杭州市商品住宅市场调研分析报告.docx
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杭州市商品住宅市场调研分析报告
杭州市商品住宅市场调研分析报告
、前言
根据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决策参考。
本次调查主要目的是为公司竞价“杭政储出2007（20号）”土地使用权提供决策依据。
由于地块的出让起价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于高档公寓楼盘，因此调查工作以杭州城区范围内高档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和二手次新房价格水平的调查，从而使调查工作更具针对性。
、杭州商品住宅市场宏观状况
一）杭州商品住宅市场发展回顾
杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分支市场。
自上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发水平不断提高，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、金都等民营品牌为代表的一批房地产中坚企业。
1998年下半年开始，杭州房地产市场进入了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，市场火爆程度在全国罕见。
尤其是2002年至2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最高潮，每年房价涨幅超过1000元/平方米，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。
杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。
杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。
加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。
2005年，房价的高速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。
政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。
2006年为房产政策消化年，政策影响显现。
2006年1－5月杭州批准预售商品房面积383.22万平方米，其中批准预售商品住宅340.23万平方米；完成商品房预售面积234.27万平方米，其中商品住宅预售196.38万平方米；二手住房成交68.1万平方米。
住宅存量的积压对开发商的资金回笼产生巨大影响，由于资金压力，不少开发商开始选择战略收缩，新开工面积大幅度减少：
2006年1—5月杭州全市房地产新开工面积为224.87万平方米，同比下降12.7%。
住宅成交价格也从连年飙升转变为小幅回落的态势。
通过一系列的市场变化，杭州商品住宅市场从过热、过快发展阶段逐步过渡到稳
定发展阶段，形成规范、理性、成熟的市场特征。
二）杭州商品住宅市场发展现状
1、板块开发格局形成，产品供应多样化
经过多年的快速发展，杭州商品住宅市场从最初的市中心零星楼盘开发到城西板块规模开发，最终在城市版图扩大的影响下，逐步形成了多个住宅开发板块市场共同发展的格局。
现在的杭州商品住宅市场主要由市区范围内的老城区板块、钱江北岸板块、
滨江板块、钱江新城板块、城西蒋村板块、新城北板块，以及位处郊区的下沙九堡板块、良渚板块、三墩勾庄板块、闲林五常板块、之江旅游度假区板块和富阳银湖板块等区域市场组成。
各区域板块由于交通条件、自然环境和土地成本的差异促进了杭州住宅市场产品多样化局面的形成，远郊的别墅、近郊的排屋和多层公寓，以及市中心的高层住宅均保持了较大供应量，从目前来看，市区范围内高层住宅已经成为绝对的主力产品，多层住宅则普遍位于近郊区域，而远郊的景观优势地块则以独立别墅和排屋作为主力产品。
丄目前杭州公寓类住宅主流供应板块一览：
板块名称
所处区域
主力产品类型
平均单价水平
最高单价水平
市中心
板块
老城区
高层住宅
15000—18000
20000
配套设施
楼盘销售形势
楼盘开发量
代表楼盘
成熟完善
好
极少
广厦檀香园
板块名称
所处区域
主力产品类型
平均单价水平
最高单价水平
城西文教区板块
城西文一、文一、
文三路沿线
高层住宅
13000—15000
17000
配套设施
楼盘销售形势
楼盘开发量
代表楼盘
成熟完善
好
较少
银马公寓枫华府第
板块名称
所处区域
主力产品类型
平均单价水平
最高单价水平
钱江新城板块
钱江北岸
高层住宅
11000-14000
毛坯房20000
精装修25000
配套设施
楼盘销售形势
楼盘开发量
代表楼盘
规划完善
好
较大
东方润园、金色海岸
板块名称
所处区域
主力产品类型
平均单价水平
最高单价水平:
城东九堡板块
艮山东路
小高层住宅
6000-7000
7500
配套设施
楼盘销售形势
楼盘开发量
代表楼盘
规划交通设施完善，地铁沿线
好
较大
万科魅力之城
旅游红萍果
板块名称
所处区域
主力产品类型
平均单价水平
最高单价水平
城北运河
沿岸板块
拱墅区，运河沿岸
小高层、高层
住宅
8000-9500
10000
配套设施
楼盘销售形势
楼盘开发量
代表楼盘
基本生活设施
较好
一般
协安景上锦昌文华
板块名称
所处区域
主力产品类型
平均单价水平
最高单价水平
城北申花路板块
拱墅区和西湖区
交界处
高层住宅
8000-9500
10000
配套设施
楼盘销售形势
楼盘开发量
代表楼盘
规划有大型商业、交通设施
较好
一般
广宇西城年华滨江万家花城
板块名称
所处区域
主力产品类型
平均单价水平
最高单价水平
城西三墩板块
西湖区三墩镇周边
多层、小高层、高层住宅
7000-9000
11000
配套设施
楼盘销售形势
楼盘开发量
代表楼盘
教育配套完善
较好
一般
耀江文鼎苑亲亲家园
板块名称
所处区域
主力产品类型
平均单价水平
最高单价水平
闲林五常板块
余杭区02省道沿线
多层、小高层
5000-6500
8500（精装修）
配套设施
楼盘销售形势
楼盘开发量
代表楼盘
较差
一般
大
翡翠城江南春城
板块名称
所处区域
主力产品类型
平均单价水平
最高单价水平
滨江、闻堰板块
钱塘江南岸滨江区
高层住宅
滨江6500-9000
闻堰5000-6000
10000
配套设施
楼盘销售形势
楼盘开发量
代表楼盘
一般
较好
大
盛元慧谷、旅游水印城
2、品牌房企汇聚，行业竞争专业化
受国家宏观调控政策影响，经过05和06年长达2年的调整期，杭州商品
住宅市场的市场份额开始集中到本地几家具规模和实力的房地产开发企业手中，本土大量中小型房地产开发企业开始走出杭州寻求发展，逐步形成了以少
数几家品牌实力房企为主导的市场结构，目前占市场份额较大的本土房地产开发企业主要为绿城房产、滨江房产、金都房产、坤和建设等。
与众多本土房企被迫离开杭州发展的情况相反，国内和境外品牌房企一直看好杭州房地产市场并伺机进入。
据了解，目前已经进入杭州市场开发的房地产开发企业有万科地产、凯德置地、华润、世茂、中海、新鸿基、嘉里建设、复地等境内外知名品牌。
而其中万科在杭州首个楼盘开盘遭遇哄抢一空的现象充分说明的品牌的魅力和价值，随着众多品牌房企在杭州开发楼盘的逐渐启动，各住宅楼盘在产品设计、营销推广、客户服务等各个方面展开深层次的竞争，促使杭州楼市进入一个国内最高水平的角逐。
3、市场比调控更残酷，杭州房企开始新一轮淘汰赛
如果说前几年杭州房企的淘汰赛主要是因为宏观调控的话，那么，在外来大型房企不断进入的冲击下，杭州楼市正在进行新一轮的淘汰赛。
从今年开始，因为政府已很少出台调控政策，本轮淘汰赛更多的是因为不断有高水平的外来“选手”参赛，是一场真正市场上真刀真枪的角力,市场的竞争残酷程度无疑远远高于调控。
4、资源向优势房企集中，资本成为推动房企成长重要力量
今年以来杭州的土地出让竞标现场，已经难觅中小房企的影子。
近期的土地出让因为实力企业参加比较多，竞争非常激烈，土地价格被不断抬高，利润不断被压缩，中小房企在杭州土地市场以及未来的楼市竞争格局中正日益被边缘化。
目前的杭州房地产市场正处于一个变革的时期，土地、资金、人才正不断地向绿城这样的具有良好融资渠道和资本实力的企业集中。
5、市场趋好形势逐步明朗，政府加快推地速度
2007年杭州房地产市场是“国六条”宏观政策影响的延续年，市场逐渐的明朗化，开发商和政府对杭州市场的信心逐步恢复，从杭州市国土资源局2007年的推地计划和开发商2006年底竞相拿地的激情，也反映出了杭州市场未来的走势是趋好的。
根据《杭州市住宅建设规划（2006.6-2007.12）》，在规划期内，总出让商品住宅用地约400—500万平方米（约6000—7500亩），总建筑面积约850—1100
万平方米，约10.5万套
截至2006年12月30日，当年杭州共挂牌出让住宅用地2657亩，总建筑面积约415万平方米，其中主要的出让集中在7、8月份和年底。
预计2007年杭州将有近5000亩（含2006年推迟出让的1000余亩）的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上。
6、个案销售形势各异，市场进入分化
在当前的杭州房地产开发市场，尽管越来越多的楼盘销售呈现火爆势头，但是大部分楼盘和以前一样，卖得并不火，不少开发商仍然面临着很大的压力。
新政之后的楼盘，由于产品比较成熟，从而成为目前杭州房地产市场的一个热点，而那些处于尾盘阶段的老盘压力很大。
在目前销售举步唯艰的老盘中，个别楼盘甚至面临“贷不到钱房子就造不下去”的局面。
这样的现象，充分说明杭州商品住宅市场正在逐步进入分化阶段，即位于位于预热区域板块内的具有较高性价比、面向自住需求定位的楼盘越来越受到欢迎，而偏远区块内的产品不具特色的楼盘销售在一定时期内将难有起色。
7、开发商紧跟新规划，新热点区域逐步形成
根据杭州市2001-2020年城市总体规划，杭州的城市布局是“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施‘南拓、北调、东扩、西优'的城市空间发展战略，形成‘东动、西静、南新、北秀、中兴'的格局。
”而主城区规划，则定位在“重点发展城东、城北居住片区”上。
随着总体规划通过国务院批复，当前主城区范围内，申花路板块、拱墅区桥西板块、九堡乔司板块已经成为炙手可热的新兴住宅热点开发板块，板块供应量明显增加，如位于城北桥西定于今年上市的嘉泰.馨庭、瑞都.文澜阳光、国强.异构街区、方正.信步闲庭、天阳.尚品庭院、香溢德信.银树湾等，以及位于九堡的金海.香滨湾、旅游红苹果、万科魅力城、美达九月庭院、锦江南苑、名城左邻右舍、绿城丽江公寓、华鸿亿景嘉苑、宋都阳光领秀。
8、大户型住宅开发量增加，梯级消费逐渐形成
近年来，大户型的商品房逐步成为新楼盘开发的主流，统计显示，2006年杭州市商品住宅预售（不包括萧山、余杭、滨江区）面积80-150平方米的占了总成交量的66.6%；购买的外地客户占34.22%，是购买二手房外地客户的三倍
之多。
特别是购买高价的市中心房子，外地客户超过50%。
据了解，在杭购房外地客户多是来自宁波、温州、台州、绍兴等经济比较发达的地区。
如今宁波、温州等地房价也直逼杭州，相比之下，有实力的购房者更愿意买杭州的房子。
与商品房住宅成交不同，二手房面积80平方米以下的成交量占了总成交量的近一半，达到45.69%。
一般来说，二手房是以解决居住的为主，购买80平方米以下二手房的往往是一次置业者，二、三次置业则会选择更大更好的次新房或新建商品房以改善住房条件，这说明杭州的住房梯级消费逐渐形成。
三）近阶段杭州商品住宅市场特征
1、成交放量，楼市快速回暖
杭州楼市在经历了2006年的调整之后，在今年1-5月的回暖力度非常大。
自3月开始，杭州楼市风云再起，成交量不断创出新高，在大量成交的推动中楼价蓄势待升。
与去年同期调控下的平淡情形相比，今年上半年的杭州楼市仿佛重燃了往日激情，“一日基本售罄，漏夜排队”的现象再度出现。
根据杭州市建委公布的2007年一季度房地产市场运行数据，今年1—3月份，杭州8城区共成交商品房8288套，房价比去年同期上涨3.36%，二手房成交5910套，房价比去年同期上涨8.09%。
其中今年春节期间成交量减少的幅度要比去年同期缩小，2月份8城区共成交2386套新商品住宅，比去年同期增长120.5%，住宅市场处于回暖状态。
而杭州二手房市场从年后开始复苏。
今年一季度，杭州市8城区二手商品住宅成交5910套，成交均价为6967.8元/平方米。
同期杭州市6城区二手商品住宅成交4745套，比去年同期增长94.79%。
2、市场供给结构多元化，中小户型供应增加
2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的“90平方米以下占到70%”的政策标准，“国六条”和“国十五条”的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。
从近期开盘的楼盘房源结构来看，中小户型供应成为主流。
另一方面，由于杭州的住宅消费已经进入了升级换代阶段，户型需求仍然以中大户型为主。
二次置业、三次置业的消费群体成为近期及未来2－3年内住宅消费市场的主力。
因此，在现阶段，杭州出现了户型销售“两端热，中间冷”的特殊形势，即130平方米以上和90平方米以下面积的户型普遍热销，而90－120平方米之间的户型销售平淡。
3、高端住宅市场销售火爆杭州作为国内着名风景旅游城市和沿海经济强省的省会城市地位，为杭州高端住宅市场的形成提供了必要的先天条件，而庞大的实力购房人群与老城区、景观资源地块的紧缺所形成的巨大反差，更为“高地价、高品质、高售价”的高端住宅创造了有利的市场条件。
随着房地产市场的不断规范，国家明令对别墅用地不再供应审批。
于是，杭州高端住宅市场自别墅转战高层成为大势所趋。
杭州当前的高端住宅项目主要出现在钱江新城、武林广场周边等景观独特且（未来）配套优越的区域，在2005、2006年市场表现可谓出类拔萃，在配置及户型设计等方面均体现出物业的高端定位特征，并且取得了令人羡慕的销售业绩，成为近两年来宏观调控市场中罕见的热销楼盘。
4、股市火爆带动楼市旺销，6成购房者为股市获利者从去年开始的股市牛市行情，让许多投身股市的人获利丰厚，随着股指进入高位运行，炒股风险逐步加大，为了不让纸上富贵再缩水，大量股市获利者开始选择抛出股票回笼资金，并有前瞻性的将资金投入楼市。
根据钱江晚报对杭州近阶段的6家新开盘楼盘购房者的问卷调查结果，62.6%的人回答有资金来自股市，而来自股市的资金中规模在30万元以下的资金占到47%。
四）杭州商品住宅市场购房需求情况
根据杭州房地产主流网络媒体—“住在杭州网”在今年人居展期间针对2年内有购房计划的购房者的抽样调查结果，客户购房需求情况如下：
1、购房时间计划
购房时机调查显示，计划在一年以后两年之内购房的人群最多，占总样本量的47%；其次是在半年至一年内购房的人群为36%；计划在半年内购房的人群最少，仅为有效样本量的17%。
从调查结果来看，杭州楼市目前呈现出火爆的成交态势，但购房者的购房计划尚未因之发生明显的提前，大多数购房者仍保持了既有的态度。
2、购房目的
购房目的与上一年的调查结果相比，其中投资自住均可的比例上升较多，体现消费者对于楼市的投资预期开始上升。
为改善本身居住而选择的买房的群体是购房的主体，而80年代的群体进入结婚热潮，使得婚房市场仍有稳定需求支撑。
3、购房首选区域
在购房首选区域中，滨江区、市中心、城西原文教区块分别占据了前三位。
接下来分别是九堡和下沙、城西三墩、古荡和蒋村，余杭和闲林。
滨江作为杭州的高新技术产业开发区，发展潜力巨大，又是目前新盘供应最多的区域，选择余地很大，地铁也已经开工建设，交通等居住配套设施发展很快，性价比高是滨江楼盘的竞争优势所在，因此成为购房者首选购房区域。
市中心和城西原文教区块则是由于交通便利，生活设施完善一直受到购房者的青睐。
本次受访者中本科及以上学历占到近六成比例，只要有稳定的工作单位就能在杭州落户，因此购房入户对于购房者来说吸引力不如预期的大。
另外，一些关注度比较高的，如闲林，余杭区，三墩区域的选择比例较去年上升了很多，分别达到了9.3%和5.3%。
而城东，如景芳，采荷，四季青，三里亭，闸弄口选择比例则缩小了很多，这和城东新盘稀缺有很大的关系。
与之相印证的是，购房者选择这些区域的原因。
4、购房决策因素
在购房首要决策因素中，地段仍是最首要的决定因素，在本次受访人群中，把地理位置放在购房首选考虑因素的为39%，超过了房价，只要地理位置优越，房价略高出心理估价也可以承受。
而把价格因素放在首选考虑的为25.6%。
这也是和购房者逐渐理性的购房心理有一定的相关性，本次调研的受访者大多是首次置业的年轻人，购房时除了考虑自身的居住需求外，还会考虑到这套物业转手时的影响因素，因此地段仍然是购房时最首要的决策因素。
在购房次要决策因素中，价格是出现频次最高的，有23.9%的受访者明确表示价格是他们购房时第二重要的考虑因素，其次是环境。
结合首要因素和次要因素的选择来看，这个阶段购房者的价格敏感度较以往略有下降，购房者的对自身当前的支付能力和未来的支付预期信心较足。
另一方面，“升值潜力”这项因素的首选和次选比例都不高，可见，投资心态在目前购房者中尚未有非常明显的反弹，投资比例并不高。
5、户型偏好
户型选择方面，2室户型的比例总和为49.6%，3室户型的比例总和为43.5%.。
2室格局的需求稍高于3居室，这一比例和去年9月的调研基本相符合，从这一比例来看，目前主力购房群可以分为2块，一部分是正准备结婚的年轻消费群，而另一部分则是希望改善目前居住环境并有一定消费能力的年长型消费群，2居室小户型满足了年轻人的需求，而3居室以上的大户型则为一些有足够消费能力的购房者提供了选择。
从市场的角度出发，中小户型仍然是下一阶段消费的主流，目前推出新房源里中小户型畅销的现状也充分说明了这一点。
6、可承受单价、总价和面积
面积选择上，比例最高的三项分别是101-110平方米（17.1%），91-100平方米（14.2%），81-90平方米（13.4%）,与去年9月相比，购房者在面积上的需求有所放宽，在空间舒适型上的要求比以往更为强烈。
当然中小面积仍然是需求的主流所在，针对当前供应情况，中小面积房源的增多也使得供需匹配更为贴合，这也是目前楼盘推出中小面积房源得以畅销的原因所在。
从价格预期来看，选择单价在6001-7000元/平方米这一区间的比例最高，占了24.4%；其次是5001-6000元/平方米，占了19.9%；7001-8000元/平方米的占17.1%；单价的承受度较以往略有增加。
总价方面，比例最高三项为51-60万（15.4%），41-50万（14.6%），71-80万（11.0%），总价上低于60万的比例为40.2%，而80万内的需求达到61%。
从这些数据来看，杭州主流购房需求向市区周边及副城流动的趋势将越来越明显，以滨江、九堡、三墩为代表的区块恰恰是比较符合这些主流需求的楼盘供应区域，这些区块未来获得市场认可和发展机会将更多。
7、装修标准选择和精装修可接受价格选择
装修标准的选择方面，毛坯房是主要的选择对象，占59%。
对精装修的认可比例为17%，而简单装修的比例为22%。
从市场面来看，带装修的住宅类产品数量仍然不多，而精装修更是在豪宅和酒店式公寓中采用居多。
预期装修费用方面，5-10万是主流。
8、居住现状
在对居住现状的调研中，租房者的比例最高，其次是自有商品房，与自有公
房的比例相近，其他这一选项中涵盖了自建房与公司宿舍等情况。
结合居住户型来看，两居室的比例为46%，其次是一居室24%，三居室24%。
综合来看，主流购房群体目前的居住现状都属于过渡阶段。
无论从产权的拥有情况，还是居住空间来看，都面临着比较紧迫的改善的压力。
由于家庭结构的变化，诸如结婚、生子，或者儿女成长而产生的对居住空间扩大的需求，均是构成当前自住型需求的主要组成部分。
9、综合分析
以上调研受访者主要由40岁以下30岁左右为主的中青年人群组成，职业构成则以公司一般职员和专业技术人员为代表的需求群体为主。
受访者中高学历人群占据绝大部分，这部分群体相对年轻化，普遍接受过高等教育，面临着较大的购房压力，文化程度较高使得他们对于房地产市场的敏感度也相对较高，除了经常关注政策动向和房产动态外，对于大型展会的参与度非常高。
其次私营业主/个体户群体的比重也超过了10%，2006年杭州荣膺最佳投资环境城市，吸引越来越多外来人群来到杭州，这部分人群也在受访者中占据了一定比例。
其他的社会群体的比重就相对比较平均，大多在5-10%之间。
这些群体各有其不同的购房倾向，主要的差异表现在区域和价格两个方面。
通过人居展调研，总结当前杭州住宅消费市场的一些特征：
1、改善型需求仍占主流，婚房需求增长迅速；
2、两房和三房仍是市场绝对主力需求户型；
3、中小面积房源需求比例居高不下；
4、滨江、市中心及城西文教板块受追捧；
5、购房者承受能力随购房群体年轻化而降低；
6、主流购房人群向市区周边及副城流动；
7、加息预期影响贷款选择，公积金贷款占主导，贷款期限缩短；
8、长线投资者增加，对杭州楼市的信心进入恢复期；
9、外地购房者悄然增加，投资意向有所抬头。
三、杭州高端公寓市场状况
一）杭州高端公寓市场现状
随着房地产市场的不断规范，国家明令不再供应审批别墅用地，于是，商品住
宅中的高端物业市场，逐步从别墅转战公寓。
杭州高端公寓兴起的时间大约是在2000年前后，白马公寓、绿园是杭州最早期高端住宅里的代表楼盘。
滨江金色海岸则是杭州高端公寓风生水起的开始——在宏观调控政策出台后开盘，却出人意料地用短短两个月时间回笼了7亿元资金，并以最高单价近2.6万元/平方米的成绩位列杭州楼市年度排行榜第四位。
杭州目前城区范围内高端公寓住宅主要分布在钱江新城、武林广场附近和老城区其他传统优势地段，自2006年开始，市场供应量逐步增加，销售形势普遍较好。
作为商品住宅市场中的一个特殊的分支市场，当前杭州高端公寓住宅市场具有以下特点：
1、产品类型以位于风景区附近环境优越地块的低层公寓和位于老城区或未
来新城区中
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