经营超市的选址方法.docx

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经营超市的选址方法

经营超市的选址方法

一、超市相关业态选址策略

所谓业态就是营业的形态，指店铺的经营规模、商品结构、经营方式等形态。

目前，国内外众多的超市主要有四种业态：

便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超市。

超市选址是超市开发，至关重要的，很多投资者往住在店铺开业以后，再来想办法提高业绩，这时已是事倍功半；在此对超市相关业态相应选址策略以供参考；

（一）便利店

便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。

其特点是：

1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。

2、营业面积在100平方米左右，营业面积利用率极高。

3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。

4、商品结构：

以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。

5、目标顾客：

居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的的购物。

便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。

（二）食品超市

食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

其特点是：

1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。

2、营业面积在500到1000平方米。

3、商品结构：

以购买频率高的商品为主。

4、营业时间不低于16小时。

5、以居民为消费对象，10分钟左右可到达。

非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。

作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分，生鲜食品成为该类店铺的主要商品，店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。

（三）仓储式商场

仓储式商场是以经营业生活资料为主的，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制只为会员提供服务）。

其特点为：

1、选址在城乡结合部，使交通便利性强，并有大型停车场。

2、营业面积大，一般为10000平方米以上。

3、库架合一，装饰简单，节约成本。

现购自运的销售方式，货架高6米以上，整个卖场的容积是否有70%以上用来储存商品判断首要标准。

4、商品结构：

主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主，重点的商品的广度要宽（指商品的种类要多）。

5、目标顾客：

以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。

此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。

（四）综合性超市

综合性超市是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：

1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。

2、营业面积在2500平方米以上。

3、商品结构：

生鲜食品、衣食用品齐全。

重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。

4、目标顾客：

满足消费者中比率最大的中低收入阶层的消费需求。

5、设施装饰较仓储商店好。

综合性超市市场比仓储商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择机会的业态。

总之，每一种零售业态都有自己的特点，有其长处，也有其对环境的特殊要求，而且各种业态之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。

只有切实了解各种零售业态的优缺点，广泛地调研，认真分析各类消费者的消费心态和需求，合理布局，才能充分发挥各种业态的长处，以最小的投资取得最大的效益。

二、超市的技术指标要求

（一）仓储式超市建筑要求

1、建筑面积：

10000—20000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右；

2、地面荷载：

1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面；

3、用电荷载：

2×800KVA,双回路用电；

4、照明:

照度不小于600lux；

5、用水:

主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨；

6、冬季采暖:

18摄氏度—20摄氏度；

7、夏季制冷:

24摄氏度—26摄氏度；

8、通讯:

一条DDN数据专线积20门电话（应有一条中继线）；

9、收货区:

应有8个左右火车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求；

10、进出口：

顾客进出应与车辆进出分开；

11、停车场：

机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。

（二）大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准

标准大致如下：

一、面积要求：

1、占地面积：

约20000平方米；

2、卖场面积：

单层约10000平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积10000-15000均可；

3、停车场面积：

提供约10000平方米获200个地上专用免费车位；

4、房屋：

主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；

5、卖场：

卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：

4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；

6、层高：

净高不低于3.5—4米；

7、地面：

铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；

8、内墙：

白墙耍如娇气；

9、照明：

配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施（具体参考使用方工程部施工图纸）；

10、坡梯:

卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过12度的）；

11、货梯和卸货区：

两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；

12、标及招牌：

提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。

 （三）家居建材超市选址建店的基本条件

1、占地面积：

35000--40000平方米

2、地块要求：

扣除绿化、退让、车位等因素后，保持建筑

3、物的建筑要求，保证主面临街，周围道路进出方便

4、基础设施要求：

双路供电，2200KV

5、双路供水，管径主管≥100mm　支管≤75mm

6、建筑面积：

30000--35000平方米

7、建筑高度：

约25米

8、建筑标准：

一层层高8.5米以上，长以100~~150米、宽以75~~100米为最佳，柱网10×10米以上

9、建筑承载：

仓库≥1.5T；经营区≥500KG；一楼地面承重2500KG/平方米

10、车位：

500--1200个，以地上为最佳

11、商场出入口：

保证主入口及出口最少各一个，并设置专门的货车出入口

三、具体超市的技术指标要求

（一）标准超市

1、铭可达[超市]

●基本要求指标

1）区域：

泛珠江三角洲、深圳（布吉、龙华、沙头角、松岗）、福建、长沙、重庆、广州。

2）面积：

主力店3000M2-5000M2，社区店1000㎡-1500㎡

3）位置：

繁华商圈（优先）及可培养的市场

4）租金：

根据项目商谈

5）管理费：

根据项目商谈

6）装修期：

主力店90天，社区店60天

7）免租期：

3个月--1年

8）营业时间：

9：

00AM--10：

00PM

●工程建筑要求指标

1）楼层净高：

3.8米以上

2）结构：

500KG/M2

3）电力：

主力店300KW，社区店100KW

4）水：

无特别要求

5）空调：

中央空调

6）消防：

提供合格的批文

7）支柱跨度：

6米-8米

8）商业停车场：

200-300个车位

9）签约年限：

繁华商圈8年，可培养市场10年

2、华润万家

1）需求面积：

600－2000㎡

2）经营楼层择：

首层

3）层高要求：

≥4.5m

4）楼板承重：

≥500Kg/㎡

5）开间、进深比例

：

场地规则，方形即可，长度较宽度稍长即可

6）给排水：

接驳到位，无特殊要求

7）供配电：

提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源

8）中央空调：

最好有独立中央空调

9）店内垂直交通：

不需要

10）弱电要求：

200w/㎡

11）燃气管道：

配备管道煤气或瓶装煤气站

12）排污：

独立排污、排油井、隔油池及1.5m²排油烟井道等设施

13）店前走道：

开阔

14）停车场位置、数量：

无要求

15）物业交付装修标准：

毛坯

3、民润

1）需求面积：

标超2000m²左右，综合超市2000-3000㎡，

2）经营楼层选择：

首层

3）层高要求：

≥4.5m

4）楼板承重：

≥500Kg/㎡

5）开间、进深：

3:

7或4:

6最好是黄金比例

6）给排水：

一定接驳到位

7）供配电：

提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源

8）中央空调：

独立中央空调

9）店内垂直交通：

只租赁单层，不需要

10）弱电要求：

200w/㎡

11）燃气管道：

配备管道煤气或瓶装煤气站

12）排污：

设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施

13）店前走道：

——

14）停车场位置、数量

：

——

15）物业交付装标准：

毛坯

（二）大卖场

1、沃尔玛[大卖场]

●对商圈的要求

1）在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人

2）须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳

3）商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平

4）项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场

5）核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳

●对物业的要求

1）物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米

2）层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）

3）楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上

4）柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米

5）正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个

6）每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接

7）商场要求有一定面积的广场

●对停车场的要求

1）至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位

2）必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位

3）如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米

●其它

1）市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用

发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱

2）配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求

3）安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准

4）物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期

2、欧尚[大卖场]

选址标准：

A、 单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距9×9米，承载量800～1000千克/平方米

B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口C、2.5～3公里内常住人口达到25～30万

3、新一佳[大卖场]

1）需求面积（㎡）：

15000—25000㎡

2）经营楼层选择（层）：

≤3

3）单层面积（㎡）：

5,000㎡左右

4）层高要求（m）：

≥4.5m

5）楼板承重（Kg/㎡）：

≥450Kg/㎡

6）给排水：

供水≥100DN

7）供配电：

≥2500KVA，设独立配电房

8）中央空调：

200—220Kcal/㎡

9）店内垂直交通：

提供自动人行扶梯，货梯2—3部，平步梯不少于3部

10）弱电要求：

符合国家相关标准

11）燃气管道：

提供配口

12）排污：

≥20DN

13）停车场位置、数量：

至少200个车位

14）物业交付装修准：

简装

4、百佳超市

1）经营楼层选择：

≤2层

2）需求面积：

10,000—15,000㎡

3）单层面积：

≥5000㎡

4）层高要求：

首层≥6m，二层以上≥4.5m

5）楼板承重：

≥450Kg/㎡

6）给排水：

70mm市政给水管碰口配100立方米生活备用水箱；150mm粪水排放管连接大厦化粪井；200mm污水排放口配备4级过污井

7）供配电：

市电1800KVA电量连变压器、后备发电机为600KVA连自动设换设备，1800kva电量连变压器，后备发电机为600kva连自动设换设备

8）中央空调：

200—250Kcal/㎡

9）店内垂直交通：

每层设自动行人道式扶手电梯，货梯两部（载重量2吨）

10）卸货区：

供40英尺货柜车及普通卡车进出、停放及装卸货

11）柱间距：

8×8m

12）燃气管道：

需要

13）排污：

提供1.5m×1.0m油烟排放管井接连高点排放

14）停车场位置、数量：

500个停车位

15）物业交付装修标准：

简装