房地产项目可行性研究报告 2.docx
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房地产项目可行性研究报告2
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称：
景东县『银生之嘉』商品房开发（A、B、C、D、E、F栋）项目
2、承办单位概况
单位名称：
景东彝族自治县房地产综合开发公司
单位性质：
国有企业
注册资金：
295万元
单位住所：
景东锦屏镇景川路285号
业务范围：
房地产开发、销售
法定代表人：
苏文波
企业负责人：
苏文波，男，1974年10月3日生于云南景东。
现年39岁，自1994年8月以来一直在该公司工作，2001年7月在职就读毕业于云南省行政学院，1994年起从事房地产业，先后在景东参加了兴业小区、凌云小区、银生水榭、玉泰花园等住宅小区。
现在，我们正着力打造的『银生之嘉』商品房项目确实想为提高景东人民的生活质量、提升景东的城市品位贡献力量。
建设单位简介：
景东彝族自治县房地产综合开发公司是云南省建设厅、景东县人民政府在1986年批准成立房地产国有企业，并经景东县工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售；城市园林绿化设计、施工；建筑材料销售及其他有关建筑工程的咨询等为一体的综合性开发经营企业，公司下设工程管理科、财务统计室、综合办公室、信息资料室。
现有公司管理人员11人，项目负责人18人，其中中级职称10人，其余均为技术人员。
公司人员大都是经验丰富的专业人员，而项目负责人的综合开发实力比较雄厚，年开发能力为10万多平方米。
景东县房地产综合开发公司拥有资产300多万元，其中已拥有土地使用权面积为67亩，按每亩120万元估价（已完成征地拆迁）近8千多万元。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对『银生之嘉』A、B、C、D、E、F栋楼）项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
1项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
景东房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2014年，我国城镇居民人均建筑面积将达到50万平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2015年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对城市建设将起到促进作用
景东县委、政府高度重视景东县城规划发展，着力打造城市布局合理的新型城市连绵区、南部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。
景东是普洱新型城市群建设的北部城市之一，其经济发展速度在云南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至滇西南地区都具有较强的辐射力，在以普洱城市群发展建设的环境下，景东县委县政府提出要突出景东城市形象建筑，提高景东城市品位，加强城市辐射功能的目标。
根据云南省住宅与房地产业2012年规划，未来10年内云南省将斥资1327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30平方米。
目前，景东的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与云南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。
因此，改善景东人民的居住条件已经成为景东县政府特别关心的问题之一。
同时，随着景东经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使景东城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
『银生之嘉』商品房开发项目符合景东城市建设总体规划，贯彻了普洱城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
③解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为景东重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加景东当地社会就业岗位作出一定的贡献。
6、拟建地点
本项目位于景东县南连接线（80米大街）以东弥宁公路以西，总占地面积25071平方米，小区西以陶府广场相连、南至80米大街、东以规划中建设用地一直延长至二级路接口、北至原弥宁路主路口。
本项目与景东县银生中学相望，距衡景东县汽车站不到一公里,距离衡昆高速，自然环境优越，道路交通便利。
7、预期目标
景东县『银生之嘉』商品房项目拟建在占地面积25071平方米的土地上，建设总容积率为1<容积率<3、5，建设密度为<30.0%,总建筑面积为100373.61平方米的6栋（A、B、C、D、E、F栋楼）高层电梯住宅房（其中住宅面积58446.22平方米，1-2层商业面积11266.16平方米，地下停车场面积6600平方米）。
8、主要建设条件
『银生之嘉』建设项目是我公司房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。
为了加快招商引资力度，加快景东城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把景东建设成为区域性中心城市，经考察，决定以李祖民为项目开发负责人对该项目进行投资建设。
1.2.主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
25071
2
规划总建筑面积
㎡
100373.61
2.1
其中：
住宅建筑面积
㎡
58446.22
2.2
其中：
1-2层商铺建筑面积
㎡
11266.16
2.3
其中：
地下停车场建筑面积
㎡
6600
3
建筑密度
%
29.95
4
容积率
3.46
5
绿地率
%
30.72
6
项目总投资
亿元
2.1
7
财务净现值
万元
1800
8
财务内部收益率
%
73.86
9
静态投资回收期
年
0.83
10
动态投资回收期
年
0.88
1.3.问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及景东的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
景东县房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第2章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。
分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。
固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。
在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。
全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。
商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。
商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。
中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：
城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。
以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。
2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
2010年，景东县实现生产总值（初步核算）2亿元，增长13.3%。
近五年，是景东经济发展较快的五年，经济总量是2005年的4倍，金融机构存贷款余额达29.2亿元和16.4亿元，分别是2005年的3倍和2.3倍，完成社会固定资产投资32.1亿元，是“十五”期间的2.6倍。
2010年，景东县固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。
社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。
房地产开发投资稳步增长。
2.2.区域房地产市场分析
1、景东房地产市场区域分布及特点
①主城区板块
主城区为景东老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。
老城区比较有代表性的有熙园、中泰·峰境、亚华名都、世纪名城等。
2.3.项目总体规划方案
1、规划设计原则
①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；
②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；
③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；
④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。
2、项目结构和布局
本项目总体规划领先于湖南和衡阳众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在衡阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。
通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。
①独具特色的水系布局。
以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。
居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。
②更多的广场和绿化开放的空间。
小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。
③充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。
④采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。
3、住宅物业类型和商业布局
本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。
本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。
小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。
2.4.建筑设计
1、主要规范及标准
《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]
《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]
《混凝土结构设计规范》[GB50010-2002]
《建筑抗震设计规范》[GB50011-2001]
《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]
《地下工程防水技术规范》[GB50108-2001]
《砌体结构设计规范》GB50007-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99
《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002
《人民防空地下室设计规范》GB50038-94
《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：
93
2、建筑风格及立面特点
①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。
2在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学
3建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。
3、建筑户型特色
①细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。
②充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。
③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。
④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。
如：
阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。
⑤采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。
2.5.结构设计
1、指导思路
在结构设计中充分考虑以下内容：
Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。
Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。
Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。
2、结构设计
结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。
3、结构选型：
6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。
楼层盖均休用现浇梁板结构。
4、地下室设计
地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。
地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。
5、使用工具及软件
中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。
2.6.给排水设计
1、给排水
①设计规范
1）《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003]（03年版）
2）《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]
3）《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]（05年版）
4）《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]
5）《室外给水设计规范》[GB50013-2006]
6）《室外排水设计规范》[GB50014-2006]
7）国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等
②给水设计
Ⅰ水源概况
本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水
小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。
市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。
Ⅱ用水量
生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。
Ⅲ给水系统
小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。
Ⅳ消防系统
小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。
小区室外有按规范设置室外消火栓。
③排水设计
小区采用分流制排水。
雨水、污水分别排放。
小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。
各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。
第3章节能节水措施
3.1.设计依据
为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。
3.2.建筑部分节能设计
1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。
2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。
①浅色磁砖饰面。
②外加保温隔热构造。
③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。
3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。
4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。
5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。
第4章环境影响评价
4.1.编制依据
1）《污水综合排放标准》GB8978-1996；
2）《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；
3）《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；
4）《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。
4.2.环境现状
1、气象
全年气候的基本特点:
上半年气温延续近10年来一直偏高的特点，主要原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。
上半年气温基本趋势：
冬暖且春温高。
这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，例如:
候鸟提前北归、作物过早发芽等。
入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。
下半年气候基本趋势：
夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。
全年平均气温18.2℃（衡东、西渡、祁东）—18.6℃（市区）,较历年偏高0.3（衡东、西渡、祁东、常宁）～0.7℃（衡山）。
全市年极端最低气温-2.9℃,出现在西渡、衡东（12月26日）,当日全市都出现低于0.0℃的极端最低气温,其中市区极端最低气温-1.3℃。
全市极端最高气温38.7℃,出现在衡东（7月3日）,市区极端最高气温为37.7℃（7月3日）。
全年极端最高气温≥35℃的高温日23（祁东）～32（衡山）天,北部多于南部。
根据气温等级划分标准:
2002年度衡山、市区、衡南为偏高年景,其他5站为略高年景。
2、大气质量现状
根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。
4.3.项目建设对环境的影响
项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。
4.4.环境保护措施
1、设计依据
《环境空气质量标准》；
《城市区域环境噪音标准》；
《大气污染物综合排放标准》；
《室外排水设计规范》。
2、设计原则
①建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。
②坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。
3、治理措施
①污水治理
本工程室外排水体制为雨、污分流。
雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。
小区污水分若干出口排至市政污水管。
室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。
②噪声治理
高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。
各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。
③固体废物治理
小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。
第5章项目实施进度
5.1.项目开发期
2008年1月至2009年6月为项目主体工程建设期。
5.2.项目实施进度安排
项目总体工期时间为1.5年，从2008年1月至2009年6月。
2008年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；
2009年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；
2009年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；
2009年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。
5.3.项目实施过程控制措施
1、项目进度控制措施
在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。
检查方法有以下三种:
（1）建立项目实施进度报表；
（2）派出常驻人员，现场进行检查；
（3）定期召开现场会议。
2、项目质量控制措施
项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。
运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。
3、项目资金控制措施
在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。
严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。
第6章项目招投标
6.1.工程项目招标投标概述
招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。
在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。
1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。
改革开放以来，我国经济有了飞速发展。
企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解
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