CRIC研究房地产行业总结及未来展望.docx
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CRIC研究房地产行业总结及未来展望
2012年房地产行业总结及未来展望
对于房地产行业来说，
过去的这十年既是黄金的十年，
同时也是迷茫的十年，
再也没有
哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到
“牵一发而动全身”的作用；
但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，
十年以来经历了数轮调控，
国家
甚至不惜采用行政手段进行压制。
而刚刚过去的2012年，则无论对于整个中国经济而言，
还是对于房地产行业而言，
都有
着重大意义，作为本届政府执政的最后一年，
同时也预示着新一轮政治周期的开端。
在此时
间结点上，我们将对过去的
2012年做一次全面的盘点，看看在这承前启后的一年中，
房地产
行业究竟发生了些什么，同时对即将到来的更为意义深远的
2013年做些许预测，希望能够在
这新一轮周期的起点上，率先抓住未来行业发展的机遇。
[回顾篇：
行业在震荡中企稳回升
]
如果说2010-2011年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交
易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，
而进入2012年以来，调控其实逐渐进入了第二阶
段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，
加上房地产市场持续低迷给地方政府财
政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在
2012年之后明显出现好转，
市场交易量逐渐恢
复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，
总结来看，2012年无疑成为了
行业全面回稳的一年。
一、2012年房地产业所处的宏观环境喜忧参半
1、经济环境：
前三季度经济超预期下滑，基建投资、房地产回暖推动四季度温和复苏
2012年我国宏观经济走势令人堪忧：
外部环境方面，欧债危机不断反复，发达国家经济
分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，
全球经济增长明显放缓；内
部环境方面，近年来国内生产要素成本持续上涨，
使传统制造业和出口面临重压，
加上主动
调控房地产市场，多方因素合力之下，
国内经济增长面临较大下行压力。
从数据上看，2012
年GDP增速持续放缓，三季度跌至
7.4%，形势严峻程度一度超过预期。
四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，
其主要推动力来自于两个方面：
其一，
地方基础设施建设强劲增长，
拉动固定资产投资成功回升；
其二，房地产市场企稳上行，带
动建设活动温和回升。
两者很大程度上掩盖了出口端的持续低迷，
以及私人经济部门的去库
存重压。
从全年的角度看，
2012年宏观经济的最终收官，对于各方而言都还是可以接受的。
2、行业环境：
下半年以来行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况
房地产行业景气度方面，
2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，
前8个月，全国房
地产开发投资增速从27.8%一路下滑至
15.4%，全国房屋新开工面积更是由正转负；而由于
今年以来整个房地产行业环境的好转，销售指标率先企稳反弹，企业信心逐渐恢复，
8月份
以后景气指标陆续触底，截止
11月，房地产开发投资累积增速已在回升至
16.7%，而新开工
方面，8月单月增速今年来首度转正、前
11个月累积增速跌幅也从
-13.4%（8月份）收窄至
-11.1%。
总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固。
信贷投放方面，2012年以来以5月份为分水岭呈现先稳后增，
5月份中央政府开始强调稳
增长的重要性，随即各地方重大项目陆续开工，
新增贷款明显反弹；前11个月累计放出了7.75
万亿元的信贷，已经超过去年全年
7.47万亿元的水平，今年全年新增预计将接近8.5万亿的规
模。
在此背景下，房地产企业资金情况也同步得到改善，截止
11月，2012年房地产企业本年
到位资金已连续7个月呈现增长，前11个月同比增长
14.1%，其中来自个人按揭贷款贡献最大，
增速达到23.7%。
3、政策环境：
中央层面口风始终严谨，地方政府闯关由显性转为隐性
中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并
没有全新的政策出台，但是，中央层面对调控的口风一直维持在相对严谨的层面。
中央领导
人在多个场合反复强调坚持房地产调控，
敲边鼓式的提醒从未间断；
此外，中央对于个别放
松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停，
例如年初时的芜湖财税补贴、年中
时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。
地方层面来说，相比2011年个别城市超越中央底线的触碰限购红线，
今年以来明显变得
更加谨慎，“闯关”举动从2011年的显性逐渐转向隐性。
从地方政府政策调整形式上来看，今
年多采用的是调整普通住宅标准、
公积金、信贷优惠这样比较温和的方式。
根据研究中心统
计，2012年至今全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，
方式从年初时相对较轻
的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例。
二、一二线城市引领全国市场销售明显回暖
1、全国总量：
2012年全国市场交易规模将再创新高
统计局数据显示，2012年前11个月全国商品房销售面积达到
9.17亿平方米，同比上涨
2.4%，今年以来首度同比归正，
鉴于2011年12月份的成交低位因素，
我们预计全年同比涨幅
将在前11个月基础上进一步扩大，
2012年市场销售量再创新高已毫无悬念。
纵观今年房地产市场运行轨迹，基本可以分为四个阶段：
第一阶段是
1-2月，彼时正值
春节，加上政策环境仍相对偏严厉，
因此市场交易仍然延续
2011年的低迷状态；第二阶段是
3-6月，政策面相对宽松的格局逐渐成型、全国品牌企业依然延续去年降价跑量的策略，导
致市场刚需开始集中释放，推动各城市交易量快速攀升；第三阶段是
7-10月，由于市场销售
持续良好，因此大多数企业资金压力明显缓解，
而之前持续跑量所导致的利润大量流失逼使
企业价格策略逐渐趋于保守，但购房者一方却依旧停留在前期
“不降价，无销售”的惯性思维，
市场交投双方正展开新一轮的博弈，
导致交易量较前期有所下降，
市场进入一个相对平稳的
阶段；第四阶段是11-12月，各重点城市市场交易量出现年底翘尾，究其原因，时逢年底，
一部分前期价格策略相对保守的中小型房企，
由于时逢年底业绩冲刺，
因而推案规模和促销
力度有所增加，另一方面，过去
3-4个月出现在各大重点城市中的价格回涨暂告一段落，相
当一部分购房需求担忧明年市场进一步回暖进而加快入市。
2、各线城市：
一二线城市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓
从全国24个样本城市中看，一二线城市市场状况显著好转，
2012年样本一二线城市销售
面积同比分别上涨了33%和32%，而其2011年的成交量同比则均下降了
19%；而三、四线城
市增长趋势则有所放缓，今年样本三四线城市交易量同比增长
15%，涨幅较2011年大幅收窄。
城市间出现上述分化，主要原因在于去年一二线城市深受调控影响，
市场需求被严重积
压，而随着今年政策面的逐渐宽松，
需求得以集中释放；而三四线城市未在本轮调控政策的
覆盖区域，而近年来在整个行业层面上出现了进军三四线的浪潮，
导致前期诸多热点三四线
城市市场快速膨胀，但与此同时，这类城市经济发展水平依然落后、
市场需求规模相对有限
的缺陷也逐渐显露出来，在经历了前几年的快速扩张之后，
市场有效需求正遭遇阶段性低谷。
3、产品需求：
热销项目结构发生渐变，刚需、改善、投资类需求陆续入市
2012年以来，伴随着房地产行情的逐步好转，
购房需求经历了一个从刚需、
改善再到投
资逐步持续释放的过程。
3、4月份市场热销项目依然延续了去年年底的一波以刚性需求为主
的行情，如上海的保利叶语、广州的碧桂园凤凰城等；
6月以后，中大户型的改善型产品也
开始在热销项目上崭露头角，
典型项目如上海的中海紫御豪庭、
南京的世茂外滩新城，均创
造了开盘销售破亿的亮眼成绩；
而7、8月以后，包括旅游度假产品在内的异地投资类项目也
进入到热销的队列中，最具代表的例子如启东的恒大海上威尼斯，
开盘当天售出
2509套房源，
备案金额超过20亿元，再如惠州的碧桂园十里银滩，
项目主要客群为深圳、广州等周边的异
地投资客户，开盘当天成交
3300套房源。
三、全年土地市场成交下滑，下半年开始市场热度有所回升
1、全国总量：
全年土地市场量价齐跌，下半年行业环境持续好转后有所起色
2012年全国24个样本城市土地市场成交总建筑面积
4.45亿平方米，同比下降
11%，平均
楼板价为2257元/平方米，同比下降7%。
分阶段来看，今年土地市场先抑后扬的特征非常显著，
1-5月份由于房地产市场刚从低
迷期中走出来，此时房地产企业普遍将关注重心放在销售端，
而对于刚刚有所起色的政策环
境也仍有余悸，因此表现在土地市场上即是成交量相对委靡，以样本城市为例，今年前
5个
月共成交土地1.5亿平方米，仅相当于2011年同期的61%，而平均成交楼板价也较
2011年同期
下跌8%；
下半年之后，随着行业大环境持续改善，
企业销售状况好转，带动土地市场交投逐渐复
苏，尤其是一部分在过去一年由于担忧调控延续而在投资环节全面收缩的房企，
开始显露出
强烈的补库存的意愿，如在年初时曾号称进入
“冬天模式”、“今年不轻易拿地”的万科，下半
年以来每月都有200万平方米以上的新增土储，
10月份更是拿下
448万平方米土地，创下其近
两年以来单月最大手笔，
从市场数据来看，6-12月份24个样本城市月均成交土地
4300万平方
米，已经超过2011年月均水平；从地价的角度看，经过
6-8月份的企稳过渡，9月份之后开始
出现明显攀升，最近三个月，北京、广州、上海等核心城市高溢价成交地块、甚至地王不断
涌现，北京万柳地王高达
33831元/平方米的楼板价曾一度引起轰动，时隔半月，霞光里地块
成交单价高达37875元/平方米，进而成为新单价地王。
2、各线城市：
二线城市土地市场交易保持平稳，三四线城市地价保持快速上涨
今年土地市场总体成交情况不甚理想，各线城市的表现也存在较大差异。
从成交量角度看，一线城市和三四线城市今年土地交易规模均大幅度萎缩程度，跌幅分别达到39%和35%，究其原因，我们认为一线城市由于地价平均水平偏高，在调控主基调未
变、企业普遍加强风险管控的背景下，土地成交不畅是完全可以预料的结果；而三四线城市方面其实也是受困于风险因素，只是这部分城市的风险不在于地价高，而在于未来短期内房地产市场需求的不确定性，过去两三年整个行业范围内出现进军三四线城市的浪潮，而从今年市场的反馈来看，相当一部分前期热点的三四线城市市场已经出现了交易低谷，而这必然
已经引起企业的警惕。
而与前两者相比，二线城市无论在地价还是市场需求方面都更为可控，因此从土地市场来看交易量与去年基本持平。
从地价角度看，一线城市虽然土地成交总体低迷，但由于稀缺因素，地价仍与去年持平；二线城市方面今年平均楼板价下跌14%，在我们看来，这与相当一部分地方政府主动调低出
让底价有重要关系；而三四线城市方面，尽管今年土地成交量下滑，但地价依然走在持续上涨的轨迹中，这与这部分地区本身处于城市基础设施建设的高增长期有关，但就27%的涨幅来看，其土地市场热度过高的风险依然存在。
3、流拍、溢价：
地方政府改变拍卖方式抑地价，流拍率同比小涨、溢价率回落
2012年全国30重点城市土地流拍率为9%，与去年相比提升了1个百分点。
2012年上半年流拍率相对较低，主要是土地供应量大幅收缩，而随着下半年土地市场回暖，地方政府集中供地，导致流标地块数量有所增长。
2012年土地市场底价成交占主流，高溢价地块占比出现明显下滑，全年平均溢价率在
50%以上的占比仅为4%，与2011年相比下降8个百分点，较2009年、2010年时的33%和24%
更是明显偏低。
这一方面是由于企业拿地整体较为理性，尤其是上半年典型企业多为底价拿
地，竞争不激烈，另一方面也是政府调控的结果。
2011年5月，国土部重申溢价率超过50%
的地块需上报，而2012年以来杭州、广州、济南等城市在竞拍方式上也做出了改变，如采取
“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”等方式，这使土地出让溢价率得到有效抑制，年从总体来看，高溢价地块并不常见。
所以2012
[展望篇：
新十年两大关键字推动行业持续发展，
2013年春意已现
]
2013年将是新一届政府执政的第一年，
是新一轮政治周期的第一年，
其将为未来十年整
个经济的发展定下主基调，对于房地产行业而言，
刚刚经历了2012年的触底回稳，其上行趋
势能否在2013年得以延续，相信这是广大房地产企业当前最为关心的话题。
站在这两个层面
上，我们将对未来十年行业发展的重要方向，
以及2013年房地产市场走势作出判断，
一家之
言，仅供参考。
一、新十年两大关键字
1、“新型城镇化”将是未来十年房地产行业最大利好
在过去的十年中，伴随着全国城镇化进程的推进，中国总共新增大约
2亿的城市人口，
按照人均30平的住房需求测算，这将为房地产市场带来了
60亿平方米的需求；但是根据国家
统计局公布的数据，过去十年全国商品住宅竣工面积总共不足
50亿，也就是说单单是城镇化
就造成了10亿平方米的供应缺口，而这才是过去房地产市场能够抵御一切调控、越挫越勇，
进而缔造黄金十年的真正秘密。
那么在未来的十年，城镇化还会给房地产市场带来如此巨大
的推动力吗？
毫无疑问，答案是肯定的。
李克强总理在2012年的多次讲话中提到，未来中国经济增长模式必须从依赖出口转变到
依靠内需上来，而城镇化正是我国最大的内需。
由此可见，在新十年中中国的城镇化进程将
继续提速，而更为重要的是，未来的城镇化将从以往关注速度转变为更关注质量。
在过去相当一段时间内，
我国的城镇化、尤其是相当一部分中小城镇的城镇化，
更多体
现在数字形态上的提高，而在相关产业发展上却明显落后，
相当一部分所谓的新市民无法融
入城市生活的渠道，甚至中西部的部分城镇出现
“赶”农民进楼的现象，如此的城镇化确实在
一定程度上导致了三四线城市房地产市场真正的新增有效需求其实相对有限。
而这样的局面
在新十年中有望逐步改善。
在十八大会议政府工作报告中，我们观察到关于城镇化进程的表述发生了重要的变化，
首次提出了城镇化、工业化、农业现代化和信息化四化同步发展的理论：
工业化为城市提供
更多的非农业就业机会；农业现代化提高农村劳动生产率、
进而释放更多的农村人口，
更可
在部分农村实现大型产业结合的经营模式，
推动农村直接升级为城镇；
信息化则是促进工业
化和农业现代化更好更快实现的重要推手。
综合来看，将工业化、农业现代化和信息化和城
镇化进程捆绑在一起，已经成为未来我国促进更有质量城镇化的基本国策。
在此情况下，未
来我国城镇化将为房地产市场创造更多真正意义上的有效需求，对于房地产行业发展来说，
尤其是三四线城市来说，或许才是真正的春天。
2、“保障房建设”将是未来十年行业发展重心
在过去的调控十年中，被外界诟病最多的是房价越调越高。
究其根本原因在于顶层设计
的缺乏，政府对房地产市场发展方向的掌控基本是头疼医头、
脚疼医脚的应对式调整。
而事
实上，早在1998年房改之初，朱镕基总理便对房地产行业的发展方向有过非常具体周详的顶
层设计，在当年著名的国发（1998）23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住
房建设的通知》中，住房双轨制的蓝图就已经写就，
根据文件的精神，高收入人群应通过商
品房市场改善居住条件，中低收入人群则通过政府保障房解决住房问题，
并在此基础上发挥
房地产业对经济持续增长的推动作用。
但是遗憾的是，在这之后的十余年里，由于种种原因，
上述规划并没有得到很好的落实。
那么，站在当前这个时间点上，
房地产业重拾顶层设计，
是我们已经可以看得到的未来
行业发展趋势。
首先，从近两年政府的调控思路来看，保障房的建设工程已经在逐步推进，
5年3600万套的建设目标已经被层层分包给各级地方政府，各地保障房每年的新开工数量也
都有了一个详细的计划表；其次，从十七大以来中央层面上对房地产调控的分工来看，
温家
宝总理主抓政策调控，而李克强作为副总理时则主抓保障房建设，而十二五规划中全国
5年
内新建3600万套保障房的计划即由李牵头制订，
而根据我们的监测，2012年以来李在公开场
合关于房地产调控的讲话共计
24次，而每一次都无一例外提到了保障房，
从中可见新一届国
务院总理对保障房的关注。
可以预见，在新十年内，保障房体系建设仍将是中央政府在住房
问题上的最重要工作。
毫无疑问，伴随着浩浩荡荡的保障房建设工程，
未来势必将分流一部分商品房市场需求，
尤其是中低端需求。
但是，在短期内我们认为尚不必过分忧虑，
尽管保障房覆盖中低收入人
群是大势所趋，但是从目前来看依然存在着许多亟待解决的问题，
其中首到其冲的即是资金
渠道，当前各地保障房建设资金来源主要有三种渠道：
其一是以政府信用做担保，
向商业银
行做无抵押贷款；其二是地方政府或国有开发企业发行的债券；
其三是政府在土地出让的环
节强制性要求企业必须配建一定数量的保障房，
综观以上三种融资模式，无论哪一种都不能
产生可持续的资金循环，这已经使得我国保障房体系建设严重受困，从这个意义上讲，
5年
3600万套的规划能否如期完成其实尚未可知，
2012年全国保障房建设目标从
1000万套下调到
700万套，2013年目标继续下调到
600万套，这其中反映出中央层面已经对当前的保障房建设
思路做出了一定的反思。
在我们看来，本轮保障房的集中开工高峰始自
2011年，按照保障房规划建设周期，
第一
波供应高潮至少应该在2014年之后；根据我们的测算，
2012年竣工的保障房规模大致占当年
商品房总竣工量的10%，2013年这个比例大概将在
15-20%之间，因此，单从2013年一年来看，
保障房入市规模远不足以对商品房市场造成太大威胁。
二、2013年走势预判
1、宏观经济：
政府投资将确保经济总体平稳，中长期结构转型仍有不确定因素
2013年将是党的新一届领导集体上任后的第一个完整的财政年度，
预计其“稳增长”力度
将会超过2012年，因此，我们对于明年经济层面的基本判断仍然是政府投资引导国内需求，
在此推动下，2013年中国经济将暂时走出增速快速下滑的局面，
但在稳定增长中寻求结构转
型的基调目前看来并没有改变。
内在层面，国内人口红利结构正在发生转变，
过去十年里支
撑我国经济快速发展的廉价生产要素已经不在，
传统制造业竞争力将面临巨大挑战；
外在层
面，当前中国主要贸易伙伴都无法看到明确的复苏希望，美国复苏缓慢且面临
“财政悬崖”，
欧洲债务危机仍在持续发酵，
经济仍处在较大的下滑风险当中，
目前出口中增长最为强劲的
是新兴市场国家，但也无法完全替代欧美国家需求。
综合判断，我们认为2013年依靠投资拉动
GDP应能维持在8%左右的增速，但从中长
期来看，经济不稳定因素依然存在，这对于政策前景尚不明朗的房地产行业来说，也许反
而是较为理想的局面。
2、行业政策：
限购政策仍将存续，房产税短期内对市场影响有限
在当前这个时间点上，
相信整个行业最关注的话题，
是本轮以限购为核心的政策调控在
2013年会否出现变化，尤其是在中央最高层领导人已经换届的情况下。
对此，我们的看法是：
其一，住房问题事关经济和民生两大领域，
要对房地产行业持续十年进行调控，
这绝非一两
个领导人可以凭借一己之力推动的工程，
房地产调控一定是在党中央、
最高决策层得到了相
当的支持；其二，新一届政府的主要领导人也正是当前调控的主要执行者；
其三，房地产调
控在民间客观上确实具有相当广泛的群众基础。
综合以上三点因素，我们认为
2013年调控
主基调不会出现逆转，限购政策将继续执行。
但是另一方面，限购政策不退出并不意味着
2013年房地产政策面会更紧张。
事实上只要
中央层面不进一步加压，地方层面就仍然存在松动的压力和动力；
而从2012年以来的现实经
验看，只要中央和地方在政策尺度的拿捏上达成相对共识，
市场交易量就足以企稳回升，
同
时在适当的政策压力下整个行业也不至于过热，
在我们看来，对于新一届政府而言，
对宏观
经济走势起到举足轻重影响的房地产业，能够保持这样平稳的状态恰恰是最合适的局面。
至于另一个行业内的热门话题
——房产税，我们认为扩大试点范围基本已经板上钉钉。
但是不容忽视的一点是：
从当前已经试点的上海和重庆来看，
无论从只征增量不征存量的税
收范围，还是从税率本身来看，其真正对市场所能产生的影
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