房地产开发经营与管理模拟试题及答案解析5.docx
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房地产开发经营与管理模拟试题及答案解析5
房地产开发经营与管理模拟试题及答案解析（5）
（1/35）单项选择题
第1题
投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。
A．间接参与房地产开发经营活动 B．直接从事房地产开发经营活动
C．获取当前房地产资产增值 D．获取未来房地产资产增值A.
B.
C.
D.
下一题
（2/35）单项选择题
第2题
投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在写字楼内增设小型购物商店或便利店等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。
A．易产生资本价值风险 B．专业管理依赖性
C．存在效益外溢和转移 D．需要适时的更新改造投资A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（3/35）单项选择题
第3题
下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（ ）。
A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的一部分分配给了股东，一部分作为投资信托公司收入
C．分为权益型、抵押型和混合型三种形式
D．投资流动性好A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（4/35）单项选择题
第4题
假设银行一年期存款利率为3.28%，贷款利率为6.85%，投资市场的平均收益率为10%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.5，则房地产投资的预期收益率为（ ）。
A．4.42% B．8.11%
C．6.64% D．9.54%A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（5/35）单项选择题
第5题
下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于社会环境的因素是（ ）。
A．城市或区域产业结构与布局 B．建筑技术进步
C．土地资源状况 D．人口数量与结构A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（6/35）单项选择题
第6题
反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数为（ ）。
A．房地产平均价格 B．城市居民消费价格指数
C．房地产价格指数 D．房地产同质价格A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（7/35）单项选择题
第7题
随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈螺旋（ ）的趋势。
A．上升 B．平稳
C．不稳定 D．下降A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（8/35）单项选择题
第8题
在房地产市场的自然周期中，空置率低于长期平均空置率的阶段为（ ）阶段。
A．租金增长率上升 B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加 D．租金增长率下降A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（9/35）单项选择题
第9题
可将房地产开发划分为若干阶段，其中获取土地使用权属于（ ）的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段 B．前期工作阶段
C．建设阶段 D．租售阶段A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（10/35）单项选择题
第10题
房地产开发项目的竣工验收备案是由（ ）向建设行政主管部门或者其他有关部门申报的。
A．施工单位 B．建设单位
C．监理单位 D．设计单位A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（11/35）单项选择题
第11题
如果某开发商在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，应采用的是（ ）。
A．随行就市定价法 B．价值定价法
C．应战定价法 D．领导定价法A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（12/35）单项选择题
第12题
对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合是（ ）。
A．服务市场 B．合格有效市场
C．有效市场 D．潜在市场A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（13/35）单项选择题
第13题
在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，再考虑每期资料的重要性取权重的预测方法是（ ）。
A．简单平均法 B．移动平均法
C．加权移动平均法 D．指数平滑法A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（14/35）单项选择题
第14题
企业有选择地进入几个不同的细分市场，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。
A．单一市场集中化 B．产品专业化
C．市场专业化 D．选择专业化A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（15/35）单项选择题
第15题
银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的15年期个人住房抵押贷款。
若每月的还款额为3000元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额中的本金额是（ ）元。
A．1728.74 B．1775.34
C．1741.89D．3000.00A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（16/35）单项选择题
第16题
银行为某家庭提供了年利率为5%、按月等比递增偿还、期限为10年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为2000元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（ ）元。
A．2143.86 B．2147.55
C．2304.83 D．2291.83A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（17/35）单项选择题
第17题
某家庭欲购买总价为35万元的一套住宅。
该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。
则该家庭的首付款额是（ ）元。
A．134000.00 B．183265.38
C．191022.12 D．187867.78A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（18/35）单项选择题
第18题
某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。
该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。
A．1344.37 B．1159.97
C．1255.16 D．1387.24A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（19/35）单项选择题
第19题
下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．与财务报表中的成本概念不完全相同A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（20/35）单项选择题
第20题
某房地产开发项目采用13%的折现率计算出的项目净现值为24万元，该项目的财务内部收益率（ ）。
A．小于13% B．大于13%
C．满足目标收益率要求 D．不满足目标收益率要求A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（21/35）单项选择题
第21题
某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则不考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A．7.1% B．12.0%
C．13.1% D．19.1%A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（22/35）单项选择题
第22题
某房地产开发项目的占地面积5000m2，土地总价8000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A．3.2 B．2.5
C．2.6D．4.1A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（23/35）单项选择题
第23题
房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。
A．最低租售价格 B．最低租售数量
C．最高土地取得价格 D．最低运营费用比率A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（24/35）单项选择题
第24题
房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。
A．专家打分法 B．专家调查法
C．解析法 D．蒙特卡洛模拟法A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（25/35）单项选择题
第25题
风险分析中常用的比较成熟的方法是（ ），它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性及对项目主要经济效益指标的影响。
A．盈亏平衡分析法 B．概率分析法
C．敏感性分析法 D．蒙特卡洛法A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（26/35）单项选择题
第26题
投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、资源条件、（ ）等。
A．规划设计方案 B．投资估算
C．劳动力状况 D．投资权益A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（27/35）单项选择题
第27题
在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（ ）。
A．建筑安装工程费 B．前期工程费
C．公共配套设施建设费 D．基础设施建设费A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（28/35）单项选择题
第28题
下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。
A．借款还本付息估算表 B．财务计划现金流量表
C．利润表 D．资本金现金流量表A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（29/35）单项选择题
第29题
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，不包括（ ）。
A．销售人员工资 B．融资手续费
C．差旅费 D．广告宣传费A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（30/35）单项选择题
第30题
财务计划现金流量表反映了房地产项目开发经营期内的（ ）。
A．各期现金流入和现金流出 B．清偿能力
C．资产负债情况 D．各期资金盈余或短缺情况A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（31/35）单项选择题
第31题
银行向某家庭发放了一笔月还款额为3000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月200元。
从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。
A．5400 B．6400
C．4300 D．6530A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（32/35）单项选择题
第32题
银行个人住房贷款业务中发生的“开发商违法预售”属于（ ）风险。
A．信用 B．管理
C．法律 D．操作A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（33/35）单项选择题
第33题
新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（ ）资金。
A．政府政策性 B．发行股票筹集的资金
C．企业入股 D．个人入股范围A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（34/35）单项选择题
第34题
下列费用中，（ ）在物业运营费用中占较大比例，且分项较多。
A．人工费 B．保险费
C．法律费 D．公共设施设备日常运行、维修及保养费A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（35/35）单项选择题
第35题
某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为5万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元。
A．11 B．24
C．29 D．35A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（1/15）多项选择题
第36题
在下列房地产投资行为中，体现房地产开发投资特点的有（）。
A.买地—建房—卖房
B.买房—经营
C.买房—出租—转售
D.买地—开发—转让
E.买房—出租
上一题下一题
（2/15）多项选择题
第37题
降低贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。
A.导致房地产实际价值下降
B.导致房地产实际价值上升
C.加大投资者债务负担
D.增加房地产市场需求
E.抑制房地产市场需求
上一题下一题
（3/15）多项选择题
第38题
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。
A.调整土地供应计划
B.调整城市规划
C.调整公共环境政策
D.加快城市化进程
E.调整公共财税政策
上一题下一题
（4/15）多项选择题
第39题
在对某省房地产市场进行细分时，划分出“西安市甲级写字楼市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。
A.按存量增量细分
B.按交易形式细分
C.按目标市场细分
D.按地域细分
E.按房地产用途细分
上一题下一题
（5/15）多项选择题
第40题
开发商向城市规划管理部门申请《建设工程规划许可证》时，须提供的材料主要有（）。
A.建设主管部门下发的年度施工任务批准文件
B.选址规划意见通知书
C.工程施工图纸
D.工程档案保证金证明
E.城市计划部门批准征用土地的计划任务
上一题下一题
（6/15）多项选择题
第41题
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。
A.随机型竞争者
B.软弱型竞争者
C.专业型竞争者
D.凶猛型竞争者
E.从容不迫型竞争者
上一题下一题
（7/15）多项选择题
第42题
下列关于基础利率的表述中，不正确的有（）。
A.等于银行存款利率
B.等于银行贷款利率
C.是投资者所要求的最低利率
D.一般使用无风险的国债收益率作为其代表
E.是银行同业之间的短期资金借贷利率
上一题下一题
（8/15）多项选择题
第43题
下列关于资金时间价值的表述中，不正确的有（）。
A.资金时间价值是资金的贬值特性使然
B.利率是资金时间价值的一种标志
C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等
E.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
上一题下一题
（9/15）多项选择题
第44题
房地产开发企业的经营成本不包括（）。
A.土地转让成本
B.经营管理费用．
C.配套设施成本
D.房地产出租经营成本
E.商品房销售成本
上一题下一题
（10/15）多项选择题
第45题
下列经济评价指标中，不属于房地产投资项目盈利性指标的有（）。
A.投资回收期
B.借款偿还期
C.利息备付率
D.现金报酬率
E.财务净现值
上一题下一题
（11/15）多项选择题
第46题
利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中不正确的有（）。
A.项目净现值期望值大于零，则项目可行
B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优
E.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大
上一题下一题
（12/15）多项选择题
第47题
房地产企业债务融资的主要资金来源有（）。
A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.信用贷款
E.住房抵押贷款
上一题下一题
（13/15）多项选择题
第48题
房地产开发投资的静态盈利指标有（）。
A.成本利润率
B.投资利润率
C.资本金净利润率
D.动态投资回收期
E.投资报酬率
上一题下一题
（14/15）多项选择题
第49题
对零售商业物业进行分类的依据中不包括（）。
A.建筑规模
B.经营商品的特点
C.商业辐射区域的范围
D.服务人口的收入水平
E.周围环境
上一题下一题
（15/15）多项选择题
第50题
下列房地产开发企业融资方式中，不属于债务融资方式的有（）。
A.发行企业债券
B.向银行借入信用贷款
C.房地产开发贷款
D.公司上市或增发新股
E.在公开市场上发行股票
上一题下一题
（1/15）判断题
第51题
金融投资与实物投资的主要区别是前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（2/15）判断题
第52题
房地产投资能够有效抵消预期通货膨胀的影响。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（3/15）判断题
第53题
房地产资产市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（4/15）判断题
第54题
房地产市场上的自然周期领先于投资周期的变化。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（5/15）判断题
第55题
市场分析是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（6/15）判断题
第56题
一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于潜在购买者具有三个特点：
兴趣、收入和途径。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（7/15）判断题
第57题
在现金流量图上，横坐标轴上“0”点所表示的既是资金运动的时间始点，也可以是当前时点。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（8/15）判断题
第58题
机会成本和沉没成本只出现在企业财务会计的记录中，不会出现在投资分析中。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（9/15）判断题
第59题
估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，要依据开发时段或开发完成时的价格水平进行估算。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（10/15）判断题
第60题
在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和占地面积属于不确定性因素。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（11/15）判断题
第61题
房地产投资项目盈亏平衡分析中，保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（12/15）判断题
第62题
对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（13/15）判断题
第63题
可行性研究报告一般包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（14/15）判断题
第64题
债务融资的资金供给方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（15/15）判断题
第65题
收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息不属于经营费用。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（66~68/共7题）计算题
（一） 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。
该家庭月总收入9000元，最多能以月收入的30%支付住房贷款的月还款额。
年贷款利率为6%，最长贷款期限15年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：
第66题
该家庭能购买住房的最高总价是多少?
第67题
若第8年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则该家庭需在第9年初一次性提前偿还贷款多少元?
第68题
如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?
上一题下一题
（69~72/共7题）计算题
（二） 某房地产开发项目的占地面积为9000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积60000m2，其中公寓40000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房10000m2，地下车位300个（10000m2）。
项目建设期为3年，总投资额为40000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占40%，其余投资来源于贷款和预售收入：
第一年投入资金10000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13000万元，其中6000万元为自有资金，第三年投入资金17000万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为8000万元、13000万元、23000万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为80%，租金为3500元/m2·年，运营成本为租金收入的25%；服务用房的残值为35万元。
假设：
投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：
第69题
该项目的借款计划和还款计划。
第70题
该项目现金流量。
第71题
该项目全部投资内部收益率。
第72题
该项目自有资金财务净现值。
上一题交卷
交卷
答题卡
答案及解析
（1/35）单项选择题
第1题
投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。
A．间接参与房地产开发经营活动 B．直接从事房地产开发经营活动
C．获取当前房地产资产增值 D．获取未来房地产资产增值A.
B.
C.
D.
参考答案：
D您的答案：
未作答
答案解析：
[解析]房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
下一题
（2/35）单项选择题
第2题
投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在写字楼内增设小型购物商店或便利店等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。
A．易产生资本价值风险 B．专业管理依赖性
C．存在效益外溢和转移 D．需要适时的更新改造投资A.
B.
C.
D.
参考答案：
D您的答案：
未作答
答案解析：
[解析]适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。
上一题下一题
（3/35）单项选择题
第3题
下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表
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