目标成本编制管理制度版.docx
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目标成本编制管理制度版
目标成本编制管理制度
编制：
工程合约部
编号：
LD-hy-01（2012）
第一章
总则
第一条为构建绿地集团房地产项目的目标成本管理体系，并与集团的会计核算制度相衔接，特制定本制度。
第二条除非特别指出，本制度中的“集团”指“绿地集团”，“事业部”指“绿地集团管理的房地产事业部”，“技发部”指“事业部技术管理产品研发部”，“工程合约部”是指“绿地集团工程合约部”，“财务部”是指“绿地集团财务部”。
第三条此办法与集团沪绿地财字（2012）第4号颁布的制度相配套，如有变化，将一并进行调整。
第二章目标成本科目及与成本类会计科目的对应关系
第一条土地征用及拆迁补偿费（对应会计科目500101）
一.1政府地价（对应会计科目50010101）：
支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土地变更用途和超面积补交的地价等。
一.2土地有关的税费（对应会计科目50010102）：
向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费等。
一.3拆迁补偿费（对应会计科目50010103）：
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。
第二条前期工程成本（对应会计科目500102）
二.1勘察丈量费（对应会计科目50010201）：
包括初勘、详勘等。
主要有：
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
二.2规划设计费（对应会计科目50010202）：
（1）规划费：
规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
（2）设计费：
地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。
（3）其他：
可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。
二.3报批报建费（对应会计科目50010203）：
包括安检、质检等检测检验费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。
项目整体性报批报建费：
项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、办证费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。
环境评估费和环境检测费。
二.4招标及失标费（对应会计科目50010204）：
包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。
二.5“三通一平”费（对应会计科目50010205）：
（4）临时道路：
接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
（5）临时用电：
接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
（6）临时用水：
接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
（7）场地平整：
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
二.6建设方临时设施费（对应会计科目50010206）：
指建设方承担的临时设施费，与会计核算规定相同。
第三条建筑安装工程成本（对应会计科目500103）
三.1土建工程费（对应会计科目50010301）：
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。
主要包括：
（8）基础工程（对应会计科目5001030101）：
包括桩基、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等；
（9）地下室工程（对应会计科目5001030102）：
地下室工程（含人防工程），含半地下、地下车库；
（10）主体工程（对应会计科目5001030103），主要包括基础工程或地下室以上砼框架、砌体、地面找平、内外墙粉刷及抹灰、防水、内外墙保温、屋面保温、屋面瓦、散水、底层花园砌体、沉降缝、伸缩缝、阳台栏杆等金属结构、外墙饰面、集中避雷系统、垂直运输、脚手架、超高补贴及技术措施费等。
（11）门工程（对应会计科目5001030104）：
包括单元门、进户门、防火门等（不含阳台门）；
（12）窗工程（对应会计科目5001030105）：
包括窗及阳台门工程；
（13）幕墙（对应会计科目5001030106）；
（14）户内精装修（对应会计科目5001030107）：
以精装修标准交房所发生的装修费，主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用等；
（15）公共部位精装修（对应会计科目5001030108）：
公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的精装修；
（16）钢结构工程（对应会计科目5001030109）：
整体为钢结构的项目不在此科目核算，应在“主体结构工程”核算；
（17）施工用水（对应会计科目50010301010）；是指建设方支付的供水费用。
实际操作中尽量让乙方协调并支付此部分费用。
如果我方支付，按甲供材料设备管理制度的相关规定，确保足额在工程价款结算时扣回。
（18）施工用电（对应会计科目50010301011）。
是指建设方支付的供电费用。
实际操作中尽量让乙方协调并支付此部分费用。
如果我方支付，按甲供材料设备管理制度的相关规定，确保足额在工程价款结算时扣回。
三.2安装工程费（对应会计科目50010302）
（19）室内水电管线设备费（对应会计科目5001030201），包括：
室内给排水系统费：
包括自来水、排水、直饮水、热水；室内电气系统费：
包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；
（20）室内设备及其安装费（对应会计科目5001030202），包括：
通风空调系统及安装费：
空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电系统及其安装费：
发电机供货、安装、机房降噪费；人防设备及其安装费：
密闭门、气体过滤装置等；消防系统及其安装费：
水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；采暖系统及其安装费；酒店项目的厨房设备及其安装费等。
（21）外立面泛光照明工程（对应会计科目5001030203）：
建筑物外立面的灯光照明工程。
第四条基础设施成本（对应会计科目500104）
四.1市政配套费（对应会计科目50010401）：
向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。
四.2给水系统费（对应会计科目50010402）：
（1）、管道系统：
主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；
（2）、水泵房：
水泵房土建、设备、安装及装修费等；（3）、用水增容。
四.3雨污水系统费（对应会计科目50010403）：
（1）、管道系统；
（2）、雨污水泵站：
雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等。
四.4供电系统费（对应会计科目50010404）：
（1）、管道及电缆系统：
包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；
（2）、配电房：
配电房土建、设备、安装及装修费等；（3）、用电增容。
四.5燃气系统费（对应会计科目50010405）：
是指分户燃气计量表及以前的所有燃气管道及设施的支出，销售合同另有约定的从其约定。
工程范围包括
（1）、室外管道系统；
（2）、调压站；（3）、煤气增容费包括各项收费。
四.6有线电视工程费（对应会计科目50010406）：
是指支付给当地有线电视公司为开通有线电视服务的支出。
销售合同另有约定的从其约定。
工程范围包括：
建筑物内穿管布线、室内室外有线电视的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用。
四.7电话通讯工程费（对应会计科目50010407）：
是指支付给中国电信通信管道工程相关的支出。
销售合同另有约定的从其约定。
工程范围包括：
室内管线、室外电话的管道预埋、检查井、室外线路及设备等。
四.8宽带工程费（对应会计科目50010408）：
与宽带接通相关的支出。
销售合同另有约定的从其约定。
工程范围包括：
室内外宽带网的管道预埋、检查井、室内外线路及设备等费用。
四.9智能化系统费（对应会计科目50010409）：
（1）、停车管理系统费用：
包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；
（2）、小区闭路监控系统费用：
包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费;（3）、周界红外防越系统费用；（4）、小区门禁系统费用；（5）、电子巡更系统费用；（6）、电子公告屏费用；（7）、居家防盗系统费用：
包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；（8）、三表远传系统费用：
水、电、气远程抄表系统费用；（9）、对讲系统费用：
可视及非可视对讲系统费用。
四.10采暖系统费（对应会计科目500104010）：
（1）、管道系统；
（2）、热交换站：
热交换站土建、设备、安装及装修费等；（3）、锅炉房：
锅炉房土建、设备、安装及装修费等。
四.11园林环境工程费（对应会计科目500104011）；指项目所发生的园林环境造价，主要包括：
（1）、绿化建设费：
包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；
（2）、建筑小品：
雕塑、水景、环廊、假山等；（3）、道路、广场建造费：
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等。
（4）围墙建造费（对应会计科目500104012）：
包括永久性围墙、围栏及大门；（5）、室外照明：
室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；（6）、室外零星设施：
儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；（7）、集中灭蚊、喷雾系统。
第五条公共配套设施成本（对应会计科目500105）
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出；产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施及其他应归为公共配套的支出。
主要包括以下几类：
（22）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；
（23）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、学校、邮电通讯、医疗设施、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
（24）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；
（25）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。
如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算。
如果为独立的运营的单项工程，如独立会所、学校，将其设为核算对象，其独立发挥作用前所发生的所有费用均计入该核算对象，涉及成本分配和结转按规定处理，如：
1）会所（对应会计科目50010501）：
设计、单体建造成本及资产购置；
2）幼儿园（对应会计科目50010502）：
设计、单体建造成本及配套资产购置；
3）学校（对应会计科目50010503）：
设计、单体建造成本及配套资产购置；
4）游泳池（对应会计科目50010504）：
土建、设备、设施；
5）球场（对应会计科目50010505）：
土建、设备、设施；
6）车站（对应会计科目50010506）：
土建、设备、设施及装修费；
7）其他（对应会计科目50010507）：
如独立的机械停车设施、红线外景观等等。
第六条开发间接成本（对应会计科目5101）
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。
9.1工程管理费（对应会计科目510101）
（1）、工程监理费（对应会计科目51010101）：
支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监理费；
（2）、预结算编审费（对应会计科目51010102）：
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；
（3）、工程质量监督费（对应会计科目51010103）：
建设主管部门的质监费；
（4）、安全监督费（对应会计科目51010104）：
建设主管部门的安监费；
（5）、工程保险费（对应会计科目51010105）；
（6）、其他（对应会计科目51010106）：
门牌号费、印花税等其他费用。
9.2资本化借款费用（对应会计科目510102）：
包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。
因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
9.3营销设施建造费（对应会计科目510103）：
（1）、广告设施费（对应会计科目51060301）；
（2）、销售环境改造费（对应会计科目51060302）：
会所、推出销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；（3）、售楼处装修装饰费（对应会计科目51060303）：
包括设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的、使用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4）、样板间费用（对应会计科目51060304）：
包括样板间的设计、装修、装饰以及使用期间的保洁、保安、维修费。
主体外搭设的、使用后将会拆除的样板间还包括建造费用；（5）、其他（对应会计科目51060305）。
9.4物业管理完善费（对应会计科目510104）：
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
9.5行政管理费（对应会计科目510105）：
直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。
包括：
（1）、工资（对应会计科目51010501）；
（2）、职工福利费（对应会计科目51010502）；（3）、职工社会保险（对应会计科目51010503）；（4）、住房公积金及房贴（对应会计科目51010504）；（5）、工会经费（对应会计科目51010505）；（6）、职工教育经费（对应会计科目51010506）；（7）、劳动保护费（对应会计科目51010507）；（8）、办公费（对应会计科目51010508）；（9）、业务招待费（对应会计科目51010509）；（10）、差旅费（对应会计科目510105010）；（11）、出国费用（对应会计科目51010511）；（12）、租赁费（对应会计科目51010512）；（13）、运输费（对应会计科目51010513）；（14）、折旧费（对应会计科目51010514）；（15）、修理费（对应会计科目51010515）；（16）、低值易耗品摊销（对应会计科目51010516）；（17）、无形资产摊销（对应会计科目51010517）；（18）、咨询费（对应会计科目51010518）；（19）、劳务费（对应会计科目51010519）；（20）、手续费（对应会计科目51010520）；（21）、其他（对应会计科目51010521）；
六.1结转（对应会计科目510199）。
第七条销售费用（期间费用，对应会计科目6601）：
指现场销售人员工资、奖金、补贴等人工费，聘请中介机构销售费用，以及销售广告、宣传、展览费等；
第八条管理费用（期间费用，对应会计科目6602）：
指公司管理层工资、奖金、补贴等人工费以及相关部门的行政费；
第九条财务费用（期间费用，对应会计科目6603）：
财务手续费、汇兑损益等。
第三章确定成本核算对象的原则
第一条有利于成本核算及管控原则：
应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集与核算；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求，这是目标成本编制和成本核算的首要原则。
第二条可否销售原则：
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
开发商自己持有的开发产品要区分自持可售和自持不可售两种成本核算对象进行核算。
第三条分类归集原则：
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
第四条功能区分原则：
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
第五条定价差异原则：
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
第六条成本差异原则：
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
第七条权益区分原则：
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
第八条各事业部可根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定以下四级核算对象。
八.1一级核算对象：
以整个项目作为最高级的核算对象。
八.2二级核算对象：
对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域以各期（区）为成本核算对象。
八.3三级核算对象：
同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分不同的成本核算对象。
但在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项工程为成本核算对象。
根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
八.4四级核算对象：
同一单项工程项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在三级核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
但对于只为一个房屋等开发项目服务的项目（例如别墅住宅附送的地下室），可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
第九条成本核算对象一般应在扩初设计文件通过后确定，并报集团备案及录入有关信息系统。
一旦确定，不得随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得集团同意。
第四章成本费用的归集与分配
第一条本成本归集与分配方法用于内部项目成本测算和盈利评估。
第二条共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体可按下表执行：
成本科目
首选分摊方法
备选分摊方法1
备选分摊方法2
土地征用及拆迁补偿费
能分清核算对象的，直接将成本费用计入特定的核算对象中
不分期项目的分摊方法1＝（核算对象自身占地面积+分摊的公用占地面积）*单方占地的土地成本。
分期项目的分摊方法2＝（当期核算对象自身占地面积+分摊的当期公用占地面积）*单方占地的土地成本。
按成本核算对象的可售建筑面积进行分摊。
前期工程费
按成本核算对象的可售建筑面积进行分摊。
建筑安装工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费
财务费用
按成本核算对象的可售建筑面积进行分摊（为满足项目前期成本和盈利估算的需要，此三项期间费用的分配方式与财务制度存在一定差异）。
销售费用
管理费用
第三条各类核算对象的成本归集和分摊按下表进行。
分摊前须了解当地政府对不同业态建筑有关计容建筑面积、产权归属、税收制度等方面的要求，各地政府有明确规定的，应按其规定处理。
核算对象
分摊方法
（地上）计容面积部分
可售部分
可对外销售的建筑
单独核算，不分摊
开发商持有产权的酒店、会所等
单独核算，不分摊
不可售部分
规划由开发商配建的商业网点，产权归开发商，但却不能销售的。
如某些体育中心、菜场
单独核算（不含土地），不分摊
为多幢单体服务的门卫、居委会、物业办公、会所、联防站、热力站、变电站、公厕等开发商最终不持有产权的配套设施
成本分摊于其服务的地上计容可售面积
不计容面积部分（多指地下）
可售部分
人防地库：
通过验收后，产权一般归开发商，车位可出售，战时归政府使用。
（还建原地块被开发商拆除的人防空间，产权一般归原所有者）
成本全部分摊于地上计容可售部分
地下储藏室（部分地区可售、并计地下容积率）
核算直接相关的成本。
留合理成本，其余分摊
对外进行商业经营的地下空间，如：
地下商场等
单独核算，留直接相关的成本（如补交了地价，则含补交地价单独核算），不分摊
非人防汽车库：
产权一般归开发商。
（部分地区把地下车库计入地下容积率）
核算直接相关的成本。
留合理成本，其余分摊
不可售部分
地下自行车库，架空层，出屋面机房（沪：
不大于屋面1/8的）等
成本分摊于该幢单体
开发商因故办不出产权证，或产权属于全体业主的地下车库
成本分摊于其服务的地上计容可售面积
公共配套设施
开发商无产权或建成后须移交的幼托、学校、医院等（一般单独规划地块，不在容积率内）
抵扣政府经济补偿后的成本分摊于其服务的地上计容可售面积
三.1公共配套设施和独立地下空间（地下商业除外）作为过渡性成本对象，原则上仅须核算与其直接相关的成本，不分担土地成本和间接性成本。
过渡性成本对象先独立计算，然后将全部或部分成本分摊于其他成本核算对象。
三.2公共配套设施中的邮电通讯、学校、医疗设施应先单独核算成本，其中，由开发商与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应分摊至各可售成本对象（为满足项目前期成本和盈利估算的需要，此三项配套设施的分摊方式与国税发[2009]31号文存在一定差异）。
三.3地下车库分摊后保留的成本比例原则上不超过三种：
0%、25%、50%。
在符合政府有关规定前提下，尽量本着保守原则进行分摊，如：
车位数多于1:
0.8的、预计长期无法售完的、或售价远低于成本的地库宜全部分摊。
三.4为客观反映与销售价对应的成本，各单位须在“方案设计阶段目标成本”确定之时由各相关部门制定最终分摊方案并由总经理室确定，合约部门将其作为填写《成本分摊关系表》和《项目盈利预测表》相应栏目的依据。
第五章目标成本估算的基本程序及方法
第一条根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二条将各项成本费用按成本科目分类，按受益原则和配比原则，在各成本核算对象间进行归集和分配。
此条及以前工作可由合约根据相关规定负责组织事业部各部门共同完成。
第三条正确划分已完工和在建项目之间的开发成本，分别结转完工的开发产品成本，由事业部指定专门部门完成，并与集团的相关部门对接。
第四条正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工的开发产品的销售成本。
由事业部指定专门部门完成，并与集团的相关部门对接。
第五条在合同发包时应严格按照有利于成本核算管理的原则确定合同范围。
跨期的工程合同应当分开签订，涉及两个以上核算对象和会计科目的合同应按核算对象和会计科目将合同造价予以划分，体现在合同清单上，以便于成本及时准确地分配和归集。
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