河南新乡市牧野区中海项目可行性研究报告.docx

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河南新乡市牧野区中海项目可行性研究报告

一、项目简介

、项目区位

、项目现状

二、项目挂牌情况说明

、项目规划指标

、详规要求

三、区域房地产市场分析

、年月份市场情况

、一季度宗地周边楼盘成交最高价

、周边可参考土地拍卖价格

、综合市场分析

四、初步规划建议

五、整体测算

、廉租房建设投入

、小学代建投入

、开发建设成本测算

六、投资建议

、项目基本情况说明

、投资分析结论

、不利因素分析

新乡市牧野区中海项目简介

一、项目简介

、项目区位

号宗地位于新二街以东、中原东路以北、鸿源路以西、宏力大道以南，总面积亩。

项目属于新乡市新区，周围行政事业环绕，高档小区林立。

项目南面为伟业中央公园，与市委市政府等市级行政办公区隔公园相望，项目北面为市法院，东面为市消防指挥中心，南面为市污水处理厂、市疾病控制中心；宏力大道、新中大道等为新乡市主干道，规划宏力大道直通国道，高铁站、京珠高速上下道口紧靠项目东侧，出入极为便利。

新中大道将未来与直通郑州的郑新大道相接，将整体提升项目价值。

待

区域属于新乡市城市发展方向，是新乡市行政办公、文化居住中心，区域内项目有极佳的开发前景。

、项目现状

二、项目挂牌情况说明

、项目规划指标

宗地

编号

宗地位置

土地

面积约

（亩）

土地

用途

准入

行业

主要规划指标

出让年限（年）

竞买保证金（万元）

挂牌起始价

增价幅度

容积率

建筑密度（建筑系数）

绿地率

投资强度

（万元公顷）

（万元亩）

新二街以东、中原东路以北、鸿源路以西、宏力大道以南

出让

城镇住宅兼商服

—

＞

≤

＞

≤

≥＜

—

城镇住宅

商服

划拨（小学占地）

科教

—

—

、详规要求

、总建筑面积不少于㎡，建筑以高层为主，住宅总套数不少于套，人均公共绿地面积大于㎡，每处集中绿地面积不少于㎡，无偿移交政府的社区服务中心按建筑面积千分之五配建。

要求建设㎡公厕，个班占地不小于㎡幼托一个。

地下停车位不小于总车位的。

非机动停车位个户。

、根据《新乡市城乡规划局关于调整土地出让条件中停车率指标的函》的通知文件要求，一般居住区停车率不低于，高档居住小区停车率不低于的要求进行指标控制。

、根据新乡市人民政府关于住房保障工作的规划要求，将配件廉租房作为市区商品住房开发项目的土地出让和规划限制条件，配建比例不低于项目住宅总建筑面积的，套型建筑面积控制在㎡以内，配建的廉租房必须配备基本生活设施。

配建廉租房用地为划拨用地，在建设时可按照国家规定减免相应税费。

由市房管局于开发公司签订协议规定廉租房所有权归国有产权，由市财政暂按元㎡给予开发单位补助。

特殊情况经土地资产管理委员会同意可异地配建，配建方式和要求在土地出让文件中明确。

、竞买保证金为亿元，须到新乡市土地储备中心综合科开具《竞买保证金缴纳通知》，提交申请和竞买保证金到账截止时间为年月日时。

、号地包含亩的城镇住宅兼商服用地，其中商业面积占总建筑面积的，住宅占。

亩的小学学校用地为划拨用地，土地款为万元亩，共计万元。

学校用地待规划确定小学占地位置和准确面积后，按规划设计要求以划拨方式供应给牧野区政府。

竞得人须先行出资垫付划拨价款。

在牧野区政府同意竞得人代建小学等公益设施情况下，竞得人必须无条件代建，小学建成后移交区政府，具体事宜与区政府另行签订协议。

、竞得人必须在地块内按成本价为土地储备中心提供㎡的二层或二层以下临街营业房用于安置新牧村村民生活，具体位置在新二街东侧、宏力大道南侧各㎡。

规划建设应满足牧野区、乡政府以及新牧村村委会所提要求。

、签订土地出让合同后，个月内开发建设，两年内开发完毕。

三、区域房地产市场分析

、年月份市场情况

年以来，新乡市房地产价格已经连续月突破历史，月份继续增长，升至元㎡，较去年同期增长元。

序号

区域

小区名称

销售

套数

销售面积（万㎡）

销售金额

（万元）

销售均价

元㎡）

东区

尚东鑫城

开发区

绿都城

开发区

金色奥园

内城区

绿都塞纳春天

东区

大景城

内城区

安康新城

东区

东方家园

东区

兰亭花园

东区

世纪村

内城区

星海假日王府

东区

畅想花园

铁西区

华天名邸

开发区

盛世年华

内城区

紫台一品

内城区

宏生数码天城

内城区

国际购物公园

开发区

森林半岛

东区

伟业中央公园

开发区

金谷阳关地带

东区

东升小区

、一季度宗地周边楼盘成交最高价

区位

房屋类型

小区名称

最高单价

成交面积

楼层

东区

多层

理想城

东区

高层

伟业中央公园

东区

高层

世纪村

东区

高层

大景城

东区

多层

康桥名苑

东区

高层

康桥名苑

、周边可参考土地拍卖价格

宗地位置

面积

土地用途

竞得人

成交单价

成交时间

新中大道东、荣校路南、新四街西

亩

住宅兼商服

华源房地产公司

万元亩

荣校东路北、污水处理厂南、新二街两侧

亩

住宅兼商服

河南东宇置业

万元亩

新一街西、向阳路北、友谊路南

亩

住宅兼商服

建业

万元亩

荣校东路以北、新五街以西、立鑫置业以东

亩

住宅兼商服

河南三宸房地产开发有限公司

万元亩

自年月以来，区域内地块成交均价达到了万左右，与项目地块挂牌价相似，基本反映的是市场行情，但根据现在市场的行情分析，并结合本项目为净地出让的实际情况，预计拍卖价格可能略高，预计在万元亩左右。

、综合市场分析

从以上市场数据得出，无论是市场定价类的商品住宅还是非市场定价类的住宅，整体的销量和售价均高于新乡市的其他区域，市场的投放量和去化量也远高于整体市场平均值。

而本宗地位于东城区市场，因为周边行政机关、高档社区云集，整体小环境单纯而且干净，因此我们初步认为该项目有较大的开发前景。

考虑未来市场形势，项目预期住宅部分销售均价可以达到元㎡，商业部分因为短期内难以形成市场，结合项目区位情况，一层销售均价预计在元㎡之间。

四、初步规划建议

本项目地处新乡市未来城市发展核心地带，通过宏力大道和平原路之间联通老城区和东区火车、汽车客运交通中心。

市场投资者认可程度高，结合周边项目楼盘规划和销售情况，结合项目的详规要求，建议采用容积率为规划，建设层的高层住宅，其中商业面积占总建设面积的、廉租房占总建设面积的。

总建设用地面积

亩

开发用地面积

亩

小学占地面积

亩

廉租房折合占地面积

亩

商业开发地上建筑面积

㎡

商业开发总建筑面积㎡

㎡

层

㎡

商业

㎡

公建配套

㎡

幼儿园

㎡

人防建设

㎡

地下停车位（平方米）

㎡

小学建筑面积

㎡

廉租房建筑面积

㎡

容积率

五、整体测算

、廉租房建设投入

政府要求配建占住宅建筑面积的廉租房，共计㎡，按容积率计算，折合占地亩，廉租房用地为划拨用地，划拨地价为万元亩，政府给予元㎡的补贴，共计万元。

占地面积

亩

建筑面积

㎡

土地购买总价

万元

开发成本元㎡

万元

建设廉租房总投入

万元

政府返还土地款

万元

政府补偿元㎡

万元

实际总投入

万元

、小学代建投入

占地面积

亩

建筑面积

㎡

土地购买总价

万元

开发成本元㎡

万元

代建学校总投入

万元

、开发建设成本测算

根据市场调查获得的市场数据、规费收取标准，结合其他类似城市的经验值，我们对本项目的整体收益进行了初步的测算。

市场各项税费计算的比较充分，若按照新乡市政府、市招商局等颁布的相关优惠政策，项目开发的利润将直接提高。

商业部分按照政府要求，规划面积占总建设面积的，计平方米。

除补偿村民平方米的部分按照层建设外，面向市场销售部分均按照一层建设，销售均价元㎡。

车库按照政府要求按照建设，为元㎡时计算。

●地价为万亩、售价为元㎡时，成本估算

序号

项目

金额（元）

楼面价格（元）

比重（）

一

土地征用及拆迁费用

二

前期工程费用

三

基础设施建设费用

四

建筑安装工程费用

五

公共配套设施建设费

六

不可预见费用

七

管理费用

八

开发间接费用

九

销售费用

十

开发期税费

十一

财务费用

合计

总建面积

平方米

地价变动敏感性分析：

地价为万元亩，涨幅为万元亩时：

序号

每亩地价（万元）

土地总价款（万元）

建设投资总额（万元）

总市值（万元）

税后利润（万元）

利润率

廉租房投入

实际利润

实际税后利润

销售均价为元㎡当地价达到万元亩时，纯利润为亿元。

地价再加则达不到公司要求的开发利润指标。

●地价为万亩、售价为元㎡时，成本估算

序号

项目

金额（元）

楼面价格（元）

比重（）

一

土地征用及拆迁费用

二

前期工程费用

三

基础设施建设费用

四

建筑安装工程费用

五

公共配套设施建设费

六

不可预见费用

七

管理费用

八

开发间接费用

九

销售费用

十

开发期税费

十一

财务费用

合计

总建面积

平方米

地价变动敏感性分析：

地价为万元亩，涨幅为万元亩时：

序号

每亩地价（万元）

土地总价款（万元）

建设投资总额（万元）

总市值（万元）

税后利润（万元）

利润率

廉租房投入

实际利润

实际税后利润

销售均价为元㎡当地价达到万元亩时，纯利润为亿元。

地价再增则达不到公司要求的开发利润指标。

●地价为万亩、售价为元㎡时，成本估算

序号

项目

金额（元）

楼面价格（元）

比重（）

一

土地征用及拆迁费用

二

前期工程费用

三

基础设施建设费用

四

建筑安装工程费用

五

公共配套设施建设费

六

不可预见费用

七

管理费用

八

开发间接费用

九

销售费用

十

开发期税费

十一

财务费用

合计

总建面积

平方米

地价变动敏感性分析：

地价为万元亩，涨幅为万元亩时：

序号

每亩地价（万元）

土地总价款（万元）

建设投资总额（万元）

总市值（万元）

税后利润（万元）

利润率

廉租房投入

实际利润

实际税后利润

销售均价为元㎡当地价达到万元亩时，纯利润为亿元。

地价再增则达不到公司要求的开发利润指标。

六、投资建议

、项目基本情况说明

项目占地亩（含亩代征、代建学校用地），起拍地价为万元亩，总地款计亿元。

另外在开发过程中需投入代建学校费用约万元、总建筑面积廉租房建设费用约万元（政府每平方米补偿元，后期返还地款万元，合计投入约万元）。

项目位于新乡市新区，是新乡市行政办公、文化居住中心，处于新乡市区近年内城市居住和地产发展最佳区域，市场投资前景良好。

符合公司开发战略、符合市场发展趋势。

、投资分析结论

项目启动资金（土地款）为亿元。

按照万元亩地价、均价按元㎡计算，静态测算净利润为亿元，利润率为；

按照万元亩地价、均价按元㎡计算，静态测算净利润为亿元，利润率为；

按照万元亩地价、均价按元㎡计算，静态测算净利润为亿元，利润率为；

按照万元亩地价、均价按元㎡计算，静态测算净利润为亿元，利润率为；

、不利因素分析

项目南侧的骆驼湾污水处理厂异味比较明显，对项目开发销售时有一定影响。

建议在进行规划时，通过技术手段规避，尽可能的淡化其对小区的影响。

决策时间紧，资金要求压力大：

竞买保证金为亿元，须提前到新乡市土地储备中心综合科开具《竞买保证金缴纳通知》，提交申请和竞买保证金到账截止时间为年月日时。

综合以上因素，考虑到项目规模大、开发周期较长，建议乐观考虑该项目销售价格。

强烈建议如果地价不超过万元亩时积极获取该项目。

投资策划中心