强烈推荐天源物流研究报告.docx

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强烈推荐天源物流研究报告

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目录

第一章总论……………………………………………………….1

1．1项目名称及承办单位………………………………………1

1．2可行性研究的依据…………………………………………1

1．3项目研究的范围及内容……………………………………2

1．4项目概述及研究结论………………………………………3

第二章项目背景及建设的必要性……………………………….6

2．1项目实施单位概况…………………………………………6

2．2项目提出的背景……………………………………………7

2-3项目建设的必要性…………………………………………11

第三章市场分析……………………………………………………16

3．1物流的概念…………………………………………………16

3．2物流园区的发展概况………………………………………l8

3．3我国现代物流业发展现状…………………………………23

3．4山东省现代物流的发展状况分析…………………………25

3．5临沂市现代物流的发展状况分析…………………………29

3．6我国物流业发展展望………………………………………31

第四章项目市场需求分析…………………………………………34

4．1临沂市及周边地区物流需要分析…………………………34

4．2项目目标客户定位及需求分析……………………………39

4．3项目的推广与招商…………………………………………41

4．4项目建设的SWOT分析…………………………………42

第五章项目总体发展构想与发展战略…………………………53

5．1项目整体发展结构构想……………………………………53

5．2项目发展战略目标…………………………………………58

5．3临沂天源国际物流园发展战略与运作模式………………58

第六章项目总体发展规划………………………………………66

6．1项目选址及规划原则………………………………………66

6．2项目总体框架规划…………………………………………67

6．3项目总体布局规划…………………………………………69

6．4项目总体设计………………………………………………71

6．5项目信息系统规划…………………………………………76

第七章建设内容及规模…………………………………………79

第八章环保节能…………………………………………………80

8．1环境保护…………………………………………………80

8.2节能…………………………………………………………84

第九章组织机构与管理运营………………………………………85

9．1项目运营体系框架及管理流程…………………………85

9．2园区组织及管理结构……………………………………89

9．3园区管理运营模式………………………………………92

第十一章投资估算和资金筹措

11．1估算依据及说明．．．．96

11.2资金筹措……………………………………………………97

第十二章项目财务评价……………………………………………100

附件

1、企业法人营业执照

2、组织机构代码证

3、税务登记证

4、土地证明

5、建设项目选址意见书

6、环境影响审批意见

7、资金证明

8、平面示意图

第一章总论

1．1项目名称及承办单位

一、项目名称：

临沂天源国际物流园建设项目

二、项目实施单位：

临沂天源国际物流有限公司

三、项目建设地点：

山东省临沂市双岭路中段南侧

四、可研报告编制单位：

临沂市工程咨询院

1．2可行性研究的依据

1、国家发展改革委员会发布的《投资项目可行性研究指南》

2、国家计《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》

3、《建设项目经济评价方法与参数》（2006年3月）

4、《关于促进中国现代物流业发展的意见》（2004年8月）

5、《中华人民共和国道路运输条例》（2004年7月）

6、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》（2006年3月14日）

7、《全国物流标准2005年一2010年发展规划》（2005）

8、《中国物流发展报告（2005—2006）》（2006年4月）

9、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》《山东省人民政府办公厅关于加快现代物流发展的意见》

10、《山东省人民政府关于培育发展流通领域大企业的意见》

11、《临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

12、《临沂市政府关于清理整顿道路水路运输秩序的通告》

13《临沂市城市总体规划（2005～2020）》

14、《临沂市综合交通规划》（2005年4月）

15、《临沂统计年鉴》（2006）

16、《临沂市政府关于批准临沂货运市场搬迁的批复》【临政字（2006）53号）】

17、《关于批准临沂货运市场搬迁的建议》【临发改财金】

18、《关于同意建设临沂天源国际物流园的批复》（临沂商城管理委员会文件[2007]15号）

1．3项目研究的范围及内容

一、项目背景及建设的必要性

二、市场分析

三、项目市场需求分析

四、项目总体发展构想与发展战略

五、项目总体发展规划

六、建设内容及规模

七、环保节能

八、组织机构与管理运营

九、项目实施进度

十、投资估算和资金筹措

十一、效益分析

1．4项目概述及研究结论

一、项目概述

为完善临沂市区域物流基础设施，为临沂市及周边地区经济发展提供优质的物流服务，提升临沂市物流地位、提高地区商品综合竞争力，临沂天源国际物流有限公司拟在双岭路中段南侧，建设一个集停车、仓储、装卸、运输、配送、货运配载、货物分发、保税仓、物流信息中心、物流金融中心、物流管理中心、物流商务中心、物流教育与培训中心、汽车维护与修理中心、后勤服务和生活配套服务功能为一体的现代化、规范化、规模化、信息化、网络化、多元化、生态化、国际化的旅游观光综合性物流园区。

该项目地块位于双岭路中段南侧，东区位于临西九路以西，临西十路以东，聚才二路以北，双岭路以南；西区位于临西十路以西，聚才二路以北，聚才三路以南。

该块土地面积较大，交通便利，紧靠临沂市外环路和京沪高速公路、临沂汽车站、红埠寺火车站，是临沂从事物流的最佳地点之一。

本项目总用地558．02亩，总建筑面积261．010平方米，大篷面积118900平方米，容积率为0．7，建筑密度为28．5％，绿化率为24.4。

项目建设内容包括：

货运市场配载市场、大型货运停车场、大型仓储中心、保税仓、物流信息中心、物流综合管理中心、物流商务中心、物流教育与培训中心、公寓房、招待所、餐饮、汽车维护与修理、加油站等后勤服务和生活配套服务以及旅游服务项目。

本项目总投资77000万元，其中建设投资76835万元（包括建筑工程费21145万元，设备及工器具购置费27800万元，安装工程费1390万元，工程建设其他费用20329万元，基本预备费3533万元，建设期利息2638万元），铺底流动资金165万元。

资金来源为：

申请固定资产贷款43000万元，其余资金企业自筹。

本项目建设期2年，建成后，年可实现营业收入21050万元，利税12800余万元。

项目总投资收益率达到15．12％，所得税后财务内部收益率14．18％，税后投资回收期7．1年（含建设期2年）。

本项目建成后，将服务于临沂工商企业，新增就业岗位3000个，间接带动就业岗位约30000个，极大的促进临沂物流业的发展和物流市场的规范，并通过以项目为龙头，促进临沂现代物流的发展，使临沂物流总成本的比重在一定程度上得到下降，预计项目建成投入使用后五年内使临沂物流总成本占国内生产毛额的比重下降三至五个百分点。

二、研究结论

1、本项目的建设，将会有力地推动临沂及周边地区物流业的发展，带动社会各项事业的建设，加快临沂及周边地区发展进程。

项目建成后将成为我国物流网络中连接山东省物流线路物流结节点。

2、本项目的建设，将改善临沂及周边地区的投资环境，有利于招商引资工作的进行，促进临沂外向型经济更快的发展。

3、本项目的建设，投资计划合理，具有较好的经济效益和社会效益，可行性强，具有较好的前景。

综合评价，该项目经济效益和社会效益良好。

项目的建设是必要的、可行的。

项目主要经济技术指标表

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┃序号┃指标名称┃单位┃数量┃备注┃

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┃┃┃┃┃

┃l┃项目总用地┃亩558．02┃┃

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┃2┃总建筑面积┃平方米┃261010┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃3┃大蓬面积┃平方米┃118900┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃4┃容积率┃┃0．7┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃5┃建筑密度┃％┃28．5┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃6┃绿化率┃％┃24┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃7┃年工作日┃天┃300┃┃

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┃8┃劳动定员┃人┃168┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃9┃项目总投资┃万元┃77000┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃10┃营业收入┃万元┃21050┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃11┃销售税金及附加┃万元┃1158┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃12┃总成本费用┃万元┃8190┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃13┃利润总额┃万元┃11703┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃14┃所得税┃万元┃2926┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃15┃项目建设期┃焦┃2┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃16┃借款偿还期┃年┃5．9┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃17┃投资回收期┃┃┃┃

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┃┃所得税前┃年┃6．4┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃┃所得税后┃证┃7．1┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃18┃盈亏平衡点┃％┃39．90┃┃

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┃19┃总投资收益率┃％┃15．12┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃20┃项目财务内部收益率┃┃┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃┃所得税前┃％┃17．47┃全部投资┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃┃所得税后┃％┃14．18┃全部投资┃

第二章项目背景及建设的必要性

2．1项目实施单位概况

天源国际物流有限公司前身为临沂市顺和工贸有限公司属下天源货运市场，公司于2007年8月更名为临沂天源国际物流有限公司。

公司注册资金3000万元，经营范围为：

停车场经营、商品用房开发销售、物流信息咨询服务站。

临沂市顺和工贸有限公司是2003年由临沂市工商局批准成立的法人企业，它位于临沂批发城中心，蒙山大道与顺和街交汇处，西邻工业大道，琅琊王路，地理位置十分优越。

公司占地2．73万平方米，建筑面积8．68万平方米，拥有固定资产2700万元。

职工160人，其中专业技术人员和经营管理人员60余人，年实现利税2000万元。

临沂市顺和工贸有限公司下设华东自行车市场、电动车（童车）市场、农贸市场、天源货运配载市场以及李庄工业园货运市场等企业，从而形成了以市场为主体，工、商、运、建、服务为一体的综合企业。

目前，天源货运市场占地360亩，各类经营房1260余间，现有经营户600余家，年货物吞吐量1500万吨，年交易额60亿元。

天源货运市场集物流、运输、仓储于一体，是新型物流信息集散地，天源物流凭借现代的动作模式，形成一个全国性的运输网络，承揽全国各地铁路、公路、航空、信递运输业务、零担整车运输。

天源货运信息中心（

∑∑（CI—CO）t（1+FIRR）-t=0

t=1

式中：

CI一现金流入量；

CO一现金流出量；

（CI-CO）t—第t年的净现金流量；

n—计算期年数；

所得税前财务内部收益率为17．47％。

所得税后财务内部收益率为14．18％。

六、盈亏平衡分析

盈亏平衡点=年固定成本（年销售收入．年可变成本．税金附加）=421（21050．7769．1158）×100％=39．90％

从以上计算结果分析，该项目的总投资收益率较高，投资回收期较短，所得税后财务内部收益率14．18％略大于行业基准收益率12％，说明项目还是有生存能力的。

因此，该项目在财务上是可行的。