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租赁合同继续履行

篇一：

双倍返还定金并继续履行租赁合同纠纷

来源：

大律师网

康成（我国）有限公司诉上海九韵置业有限公司房子租借合同胶葛一案，本院20XX年9月28日受理后，依法构成合议庭，于20XX年11月18日揭露开庭进行了审理，原告的托付代理人黄海林、周知明，被告的托付代理人邹红黎到庭参加了诉讼。

本案现已审理完结。

原告诉称，20XX年5月11日，原、被告两边签定了《上海九韵置业有限公司与康成出资（我国）有限公司商业用房租借合同》，合同约好，被告在其具有运用权的商业用地即繁兴路399弄2号地块上缔造商业用房，并将该商业用房中按合同约好量身定造的房子连同附属场所、设备租借给原告或其建立的全资子公司开设大型归纳超市。

租借后，原告除按约向被告付出了人民币（下同）200万元外，还为租借该商业用房建立了全资子公司且注册地址即该商业用房所在地，并为此取得了上海市商务主管部门及我国商务部许可赞同在该商业用房内开办大型超市的批文，一起原告按约进行了有关设计与设备定购。

然而，被告于租借合同签定一年后却受利益驱使而置商业诚信于不顾，发函提出单独停止租借合同，原告清晰表明不赞同被告停止合同的恳求，敦促其持续实行，但被告对此置之脑后并回绝按约好交房。

原告以为，两边签定的租借合同系两边的实在意思表明，契合法律法规的规则，应属合法有用，现被告单独面提出停止合同的做法严峻违反了合同。

为此，特提起诉讼，恳求判令：

一、被告持续实行两边于20XX年5月11日签定的《上海九韵置业有限公司与康成出资（我国）有限公司商业用房租借合同》，并于约好的20XX年12月31日前按约好条件将租借房子交给给原告;二、被告按约向原告双倍付出违约好金400万元;三、本案由被告承当。

被告辩称，两边的租借联系并未正式建立，所签定的仅仅租借预定;合同中的定金系解约好金，被告按合同约好停止预定合同不构成违约，只需双倍返还定金，故不赞同原告的诉讼恳求。

经审理查明，20XX年5月11日，原、被告签定了《上海九韵置业有限公司与康成出资（我国）有限公司商业用房租借合同》，约好由被告将其合法具有的、契合上海市商业网点计划、可开设大型归纳超市的住宅配套商业用地上缔造的商业用房租借给原告开设大型归纳超市，合同内容包含：

一、商业用房的座落及规格。

被告拟在其具有合法运用权的商业用地上缔造商业用房，该商业用房连同附属场所、设备租借给原告独立运用，该地块坐落上海市闵行区华漕镇保乐路与繁兴路（繁兴路399弄2号）交界处。

商业用房总修建面积约25,352平方米。

二、商业用房的工期及交给。

被告赞同在20XX年12月底前将本合同约好的地块上缔造的拟租借给原告的商业用房按两边设计恳求缔造竣工后移交给原告，并办好该商业用房及设备的有关政府的手续。

在此之前，原告在不影响房子竣工检验恳求的状况下，可依据工程进度状况在收到被告告诉后一星期内提早进入有关设备装置及精装饰的施工。

两边约好假如在取得政府有关管理部门核准的前提下，原告能够预备运营。

三、租借用处及注册地。

原告向被告租借该商业用房等仅作为开设大型归纳超市及有关配套商业的运营运用。

原告在租借被告的商业用房后，其运营公司的注册地为闵行区华漕镇。

原告为本项目建立新公司后，原告依据本合同而享有的权力和责任一起移交给原告在本地出资建立的新公司，到时由新建立的公司与被告保持本合同条款不变，从头签定租借合同。

四、租借期限。

该商业用房租借期限从大型归纳超市对外运营日起核算为20年（缔造期〔免租期〕不含在内）。

五、。

在租借期内，若被告出售该商业用房，被告应提早三个月书面告诉原告，原告在同等条件下享有。

若原告决议不行使优先购买权，则被告应在该商业用房的房产权力转让的合同中列明该商业用房的受让人有必要承当及持续实行本合同，并在中载明原告所投入的设备、设备归原告一切，不归于向出让的规模，被告还应受让人与原告按本合同条件签定租借合同。

若被告不能确保原告按原合同条件持续租借该商业用房，则视为被告违约，被告为此应付出3,000万元的给原告，如违约金尚不足以补偿原告因此而遭受的一切经济丢失的，被告还应补偿原告

丢失。

六。

。

1、由于被告因素而使原告不能正常运营，被告需付出原告丢失补偿费（该丢失以天天补偿10万元计），且原告有权免交不能运营的房钱。

若丢失补偿费不足以补偿原告的实践丢失，则被告还应补偿原告实践丢失。

2、若被告不遵循两边承认的修缔造计方案及房子的基本需要的有关条件实行，原告有权提出书面整改定见，被告在收到原告书面整改定见后应立即予以整改;如被告不予整改，则视为被告违约，到时原告有权在向被告提出整改定见后的30天内停止本合同，一起被告应向原告付出3,000万元违约金，并补偿原告因此而形成的一切经济丢失;如原告已付出定金，则被告须予以全额返还。

七、定金与预付房钱。

1、定金付出。

原告赞同在本合同签定后10个作业日内付出被告定金200万元，一起被告须向原告供给正式收据。

2、定金罚则（即16.2款）。

16.2.1款为，如原告在签定本合同至开业前改动租借意向（不包含原告在修缔造计方面的修改），则被告不退还原告付出的定金;16.2.2款为，如被告在本合同签定后至原告开业前停止本合同的实行，被告应向原告双倍返还定金。

租借合同签定后，原告于20XX年5月18日向被告付出了定金200万元，为在所租借的商业用房中建立大型超市向政府有关部门请求处理报批手续，并取得了上海市经济委员会、上海市外国出资作业委员会及商务部的赞同其建立上海闵行华漕大润发商贸有限公司并在繁兴路399弄2号开设店肆的批复。

上海闵行华漕大润发商贸有限公司于20XX年3月21日经工商登记建立，注册地址即上海市闵行区繁兴路399弄2号。

原告取得上述政府有关部门的批复后，与别的公司签定了《修建装置装饰工程合同》、《设备订货合同》、《》、《加工承包合同》等一系列合同，为超市的开业进行前期预备作业。

20XX年6月11日，被告托付律师向原告发出了《对于停止合同和实行善后责任的律师函》，以为两边签定的合同仅仅租借预定，并依据《租借合同》16.2.2款约好及《合同法》第九十一条第一款第（七）项及第九十二条的规则，即时停止《租借合同》的实行，恳求原告供给银行帐户，以便双倍返还定金400万元。

同年6月17日，原告以《律师函》回复被告，以为《租借合同》依法有用应予实行，《租借合同》不完全是预定合同，违约责任自合同签定之始即存在，违约方需双倍返还定金并补偿丢失，被告无权单独停止《租借合同》，同一地址亦不得注册两家公司，不赞同被告停止《租借合（:

租赁合同继续履行）同》的恳求。

同年6月18日，被告律师以《对于两边一起实行帮忙责任的函》回复原告，重申20XX年6月11日《对于停止合同和实行善后责任的律师函》中的定见，并恳求原告供给帐号。

20XX年8月27日，原告致函被告，该函中称：

20XX年6月3日被告四位股东代表向原告表达了出售租借物业的主意，并按照优先购买权的约好征求原告定见，原告表明在报价合理的前提下能够思考，这今后两边因报价不合未就物业生意达到共同。

原告对20XX年6月11日收到被告律师函恳求解约感到不解，并托付律师回函表明假如两边报价无法谈妥，在原告恳求持续履约状况下被告应依生意不破租借的法律规则出售此物业。

审理中，原告表明撤回诉请第二项即恳求双倍返还定金400万元的诉讼恳求。

以上实际，有两边签定的租借合同、定金收据、政府主管部门的批文、建立大润发商贸有限公司的赞同证书及、原告与别的公司签定的一系列合同及凭证、两边往来函等依据，经庭审质证，证实事实。

本院以为，本案的争议焦点为：

一、两边签定的合同性质是租借合同仍是预定合同，租借联系有无建立。

二、合同约好的定金之性质是违约好金仍是解约好金。

一、对于合同性质及租借联系建立与否。

所谓预定合同，是指约好将来缔结必定合同的合同，与之相对应的是本合同。

预定合同和本合同是依据合同的缔结是不是以缔结另一合同为内容为规范区分的，预定合同是约好将来缔结有关联的另一个合同的合同，而本合同是实行预定而缔结的合同。

预定合同的含义在于以缔结本约为债款，其重在当事人之间的信誉，故预定合同的债款债款不得让与。

从本案华夏、被告两边签定的《商业用房租借合同》之内容来看，已具体规则了租借两边的权力责任，系一份齐备的租借合同，其间亦无将来缔结租借合同（即本合同）的约好，即使是原告为本项目建立了新公司，亦是由新公司与被告在保持原合同条款不变基础上从头签定租借合同，

所改变的仅仅合同主体，并非缔结新的租借合同。

由此可见，两边签定的是一份租借合同，并非预定合同。

当然，本案之租借合同与通常之租借合同尚有差异，即租借的标的物是没有建成的房子，而不是现房，这是依据系争合同的缔结是为开设大型归纳超市这一格外用处所决议的，由于从大型归纳超市项目运营运作的实际需要及常规常规来看，由于承租方对房子有格外设计恳求、开业前需进行设备的订货装置及房子的内部装饰等很多前期预备作业，因此有必要在房子没有建成时即签定租借合同，既可确保租借房子按照承租方的格外设计恳求缔造，又节省了项目的前期开业预备期，事前签定此类格外的租借合同对两边无疑都是有利的。

据此，本院断定原、被告两边签定的租借合同合法有用。

合同应自签定之时建立，原、被告之间的租借联系自两边的租借合同签定时即告建立。

至于合同中对于租借期限从大型归纳超市对外运营日起核算之条款，仅仅两边对房钱起算日期的约好，开业之前应为免租期，但此与租借联系的建立并无联系，不能以房钱的起算期限没有届至为由否定租借联系的建立。

综上所述，被告提出的两边租借联系并未正式建立以及所签定的仅仅租借预定之抗辩理由不能建立，本院不予采信。

二、对于定金性质。

对于定金的类型，学理上有立约好金、成约好金、证约好金、解约好金与违约好金之分。

解约好金，是指当事人为保存单独的权力而交给的定金。

付出定金的一方在交给解约好金今后能够抛弃定金而解除合同，而承受定金的一方假如情愿加倍返还定金也能够解除合同。

这种定金的特色在于经过定金的抛弃和加倍返还而给予当事人解除合同的权力和时机。

违约好金，是指在定金给付后，一方当事人不实行合同责任的，应受定金罚则制裁。

违约好金建立的目的是为了得以实行。

《》第89条规则，当事人能够约好一方向对方给付定金作为债款的。

债款人实行债款后，定金应当抵作价款或许回收。

给付定金的一方不实行约好的债款的，无权恳求返还定金;收受定金的一方不实行约好的债款的，应当双倍返还定金。

《合同法》第115条规则，当事人能够按照《中华人民共和国担保法》约好一方向对方给付定金作为债款的担保。

债款人实行债款后，定金应当抵做价款或许回收。

给付定金的一方不实行约好的债款的，无权恳求返还定金;收受定金的一方不实行约好债款的，应当双倍返还定金。

上述规则显然是对违约好金的规则，即违约好金是一种法定的定金，而《担保法》中对于解约好金并未作出规则。

通常而言，假如当事人在合同中没有格外指明定金类型，应当以为当事人约好的定金为违约好金。

当然，定金条款归于恣意性约好，尽管《担保法》只规则了违约好金，但并不制止当事人在合同中建立解约好金，不过解约好金的建立有必要在合同中作出清晰规则，不然只能对合同建立的定金解释为违约好金，由于从当事人缔结合同的目的来看，是期望经过设置定金制度来保障合同的顺畅实行，并非经过付出一笔定金取得解除合同的权力。

从本案来看，当事人在租借合同中规则定金条款时，并没有清晰规则被告在双倍返还定金今后能够享有解除合同的权力，因此合同规则的定金并非解约好金，只能理解为违约好金，既然是违约好金，那么被告不得以双倍返还定金作为其解除合同的价值。

别的，从本案之租借合同的格外性及实践状况来看，原告承租房子系用于开办大型归纳超市，其为此向政府有关部门请求报批并取得了项目赞同手续，在租借房子所在地亦注册建立了公司，并与别的公司签定了一系列合同，为超市的开业进行了很多的前期预备作业，而被告亦依据原告的格外设计恳求缔造了房子，假如断定为解约好金而能够仅以定金为价值解除合同，对两边来说均是不公正的。

以极点的比如而言，假如在开业前一天作为承租方的原告改动租借意向不再承租，其仅仅丢失了200万元的定金，而租借方已依据承租方恳求缔造了房子，无疑将为此承当巨大丢失，何况开业时刻的断定基本上是承租方的决议规模，在这种状况下对租借方是极不公正的。

同理，假如租借方在快到开业之前不再租借，其仅仅双倍返还定金合计400万元，而承租方现已为租借合同的实行作了很多的预备作业，包含与别的公司签定一系列合同，在此状况下承租方也将承当巨大丢失，并对别的公司构成违约，然后致使环绕该项目的一切生意都丢失安全性，对整个社会生意次序的稳定是极端晦气的。

由此可见，将本案之租借合同中的定金条款解释为解约好金也是不契合

常理的，除非两边在合同中清晰了解约好金之性质，承租人与租借人均事前明了不能依据对合同的信任在开业之前进行很多的前期预备作业，不然发作的丢失将得不到补偿，只要在这种状况下才干作为解约好金来断定。

三、对于持续实行合同之利害。

从两边发作胶葛后的往来函之内容来看，被告其实在之后改变了其开始的租借目的而改为欲出售房子，并与原告进行了商量，但两边未达到共同定见。

本院以为，即使被告欲出售租借房子，持续实行租借合同实对之亦无阻碍。

依据生意不破租借的准则，被告仍然能够转让房子，原租借合同则持续实行，此对于作为转让方的被告及作为受让方的第三人而言不发作任何丢失，无非是依据房子现状予以转让罢了。

较之解除租借合同所发作的巨大丢失及对生意次序的损坏来说，持续实行租借合同对各方无疑更为有利。

综上所述，本院以为，两边签定的租借合同其性质是本合同而非预定合同，租借联系现已正式建立。

该租借合同是两边的实在意思表明，契合法律法规的规则，应为合法有用。

对于租借合同中的定金性质，应属违约好金而非解约好金，被告不得以双倍返还定金作为其解除合同的价值。

现被告单独面提出停止合同的做法已严峻违反了合同，故原告恳求持续实行租借合同的诉讼恳求应予支撑。

审理华夏告表明撤回恳求双倍返还定金的诉讼恳求，予以允许。

据此，按照《中华人民共和国合同法》第八条的规则，判定如下：

被告上海九韵置业有限公司持续实行两边于20XX年5月11日签定的《上海九韵置业有限公司与康成出资（我国）有限公司商业用房租借合同》，并按约好将租借房子交给给原告康成出资（我国）有限公司运用。

案件受理费人民币1,264,800元，财产保全费人民币5,000元，合计人民币1,269,800元，由原告康成出资（我国）有限公司承当人民币19,800元，被告上海九韵置业有限公司承当人民币1,250,000元。

篇二：

承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同

承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同?

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0条20XX-06-26字号：

T|T承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同,法院应予支持。

根据法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，如果该变动不是因为房屋在出租前已设立抵押权或已被法院查封而产生的变动，那么承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

相关法律规定：

《合同法》第一百零七条：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十条：

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

1.供货方已经依约生产，合同不继续履行将使其遭受重大损失的，法院应当判令合同继续履行——大庆凯明风电塔筒制造有限公司与华锐风电科技（集团）股份有限公司买卖合同纠纷案

最高法院认为，关于华锐公司未接收的9套塔筒应否继续履行的问题。

凯明公司在交货期间内交付这9套塔筒，不构成违约。

其在依约投入巨资生产出的塔筒若不能出售，将会蒙受巨大经济损失。

华锐公司行使合同终止权的条件未成就，擅自终止合同不发生终止的效力。

华锐公司的行为违反了契约严守和契约公正的原则，其关于尚未交付的9套塔筒不应再交付的主张，依据不足，本院不予支持。

一审判决判令华锐公司继续履行合同并无不当，应予维持。

索引：

案例刊载《最高人民法院公报》20XX年第11期。

2.当事人之间主要权利义务均已确定，但其他附随义务等未达成一致意见情形，可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，并不构成法律上或者事实上的履行障碍——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案

最高法院认为，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，蜀都实业公司已向讯捷公司交付了案涉房屋，讯捷公司支付了1000万元定金，虽然当事人之间在讯捷公司是否应向蜀都实业公司支付使用案涉房屋的场地占用费并承担房屋买卖的全部税费问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。

而且，如前所述，在蜀都实业公司与迅捷公司之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形，故讯捷公司主张继续履行的诉讼请求应予支持。

索引：

案例刊载《最高人民法院公报》20XX年第1期。

3.政府公告注销了作为涉案土地不动产物权证明的国有土地使用证，但并未注销土地登记，并未改变涉案土地的权属状况，涉及该土地流转义务的履行不存

在法律上的障碍，能够继续履行——四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案

最高法院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十四条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。

上述法律规定表明，不动产权利人的确定，应当以不动产登记簿的记载为依据。

达州市人民政府虽然公告注销了作为涉案土地不动产物权证明的国有土地使用证，但并未注销土地登记，且至二审诉讼期间，涉案土地的土地登记档案中载明的权利人仍然是达州市广播电视大学。

这一事实说明，达州市人民政府注销国有土地使用证的行为，并未改变涉案土地的权属状况。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条的规定，“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。

在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。

《物权法》第四十二条、第四十四条也对为了公共利益以及因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征收单位、个人的不动产作出规定。

但迄今并无证据证明涉案土地已经被依法征收、征用的事实。

综上，涉案土地使用权的权属并未发生变化，电大财校仍然是涉案土地使用权的权利人，《合作开发协议书》的履行不存在法律上的障碍，能够继续履行。

关于电大财校提出的政府不可能受理审批《校园总体规划调整方案》、合作开发协议书不可能履行的抗辩，本院认为，政府是否受理审批《校园总体规划调整方案》系尚未确定的事实，以此作为合同不能实际履行的依据，缺乏事实基础，本院不予支持。

索引：

案例刊载《最高人民法院公报》20XX年第10期。

4.诉讼中，采矿权租赁合同未经批准，人民法院应认定该合同未生效。

采矿权合同虽未生效，但合同约定的报批条款依然有效。

如果一方当事人据此请求对方继续履行报批义务，人民法院经审查认为客观条件允许的，对其请求应予支持；继续报批缺乏客观条件的，依法驳回其请求——陈允斗与宽甸满族自治县虎山镇老边墙村民委员会采矿权转让合同纠纷案

最高法院认为，涉案租赁协议签订后，由于多种原因导致协议没有全部履行，致使陈允斗无法正常开矿，确实遭受了经济损失。

但由于该协议未生效，对双方当事人不具有约束力，陈允斗遭受的损失不能依据该协议的违约条款获得救济，故对于陈允斗主张的协议无法履行的责任在村委会，村委会应承担违约责任的主张，不予支持。

出租采矿权以拥有合法采矿权为前提，鉴于目前村委会已不是涉案金矿的采矿权主体，丧失了履约条件和能力，依约办理相关审批手续，继续履行涉案租赁协议已不可能，对于陈允斗关于涉案租赁协议应继续履行的主张，本院不予支持。

陈允斗虽然因采矿遭受了经济损失，但其在明知租赁协议未生效的情况下，擅自开挖巷道，属于违法开采行为，该行为不受法律保护，后果自负。

对其关于村委会因违约应赔偿其160万元的请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。

涉案租赁协议未生效，村委会据此取得的陈允斗交付的租金本应返还，但鉴于陈允斗在本案中对此未提出主张，本院不能直接判决返还，陈允斗可以另循法律途径解决。

索引：

案例刊载《最高人民法院公报》20XX年第3期。

5.电信服务商以预付费过期为由对电信用户暂停服务、收回号码的行为构成违约，应当承担继续履行等违约责任——刘超捷诉中国移动徐州分公司电信服务合同纠纷案

徐州市泉山区人民法院认为：

电信用户的知情权是电信用户在接受电信服务时的一项基本权利，电信业务的经营者应当给予充分的尊重，用户在办理电信业务时，电信业务的经营者必须向其明确说明该电信业务的内容，包括业务功能、费用收取办法及交费时间、障碍申告等，如果用户在不知悉该电信业务的真实情况下进行消费，就会剥夺用户对电信业务的选择权，达不到真正追求的电信消费目的；电信业务的经营者作为提供电信服务合同格式条款的一方，应当遵循公平原则确定与电信用户的权利义务内容，权利义务的内容必须符合维护电信用户和电信业务经营者的合法权益、促进电信业的健康发展的立法目的，并有效告知对方注意免除或者限制其责任的条款并向其释明。

被告提供的邮电部移动通信局《全国智能网预付费业务管理办法（暂行）》、《全国智能网预付费业务sim卡和充值卡管理办法（暂行）》仅规定不同面值的充值卡对应不同的有效期以及用户拨打第一个充值电话时，才scp激活账户数据，设置用户账户的金额、有效期和起始日期，但并没有对人工充值和网上充值的预付费是否设置有效期进行规定。

因此，被告辩称对话费有效期进行限制是根据国家相关文件设定的证据不足，法院不予支持。

由于被告既未在电信服务合同中约定有效期内容，亦未提供证据证实在签订合同时已将预付话费的有效期限制明确告知原告并释明，所以被告不得在合同履行中以预付话费超过有效期为由对用户进行通话限制。

被告以预付费过期为由对原告暂停服务、收回号码的行为构成违约，应当承担继续履行等违约责任。

索引：

案例刊载《最高人民法院公报》20XX年第10期。

6.根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。

出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。

在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案

上海市长宁区人民法院一审认为：

虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。

行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违

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