银河soho调研报告.docx
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银河soho调研报告
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银河soho调研报告
篇一：
银河soho案例分析学习
银河soho
目录
一、项目定位分析.......................................3
（一）项目基本情况：
.................................3
（二）项目地块分析:
..................................3
（三）项目定位：
.....................................4
二、银河soho规划设计理念..............................5
（一）参数化设计.....................................5
（二）流线动力构筑、奇特地标景观.....................5
（三）演绎自然..................
....................5
（四）360度全角视野...................................5
三、建筑形式、特点及高科技在其中的应用...................6
（一）节能环保绿色建筑................................6
（二）中国式流线......................................6
四、你认为银河soho项目的优势及劣势分别是什么？
..........7
（一）优势............................................7
（二）劣势............................................7
一、项目定位分析
（一）项目基本情况：
1.项目名称：
银河soho
2.区位：
银河soho为朝阳门soho三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门soho一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。
3.项目周边交通状况：
项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟到达飞机场；经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达；项目地点位于双地铁的交汇点：
2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计20XX年竣工），方便换乘各路地铁；公共交通方面：
项目周边有44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（内外环）、810路、813路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。
总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。
4.项目总体概况：
开发单位：
北京凯恒房地产有限责任公司
土地使用年限：
商业的土地使用年限为40年，写字楼和地下车位的土地使用年限为50年，商业土地使用年限至2047年，办公车位使用年限至2057年。
交房时间：
20XX年11月30日。
5.项目主要经济指标:
?
总建筑面积33万平米：
地上21万，地下8万。
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可售面积:
商业8万，办公16万。
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楼层：
地上15层，地下3层。
?
层高：
b15.4米，一层6米，二层5.2米，三层5.2米（精装），5-17层3.5米，顶层（2号楼除外）4.5米。
柱距8.4米左右，行距11—15米左右。
项目目前销售情况:
该项目于20XX年6月30日开盘3号，5号楼，十天内销售52亿，至今已销售140多亿。
银河soho共4栋楼，是东二环最大的商办购物中心，目前2,3,5号楼的销售状况是商业已全部售罄，办公已无整层，零散套数28套，1号楼11月10日开盘。
（二）项目地块分析:
1.区域商圈市场分析:
东直门--朝阳门商圈：
北至安定门东大街，南至朝阳门内大街，西至鼓楼大街—地安门大街，东至工人体育场西路，以及朝阳门南小街、通惠河、日坛东路交汇范围内的区域。
东直门-朝阳门商圈是依托交通枢纽概念发展起来的新兴商圈。
它汇集了十八条公交、城市铁路和环线地铁线路，使得该商圈具有了发散式的交通优势，带动了该区域写字楼、商业的蓬勃发展。
东直门-朝阳门商圈不仅有特色小街，一些新兴商业综合体也相继进入，如来福士广场和优唐生活广场的加盟，给该区域带来了新的商业活力，而东方银座和天恒大厦等新兴写字楼也吸引了大量的商务人流，未来东直门-朝阳门商圈将会出现更多的高档写字楼及高级商住公寓、大型商业设施等，商圈的发展也将更多元化。
（三）项目定位：
银河soho是大型高端商业办公综合体，总建筑面积约330000平方米，其中约160000平方米为办公区域面积，97000平方米为商业区域面积。
主要客户群体为北方投资人士。
二、银河soho规划设计理念
最初构思这个项目时，北京宏大的城市规模成为项目组面临的有趣难题，因为北京城的幅员广阔有时与身置其中的个人不是那么合拍。
为了让这个建筑群富有吸引力，项目组把它拆散成为四个塔状形体；但在二环路上观察它，依然能体验到“盛大恢弘”的气势，希望这四个塔状形体能够富有动感地相互连接，这个设想通过众多的联桥和诱人联想的外形得到了实现。
（一）参数化设计
参数化设计是一种新涌现的设计过程。
在过程中各种参数互相联系在一起成为一个系统，因此一个参数的变动就会产生全局的影响。
它在城市、建筑、室内、家具等各个设计领域都创造了系统性、具有适应性的多元化，连续渐变的差异化，以及动感的视觉形式。
（二）流线动力构筑、奇特地标景观
设计的一个主题是借鉴中国院落的思想，创造一个内在世界。
而同时，这又是一个完全二十一世纪的建筑：
不再是刚硬的矩形街区及街区之间的空间，而是通过可塑的、圆润的体量的相互聚结、溶合、分离以及通过拉伸的天桥再连接，创造了一个连续而共同进化的形体以及内部流线的连续运动。
（三）演绎自然
设计的另外一个灵感来源于中国传统的梯田。
参数化设计本身是通过现代数字技术将自然的形态予以提炼，从而与现代文明相融合。
这一项目中不断伸展，充满变化的楼层及平台将各个空间有机地组合在一起，如同山间的梯田，绵延不断，如梦如幻。
（四）360度全角视野
在建筑设计策略上，此项目通过单体的整合营造出一个壮观的整体。
每栋建筑个体均有它的中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起，从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。
篇二：
北京银河soho项目考察报告
北京银河soho项目考察报告
一、项目基本情况
1、项目名称：
银河soho
2、区位：
银河soho为朝阳门soho三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门soho一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。
3、项目周边交通状况
项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟到达飞机场；经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达；
项目地点位于双地铁的交汇点：
2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计20XX年竣工），方便换乘各路地铁；
公共交通方面：
项目周边有44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（内外环）、810路、813路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。
总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。
4、项目总体概况
开发单位：
北京凯恒房地产有限责任公司
土地使用年限：
商业的土地使用年限为40年，写字楼和地下车位的土地使用
年限为50年。
?
商业土地使用年限至2047年?
办公车位使用年限至2057年交房时间：
20XX年11月30日5、项目主要经济指标
?
总建筑面积33万平米：
地上21万，地下8万。
?
可售面积:
商业8万，办公16万。
?
楼层：
地上15层，地下3层。
?
层高：
b15.4米，一层6米，二层5.2米，三层5.2米（精装），5-17层3.5
米，顶层（2号楼除外）4.5米。
柱距8.4米左右，行距11—15米左右。
1）项目建筑规模
2）商业面积数据
3）项目目前销售情况
该项目于20XX年6月30日开盘3号，5号楼，十天内销售52亿，至今已
销售140多亿。
银河soho共4栋楼，是东二环最大的商办购物中心，目前2,3,5号楼的销售状况是商业已全部售罄，办公已无整层，零散套数28套，1号楼11月10日开盘。
二、项目地块分析
1）区域商圈市场分析
东直门--朝阳门商圈
东直门--朝阳门商圈：
北至安定门东大街，南至朝阳门内大街，西至鼓楼大街—地安门大街，东至工人体育场西路，以及朝阳门南小街、通惠河、日坛东路交汇范围内的区域。
东直门-朝阳门商圈是依托交通枢纽概念发展起来的新兴商圈。
它汇集了十八条公交、城市铁路和环线地铁线路，使得该商圈具有了发散式的交通优势，带动了该区域写字楼、商业的蓬勃发展。
东直门-朝阳门商圈不仅有特色小街，一些新兴商业综合体也相继进入，如来福士广场和优唐生活广场的加盟，给该区域带来了新的商业活力，而东方银座和天恒大厦等新兴写字楼也吸引了大量的商务人流，未来东直门-朝阳门商圈将会出现更多的高档写字楼
及高级商住公寓、大型商业设施等，商圈的发展也将更多元化。
（1）写字楼市场
东直门--朝阳门写字楼数量不足50栋，总建面在240万平方米左右。
商圈内甲级写字楼租金多为6-7元/平米?
天之间；乙级写字楼租金多在3.5-4元/平米?
天左右。
虽然东直门商圈写字楼数量不多，但是近年来有很多知名写字楼出现，而且东城区政府推出东二环交通商务区，规划建设现代商务办公区，吸引了多个知名企业的总部大楼，如北京移动、中石油、中海油、中青旅和保利集团等。
东直门—朝阳门商务区已经成为北京经济发展新的亮点和增长点，目前的租金状况与其他商圈相比稍低，未来有很大的升值空间。
东直门—朝阳门商圈代表性写字楼租金、售价表
（2）商业物业
该商圈综合性百货商场较多，但也有相当数量的小商铺，租金集中在12-20元/平方米/天。
该商圈发展时间较长，租金稳定，商业空臵率低。
商圈内最贵的商业物业来福士中心平均租金为26.5元/平米?
天。
来福士中心由新加坡凯德臵地投资开发，拥有一座6层的购物广场，汇集众多特色品牌，更有若干首次登陆北京的高档品牌，周边写字楼群立，外籍人士公寓众多，消费人群经济实力较高，人气充足，所以租金位于此商圈商业物业之首。
东直门—朝阳门商圈代表性商业物业市场租金、售价表
三、项目分析
该项目位置优越，交通便捷，区域范围内写字楼产品居多，商务氛围浓厚，白领阶层收入较高，消费能力较强，商业前景看好。
以下部分仅对该项目的商业部分进行分析。
1）项目周边商务氛围浓厚，但商业氛围较差。
该项目位于东直门--朝阳门商圈内，且位于该商圈的核心位置，紧邻东二环路。
被誉为北京“第四商圈”的东二环，是古老皇城与现代化新城区的交接，是一个北京文化和国际商务相融合的地段，是北京最早的涉外商务区。
项目周边目前已有的商业项目包括丰联广场、东方银座、来福士广场、赛特购物中心、东方新天地、王府井步行街、日坛国际、
篇三：
银河soho实例分析
基础资料及图片来自
右图：
建筑表皮依附于曲面的白色流线设计
概论
gALAxYsoho位于北京市东城区东二环朝阳门桥西南角，是占地50000平米、总建筑面积328204平方米的大型商业综合建筑群。
该建筑群由荣获普利兹克奖的扎哈?
哈迪德建筑师事务所担纲设计，设计秉持了扎哈一贯的流线型设计风格，用超现实主义设计风格，将其打造为北京建筑新地标。
本文将结合建筑设计基础
（一）课上所讲内容，从形态构成和空间设计两个角度对gALAxYsoho进行分析。
形态构成
gALAxYsoho由扎哈?
哈迪德建筑师事务所担纲设计，在设计时采用事务所尤为擅长的参数化设计手法。
在人视角看向建筑立面时，能够观察到覆盖其表皮的横向线条。
这些线条水平包裹起每个建筑的表皮，并在不同层高位置以连桥的方式贯穿两栋建筑。
这种表皮设计是典型以线为基本元素，等量分割建筑外立面，通过单纯化的表达手法，使建筑层化清晰；使用群化法则，使建筑外观成为一个有机整体，与其背景蓝天清晰分开。
由于gALAxYsoho体量较大，在设计时层与层之间的线条剖面接近正方，较大的厚度使人在仰视建筑时能够得到大面积有进深感的白色墙面，而能够连
接建筑内与外的玻璃幕墙则被隐藏在白色钢结构内不被视线捕捉，使建筑外观干净、明洁。
同时这样的设计使人在地面上平视与仰视时获得不同的视觉体验，平视时近似1：
1宽度比的白色线条与玻璃线条交错，对比使线条更加浓烈且带有动感。
等宽的线条因为远近变化而产生了巨大的视觉张力，使
人在其中能感受到鲜明的体积感。
两种不同的视觉效果在人的潜意识里暗示了建筑不同位置与人的关系，通过线与面的转化强调了建筑的内与外、虚与实。
上图：
以人为视角的仰视三座建筑的节点上层空间。
右图：
夜晚gALAxYsoho俯视效果图，能够清晰看到四个布局有致的圆环。
在建筑群中，每座建筑被连桥连接，而连桥也有白色的线条上下夹携，这些线条明确了建筑与建筑之间的串联关系，使建筑的层次更加清晰。
在建筑中庭看向前方，能够感受到不同建筑的层次感和强烈的纵深递进感，而连桥亦直观的向人们阐述了设计师希望人们看到的、以线条为形体媒介而产生的方向感。
行走在gALAxYsoho的不同建筑之间，能够清晰的感受到方向与方向，线条与线条之间清晰的变化与转折，是人能够清晰地感受到空间被四座建筑体块及肌理表皮塑造出的丰富的空间。
而在俯视整个gALAxYsoho建筑群时，人们可以看到组成建筑群的四栋建筑分别处在地块的东北、东南、西北、西南四个方位，由大小不一的四个偏心环构成。
四个偏心环向
彼此靠拢围合，而同时由在环与环中间留出了足够的空间以提供给建筑安排流线。
这种以点安排画面，以线丰富画面，以面产生虚实对比的方法给建筑足够的丰富性和空间感。
综上所述，gALAxYsoho的设计者通过丰富的点线面形态，塑造了复杂空间形态，在变化中得到了空间处理手段的统一，值得每位建筑设计者学习。
空间设计
gALAxYsoho的空间设计，按照空间功能来划分，能严格被分为内部空间、外部空间和灰空间三部分。
其中外部空间包括建筑与建筑之间的街道空间，多个建筑之间的广场空间和庭院空间以及建筑群之外地块剩余的园林空间。
内部空间是指单座建筑内部可被人使用的空间，由下到上分别是b1-b2的底层商圈、F1-F2地面上圈和之上的办公空间。
灰空间包括不同建筑间连桥下覆盖的空间，可能被用来阻止流线或者设置景观。
gALAxYsoho建筑外部空间由建筑与建
筑向包围形成或者由建筑与地块外部道路相围合形成。
在建筑内部的空间宽高比由1：
3到2：
1不定，最窄处可到1:
5左右。
这时的宽高比形成了带状空间，
上图：
建筑节点出的水池景观下图：
gALAxYsoho室外效果图
在安排道路时使人能够通过视角较高处建筑与建筑之间的天幕感受到强烈的方向引导。
同时，作为设计主要思路的中央庭院，设计者将其设置在几栋建筑延伸方向的交点处，这样的中央庭院可以同时服务几栋建筑中和建筑间道路上的人们。
相较道路而言较大的宽高比保障了建筑群的通风和采光，同时为建筑的
功能节点提供了半私密半开放的中等体量空间，植物的设置为使用者塑造了舒适且惬意的景观。
设置在建筑群外部的园林空间依附与建筑群不同个体向外延伸而形成的平基空间和斜基空间，在不同高度上设置的草坪用温和的颜色减少了建筑上层与地面较大的高度差，为在建筑上层办公空间的使
用者提供
了具安全感、稳定感的景观。
而地面空间也因为园林设置的高度差而
上图：
gALAxYsoho开幕当天在中庭外等待的人群，和被流线包围鲜明的中庭。
下图：
走廊里的灯具
产生的变化，丰富了视觉观感。
在内部空间设置上，表皮线条的围合和不同高度层次的抬高和架起丰富了空间体验，而虚实相隔的线条设计模糊了室内看向室外的界限，使视野开阔。
站在建筑中庭，建筑圆形的平面设计使建筑内部产生了强烈的向心力，
围合感增强。
这为建筑内部的使用者提供了强烈的安定感，同时表皮线条的覆盖使空间内部在阳光的照射下出现了丰富的光影变化，丰富了空间体验。
在设置内部空间时，垂直方向的分区设置鲜明，符合大多数城市综合体的设计法则，由地平面以下限定出底层商圈，围绕通高空间设置具有开放内院的地面上商圈，和围合强烈的办公空间，由下到上限定增强。
在设计时，内部空
间的装饰也秉承了扎哈一贯的手法，大量的曲线和曲面出现在建筑内部当中，呼应建筑外部设计的同时彼此呼应营造出丰富的空间效果。
长条的灯具引导出动线的方向。
埋线散发的灯光为室内空间营造出了舒适的心理感受。
而在一层二层的中庭空间，流线型的扶手和电梯表面使中庭空间被严格包
围。
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