卓顶精文最新最新某城区房地产市场分析报告doc.docx

卓顶精文最新最新某城区房地产市场分析报告doc.docx

《卓顶精文最新最新某城区房地产市场分析报告doc.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《卓顶精文最新最新某城区房地产市场分析报告doc.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

卓顶精文最新最新某城区房地产市场分析报告doc

最新某城区房地产市场分析报告

20XX年，在国际金融动荡、国内经济增速放缓的背景下，房地产市场宏观调控进一步深化，叠加效应日益显现，市场观望气氛浓厚，供给方资金链条绷紧，房屋交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。

受此影响，我市房地产市场出现了新的调整与变化。

一、20XX年房地产市场运行状况

1、市场运行情况

A、开发投资情况

20XX年城区完成房地产开发投资9.32亿元，比上年增长31.27%。

占全市房地产开发投资的55.37％。

B、商品房市场

①商品房供应情况

20XX年城区商品房新开工面积89.3万平方米，比上年同期增长27.75%；商品房竣工面积31.81万平方米，比去年同期下降29.16%；

②商品房销售情况

20XX年城区商品房销售面积37.83万平方米，同比去年下降37.55%；其中商品住房销售面积33.58万平方米，占商品房销售面积的88.77%；商品房销售额为7.07亿元，同比去年下降28.73％。

C、存量房市场

20XX年城区完成存量房交易登记2325起，同比下降28.57%，交易登记面积40.8万平方米，同比下降8.36%，交易金额33684.29万元，同比下降44.86%。

受房地产市场景气回落影响，交易量及交易面积出现大幅下跌，与20XX年基本持平。

D、房地产价格

①商品房价格

20XX年全年城区商品房综合物业平均价格为2294.92元/平方米，同比增涨40%，由于受到地价、建安成本、品质提升、高层建筑出现等因素影响，房屋价格在20XX年出现了较大幅度增涨，这一增涨在20XX年的平均价格上得到表现。

20XX年全年与20XX年第4季度相比增幅为7.55%，增幅相对平稳。

分项目来看，商品住房最高成交价为4400元/平方米（洪源家居广场），最低成交价为838元/平方米（景山花园），平均价格为2032.6元/平方米；非住宅最高成交价为13000元/平方米（天香国际），最低成交价为1793元/平方米（康居苑），平均价格为4570.56元/平方米。

分区来看，东宝区综合物业平均价格为2363.58元/平方米，其中商品住宅均价为2134.68元/平方米，非住宅均价为4725.42元/平方米；掇刀区综合物业平均价格为2160.51元/平方米，其中商品住宅均价为1825.06元/平方米，非住宅均价为4372.10元/平方米中，随着我市城市化进程的加快，东宝与掇刀两区商品房平均价格已相当接近。

②存量房价格

20XX年全年城区存量房成交均价为1271.75元/平方米，同比降低7.3%。

受到房地产市场宏观调控政策影响，20XX年我市存量房市场交易低迷，市场价格略有下降。

2、市场运行特征

A、房地产投资保持增涨，开发投资信心不足

20XX年上半年，由于国家宏观调控的效应显现，我市房地产开发面临银根紧缩、金融危机和消费者购房信心严重不足的压力，城区开发投资仅为年计划的1/4，新开工量与竣工量同比均有大幅缩减。

下半年，随着《JM市中心城区20XX年住房建设计划》的出台，招商渠道的拓宽，碧桂园等全国知名企业的引进，重点建设项目协调力度的加大，促使葡萄园城市花园、亿达世纪花园、天鹅山庄、香格里拉、丁香园、万豪国际等续建项目按进度施工，金地广场、金色华府、东方名都、祈福新村、世纪联华等新建项目按计划开工，确保了房地产开发规模和投资稳步增长，城区房地产开发投资及新开工商品房面积均有较大幅度增涨。

但随着国家宏观调控政策效应的初步显现，融资难、拆迁难、土地取得难、销售难，加上在房地产开发建设中，手续繁琐，收费名目繁多，行政审批效率低下，导致房地产开发的积极性受到挫伤。

另一方面社会舆论导向出现偏差，社会上“房地产经济泡沫论”、“房价拐点论”也波及我市，造成广大市民的市场预期过高（房价下跌），购房热情下降，普遍出现持币观望态度，直接影响到房地产开发投资的速度、开发经营的规模和市场供应的总量，从而造成房地产开发商投资信心严重不足。

B、房地产市场降温明显，市场供需基本平衡

20XX年年商品房市场销售面积同比下降达到37.55％，存量房市场交易量缩减达28.57％。

房地产市场交易首次出现了较大幅度的下降，其主要原因：

一是房屋量供应减少。

从商品房市场看，随着国家宏观调控政策效应的初步显现，我市房地产开发市场呈现融资难、拆迁难、土地取得难、销售难的局面，加上在房地产开发建设中手续繁琐，行政审批从严，导致房地产开发的积极性受到挫伤，商品房供应量大幅缩减；从存量房市场看，20XX年X月，市城区违建专项整治工作领导小组对中心城区的私房建设进行了清理整顿，共查处违规私房建设122处，并明确规定这些私房在整改合格以前不得进入房地产流通领域，这也在一定程度上减少了二手房市场的住房供应量。

二是居民购买力下降。

20XX年受国际市场价格的带动、成本推动、经济快速增长等因素影响，物价出现较大幅度上涨，增加了居民对将来的担忧，家庭固定支出的加大，使得居民购房能力下降；我市实施的房地产税收一体化征收管理政策，使房地产购房成本增加了近10%，也在很大程度上抑制了居民的购房热情；投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费变得相对谨慎。

三是市场观望气氛形成。

目前由于上海、杭州、武汉等地的房价均出现不同程度的下调，社会舆论导向出现偏差，社会上“房地产经济泡沫论”、“房价拐点论”波及我市，造成广大市民对于房价下降的心理预期过大，普遍出现了持币观望态度。

20XX年商品房竣工31.81万平方米，实际销售量为37.83万平方米，竣工销售比为1.19/1。

受房地产交易市场降温影响，需方消费意愿与供方投资信心均有有不同程度下降，但市场供需总量总体平衡。

C、商品房价格涨幅凸现，存量房略有回落

20XX年上半年城区商品房综合物业均价比去年上涨达40％；年由于受到地价、建安成本、品质提升、高层建筑出现等因素影响，房屋价格在20XX第4季度出现了较大幅度增涨，这一增涨在20XX年的价格上得到释放。

20XX年上半年西城区新开盘的楼盘价均在2300元/平方米以上，南城区的利民家园、景山花园自然生态村的房价也达到1900元/平方米，北城区的龙泉山庄、万豪国际三期等项目的销售均价也达到2100元/平方米。

究其原因：

一是土地价格的飞涨推动了房价的上涨。

受土地资源稀缺性的影响和经营性土地招标拍卖挂牌出让制度的完善，土地市场竞争更加激烈，其价格日益高涨。

二是建安成本的上升带来开发成本的上涨。

特别是高层小高层住宅的兴起和建筑材料价格的上涨、节能环保材料的推广导致房价水涨船高。

三是住宅品质的提升促使房价上涨。

随着社会的进步和经济的发展，人们住房消费观念正逐步从需求型向享受型转变，适应这一要求，我市住宅结构、内在质量、配套设施、小区环境投入加大，从而加大了住宅建造成本。

四是财务费用和营销成本的增加迫使房价上涨。

房地产业作为资金密集型产业，对银行贷款依存度较高，而去年以来央行多次调高贷款利率，无疑增加企业的财务费用。

同时受我市规划管理体制调整和新政策出台的影响，建设周期延长，大大增加了财务开支。

而随着房地产市场竞争日趋激烈，各种代理销售、广告策划等营销手段开始在我市得到推广，从而加大了经营成本。

据了解，目前居住小区的各种营销费用支出大致占到销售总额的4%。

总的来说，房地产开发经营成本的上升，直接拉动了商品房价格大幅上涨。

20XX年商品房价格与20XX年第4季度相比增涨7.55%，增幅相对平稳。

存量房市场因国家宏观调控政策作用，交易量出现较大幅度下降，市场持续抵迷，其价格保持平稳，略有下跌。

D、住房保障扎实推进，多层次供应结构开始形成

20XX年住房保障工作全面推进，经济适用住房和廉租住房建设取得较好效果。

一是成立了住房保障工作局，为住房保障工作的开展提供了组织和人力保障。

二是编制印发了解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划。

三是加快了经济适用住房建设。

启动了20XX年度经济适用住房申购登记，完成了保障性住房8个项目的选址。

克服资金、土地等方面的困难，千方百计推动经济适用住房建设，城区20XX年新开工建设经济适用住房23.95万平方米，竣工19.73万平方米。

四是多方筹资，发放廉租住房租赁补贴。

20XX年城区发放廉租住房租赁补贴对象3312户、8899人、发放补贴893.55万元。

五是加快廉租住房建设。

重点针对土地短缺、建设资金不足的实际，在经济适用住房项目中按比例配建廉租住房，目前中心城区在银旭小区、梨园小区等项目中配建的660套廉租住房已经开工建设，20XX年上半年可竣工交付使用。

六是进一步抓好存量公房出售和集资建房、危房改造工作，按照房改政策向职工出售公有住房300套；受理20个单位住房货币补贴申请，审核发放27.8万元。

批准实施危房改造的单位5家，总面积为4.7万平方米、448套；批准企业单位集资建房8家，建筑面积为7.4万平方米、739套。

住房保障工作的扎实开展有效抑制了房地产价格快速增涨，基本构建了住房多层次供应结构。

E、房地产行业管理创新，市场秩序逐步规范

20XX年，房地产行业管理全面创新：

《房屋登记办法》全面施行，房屋产权产籍管理水平全面升级。

预告登记、异议登记、更正登记、地役权登记、集体土地上的房屋登记和房屋最高额抵押权登记等业务开始推行；房地产企业资质管理得到加强，房地产企业结构全面优化。

按照“扶持一批重点企业、做大一批品牌企业、淘汰一批违规企业”的思路，对房地产开发、中介、物业服务等企业进行资源整合，着力打造房地产龙头企业和诚信企业，市飞扬房地产开发公司成功升级为一级资质房地产开发企业，实现了我市房地产开发企业一级资质为零的突破，3家房地产开发企业升为三级资质，10家物业服务企业核定为三级资质，房地产企业的结构进一步优化；加强了房地产开发项目全过程管理，房地产开发管理步入正轨。

全面推行“五证”、“四书”、“一手册”、“一合同”、“一基金”管理制度，较好地防止了房地产开发建设中的违法违规行为的产生。

加强了商品房预（销）售和合同备案管理，发放商品房预售许可证32份，面积48万平方米，备案商品房买卖合同2700余份。

借鉴先进经验，修订出台了新的“两书”（JM市新建商品房使用说明书和质量保证书），规范了商品房售后服务行为；完善了房地产经纪机构执业制度，房地产中介市场管理日趋规范。

针对我市房地产中介市场建立时间不长、部分房地产经纪机构执业行为不规范的状况，根据建设部关于进一步加强房地产经纪管理的文件精神，出台了《关于加强房地产经纪机构管理的通知》，从房地产经纪机构资质备案前公示、信用档案、房地产经纪合同、结算资金帐户管理等九个方面严格约束中介企业经营行为，房地产中介市场行为逐步规范；完善了物业服务企业考核机制，物业服务体系得到健全。

对64家物业服务企业进行了考核，其中21家企业为合格，42家企业为基本合格，1家企业为不合格。

同时加强了物业行业管理，制订了《全市物业管理六项工作制度》和《JM市物业管理承接验收规程》，进一步规范行业行为，推动物业市场健康发展；六是建立拆迁补偿监督机制，拆迁管理力度大大增强。

通过建立和完善拆迁估价、拆迁项目公示、补偿资金监管、投诉举报等“八项工作制度”，加强拆迁过程的监督。

同时严格执行“四不拆迁”原则，把好拆迁项目实施关，有效防范和控制了拆迁矛盾和纠纷；加强了房地产法制化建设，依法行政水平大为提高。

采取多种形式开展了房地产法律法规宣传，加大了房地产市场清理整顿力度，查处了14起房地产开发领域的违法违规行为，成立了市房地产仲裁中心，开始推行房地产仲裁，房地产管理工作逐步走向法制化、规范化轨道。

二、20XX年房地产市场展望

1、房地产开发投资将保持平稳运行

按照20XX年中心城区住房建设计划，预计20XX年城区房地产开发投资将达到8亿元左右，继续保持增长态势，完成商品房建设50万平方米。

从20XX年的房地产投资情况来看，上半年受国家宏观调控政策和国际金融危机影响，投资有所下降。

下半年在国家先后出台多项“保增长、促内需”的政策后，房地产市场投资信心开始回升。

XX年房地产开发投资将继续保持平稳增长，但增幅不会太大。

2、商品房价格涨幅放缓，存量房价格保持稳定

预计20XX年在“保增长”的大调控目标下商品房价格将在保持稳定的情况下小幅上扬。

一是在XX年底国务院出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发[20XX]131号文件和市政府出台的《关于旧住宅区整治改造工作实施意见》（荆政办发[20XX]89号）等文件，将会对XX年的房地产交易市场带来利好，消费者将在国家宏观调控政策的指引下，逐渐走出观望期，将带动09年住房交易市场的再次活跃。

二是受地价攀升和建安成本的上升带来开发成本的上涨。

特别是高层小高层住宅的兴起和新型建筑节能环保材料的推广，将导致房价水涨船高。

三是住宅品质的提升促使房价上涨。

随着社会的进步和经济的发展，人们住房消费观念正逐步从需求型向享受型转变，适应这一要求，我市住宅结构、内在质量、配套设施、小区环境投入加大，从而加大了住宅建造成本。

四是随着80后第三次“婴儿潮”的影响及我市城市化进程的不断推进，将会使我市未来几年内住房的刚性需求增加，也将对推动房价起到积极作用。

20XX年我市中心城区的商品房价格将保持稳中有升态势，但随着保障性住房的供应量加大，很大程度上遏制了房价的涨幅，房价上涨的速度将趋缓，涨幅会有所回落。

存量房市场受商品房市场带动，价格将会保持稳定。

3、住房供应结构将进一步得到调整

按照20XX年住房建设计划和中心城区低收入家庭住房发展规划的要求，20XX年中心城区将开发建设各类房屋97万平方米，共120XX余套；其中商品房76万平方米，8900余套；经济适用房15万平方米，1875套；对符合廉租房标准的应保尽保。

中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决，在未来几年，中心城区的住房供应结构将随着保障性住房和中低价位中小套型项目的陆续推出，市场供应将会进入多元化、差异化时代。

逐渐形成中高收入者购买商品房，中低收入者购买经济适用房，低收入者租住廉租房的住房梯次供应结构。

4、房地产市场进一步调整，房地产行业竞争加剧

20XX年，在国内经济增长速度放缓以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将趋向理性化调整。

受20XX年房市低迷的影响，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎；从需求结构的角度，购房需求将向实用性的中小户型集中；从产品需求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求，因此未来市场竞争将会更加激烈。

在需求短期难以走出观望，而供给方又出现资金链紧张的情况下，房地产开发企业，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构的市场竞争将会更加激烈，优胜劣汰、合并重组等行业调整也将出现。

房地产企业风险控制意识加强，将更加注重开发产品的品质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占据优势地位。

三、政策措施

1、推进住房保障建设，优化住房供应结构。

一是加强经济适用住房的建设和管理。

认真贯彻落实中央扩大内需促进经济增长的重大决策，加快实施经济适用住房建设计划。

进一步完善申购经济适用住房对象的资格审查管理、销售管理及进出动态管理等方面的制度，让经济适用住房真正惠及中低收入家庭。

二是加大廉租住房建设力度。

积极争取国家、省廉租住房建设专项补助资金，认真督促落实本市廉租住房专项资金，足额筹措廉租住房保障资金。

切实保障廉租住房建设土地供应，确保土地行政划拨并优先供应；加大廉租住房房源筹集力度，逐步增加实物配租比重，积极推行在经济适用住房和普通商品住房小区中配建方式，深入推动保障性住房建设。

抓好廉租住房保障提标扩面后租赁补贴的核算、发放和实物配租对象的审核工作，保证最低收入家庭住房租赁补贴足额按时到位。

三是加强调研，制订和完善住房保障的地方规范性文件。

根据国家有关法律法规和当前房地产业发展的需要，借鉴外地成熟的先进经验，尽快修订和出台《JM市经济适用住房管理办法》、《JM市廉租住房管理办法》、《JM市保障性住房配建办法》，不断完善房地产相关规章制度，使各项工作逐步走上规范化、制度化、长效化轨道。

2、确保市场供应平衡，努力建设宜居城市

一是严格执行住房建设年度计划，保持房地产开发投资合理增幅。

认真做好房地产市场分析，适当调整房地产开发建设规模，保持房地产开发投资的合理增长，努力建立供给与需求间的良性平衡关系。

二是积极试行“两限房”建设。

加强与国土资源、发改、规划等部门的配合，试行在城区选择1-2宗土地，在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，建设限价商品住房小区，初步建立高收入者购买商品房、中高等收入者购买限价商品住房、中低收入者购买经济适用住房、低收入者租住廉租住房的住房供应体系。

三是认真抓好棚户区（旧住宅区）改造的组织协调工作。

坚持政府主导、群众参与、市场运作的原则，制订全市棚户区和旧住宅区改造总体规划和项目规划，拟定棚户区和旧住宅区改造的操作规程和相关优惠政策，多渠道筹措改造资金，有计划有步骤地对棚户区和旧住宅区进行改造。

3、健全市场服务体系，优化产业发展环境

一是配套相关措施，为了促进房地产市场的本身的稳定发展和国家宏观调控政策的顺利实现，应对国外不断恶化的经济、金融形势对宏观经济的冲击，建议政府出台的相应配套政策，改善房地产市场宏观调控的税收、金融、土地等各项措施和手段，通过刺激和促进合理的住房消费和开发投资来拉动内需，确保国民经济的增长；政府在已出台的《旧住宅区整治改造实施意见》基础上尽快配套出台危旧房改造实施细则，以吸引更多有开发实力的企业来参加改造“城中村”和老百姓迫切需要改造的棚户区等项目；二是提高服务水平，提高行政审批效率，对审批事项的时限作出硬性规定，促使各单位提高服务质量，缩短办事时限。

完善相关单位信息化管理水平，建立行政许可业务网上审批系统，提高房地产建设项目信息化管理水平。

4、规范房地产市场管理，正确引导合理住房消费

继续完善房地产开发建设程序，加强房地产开发全过程管理。

严格房地产开发企业市场准入，健全房地产开发企业资质动态管理机制；研究探索物业服务市场管理的新路子，加强物业服务知识宣传，提高市民物业服务的社会认知度和接受度，加强物业维修基金管理，制定出台新的《JM市住宅专项维修资金管理办法》，进一步规范物业维修资金归集关；管好、管住房屋拆迁市场。

进一步建立健全各项管理制度，规范拆迁行为，同时加强房屋安全知识宣传，逐步扩大房屋安全鉴定业务覆盖面；加强房屋中介市场监管，严把市场准入关，严肃查处各类违规行为，努力建设“诚信中介”；提倡“梯级住房消费”理念，坚持“租售并举”的基本住房政策，扭转“重买轻租”的局面，正确引导和鼓励居民通过租赁市场解决住房问题。

强化公安、工商等部门的租赁协管机制。

创造宽松的交易环境，简化手续，提高效率，降低门槛，完善服务，充分调动广大群众的换房积极性。

认真落实国家近期出台的差别化住房税收、信贷政策，支持和鼓励改善型住房消费，加快发展二手房市场和住房租赁市场。

加强市场培育和引导，稳步扩大住房需求，有效刺激住房消费；加快发展住房二、三级市场，建立完善住房梯次供应结构，满足多层次住房需求；同时，加大宣传力度，澄清“房地产市场泡沫论”、“房价拐点论”等模糊认识，进一步提高认识，把促进房地产业持续健康发展作为经济工作的重要内容，落实房地产开发项目与工业项目同等待遇要求。