乌镇雅园中国最成功地养老度假小镇.docx
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乌镇雅园中国最成功地养老度假小镇
乌镇雅园位于省桐乡乌镇，是中国首个复合型健康养生园区，这也是人文园林涉足养老养生地产领域的首发之作。
中式园林是雅园的最大亮点，结合场地湖、岛等良好的自然环境，吸纳乌镇人文环境，营造出古典与现代相结合的园林氛围，构建简单，外部空间清爽，打造集健康、生态、养老为一体的园区环境。
园区规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。
项目保留了湖边原有的水杉群，适当加以叠石、亭、桥，精心挑选的沙朴犹如蛟龙出海。
湖边驳岸线水面大量运用了鸢尾、旱伞草、再力花、荷花、睡莲等水生植物，配合岸生的亲水植物，使水生、岸生植物完美地结合。
水生植物的种植不仅丰富了湖岸线，而且有效地弱化了挡墙的生硬感。
这几年，我们曾经观察过相当多的业界典型产品案例，从早期业界抄袭的美国的太阳城模式、再到的亲和源，再到金地健康城、万科随园嘉树等一系列项目的开发操作,各种操作案例各自代表了一路产品门派。
但相比之下，乌镇雅园无论是从产品力的打造还是从商业经营角度上看，都应该算是最为成功的一个。
历时两年多，我们一直在跟踪乌镇雅园这个项目的进展。
作为中国养老小镇产品开发的样本，作为乌镇全面升级的一个重点项目，雅园是绿城集团在经过曾经的蹉跎后，全面向蓝城转型的开山之作，也被宋卫平寄予了最大期望，一直都受到市场的高度关注。
为何如今才提笔分析乌镇雅园？
主要是我们希望经过市场的检验。
对于这个项目，我们通过亲自踩盘核实以及圈子里的口碑传播，了解到雅园这个项目不仅产品出挑，在商业方面也同时取得了巨大的成功。
前期2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，售价还上涨了50%。
行家都知道，只要在养老产品配套上别投入过多的成本，在地价可控的前提下（据说拿地价格不超过100万/亩），这样的销售业绩对开发方而言只是赚多赚少的问题了。
并且，近期宋卫平将乌镇雅园的模式在多个地区进行了复制，高举高打推出这种养老度假小镇模式，随后诞生出桃春风和十里风荷这样的叫好又叫座的产品，可以初步判断，这种养老度假模式在商业上已经具备了成功的基因。
一个产品只有被验证商业成功之后才能被复制，否则就是个旁氏骗局。
以行业领袖宋公的风和市场信用，这种模式必成。
抱着对宋公纵横捭阖的蓝城战略的极大兴趣，我们一口气考察完了乌镇雅园、桃春风和十里风荷这几个代表性的项目。
总结下来，至少迄今为止，乌镇雅园是我们看到的最为成熟的一个养老度假小镇项目。
“情怀和工匠精神”一直都是宋卫平打造产品的利器。
在传统地产开发时代，宋卫平的作品一直是品质的代名词。
曾经的绿城玫瑰园、桂花园系列，以及的桃花源项目（后来卖给了融创），都是宋氏最经典的品质代名词。
时过境迁，当地产开发进入到地王时代，绿城的精耕细作的工匠精神已难敌善于营销、成本管控、资本运作和快速开发的恒大碧桂园们，因此找寻养老小镇这样的新蓝海也是不得已的“另辟蹊径”。
从理念和产品模式上看，乌镇雅园整整领先了中国养老地产一个时代。
初次进到雅园，“士绅”这个词就涌入到我们的脑海里。
钟灵毓秀的江南自古引时代风骚之人颇多，历史底蕴文化积淀深厚，导致雅园也汲取了当地的灵秀。
记得一年多前，我们首次探访雅园，那是个飘雨的春季午后。
彼时的雅园，虽然还未取得当下的名声和业绩，产品功力却让人过目难忘。
记得我们走过了一段密植的竹林，绕过蜿蜒的菜地苗圃，再走过了一个安静的湖面，才到了最终的售楼处。
这样的情景切换，这样景观铺，这样精心的样板区设计，有着那种乌镇入园时设下的情绪营造的诡计和龙湖式的样板区造景的精巧。
一年后我们再观察雅园，很可惜的没有了那一段美妙的场景切换体验，估计是因为客户爆棚，为了提高效率，我们直接就被电动车径直带入了销售中心。
除了承继了宋式风格的秀雅景观，雅园的另一个核心特点，也是其最大亮点，就是这里独树一帜的学院风。
学院派的风格早期有华润橡树湾和万科的一些项目，但那只限于一些小的单体楼盘,建筑立面和部分庭院景观的意向风格仅是营销的噱头,无法真正还原大学校园都有整体意境。
而真正将哈佛、剑桥小镇这种学院气质打造在一个完整的独立大规模开发项目里的，雅园还是第一个，从而它也就此树立了一个中国养老的标杆项目。
下面我们就来看下乌镇雅园是怎样依托于1500亩国际健康健康生态休闲产业园，在其650亩的核心区域上，打造出“健康医疗+养生养老+休闲度假”这样一个全新的养老地产模式。
1
独具风情的学院式养老
总能听到人们满怀感情地讲起自己的学生时代有多少糗事，有多少青涩的小故事，以及他们的大学生活是如何的难忘，字里行间都透露着对校园生活的眷恋。
当老之将至，人们往往最难忘的还是风情万种的大学时光。
图：
乌镇雅园的白马湖尽显学院式风情
图：
雅园外立面属民国校园风
在这个物质丰盈的时代，精神层面的满足度愈发为人所关注，尤其是那些具备高文化素质与生活格调的人。
另一方面，老人们本身也有特殊性，他们容易回忆和怀念，同时在家里和小社区的时间比年轻人也要多得多，于是为此类年长人群设计一处理想居所就需要考虑更多细节性的问题。
透过乌镇雅园，宋卫平把这样一个养老地产，一个有难度但是颇有意义的课题研究得很超前又接地气，很值得借鉴。
2
新民国学院风的整体设计风格
乌镇雅园居住单元建筑风格和室风格整体上采用新民国风，整体给人以民国时期书院的氛围。
众所周知，民国时期中国的大学教育，思想自由，不拘一格，百家争鸣，大师辈出。
为了营造这样的民国风，乌镇雅园的立面设计借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名高校的风格，沉稳、大气、厚重又充满了浓浓的文化味。
设计中借鉴了校园中典型的联桥、拱廊，再借由屋檐的精巧和校园草坪那种平静祥和的意境，让人一进入社区就回想起那段理想丰满、踌躇满志的青春年少，那段人生中最美好的大学时光。
图：
别墅区两栋别墅间景色，有特色连廊
雅园项目的核心区域是围绕白马湖公园的居住区和颐乐学院，其中居住区的物业形态有单层养生别墅、多层电梯公寓、高层公寓，不同的物业形态可以满足不同需求的客群。
图：
雅园核心区域是黄色部分居住区和颐乐学院
我们来看下图这段别墅区的公共部分设计。
从建筑风格、街区尺度、景观铺和规划排列上来看，与悦榕庄酒店这个著名项目有着异曲同工之妙。
沉稳的风格、精心雕琢的景观意境、安静大气的院落，为主人们提供了难得的有质感的生活场所。
3
何为学院式养老？
颐乐学院还老年人以“大学生活”
一个充满活力的养老度假小镇与普通养老项目最大的不同点就在于其独特的功能配套。
大学之大，在于学院林立，学养丰厚，学子满堂。
雅园的“学院式养老”核心配套应属“颐乐学院”，它以学校的组织方式，构成园区老年人的日常组织形态，从而构建出一种崭新的老年生活模式。
颐乐学院占地150亩，由14栋彼此独立但又有风雨连廊联通的小建筑群构成，学院总体按照书院建筑形制布局；总建面3.5万平方米，投资2.5亿元。
图：
颐乐学院鸟瞰图
学院里有能容纳400多人的大礼堂，小会堂，静休堂、棋牌楼，游泳馆，健身房、网球场和健康中心馆；有中央广场，学院小商业街，还设置了幼儿园。
图：
颐乐学院室体育馆
图：
雅园室外运动场
颐乐学院餐饮娱乐、社交会展功能等一应俱全，课程设置方面更是依托师大学的教育合作支持，专业系统地设立了五大课程体系：
健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动容，辅以学生会俱乐部活动。
课程大纲是由颐乐学院和杭师大共同研发，目前已经设计了72门课。
除此以外，学院外面还租有几十亩的地做农场：
老人们每年花500元，就能有15㎡的小天地。
其实城市人也会有农民的理想，除了学院提供的课程和活动项目，老人们在农场种点自己喜欢的农作物，感受“复得返自然”也很有意义。
图：
可租用的颐乐农场
除了在颐乐学院学习之外，还有一个更大的潜在乐趣在等着每一位老人，他们每个人都有机会成为老师，以后会有近60%的老师来自小区有特长的业主。
“授之以渔”和“教学相长”在乌镇雅园中的颐乐学院每天都发生，发挥着很好的效用，也让住户们的晚年生活更多姿多彩，银发族每天都充满活力。
一般来说，校园生活都是人一生中最美好的时光之一。
所以说让退休后的老人重新回到“校园”，继续体验那种自由、无压力，相互交流的生活，同时也可以参加俱乐部组织、协会来丰富精神世界，实在妙哉；不得不说乌镇雅园为关怀老年人精神层面的需求所运用的策略足够精巧贴心。
4
关注年长者实际生活需求的各项细节设计
关于养老社区里的适老化设计，在前几年还是商业，如今已是这类项目的标配。
年纪渐长的人在生活中还是会有很多细节与青壮年不同，为此雅园也做了特殊的细节化设计与处理。
雅园连廊的设置方便老人们行动和聊天；房间的进户门宽，各个屋子间衔接处没有高差的设计，还有每个屋子都有的紧急报警按钮，都充分地照顾到了老人们实际生活的点点滴滴。
图：
楼群间的连廊
雅园的进户门净宽1米，方便轮椅进门；不光如此，进户门左侧还预留40cm开门空间，方便轮椅者开门。
除了通过各类细节设计与专业化课程服务业主的养老生活外，乌镇雅园还给老人们准备了家门口优质的医疗服务。
具体的设计细节我们不再一一赘述，硬件系统的采购和复制相当容易，而能否将这个社区纳入良性整体运作才更考验运营功力。
（表：
乌镇雅园适老化设计技术细节）
5
家门口顶级医疗服务让老人们“老有所医”
对于一个养老项目，配套的医疗必不可少。
雅园门口配套的雅达国际康复医院，就是这个雅园不可或缺的配套，也是一个相对独立而且具备核心技术的产品。
雅达国际康复医院占地13万平方米，引入德国高端康复医疗品牌Medicalpark，拥有350个床位，专注于康复医疗：
主要提供神经系统病患、骨科疾病、运动损伤和亚健康人群健康管理等康复治疗服务。
图：
雅达国际医院外观
图：
雅达国际医院房间
国际养老中心则是非自理养老中心，满足养生居住老人随着年龄增长产生的护理需求，采用先进的养老护理模式提供订单式服务。
依托雅达国际康复医院和国际养老中心，雅园可以让长者人群都实现“老有所医”：
健康老人可以在社区愉悦地自己安排生活，半自理老人可以得到一部分医疗辅助，而全护理老人就可以在养老中心得到全方位照料。
6
雅园外，乌镇国际健康产业园的其他配套高端且全面
图：
乌镇国际健康生态休闲产业园示意图
特色商业区的规划创意来自于乌镇东栅和西栅景区的模式，延续了乌镇特有的婉约与灵动，将湿地公园与商业休闲体验相结合，营造一处具有江南水乡特色的高品质水韵风格的商业街区。
Alila精品酒店作为世界最高端的精品酒店之一，将为乌镇量身定制一款水乡风情度假酒店，一款融合公园、生态湿地环境，提供高端商务休闲和度假旅游配套服务的五星级酒店。
背靠乌镇这么一个5A级景区，配合以各种顶级设施，雅园配合乌镇国际健康生态休闲产业园可以实现让老人们在最文艺的地方养老，老有所养，老有所学，老有所医。
为了更客观且全面地了解雅园的实际销售状况，我们特意选了一个工作日去一探究竟。
有点出乎意料的是工作日一大早，不在城市中心的雅园销售中心却依旧熙熙攘攘；而就在我跟销售人员交流的短短一小时过程中，又有两套房子被售出。
图：
乌镇雅园鸟瞰图（左下角黄色组团为最近发售的琴雅苑）
雅园注重为老人提供交互式的服务，在提供专业高效的医疗健康服务和舒适周到的居家生活服务的同时，设计丰富多彩的交流活动服务和精致全面的文化教育服务，与老人形成心灵上的沟通，让他们在推出社会劳动舞台后依然能感受到自己的价值。
在绿城，宋氏语录为人津津乐道，创建蓝城之后，宋卫平依旧妙语不断。
在“宋氏养老”的首个大作——乌镇雅园一期10月底交付之前，老宋不仅带着150名蓝城高管，组成浩浩荡荡的“验房团”，地毯式检查了乌镇雅园的种种细节，更对其“一辈子的事业”（养老），提出了独到的见解。
如“惰性气体的人不能做养老”等妙语，完全体现了老宋的性格。
对于乌镇雅园，向来挑剔的老宋难得地表示“完全符合他的想象”，而此前只有桃花源和云栖玫瑰园受过他的盛赞。
与此同时，各路养老专家在考察了乌镇雅园之后，也纷纷为之点赞。
1
宋卫平：
为中国老年人创造比较好的将来
“很多普通家庭买一套房子，他们不仅要把钱慢慢存下来，还要从父母、亲戚、朋友那里先借一点。
我们有什么理由，有什么权力，忍心制造出一个很随便的、不够精致的产品呢？
”
“某种程度上说，我们宁愿不赚钱，但是必须把事情做好，必须对得起别人，对得起这个城市，对得起这个社会。
也许白云我们管不了，我们就管鸟语花香。
”
绿城20年，老宋的精彩语录比比皆是。
如今，他将精力投入到蓝城的事业，其发人深思的妙语，也转向了保障房和养老等领域。
例如在谈到保障房时，老宋肺腑之言颇为感人：
“过去绿城给有钱人造房子，有比较高的利润回报。
现在蓝城给穷人造房子，则是最大的福报。
”
对于养老，老宋曾说过“要让老人活得有自尊”，说这是他“一辈子的事业”，他还说，“丢掉了一个做传统商品房的宋卫平，但找到了一个做世界上最好养老产品的宋卫平。
”
老宋有一套完整的思考模式，在乌镇雅园，他说：
“发达国家关于养老护理，有着非常好的理论基础和发展历程，我们就借鉴。
我们和高校合作，研究教育管理系统和健康促进系统等其他板块的设计创造，提升服务价值。
我相信我们可以做成中国集中养老、居家养老第一流的水准，并非仅仅限于营造，还有服务、运营，是一个完整的颐养概念。
因为我们有着第一流的理念、开发团队和护理团队……我们希望通过这种模式来探索中国乃至整个人类最好的养老方式。
我们是在创造一个更加美好的世界，以我们的想象力、创造力、实践力，为中国老年人创造一个比较好的将来。
”
养老的关键，是完善的服务和运营。
老宋对此理解得很透彻。
“惰性气体的人，不适合干养老。
”此话乍听很奇怪，一琢磨却颇有道理，老宋的语录里，从此又多了一个有趣的金句。
2
中国房地产业协会名誉副会长朱中一：
乌镇雅园提高了养老的精神高度
“乌镇雅园从建设阶段开始，就是中国老年宜居住区建设阶段的试点项目。
”朱中一说，“乌镇雅园建筑优雅漂亮，适老居住、医疗、护理、休闲、度假产品齐全，环境宜人，交通便捷，还有水乡乌镇、茅盾故居的旅游资源，适合广大的老人的居住生活，是一个设施配套的理想的老年宜居住区。
”今年，宋卫平淡出绿城，全身心地投入养老事业之中。
对于老宋的选择，朱中一表示：
“2014年是中国养老政策的落地年。
宋总看到了养老事业的前景，拥有企业家的眼光。
他以前做商品房以高端为主，我希望他在做养老产品时，既要考虑高端的，也要考虑中端的，因为养老的中端产品市场更为庞大。
”
3
清华大学建筑学院教授周燕珉：
这是一个可以圆老年梦的地方
“我觉得乌镇雅园最让人称道的一点是它的规划顺序，它先把一些公共配套建筑建好，然后才开始造老人居住的房子。
它的老年大学、健康配套设施都考虑的比较周到和全面的。
”清华大学建筑学院教授、国家一级注册建筑师周燕珉如此表示。
在周燕珉看来，如果老年生活能从60岁退休到90岁，那么最适合在乌镇雅园居住的老人应该是前半段健康的“年轻老人”。
“这类老人刚退休或退休不久，有对‘第二人生’的追求，希望通过上老年大学、结交新的朋友等方式，继续体现自己的人生价值。
”因此，蓝城选择了“学院式养老”这一模式，将老年人的再学习和再教育作为养老生活的重点，关注老年人的精神需求，是十分正确的。
周燕珉对于雅园建筑的外观形式也特别有感触。
她说“老人普遍有很强的思乡情怀，他们希望自己可以叶落归根。
雅园的建筑外观形式是怀旧式的古色古香的民居风格，而室又不是过去那种旧和黑暗的装修，有现代化的配套设备保证老人居住的安全和舒适，这正是大家所喜欢的。
”乌镇雅园这种以原生态自然景观加以江南民居式建筑风格的养老园区，正是这样“一个可以圆老年梦的地方”。
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