土地项目可行性研究报告.docx

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土地项目可行性研究报告

土地项目可行性研究报告

决策背景及摘要

一、外部环境衡水具有丰富的水电资源及地热资源，全区无重大污染性企业，相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓，加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位，为城区打造宜居城市提供优良条件。

衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。

衡水市“三年大变样”发展将以南环为中轴线，重点发展南部新城，项目地处衡水市西开发区，地处政府规划西南居住区，未来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态园;从远期城市规划分析，“大衡水”的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局;路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度是吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。

二、内部因素从目前衡水市房地产市场分析得出，房地产市场的产品开发建设大同小异，同质性较强。

衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测，作出准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

项目定位为“印象系列”集合精品建筑及欧式文化景观核心优势，打造衡水，西南部的上品住宅。

第一部分：

项目概况

一、项目信息来源：

衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍。

项目位于衡水市区西南角，区域内市政路网正在建设，东、南、西三侧道路正在施工，北侧紧邻宁安路。

二、宗地位置（描述并附位置示意图、卫星地形图、宗地图、现场照片）

三、宗地现状1、四至范围：

南至隆兴路，北至宁安路，康泰街以东，宝云大街以西。

地块完整，无其他因素影响分割地块。

2、地势：

地势平坦，地块方正规矩。

3、地面现状:

地块处于衡水市西开发区，政府已经收储，原为农业耕地，地面无建筑物，无文物古迹、无水渠及较深沟壑、池塘，无高压线影响。

目前地块为净地，地面无农作物，无高压线;地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。

四周边界清晰，均为市政道路，东侧、南侧、西侧地块目前未进行开发，北侧为工业园区。

4、地质情况：

场地土层深厚，地质结构稳定性好，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为7度。

地下水质好，无洪涝盐碱威胁，适宜于房地产开发。

四、项目周边的社区配套

1、交通状况：

交通便利，规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今年6月底将竣工，目前还未通公交。

市内公交6路、12路、13路、14路、15路

2、教育：

周边现有汇龙中学、衡水市第六中学，启明学校、珍宝街小学，衡水机电工程学院、衡水交通职业技术学院。

3、医院等级和医疗水平：

衡水五院、复明眼科医院。

4、大型购物中心、主要商业和菜市场：

万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、宝云街菜市场、忠义会馆。

5、文化、体育、娱乐设施：

东临宝云高尔夫俱乐部。

6、公园：

怡水公园

7、银行：

中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社

8、邮局：

无

9、其他：

开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队

五、项目周边环境

1、治安情况：

良好。

2、空气状况：

空气质量良好。

3、噪声情况：

无。

4、污染情况：

无。

5、危险源情况：

无。

6、周边景观：

宝云塔坐落于项目地北侧。

7、风水情况：

8、近期或规划中周边环境的主要变化：

目前还未出规划图。

六、大市政配套

1、道路现状及规划发展：

2、供水状况：

水

3、污水、雨水排放：

雨水、污水经过市政管网处理

4、通讯（有线电视、电话、网络）：

有线电视、电话、宽带网络。

5、永久性供电和临时施工用电：

市政电网6、燃气：

天然气管道7、供暖：

市政集中供暖系统

七、规划控制要点

1、土地面积：

133320平方米，折合200平方米。

平方米（含公建面积：

340095平方米，亩。

2、总建筑面积：

485222其中：

地上建筑面积：

配套面积：

6527平方米）346632地下建筑面积：

3、容积率：

2.6;4、建筑密度：

30%89219　平方米

5、控高：

90米（规划控高）;

6、绿化率：

35%

7、其他：

无

八、土地价格1.该土地价格：

110万/亩。

2.该区域最近2-3块土地出让成交价格序号123

第二部分：

土地获取途径及措施

1、土地获取方式地块名称2010-55地块位置土地价格成交时间2011.5中华大街以东，滏阳河以南，南环以北152万/亩

2、土地获取时间安排：

3、土地获取的主要条件：

4、合作方基本情况：

（无合作方可不说）

5、合作方式：

（同上）

6、付款方式及制约措施：

7、其它法律风险及规避措施：

第三部分：

市场分析

一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述本地块位于衡水市开发区南区，为衡水市新兴区域，目前生活配套略显不足，经济发展水平较其他区域不高。

但区域东北临近宝云街区域为衡水较早高档生活区，分布有宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台等项目，其中宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城为已入住社区，居住人群偏向中高端。

紫阙台尚在建，为9+1电梯花园洋房，目前售价已达4000元以上，多为改善型需求客户。

区域东部在建腾达新城、五洲国际官邸两个项目，项目体量较大，售价3500元/平方米左右，其中五洲国际官邸以九大科技系统卖点入市，项目认可度尚可。

区域西部项目较少，仅达观天下项目，且距本地块较远。

项目规划6+1、高层、商业街等业态，自成一体，售价为2900元/平方米左右。

2、区域住宅市场各项指标成长状况（近1-2年）开工量/竣工量：

约150万平方米/90万平方米销售量/供需比：

区域内刚性需求、投资型需求较少，多为改善型居住需求，因处宝云高档生活区周边，区域内类似电梯花园洋房及品质高层业态认可度较高，目前在售紫阙台、五洲国际官邸等项目销售情况良好。

平均售价:

3500元/平方米3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势：

区域市场为新兴发展区域，经济发展水平较老城区而言相对落后。

随着滨湖新区的规划建设，未来区域发展将继续南延，宁安路南将打通四条重点路段至南环路，且周边企业搬迁后，项目南部片区将成为大规模住宅聚集地，生活配套将逐渐完善，存在较大发展空间。

二、区域内重点项目分析

项目

项目周边开发在售楼盘图

项目所在地

紫阙台

腾达新城

五洲国际官邸

橄榄城

开发区永兴西开发区永兴开发区前进大开发区胜利路与宝云路与昌明大街路与宝云街街与永兴路交街交叉口德隆超市对交叉口东行交叉口东行叉口西行100面100米路北100米米

建筑面积（万23976平方米平方米）容积率建筑形态2.109层花园洋房

400000平方1000000平方952000平方米米3.20米3.002.3820栋高层

6+1及6栋2420栋高层层高层

开盘时间入住时间

2010-09-02一2012-06-31

2007-03-01期一期2011.12一期一期2011-08-21

二期2012.122011-12-01、二期2011-12二期2012-10三期2013-5三期2012-5

平均价格

4000

3500

3400-3600

3500

（元/平方米）付款方式一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭30%首40%首付产品组成30%首付50%首付付

以大户型为主，一室，二室，一室，二室，二室，三室三室，三室三室，四室

面积区间

108-200多平36-110平方56-200平方米88-160平方米方米米

配套设施

工商银行、中国银行、万德福、幼儿园汇龙中学、启明学校、英才学校、市珍宝街小学、市职教中心、市五中、市六中南昊信息技术学校、开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队、第五医院;、复明眼科

医院

总体评述

品质楼盘，包括未来衡水最社区配套完小区配套设施齐全，建材、小区绿化大的吉美超善，户型设计交通方便，周边配套配套、建筑质量市将落户社较好，引入九齐全等注重细节，区，配套相对大科技系统作但生活配套相对完善但户型为卖点，为改缺乏，面向中高设计比较老善性住房，但端改善型居住旧，楼盘品质楼间距过小人群。

较低。

（40米左右）。

三、区域市场目标客层研究销售对象：

第二、三次置业，为改善现有居住环境，要求建筑品质及社区环境;来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场。

主力客户：

客户行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位：

重点面向市场改善型需求消费群体。

根据区域现状及未来发展趋势，针对周边物业比较以及公司品牌树立需求，定位中高端宜居产品，建筑品质小高层、高层产品，户型以小三室、三室为主，满足中高端消费群体改善型居住需求。

2、目标人群特征/来源区域/行业特点：

第二、三次置业，为改善现有居住环境，要求建筑品质及社区环境;来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场;行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。

3、产品定位定位中高端宜居产品，以建筑品质小高层、高层产品，户型以小三室、三室为主，满足中高端消费群体改善型居住需求。

第四部分：

投资收益分析见附件《宁安路项目测算》。

第五部分：

综合分析与建议

一、优势：

教育——周边具备丰富人文教育资源。

景观——距衡水市滏阳河1公里，环境优美。

道路——规划后周边道路状况好，交通出行较为方便。

二、劣势：

环境——周边主要为工业园区，影响居住品质。

商圈——区域市场为新兴发展区域，经济发展水平较老城区而言相对落后，商业价值小。

三、机会：

宏观市场——城市经济状况飞速发展，大市场环境背景良好。

未来都心——市政府南迁，同时随着城市拆迁及建筑步伐加快，该片区将是城市未来的居住生活区。

周边有大量拆迁空地，未来市场竞争激烈。

营销策划——市场整体开发水平较低，产品同质化严重，营销手段雷同，为本项目开发创新提供了非常大的操作空间;

四、结论和建议（必须有每亩土地取得最高价建议）项目从地块儿面积、形状以及地块单价均符合安联集团土地获取战略思路，可为冀安联集团带来品牌提升和较大经济效益，能够保障衡水公司的持续发展。