江苏省建筑市场分析报告.docx
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江苏省建筑市场分析报告
江苏省建筑市场分析报告
1概述
1.1江苏省地理及行政区划
江苏省东濒黄海，西连安徽，北接经济强省山东，东南与富庶的浙江和上海毗邻。
全省总面积10.26万平方千米，占全国总面积的1.1%。
其中平原面积7.06万平方千米，水面面积1.73万平方千米。
截至2011年末，全省辖13个地级市，55个市辖区、26个县级市、24个县，省会南京。
表一江苏省行政区划
市名
各级市单位数
县级单位数
镇
乡
县
县级市
市辖区
全省
39
105
24
26
55
877
98
南京市
1
13
2
0
11
29
0
无锡市
3
8
0
2
6
32
0
徐州市
3
10
3
2
5
113
0
常州市
3
7
0
2
5
37
0
苏州市
6
11
0
5
6
60
0
南通市
4
8
2
3
3
99
2
连云港市
1
7
4
0
3
53
30
淮安市
1
8
4
0
4
91
24
盐城市
3
9
5
2
2
103
0
扬州市
4
7
1
3
3
70
7
镇江市
4
6
0
3
3
40
0
泰州市
5
6
0
4
2
75
6
宿迁市
1
5
3
0
2
75
29
1.2江苏省经济及财政实力
江苏省2011年实现地区生产总值48604.3亿元，仅次于广东，位居中国第二。
按可比价格计算，比上年增长11%，增幅高于全国平均增幅1.8个百分点。
这已是江苏经济连续20年保持两位数增长。
固定资产投资完成26000亿元，增长20%以上。
2011全年地方财政一般预算收入5147.9亿元，比上年增长26.2%，增收1068亿元。
全年完成固定资产投资26299.4亿元，比上年增长21.5%。
在固定资产投资中，国有及国有控股投资5789.8亿元，增长15.8%；外商港澳台经济投资3311.4亿元，增长11.5%；民间投资17198.2亿元，增长25.8%，其中私营个体经济投资9719.1亿元，增长25%。
民间投资占固定资产投资的比重达65.4%，比上年提高2.2个百分点。
全年新开工项目中亿元项目3457个，完成投资5800.6亿元，比上年分别增长33.5%和69.2%。
200个省级重点项目进展顺利，一批重大产业、民生、环保项目顺利建成或加快推进。
表二江苏省各地级市主要经济指标
GDP排序
地级市
2011年度GDP（亿元）
2011年度一般预算收入（亿元）
2010年度一般预算收入（亿元）
1
苏州
10500
1141
812
2
无锡
6900
739
526
3
南京
6140
781
556
4
南通
4100
421
300
5
常州
3600
402
286
6
徐州
3600
316
224
7
盐城
2760
259
184
8
扬州
2630
234
166
9
泰州
2002
214
152
10
镇江
1967
194
138
11
淮安
1345
190
135
12
连云港
1150
157
111
13
宿迁
1015
127
90
省直属征收
--
180
128
47709*
5355
3808
注：
*由于资料来源不同，所采用的数据可能有所差异，但大致情况及排序是准确的
表三2010年江苏省各地级市固定资产投资情况表
城市
城镇固定资产投资
房地产开发投资
新增固定资产
商品房屋销售建筑面积（万平方米）
#住宅
#住宅
南京市区
2410.25
724.63
551.33
1408.49
729.56
668.34
无锡市区
1481.85
452.30
318.16
1036.97
698.33
591.92
徐州市区
966.43
126.61
105.26
753.95
341.43
310.71
常州市区
1213.93
401.22
272.65
835.18
755.92
640.11
苏州市区
1106.27
426.03
316.83
1269.14
556.13
456.02
南通市区
643.15
181.66
127.17
404.11
407.85
374.55
连云港市区
378.50
69.99
52.97
209.54
201.06
178.29
淮安市区
491.93
130.52
94.33
221.25
357.21
308.40
盐城市区
393.27
85.00
59.79
278.82
243.69
197.82
扬州市区
383.55
89.67
72.13
322.75
315.68
291.61
镇江市区
510.41
73.41
44.89
395.29
210.80
162.81
泰州市区
338.10
56.98
47.15
314.80
185.90
171.81
宿迁市区
238.24
64.20
42.11
204.12
181.74
144.93
1.3江苏省建筑市场
江苏省是经济大省，同时也是建筑大省，截止2010年全省共有建筑施工企业8949个，从业人员591万，建筑业总产值12405亿。
表四2010江苏省建筑业现状
地区
建筑施工企业个数
（个）
从业人员数
（万人）
建筑业总产值
（亿元）
2009
2010
2009
2010
2009
2010
全省
8664
8949
519.00
591.77
10264.94
12405.90
南京市
1409
1517
52.25
60.35
1346.62
1643.31
无锡市
581
598
23.36
25.47
437.60
499.50
徐州市
389
364
30.69
33.75
431.58
535.72
常州市
575
564
29.69
36.12
595.77
735.49
苏州市
1428
1454
54.03
56.28
1078.24
1275.58
南通市
911
890
96.20
107.19
2183.23
2731.22
连云港市
231
214
17.33
17.89
269.96
330.16
淮安市
458
624
32.37
37.81
474.86
571.88
盐城市
622
668
38.88
42.41
542.57
649.44
扬州市
824
743
64.07
70.70
1297.59
1553.43
镇江市
361
374
12.91
15.40
281.81
321.19
泰州市
604
640
51.87
66.67
1094.74
1264.10
宿迁市
271
299
15.35
21.72
230.37
294.90
苏南
4354
4507
172.24
193.63
3740.04
4475.07
苏中
2339
2273
212.14
244.56
4575.56
5548.74
苏北
1971
2169
134.62
153.58
1949.34
2382.10
江苏省建设系统包括三个层次，分别是江苏省住房和城乡建设厅，各地级市住房和城乡建设局（下设多个单位，见表五），各县级市住房和城乡建设局。
表五江苏省建设系统部门设置情况
城乡建设局
规划局
住房保障和房产管理局
城市管理局
园林（市政）管理局
南京市
住房和城乡建设委员会
规划局
住房保障和房产局（二级局）
城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）
（旅游园林局）
无锡市
建设局（挂建筑工程管理局牌子）
规划局
住房保障和房产管理局
城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）
市政和园林局
徐州市
城乡建设局
规划局
住房保障和房产管理局
城市管理局（挂城市行政管理执法局牌子）
市政园林局
常州市
城乡建设局（挂建筑工程管理局牌子）
规划局
住房保障和房产管理局
城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）
园林绿化管理局
苏州市
住房和城乡建设局（挂地震局牌子）
规划局
市容市政管理局（挂城市管理执法局牌子）
园林和绿化管理局
南通市
城乡建设局（挂建筑工程管理局、园林管理局、地震局牌子）
规划局
住房保障和房产管理局
城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）
（建设局挂牌）
连云港市
城乡建设局（挂园林局牌子）
规划局
住房保障和房产管理局
城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）
（建设局挂牌）
淮安市
住房保障和城乡建设局（挂建筑工程管理局牌子）
规划局
城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）
盐城市
城乡建设局
规划局
住房保障和房产管理局
城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）
扬州市
城乡建设局（挂建筑工程局、古城保护办公室牌子）
规划局
住房和房产管理局
城市管理局（挂城市管理行政执法局、数字化城管监督办公室牌子）
园林管理局
镇江市
住房和城乡建设局
规划局
城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）
园林管理局（挂南山风景管理委员会牌子）
泰州市
住房和城乡建设局
（管理“建筑工程管理局”）
规划局
城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）
宿迁市
住房和城乡建设局（挂建筑工程管理局牌子，管理“园林绿化管理局、住房公积金管理中心”）
规划局
城市管理局（挂城市管理行政执法局牌子）
（建设局管理机构）
交通系统主要单位包括：
省交通工程建设局（高速公路为主）、省交通运输厅公路局（国省级干线公路及连接线）、省交通运输厅航道局、省长江大桥建设指挥部（重大工程）、江苏省交通控股有限公司（高速公路为主，融资平台）以及各地级市交通局。
1.4江苏省“十二五”规划行业相关内容
根据江苏省十二五规划相关内容：
在轨道交通建设方面：
“加快南京、苏州、无锡城市轨道交通建设，推进常州、徐州、南通等城市轨道交通规划和建设，积极开展南京都市圈轨道交通规划研究。
”
在重点航空港方面：
“以南京禄口和苏南硕放两个枢纽机场为核心，进一步增强空港运输能力。
完成南京禄口国际机场二期和苏中江都机场工程，实施苏南硕放国际机场、徐州观音机场、南通兴东机场和盐城南洋机场等扩建工程，加快推进连云港机场迁建工程”
在公路网建设方面：
“重点实施全省干线公路网络、过江通道、高速公路网络完善及主骨架扩容工程建设，加强路网衔接，完善农村公路网络。
建成泰州长江大桥、崇启大桥、南京长江四桥、临海高等级公路和宿迁至新沂等高速公路；开工建设沪通和五峰山公铁过江通道、崇海大桥以及苏锡常南部等高速公路，实施沪陕高速公路江广段、京沪高速公路淮江段、沿江高速公路常州至太仓段等扩建工程；加快推进京沪高速公路新沂至淮安段等扩容工程前期工作，组织开展泰州至常州过江通道、南京长江五桥等项目规划研究工作。
”
2江苏市场区域分析
2.1江苏市场区域重点划分原则
江苏区域市场主要包括江苏及周边地区，与其他区域市场不同，江苏公司是直接以省为区域命名的，因此要对各个地级市进行分析，寻找工作的突破口，为此江苏公司对各地级市情况进行了综合调查分析，包括：
各地级市经济发展水平、当地政府财政情况、地方负债率、地理位置、固定资产投资现状及潜力、集团在当地的影响、当地竞争对手实力等因素给予量化评分，然后根据对建筑市场的影响情况给予权重，算出综合得分，根据综合得分，将江苏13个地级市根据重视程度进行市场划分。
2.2各地级市综合因素分析
2.2.1各地级市经济情况分析
各地级市经济情况包括：
各地级市经济发展水平、当地政府财政情况、地方负债率。
其中能反应各地级市经济发展水平的指标是各地GDP，根据表二中2011年江苏省各地级市GDP数据，以苏州地区为10分，计算与苏州的相对比值，可以计算出个地级市得分。
同理，各地级市政府财政情况根据表二中2011年江苏省各地级市一般预算收入计算（同样以苏州为10分）。
各地级市地方负债率数据比较难获得，这里采用两种方式评估：
方式一，因为地方负债情况直接影响到工程付款情况，因此根据施工合同中进度款的支付情况确定得分（比如南通市区工程进度款支付80%则得8分，盐城地区工程进度款支付50%则得5分）。
方式二，计算各地级市城镇固定资产投资与一般预算收入的比值，以比例最低的得分最好得10分，当对比率即为各地的得分。
然后平均方式一、方式二得分，得到地方负债综合情况得分。
2.2.2各地级市建筑市场情况分析
各地级市建筑市场情况主要包括：
各地级市固定资产投资现状及潜力、地理位置优势、当地施工企业情况及主要竞争对手等。
其中各地固定资产投资现状及潜力主要通过表三中城镇固定资产投资进行量化（方法同上，以最大的为10）。
地理位置主要参考与上海的距离，可以得到下表。
表六2010年各地级市负债情况分析表
序号
地级市
固定资产投资与地方预算比值
地方负债情况2
地方负债情况1
地方负债综合情况
1
苏州
1.36
10.0
6
8.0
2
无锡
2.82
4.8
7
5.9
3
南京
4.33
3.1
5
4.1
4
南通
2.14
6.4
8
7.2
5
常州
4.24
3.2
5
4.1
6
徐州
4.31
3.2
6
4.6
7
盐城
2.14
6.4
5
5.7
8
扬州
2.31
5.9
6
6.0
9
泰州
2.22
6.1
5
5.6
10
镇江
3.70
3.7
5
4.4
11
淮安
3.64
3.7
5
4.4
12
连云港
3.41
4.0
5
4.5
13
宿迁
2.65
5.1
5
5.1
表七各地级市经济情况分析表
GDP排序
地级市
经济发展水平情况
财政收入情况
地方负债综合情况
1
苏州
10
10
8.0
2
无锡
6.6
6.5
5.9
3
南京
5.9
6.8
4.1
4
南通
3.9
3.7
7.2
5
常州
3.4
3.5
4.1
6
徐州
3.4
2.8
4.6
7
盐城
2.6
2.3
5.7
8
扬州
2.5
2.1
6.0
9
泰州
1.9
1.9
5.6
10
镇江
1.9
1.7
4.4
11
淮安
1.3
1.7
4.4
12
连云港
1.1
1.4
4.5
13
宿迁
1
1.1
5.1
表八各地级市固定资产投资及地理位置分析表
序号
地级市
城镇固定资产投资量化情况
地理位置
1
苏州
4.6
10
2
无锡
6.1
8
3
南京
10
6
4
南通
2.7
10
5
常州
5.0
8
6
徐州
4.0
5
7
盐城
1.6
6
8
扬州
1.6
6
9
泰州
1.4
6
10
镇江
2.1
6
11
淮安
2.0
5
12
连云港
1.6
5
13
宿迁
1.0
5
当地施工企业情况及主要竞争对手主要考虑施工总承包一级企业。
其中公路一级资质企业有32家，包括：
表九注册地在江苏的公路一级企业
序号
单位
注册地
序号
单位
注册地
1
江苏常鑫路桥工程有限公司
常州
17
南通路桥工程有限公司
南通
2
江苏海通建设工程有限公司
连云港
18
苏州交通工程集团有限公司
苏州
3
江苏恒基路桥有限公司
南京
19
江苏中瑞路桥建设有限公司
苏州
4
江苏江南路桥工程有限公司
无锡
20
无锡路桥集团有限公司
无锡
5
江苏交通建设（集团）有限公司
南京
21
无锡市交通工程有限公司
无锡
6
江苏捷达交通工程集团有限公司
淮安
22
徐州市公路工程总公司
徐州
7
江苏润扬交通工程集团有限公司
扬州
23
盐城市路桥建设工程有限公司
盐城
8
江苏省交通工程集团有限公司
镇江
24
宜兴市交通建设集团有限公司
无锡
9
江苏苏辰公路工程有限公司
苏州
25
中铁二十局集团第一工程有限公司
苏州
10
中城建第二工程局集团有限公司
南京
26
中交一公局第二工程有限公司
苏州
11
江苏省镇江市路桥工程总公司
镇江
27
泰州金马建设工程有限公司
泰州
12
江苏华晨路桥有限公司
无锡
28
江苏四通路桥工程有限公司
苏州
13
路桥华祥国际工程有限公司
连云港
29
江苏港通路桥集团有限公司
苏州
14
南京东部路桥工程有限公司
南京
30
江苏瑞桓建设有限公司
南京
15
南京交通工程有限公司
南京
31
江苏嘉隆工程建设有限公司
宿迁
16
南京市路桥工程总公司
南京
32
中铁四局集团第二工程有限公司
苏州
此外还要考虑到央企、其他地区施工总承包一级及以上资质企业在江苏市场的分公司、办事处等。
根据初步统计，在江苏省建设系统备案的企业中，市政一级资质的323家，市政特级资质的5家，公路一级的90家，公路特级的7家。
（其中有重复，即很多企业是市政、公路均有的）
对各地区主要竞争对手情况综合考虑，分为强、较强、一般、较弱、弱，并给与相应的2、4、6、8、10。
表十主要竞争对手情况
序号
地级市
主要竞争对手情况
得分
1
苏州
强
2
2
无锡
较强
4
3
南京
强
2
4
南通
较弱
8
5
常州
一般
6
6
徐州
一般
6
7
盐城
一般
6
8
扬州
一般
6
9
泰州
较弱
8
10
镇江
一般
6
11
淮安
较弱
8
12
连云港
较弱
8
13
宿迁
弱
10
2.2.3其他影响情况分析
除了当地经济发展水平、各地级市建筑市场情况外，影响区域市场开拓的影响还包括集团在当地的影响（当地政府对上海城建、路桥集团的认同度）、当地人脉的关系、当地政府的政策引导、是否采用预选承包商制度等。
这些因素在综合考虑的情况下，要给予各地以一定的修正。
2.3各地级市综合评估
根据上面对各地级市的综合分析，现将上面的情况给予汇总。
不管是主要考虑各地的经济情况和现状（情况一：
经济发展水平情况20分、财政收入情况15分、地方负债20分、城镇固定资产投资15分、地理位置10分，主要竞争对手10分、其他情况10分），或者主要考虑市场潜力（情况二：
经济发展水平情况15分、财政收入情况10分、地方负债20分、城镇固定资产投资10分、地理位置20分，主要竞争对手15分、其他情况10分）。
得到各地级市综合评估得分：
根据分析，不管是考虑现状还是考虑到市场的潜力，苏州、无锡、南通三个城市是重点要开发的，其次是南京和常州。
因此按照这个原则，将江苏省各地级市分为三类市场，具体见表十二。
表十一江苏各地级市综合评估
GDP排序
地级市
情况1部分
情况2部分
其他
情况1综合得分
情况2综合得分
1
苏州
69.9
68.6
7
76.9
75.6
2
无锡
55.9
56.3
8
63.9
64.3
3
南京
53.2
48.85
7
60.2
55.85
4
南通
49.8
58.65
10
59.8
68.65
5
常州
41.75
46.8
10
51.75
56.8
6
徐州
37.2
40.1
5
42.2
45.1
7
盐城
34.45
40.2
5
39.45
45.2
8
扬州
34.55
40.45
6
40.55
46.45
9
泰州
33.95
41.35
5
38.95
46.35
10
镇江
30.3
36.45
7
37.3
43.45
11
淮安
29.95
36.45
5
34.95
41.45
12
连云港
28.7
35.65
5
33.7
40.65
13
宿迁
30.35
38.8
5
35.35
43.8
注：
情况1、情况2没有考虑其他，情况1综合得分、情况2综合得分考虑了其他的修正。
表十二市场划分表
地级市
备注
一类市场
苏州、无锡、南通
重点开拓
二类市场
南京、常州
全面辐射
三类市场
徐州、盐城、扬州、泰州、镇江、淮安、连云港、宿迁及周边
一般参与
3江苏公司区域市场开拓情况
江苏公司市场开拓规划
根据江苏省“十二五”规划以及各地财政、固定资产投资计划，制定了江苏公司近、中、远期市场开拓计划：
近期（12~13年）主要以苏州、南通、无锡为重点，开拓沪宁沿线、崇启通道北沿（其中沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；崇启通道北沿包括上海、南通、盐城、连云港等地）。
主要行业包括市政工程、交通工程。
其中各地城市快速路高架化是集团公司的优势，也是市场开拓的重点。
计划经营产值10亿。
中期（14~15年）争取苏南地区全覆盖，并辐射苏中地区（包括苏州、无锡、常州、镇江、南京、南通、泰州、扬州等地）。
主要行业除了市政工程、交通工程外，加强轨道交通领域的开拓（常州、南通、扬州等地陆续要开新线），同时有可能的话开拓水利工程领域（前提是拿到城建集团水利二级资质）。
计划经营产值12~15亿。
远期（16~17年）成为整个江苏重要的建筑力量。
在交通工程、市政工程、安装工程、轨道交通、水利等领域有一定的市场份额。
计划经营产值15~20亿。
各类市场开拓计划
2012年江苏公司主要以沪宁线、崇启通道北沿两条线为主开拓市场。
其中沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；崇启通道沿海包括上海、南通、盐城、连云港等地。
同时两条线分别以苏州、南通为重点，向周边辐射。
包括江苏其他地级市以及安徽东南部、山东南部地区。
行业主要包括交通工程、市政工程、安装工程、轨道交通等。
3.2.1一类市场
对于一类市场，即苏州、南通、无锡三地是江苏公司重点开拓的市场，准备在2012~2013年两年的时间里，能初步做到每年至少有一个项目。
三地的经营产值应该占整个江苏公司经营产值的三分之二以上，即6~8亿。
其中苏州和南通两地都采用预选承包商制度，目前一公司已经进入
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