深圳市房地产市场形势分析报告.docx

深圳市房地产市场形势分析报告.docx

《深圳市房地产市场形势分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳市房地产市场形势分析报告.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

深圳市房地产市场形势分析报告

2011年深圳市房地产市场形势分析报告

一2011年深圳市房地产市场运行情况分析

1.房地产开发投资和新开工同比增长创5年来新高

2011年，全市房地产和住宅开发投资分别完成590亿元和393亿元，同比增长均达到29%，这一增幅是近5年来的最高水平。

开发投资快速增长的主要原因是2011年保障房新开工7.3万套对于土地购置、土地开发投资和房地产新开工的带动。

2011年商品房和住宅新开工面积分别同比增长33.4%和17.6%，增幅也是近5年来的最高水平，非住宅类新开工面积要大于住宅类新开工的增幅。

新开工的快速增长引致施工面积也出现了2006年以来的最高增幅水平，商品房和住宅施工面积分别同比增长4.9%和3.2%。

图12005～2011年房地产开发投资与增速

图22005～2011年房地产新开工与同比

2.新建商品住房供应继续下降，但下降幅度缩小

2011年，全市新建商品房和住宅批准预售面积分别达到440万和380万平方米，分别同比下降9%和3%，新增供应创历史新低。

但是，考虑到以往各年度（除2008年）新增供应均呈现两位数下降的历史情况，2011年新增供应下降幅度比较小，近年来市场供应保持了相对稳定的趋势，基本上维持在350万～500万平方米。

图32005～2011年商品房和商品住房批准预售情况

3.新建商品住房成交规模继续走低，但降幅趋缓

2005年以来，深圳市新建商品房成交规模呈逐年递减的态势（除2009年）。

2011年，全市新建商品房和商品住房销售面积分别为306万平方米和271万平方米，创2005年以来的新低，同比分别减少16%和14%，但降幅与2010年相比明显减缓。

图42005～2011年商品房和商品住房成交情况

近年来，深圳房地产市场成交规模走势与北京、上海等一线城市保持着基本相同的态势。

但是，在国家加强房地产调控的背景下，2010年以来深圳房地产市场调整的幅度比上海和北京要大。

图5深圳与北京、上海近年来商品住房成交增幅比较

4.新建商品住房均价同比下降明显，新建住宅价格指数环比持续下行

按深圳市房地产信息系统网签数据统计分析，2011年全市新建商品住房均价为19469元/平方米，同比下降2.97%。

根据国家统计局发布的数据，深圳市2011年各月新建商品住房价格指数在8月份达到年内最高值后连续下降，但总体涨幅在一线城市中要高于北京和上海，低于广州。

图62011年1～12月深圳与其他一线城市商品住房价格指数

5.二手房成交规模调整幅度超过一手房

近年来，深圳市二手房成交规模一直处于下降态势（不考虑2009年）。

2011年二手商品房和住宅成交规模分别为682万和511万平方米，是除2008年以外的近年来最低水平，比2008年的历史最低值分别增长38%和46%，说明2011年二手房市场仍然比2008年要好。

同时，2011年二手商品房和住宅仍然出现了39%和45%的同比下跌，接近于2008年的近年来最大跌幅。

与新建商品住房的比较来看，2011年二手房市场的调整幅度要大于新建商品住房市场。

图72005～2011年二手房成交规模及涨跌情况

6.房地产开发用地明显增加，住宅用地增幅较大

2011年，深圳市房地产开发用地供应总量为280.21公顷，同比增加21.22%，占全市建设用地供应的51.62%。

2011年，深圳市房地产开发用地供应的重点在住宅用地，占房地产开发用地总量的92.23%，住宅用地规模同比增加77.27%，商服用地面积同比减少74.49%。

2011年，在房地产开发用地供应中，新增建设用地面积119.96公顷，占房地产开发用地供应总量的42.81%，所占比例较大。

新增建设用地主要集中在宝安区和龙岗区，共占新增建设用地的67.20%，其中宝安区为33.95公顷，占28.30%，龙岗区为46.66公顷，占38.90%。

表1房地产开发用地供应结构比较

二2011年深圳市房地产市场发展综合评价

（一）单项预警指标评价分析

1.房地产投资增长率与GDP增长率之差

2011年，房地产投资增长率与GDP增长率之差为0.1873，处于正常区间。

房地产投资增幅在一至三季度开始高于GDP增幅，相对于上半年，房地产投资增幅明显开始回升。

图81992～2011年房地产开发投资增长率与GDP增长率之差警值

2.房地产投资占固定资产投资比重

2011年，房地产投资占固定资产投资比重为0.2763，处于房地产投资过小区间。

房地产投资规模较上半年出现一定幅度的回升，全社会固定资产投资增幅平稳，房地产投资占固定资产投资比重持续处于过小区间，但比2010年有所回升。

图91992～2011年房地产开发投资占固定资产投资比重警值

3.房价收入增长率之差

2011年，房价收入增长率之差为-0.1219，处于合理区间。

受2010年4月国家出台10号文影响，一至三季度房价涨幅较上半年几乎持平，整体价格仍保持在较高的水平，第四季度开始出现明显的下滑，相对于上年的房价涨幅大大超过收入的涨幅的局势有所扭转，但居民的支付能力相对房价仍存在一定的差距。

图101996～2011年房价收入增长率之差警值

4.房价收入比

2011年，房价收入比是16.7726，超过2007年的高位水平，略低于2010年历史最高值，处于房价收入比过大区间。

1996～2004年期间，深圳的房价收入比一直处于合理区间，且呈现逐年减小的趋势；2005年的房价收入比开始攀升，居民实际购买能力开始下降，房价收入比直接由稍小区间步入过大区间，2006年、2007年房价收入比继续攀升，一度超过15倍，创造了历史的高点。

随着一系列房地产调控措施的实施，2008年房价开始出现结构性调整和回落，房价收入比也小幅下降，仍处于过大区间；随着房价的逐步回落，2009年住房消费需求的集中释放，下半年市场出现了投资性购房增多、价格较快上涨的现象，房价收入比较上年有所增加；2010年，国家及深圳市多次出台调控政策，遏制房价的过快上涨，整体房价水平仍在高位运行，房价收入比快速攀升，达到历史高点，居民住房购买能力下降。

图111995～2011年房价收入比警值

5.商品房新开工面积增长率

2011年，商品房新开工面积增长率为0.3344，处于正常区间。

新开工规模增幅较上半年有所回升。

图121992～2011年商品房新开工面积增长率警值

6.商品房销售面积增长率

2011年，商品房销售面积增长率为-0.1569，处于商品房销售过冷区间。

受2010年4月国家出台10号文坚决遏制部分城市房价过快上涨，严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求的影响，投资投机性需求得到一定程度的抑制。

但相对于上年的一至三季度较低的成交量，2011年的一至三季度市场成交有所回升，但从第四季度开始逐渐出现回落。

图131992～2011年商品房销售面积增长率警值

7.住宅销售周期

2011年，住宅销售周期为1.4048，处于住宅销售周期稍大区间，与2010年相比，住房销售速度略有下降，销售周期变长。

图141992～2011年住宅销售周期警值

8.房价增长率

2011年，房价增长率为-0.0084，处于合理区间。

受国家调控政策影响，前三季度房价同比持平，第四季度开始房价明显出现下滑。

图151996～2011年房价增长率警值

9.短期投资率

2011年，短期投资率基本处于过冷区间。

受10号文严格执行信贷政策影响，投资投机性需求受到一定的抑制。

详细来看，上半年短期投资率基本处于正常区间，但呈现震荡下行的态势。

第三季度开始，基本处于过冷区间，存在持续震荡下行的态势。

图16短期投资率警值

10.房地产贷款比

2011年，房地产贷款比为0.4272，处于房地产贷款过大区间，2008年以来，房地产贷款比一直保持在40%左右。

图171996～2011年房地产贷款比警值

11.住宅储备率

2011年，商品住宅储备率为2.3509，处于商品住宅供应过大区间。

按照当年的消化速度，当前的住宅储备量需要两年的时间来消化，处于住宅储备过大区间。

由于2011年市场成交量大幅下降，住宅销售速度减缓，住宅供应相对比较充足。

图181993～2011年住宅储备率警值

（二）综合评价

在2011年的12个指标中，处于正常区间的有4个指标：

房地产开发投资增长率与GDP增长率之差、房价收入增长率之差、商品房新开工面积增长率、房价增长率；处于稍大区间有1个指标：

住宅销售周期；处于过大区间的有3个指标：

房价收入比、住宅储备率、房地产贷款比；处于过小区间的有3个指标：

房地产开发投资、全社会固定资产投资、商品房销售面积增长率。

从房地产开发投资与社会经济发展的协调性来看，2011年深圳市房地产投资增长率与GDP增长率之差处于正常区间，相对于上半年，房地产投资增幅开始回升，且高于GDP的增幅；房地产开发投资增幅放缓，占固定资产投资的比重仍处于过小区间；房价收入增长率之差处于合理区间；但房价收入比仍处于过大区间。

从房地产市场景气程度来看，受2010年4月国家出台10号文影响，2011年深圳市商品房销售过冷区间，坚决遏制部分城市房价过快上涨，严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求，投资投机性需要得到一定程度的抑制；商品房新开工规模处于正常区间，新开工规模增幅较上半年有所回升；住宅销售周期处于稍大区间，与上年相比，住房销售速度明显减缓，销售周期变长；房价增长率处于合理区间，受国家调控政策影响，前三季度房价同比持平，第四季度开始房价明显出现下滑；短期投资率基本处于过冷区间，呈现震荡下行的态势，投资投机性需求受到一定的抑制。

整体市场景气程度仍处于较低的水平，调控政策对市场的调整起到了积极的作用，特别是从第三季度开始，新房和二手房价格均呈现下行的态势，深圳楼市的拐点已经形成。

相对2010年的销售规模与速度，市场供应出现大于需求的局面。

从房地产市场均衡程度来看，2011年深圳市房地产贷款比处于过大区间，在执行10号文相关信贷政策的背景下，金融对房地产的支持仍然较大；商品住宅储备率处于商品住宅供应过大区间，由于2011年市场成交量大幅下降，住宅销售速度减缓，住宅供应相对比较充足。

为进一步遏制房价的过快上涨，中央和地方出台更为严厉的信贷政策和限购政策背景下，金融对房地产的支持将会逐步减弱，房价过快上涨的压力也逐渐缓解。

表2深圳2011年房地产市场发展状况指标评价结果

-全文完-