收入又很低的“夹心层”将被纳入住房保障体系。

（2）优惠—— 行政划拨优先供应土地 ；免除各种行政事业收费 。

目前，地价不断攀升，在一定程度上导致建设成本不断上升和房价过快上涨。

作为保障性质的经济适用住房，如何更好地履行政府公共服务的重要职责？

《办法》规定，经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

这样，有效控制了经济适用住房建设的土地成本，可以大大降低成本价格。

在此基础上，各地政府对经济适用住房项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，项目外的基础设施建设费用，由政府负担。

而且在建的经济适用住房项目可作抵押向商业银行申请住房开发贷款，以利于缩短项目开发周期，增加供应量。

另外，政府将重点监控和查处开发商以经济适用住房名义取得划拨土地后变相进行商品房开发的行为。

（3）规划——区位布局靠近公共服务设施，降低生活成本；

相比中高收入家庭，购买经济适用住房的低收入住房困难家庭对公共交通、医院、学校等公共服务的依赖性更强，需要离这些基础设施近一些，来降低生活成本。

《办法》充分考虑到这一点，提出经济适用住房在进行区位布局时要充分考虑低收入住房困难家庭对城市基础设施要求，尽量靠近公共基础设施，并且鼓励在商品住房小区中配套建设经济适用住房。

　（4）价格—— 保本微利利润率不高于3% ；明码标价不准变相收费 。

经济适用住房本应价格低廉，但目前有些经济适用住房价格偏高，已不再“经济”。

价格怎么定？

《办法》确定经济适用住房的价格将以保本微利为原则，开发企业的利润率不高于3％，而地方政府直接组织建设的项目只能按成本价销售，不得有利润。

在销售中，经济适用住房将实行明码标价，价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

另外，为避免不必要的成本，《办法》要求经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。

任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

（5）管理—— 销售权重新收归政府 ；有限产权遏制牟利 。

以前，准入和退出机制存在的漏洞曾使经济适用住房大量流向非保障对象，出现了“开宝马车住经济适用住房”的现象。

对此，《办法》对经济适用住房的准入退出机制作出了严格细致的规定。

首先，销售权重新收归政府。

由开发企业掌握销售权，是导致此前经济适用住房制度出现种种问题的重要原因，《办法》将销售权收归政府，由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入住房困难家庭出售，继续实行申请、审核、公示和轮候制度。

其次，从产权归属上遏制和杜绝利用经济适用住房牟利的行为。

《办法》规定经济适用住房购房人拥有“有限产权”，不再是此前的完全产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，如果因特殊原因确需转让，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人想上市转让，则应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；同时，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

4）新的住房政策及调控的作用

在2009年3月召开的十一届全国人大二次会议上，国务院总理温家宝所作的政府工作报告，明确提出“加强住房市场分类管理”。

这意味着我国住房市场已经进入一个多级分类体系。

在报告中，要求采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

政府工作报告出来后，专家就预测中国的房地产市场在今年的3月份开始真正的回暖。

事实上全国房地产市场在2009年全面回暖，部分城市住房的价格已经超过2007年最高房价。

报告另外一个重点就是明确了保障性住房建设的一系列数据，称将“争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

”另外，报告也以数据明确对于保障性住房资金安排力度。

一是加大保障性住房建设力度。

争取用3年时间，解决城市低收入住房困难家庭和林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。

中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。

选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

二是进一步鼓励普通商品住房消费。

对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

三是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。

支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

按照法定程序取消城市房地产税。

7.技术方法与指导原则

1）技术方法

（1）从城市的经济发展为切入点，结合江门市实际的经济水平和住房发展状况，按照国家相关政策的指引，有针对性地确定江门市住房发展策略。

（2）强调地方的住房特点和民意调查，分析城市的住房结构、需求和未来发展趋势，要注意到编制住房建设规划的初衷是在市场化的基础上，兼顾低收入群众。

（3）研究促进城市住房发展的机制，寻求市场运作的基本规律与潜在的发展趋势，尽可能为住房建设建立合理的空间结构。

（4）结合城市总体规划和近期建设规划，逐步推动规划的实施，重点落实居住用地的安排，促进住房建设协调发展。

2）指导原则

根据江门市城市总体规划和近期建设规划居住用地安排的可选择性，住房建设在遵循“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”原则的基础上，以统筹为先导，突出以广大人民群众为本的方针，加快旧城区、新开发区及各个城镇建设，加大城市建设力度，大力发展重点区域，推动江门市房地产业和住房建设健康、持续发展。

二、住房发展现状

1.居住建设现状

2007年底，江门中心城区建设用地达到11630公顷，其中居住用地3698.6公顷，占31.8%。

江门中心城区（不含新会区）2740.4公顷，人均居住用地30.1平方米，人口毛密度308人／公顷。

依据江门市中心城区的住房调查与统计，至2007年底，中心城区（不含新会区）住房总建筑面积约为3016.4万平方米，人均居住建筑面积约为36平方米，与全国城镇人均居住面积近26平方米相比，处于全国领先水平。

2.近五年住房供应与销售情况

根据资料显示，近五年（2003—2007）江门市中心城区（不含新会区）商品住房虽然受到股市和外界的影响，但总体发展相对平稳，住房价格合理。

江门市中心城区（不含新会区）共有房地产开发商159家，近五年来商品住房投资累计为66.49亿元，其中2007年度投资金额为17.71亿元；近五年来施工面积累计达到了1112.7万平方米，平均每年施工面积为222.5万平方米；近五年来商品住房竣工总面积达到了363.85万平方米，平均每年竣工的住房面积72.77万平方米；近五年商品住房总销售面积为295.1万平方米，平均每年销售面积为59.02万平方米，销售总金额为75.2亿元；二手住房总成交面积为119.2万平方米，总成交量金额11.3亿元。

表3-2-1：

2003—2007年江门市中心城区（不含新会区）商品住房建设情况表

年份

总投资

（亿元）

施工面积

（万㎡）

竣工面积

（万㎡）

销售面积

（万㎡）

销售总额

（亿元）

平均面积（户/㎡）

平均价格

（元/㎡）

2003

10.04

261.7

75.04

55.42

10.7

103.57

1935.85

2004

13.92

221.6

95.06

58.66

12.7

129.87

2165.53

2005

12.48.

197.3

44.09

48.30

10.4

118.44

2150.67

2006

12.34

223.4

83.50

42.84

10.4

118.41

2418.96

2007

17.71

208.7

66.16

89.88

30.7

122.60

3412.89

合计

66.49

1112.7

363.85

295.10

75.2

——

——

注：

资料来源于市建设局

图1：

2003-2007年江门市中心城区完成住房投资情况单位：

（万元）

图2：

2003-2007年江门市中心城区住房施工情况统计单位：

万平方米

图3：

2003-2007年江门市中心城区住房竣工情况统计单位：

万平方米

图4：

2003-2007年江门市中心城区商品房销售情况统计单位：

万平方米

3.商品房价格走势情况

近五年来江门中心城区商品住房房价格走势相对稳定上升。

2003年中心城区商品住房价格平均为1935.85元/平方米，2004年中心城区商品住房价格平均为2165.53元/平方米，2005年中心城区商品住房价格平均为2150.67元/平方米，2006年中心城区商品住房价格平均为2418.96元/平方米，2007年中心城区商品住房价格平均为3412.89元/平方米，年平均增长率为12.5%，这与江门市国民经济整体发展相适应，符合江门市人均收入水平，详见表3-2-1。

图3：

2003-2007年江门市中心城区住房平均销售价格单位：

元/平方米

4.保障性住房供应情况

到2008年底，江门市中心城区（含新会区）直管公房总建筑面积52.46万平方米，共9206套。

其中，2008年落实了保障住房资金1693万元，保障住房用地2.54公顷（2008年建设0.6公顷），建成廉租住房0.53万立方米，共93套，建成经济适用住房0.81万立方米，共92套，顺利完成了年度保障性住房建设的任务。

2007年江门市中心城区人均月收入少于280元、人均住房建筑面积不足8平方米的低收入住房困难家庭的住房已经全部得到解决。

2008年江门市中心城区符合人均月收入少于420元、人均住房建筑面积不足10平方米的低收入住房困难家庭共198户，全部通过租金补贴方式解决。

2009年江门市中心城区符合人均月收入少于465元、人均住房建筑面积不足10平方米的低收入住房困难家庭共231户，其中通过实物配租解决住房困难的家庭141户，实物配