土地估价师《土地估价实务》试题及答案卷一.docx
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土地估价师《土地估价实务》试题及答案卷一
2020年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷一）
1.土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是（ ）价格。
A.使用
B.租赁
C.抵押
D.收益
2.不属于影响土地价格的行政因素的是（ ）。
A.土地制度
B.住房制度
C.城市规划
D.城市化进程
3.不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是（ ）。
A.市场结构不同
B.折旧现象不同
C.地价上升速度呈缓慢趋势
D.地价主要由地产需求决定
4.用地潜力属于城镇土地等级的（ ）因素。
A.城镇规划
B.自然条件
C.城镇基础设施
D.环境质量
5.以下不属于土地分等定级一般遵循的原则是（ ）。
A.综合分析原则
B.地域分异原则
C.最有效使用原则
D.土地收益差异原则
6.收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等，用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指（ ）资料的收集与调整。
A.城镇土地供应潜力
B.城镇区位
C.分等基本
D.区域土地供应潜力
7.下列不属于城镇土地等级调整与确定的原则是（ ）原则。
A.城镇规模和职能调控
B.行政建制协调
C.城镇规模调控
D.近邻平衡
8.在我国，城市（ ）往往反映城市在相应区域内的集聚能力。
A.人口密度
B.人口规模
C.住房密度
D.住房规模
9.土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以（ ）面积为准。
A.土地证上登记
B.出让合同上的
C.实际测量
D.委托方确定的
10.下列不属于农用地分等定级原则的是（ ）原则。
A.综合分析
B.分层控制
C.主导因素
D.土地收益一致
DDCACDCBAD
（一）某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。
土地情况为：
该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。
土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m2，红线外基础设施条件为“五通”（通上水、通下水、通路、通电、通信），红线内基础设施条件为“五通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整）。
由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减（该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整）。
其他有关资料：
（1）以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。
（2）该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。
基准地价的估价期日为2008年1月1日;基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。
（3）根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2，土地开发程度设定为红线外“五通’’（通上水、通下水、通路、通电、通信）、红线内“场地平整”;红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/m2。
（4）根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。
（5）该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。
根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。
（6）土地还原率为6%。
（7）基准地价系数修正法公式为：
待估宗地地价一宗地对应的基准地价×（1+影响因素修正幅度）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
（二）某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。
A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。
2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001～2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。
C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。
土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。
请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格（计算地价时,案例选择不少于4个。
）
案例资料
注：
1.开发程度说明：
*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”;**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;***表示宗地内外“七通一平”。
1.方法选择
此题应选用市场比较法等评估宗地价格。
2.解题步骤
第l步：
案例选择
根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A0l、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。
第2步：
将A06案例的地价转换成单位面积地价
即计算出A06的单位面积地价：
476元/m2X2=952元/㎡
第3步：
计算A03宗地38年期的土地使用权价格
（43元/㎡/0.04）×[1-1/]=832.82元/㎡
2.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案例与待估宗地比较所得）：
数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度。
（2）其他资料。
A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点;A市的容积率对地价的影响是：
以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。
A市商业用地还原率为4%;2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/㎡。
1、供需原则应该以（）等原则为基础。
A.预期收益原则
B.变动原则
C.竞争原则
D.贡献原则
E.协调原则
标准答案：
a,b,c
解析：
供需原则应该以预期收益原则、变动原则、竞争原则等原则为基础。
2、个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。
个别因素包括：
面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和（）。
A.区域楼层限制
B.深度
C.路网状况
D.土地使用权年限
E.物价水平
标准答案：
b,d
解析：
区域楼层限制、路网状况应当属于区域因素。
物价水平是一般因素。
3、替代原则可以在（）估价方法中得以应用。
A.路线价法
B.市场比较法
C.基准地价系数修正法
D.收益还原法
标准答案：
a,b,c,d
解析：
路线价法、市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法都应用了市场比较法。
4、影响土地分等定级的因素很多，确定主导影响因素应遵循的原则为（）。
A.对土地分等定级有重大影响和作用
B.容易获得，数据口径要求一致
C.覆盖面广，并具有针对性
D.作用程度大，且在全区域范围内作用程度一致
E.因素变化区间比较小
标准答案：
a,b,c
解析：
主导影响因素应遵循的原则为对土地分等定级有重大影响和作用、容易获得，数据口径要求一致、覆盖面广，并具有针对性。
5、下面有关土地定级单元的叙述中正确的是（）。
A.定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位
B.划定的土地定级单元是一均质地域
C.土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块
D.定级单元应尽量的小，以区分不同的土地差异性
标准答案：
a,b,c
解析：
定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位;划定的土地定级单元是一均质地域;土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块。
6、在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有（）。
A.行政因素
B.社会因素
C.经济因素
D.交通条件
E.环境状况
标准答案：
a,b,c
解析：
行政因素、社会因素、经济因素属于一般因素。
7、在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件（）。
A.确定客观收益要包括特殊的、偶然的要素所带来的收益
B.土地的总收益是由具备良好素质及正常经营管理能力者使用而产生的收益
C.必须是持续且具有规律产生的收益
D.是安全可靠的收益
标准答案：
b,c,d
解析：
特殊的、偶然的要素所带来的收益不是客观收益。
8、经营性企业在经营过程中的总费用包括（）。
A.销售成本
B.销售费用
C.销售税金
D.经营利润
标准答案：
a,b,c,d
9、在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法不正确的是（AD）。
A.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数
B.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数
C.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用加和的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数
D.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数积算的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数。
标准答案：
a,d
10、在市场比较法中，一般需要进行情况修正的情形有（）。
A.相邻房地产的交易
B.买方或卖方以往存在业务关系
C.买方或卖方不了解市场行情
D.受债权债务关系的响
标准答案：
a,c,d
单选题
1、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括（）。
A.职工工资
B.改扩建费用
C.房屋火灾保险
D.维修费用
标准答案：
b
解 析：
根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。
2、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是（）
A.实际收益
B.客观纯收益
C.实际纯收益
D.实际总收益
标准答案：
b
解 析：
根据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。
3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为（）。
A.P=a/r[1一l/（1+r）n]
B.P=a/r
C.P=a/（r±s）
D.P=a/r±b/r2
标准答案：
b
解 析：
根据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：
P=a/r
式中：
P——土地价格;
a——土地纯收益;
r——土地还原率。
可知答案为B.P=a/r
4、收益还原法不适宜用于评估（）用地。
A.商业
B.写字楼
C.酒店
D.学校
标准答案：
d
解 析：
根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。
5、房地出租中，（）的费用计算与房屋重置价无关。
A.管理费
B.维修费
C.保险费
D.房屋折旧费
标准答案：
a
解 析：
管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。
6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于（）万元。
A.1350
B.1533
C.1611
D.1722
标准答案：
c
解 析：
1.土地使用年期无限时的计算公式
P=a/r±b/r2
式中：
P、a、r含义同前;
b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±（n—1）b。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
应当是P=a/r+b/r2，带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
7、收益还原法是在估算土地在未来每年预期（）的基础上计算的。
A.经营收益
B.总收益
C.总费用与总收益之和
D.纯收益
标准答案：
d
解 析：
根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。
8、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（）费用。
A.评估
B.计
C.资本
D.建筑
标准答案：
d
解 析：
产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所以为创造收益所投入的直接必要的经营费用与资本费用。
9、评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.剩余法
标准答案：
A
解 析：
根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。
它收益不好计算，首选用市场比较法。
成本逼近法、剩余法是在交易案例较少时采用的情况。
10、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高出（）。
A.0.5个百分点左右
B.1个百分点左右
C.2个百分点左右
D.标准未规定
标准答案：
b
解 析：
根据土地还原利率的规定，应当是B.1个百分点左右。
1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是（B）。
A.环境因素
B.宗地基础设施条件
C.城市规划限制
D.土地使用年限
2.计算主次干道影响距离一般采用公式（B）。
A.d=2s/1
B.d=s/2
C.d=s/1
D.d=2s1
3.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用（C）估算土地价格。
A.收益还原法
B.市场比较法
C.剩余法
D.成本逼近法
4.预期收益原则可以在（D）估价方法中得以应用。
A.成本法和剩余法
B.剩余法
C.模型估价法
D.剩余法和收益还原法
5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有（B）。
A.区域人口密度
B.区域农业人口人均耕地
C.城镇商业活动强度
D.城镇非农产业产出效果
6.决定城市土地利用价值的重要因素是（D）。
A.经济发展状况
B.交通状况及通达度
C.人口密度
D.区位
7.城镇土地分等的对象是（C）。
A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地
B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地
C.城市市区、建制镇镇区土地
D.城镇建成区和近郊区范围的土地
8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是（B）。
A.将因素两两之间都进行比较
B.某一因素权重有可能是零
C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法
D.可在因素集合中设置一虚拟目标
9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为（C）。
A.33
B.45
C.48
D.78
10.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为（A）。
A.45.5
B.53.3
C.54.5
D.61.5
1、在商品房营销过程中，销售人员的工资应该计入（）。
A.财务费用
B.销售费用
C.管理费用
D.生产成本
标准答案：
B
2、下列项目中，不属于房地产开发企业主营业务收入的是（）。
A.商品房销售收入
B.商品房出租的租金收入
C.商品房售后服务收入
D.配套设施销售收入
标准答案：
C
3、规定建筑容积率属于（）方面的限制。
A.土地使用管制
B.土地权力设置
C.相邻关系
D.征用权
标准答案：
A
4、下列统计指标中，（）属于总量时点指标。
A.商品房销售收入
B.写字楼空置率
C.利润率
D.固定资产净值
标准答案：
D
5、某城镇1996至1999年，新建住宅面积的年环比增长速度依次为6.83%、7.56%、25.41%、18.97%，若以1995年为基期，则1999年的发展速度为（）。
A.112.14%
B.114.7%
C.158.8%
D.171.4%
标准答案：
D
6、一般情况下，用清算价格法评估整体资产价格时（）。
A.清算价格>市场价格
B.清算价格=市场价格
C.清算价格<市场价格
D.续用清算价格=市场价格
标准答案：
C
7、采用平均年限法计提折旧，折旧额应该根据（）乘以折旧率。
A.固定资产预计净残值
B.固定资产净值
C.固定资产应提折旧总额
D.固定资产原值
标准答案：
D
8、《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者处依法转让外，（）。
A.不得从企业抽回所投资金
B.可以从企业抽回所投资金
C.可以抽回但不得转让所投资金
D.不得抽回也不得转让所投资金
标准答案：
A
9、（）是企业在一定期间内生产经营活动的最终结果。
A.资产
B.收入
C.所有者权益
D.利润
标准答案：
D
10、长期借款的利息支出，在固定资产尚未交付使用、或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前发生的，应计入（）。
A.当期管理费用
B.当前的财务费用
C.固定资产购建成本
D.营业外支出
标准答案：
C
1、土地执法监察的方法中，下列不属于超前控制方法具体做法的是（）。
A.公开用地审批制度
B.各项用地实行顺序排队制度
C.实行定期现场察看制度
D.公开土地监察办法和制度
标准答案：
c
解 析：
实行定期现场察看制度，属于跟踪检查方法的具体做法。
2、下列关于土地使用权转让方式，说法不正确的是（）。
A.土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与
B.土地使用权的出售，只转移土地使用权，所有权仍属于国家
C.它土地使用权交换是以一方当事人需要支配对方的土地使用权为前提，是双方当事人的合意，是一种权利客体的交换
D.土地使用权赠与的基本特征是有偿，与出售一样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家
标准答案：
d
解 析：
土地使用权赠与的基本特征是无偿，与出售一样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家。
、刑法土地条款中，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处（）。
A.处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
B.处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
C.处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
D.处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
标准答案：
a
本题分数：
.00分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分
解 析：
《刑法》第二百二十八条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
4、城市规划实施一书两证。
两证是指（）。
A.建设用地规划许可证和选址意见书
B.选址意见书和建设工程规划许可证
C.建设用地规划许可证和建设工程施工许可证
D.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
标准答案：
d
解 析：
城市规划实施一书两证。
一书：
选址意见书;两证：
建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
5、《中华人民共和国土地管理法》规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，不包括下列的（）。
A.耕地、林地、草地
B.养殖水面
C.交通水利设施用地
D.农田水利用地
标准答案：
c
解 析：
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地等。
6、《中华人民共和国土地管理法》规定，土地承包经营期限为（）年。
A.0
B.5
C.20
D.0
标准答案：
d
解 析：
土地承包经营期限为三十年。
7、《中华人民共和国土地管理法》规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。
连续二年未使用的，经原批准机关批准，由（）无偿收回用地单位的土地使用权。
A.县级以上人民政府
B.县级以上人民政府土地管理部门
C.县级以上人民政府农业管理部门
D.乡级以上人民政府
标准答案：
a
本题分数：
.00分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分
解 析：
禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。
连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权
8、2005年月日，农民李某承包本集体
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