房地产工地进度的文案.docx
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房地产工地进度的文案
房地产工地进度的文案
篇一：
房地产工程管理制度以及实施细则
工程部管理制度
为更好的规范公司工程开发项目管理，根据国家、行业管理部门的有关法律、法规、规章、规定，结合公司的实际情况，保证我公司从设计、开发、采购、施工、验收、保修整个过程均能实现质量、投资、进度及现场安全文明施工管理控制，特制定本制度。
一、工程部是房地产企业的重要部门，本部门实行经理负责制。
工程部负责人在总经理、总工的领导下开展工作，工程部根据工作需要可设置副经理，根据工作需要配备若干工程技术人员。
工程部工作人员在经理的直接领导下，根据不同分工，完成自己的本职工作。
二、工程部全体工作人员在项目开发过程中，应认真学习相关的法律、法规、规范、标准，及时贯彻落实行业管理部门的文件及规定，自觉遵守集团及公司的各项管理制度，加强科技创新意识，不断提高自身业务水平。
三、认真贯彻公司质量方针、质量目标，确保本部门质量目标的实现。
参与项目规划方案的构思，提出合理化建议；参与施工图设计管理及图纸会审，参与总包、重要工程分包等工程项目的招标工作。
四、主办工程项目开工前的协调拆迁、现场地质勘察、三通一平工作。
主持审批施工单位编制的施工组织设计、进度计划、安全措施及标准化管理方案。
督促检查
施工单位按批准的施工组织设计做好工程开工前的各项准备工作。
五、确定工程总包、分包单位后，根据工程实际情况，工程正式开工前召开由承包方、监理方、项目经理、总监及相关人员参加的工作会议。
在本次会议上应重点讲明工程概况、开竣工时间、质量目标等合同主要条款内容。
并就分包项目、材料供应、各种签证程序、文件收发方式、计划提报时间、应遵守的我方各项制度及细则等做出详细说明。
该会议应有较详细的会议记要，并要由项目经理、总监、甲方项目负责人签字、盖章。
六、应对工程施工阶段加强管理，自工程破土动工至竣工验收全过程进行质量、进度、投资控制，加强施工安全协管。
配合监理方定时召开监理例会，做好各工程项目的施工日志。
严格执行强制性标准，确保工程质量，实现合同目标。
七、对基础工程施工应严格控制座标、高程和层高的准确性。
工程施工过程中的设计变更及现场签证，执行本公司《设计变更及现场签证管理办法》。
八、工程施工必须使用合格原材料、构配件，材料进场应按国家和行业部门要求进行检验、复试，严禁使用未经检验和检验不合格的材料、构配件。
按设计要求有外加剂的砼必须进行相关试验，否则不得进行施工。
九、所有隐蔽工程，工程部有关人员必须参与验收，并在验收资料上签字。
在模板、钢筋、砼工程的验收过程中，模板工程应重点验收，模板平整度、标高、几何尺寸、轴线位置、刚度和稳定性；钢筋工程应重点验收其强度等级、规格、型号、保护层尺寸、数量、间距、轴线位置、焊接质量、搭接接头位置的正确性，箍筋加密区的位置、数量等；砼工程应重点验收其配合比、水灰比的正确性，钢筋的位置、保护层尺寸、施工缝的位置及间隔时间，砼的厚度和几何尺寸，抓好砼施工期间的各种试块留置及施工结束后的养护工作。
砼工程施工期间，应要求监理人员旁站监理，工程部工作人员在条件许可的情况下同样应旁站监督。
监理、监督过程除以上工作外，还应注意各种预埋管线的位置保持正确，不得破坏预埋管线。
十、主体工程施工期间，应按设计要求和规范规定，确保建筑、结构标高、轴线的正确性；确保所有构配件标高、位置、断面尺寸的正确性；所有洞口的标高、位置应符合设计要求和规范及行业部门的规定。
砼工程模板拆除应有拆除方案，拆模前应符合设计要求和有关规定，施工方必须报批后方能拆模。
十一、工程部应制定工程质量管理控制细则，保证工程结构安全，无使用功能质量缺陷。
主体工程结束前，根据行业部门规定和控制细则要求，施工方应做出装饰、装修、安装工程实施方案。
在实施过程中，严格控制观感质量、细部质量、尺寸误差、土建与安装的交叉作业失误。
工程施工期间，每月组织施工、监理等单位进行工程质量、安全检查不少于一次，平时应做到每天至少对在建的单位工程和其他施工项目巡视一次，发现问题随时解决。
十二、工程施工过程中，所有工程技术资料，包括经济签证资料，并办
理登记备案手续。
十三、单位工程达到竣工验收条件，由工程部主持组织进行各种检测、检验和试验，凡是使用功能方面必须达到100%的试验项目要求100%进行试验。
各种检测、检验、试验全部合格后，应尽快组织初验和正式验收。
十四、工程项目室外配套工程在条件许可的情况下，应随单位工程形象进度抓紧施工。
除绿化工程可适当延期外，其他配套工程应和单位工程同时竣工。
工程部负责采暖、燃气、供电、自来水等单位的协调工作，如以上单位的施工项目在开发项目之内，还应负责质量管理工作。
十五、室外配套工程的各种地下管线，应在单位工程竣工验收后一个月内做出分段竣工图，项目全部竣工验收后一个月内做出全部室外管线竣工图。
各种地下管线在开发项目内，能做出标识的应做出标识。
单位工程竣工后，根据需要增加建筑物、构筑物或其他设施时，应与施工单位进行地下管线交底，不得破坏地下管线，并应着重注意有重大安全因素的燃气管路、高低压电线线路等。
十六、工程项目竣工验收后第一年，每个季度应对单位工程进行一次回访检查，发现结构裂缝或其他质量缺陷，应及时与施工方联系进行处理。
大雨过后应走访单位工程的顶层客户和临山墙客户，发现屋面、外墙及外门窗渗漏现象应及时通知整修。
十七、单位工程竣工验收达到合同目标后，应按合同约定及时与成本控制部核对工程量及有关竣工资料。
室外配套工程和零星项目施工结束达到合同质量目标后，一个月内核对工程量及有关资料。
室外配套工程和零星工程项目要求应有竣工资料。
十八、主持工程项目的分期综合验收和综合验收工作，综合验收合格后，一个月内与物业公司办理完毕项目实体交接工作，并与物业公司办理资料、实物质量交接手续。
并做好存档备案工作。
十九、合同约定公司供应的材料、设备、构配件，工程部应督促施工单位在工程开工前提出总使用计划，并在使用前二十天报详细计划，该计划由工程部专业人员审核，无误后工程部负责人签字报公司采购。
如有大型设备、大宗材料等采购项目，还应留有外出考察的时间。
二十、凡工程部人员有向施工单位提出任何超出工作或职责范围的要求（包括吃、拿、卡、要），承包商可以理解为恶意行为，应向公司书面投诉，一经查实，公司将严肃处理责任人，公司随时接受任何承包商的书面投诉与改进工作的合理化建议。
工程管理实施细则
一、工程质量控制管理制度：
1、目的：
通过规范施工质量管理，确保施工质量目标的实现；
2、施工准备阶段的质量控制
在施工图内部审查和交底前，工程部应要求部门专业工程师熟悉设计文件；
在项目开工前，工程部应要求总监理工程师组织专业监理工程师审查施工单位报送的施工组织设计（方案），提出审查意见；
在项目开工前，工程部负责落实以下工作：
要求并亲自参与监理机构总监理工程师组织专业监理工程师和工程部专业工程师，对施工单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系进行审核，主要审核以下内容：
质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；质量管理、技术管理制度及保证工程质量的必要试验设施条件，专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。
应要求监理机构总监理工程师对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行检审，若符合要求，由监理机构总监理工程师予以签认，并送工程部备案。
检审内容包括：
检查施工单位专职测量人员的岗位证书及测量设备检定证书；复核控制桩的校核成果；控制桩的保护措施以及平面控制网，高程控制网、临时水准点的测量成果；
对施工单位提交的开工报审表及相关资料进行审查，审查合格由总监理工程师签发，并送工程部备案。
场地平整及压实是否满足施工要求；
施工道路及路况质量是否满足运输要求；
施工水、电是否满足施工要求；
施工单位人员是否已到位，机具、施工人员是否已进场；
3、施工过程中的质量控制：
工程部专业工程师的施工质量日常管理工作内容要点：
要求并参与对施工过程进行巡视和检查，要求并参与在施工过程中监控施工单位各项工程活动，随时密切注意一切不利于质量的事件，将此纳入现场日常管理工作
篇二：
工程进度控制方案
工程进度控制方案
一、工程概况：
秦皇岛德大房地产开发的金舍.博贤院落AB区工程。
（概况详见施工组织设计）。
本工程工期紧，任务重，为对施工进度进行有效控制，按时按质完成工程，我们特别编制了一个简明实用、有效的工程进度控制方案。
二、进度控制方案的编制：
1.编制进度控制方案的第一步工作就是，熟悉设计图纸和施工现场情况，审核施工单位的施工进度计划体系，包括工程总进度计划（网络图和横道图）、劳动力计划、材料计划、机械进场计划及资金使用计划等等。
进度计划的审查需要重点考虑以下方面内容：
（1）审查作业项目是否齐全、有无漏项；各作业项目的工程量是否准确。
（2）各作业项目的逻辑关系是否正确、搭接是否合理，是否符合施工程序。
并根据网络图找出进度计划的关键线路（3）各作业项目的时间安排必须满足总工期要求，并考虑适当留有余地。
（4）计划的施工效率和施工强度是否合理可行，是否满足连续性、均衡性的要求，与之相应的人员、设备和材料以及费用等资源是否合理，能否保证计划的实施；（5）与外部环境是否有矛盾，如与业主提供的设备条件和供货时间有无冲突，与其他标承包商的施工有无干扰。
经监理审查后，由施工单位根据监理审查意见对工程进度计划进行调整，然后实施。
2.为方便对各作业项目的进度情况进行检查，在工程进度计划体系调整好后，需将总进度计划横道图与劳动力计划、材料计划、机械进场计划等进行整合，绘制在同一张图表中。
具体过程为：
根据各作业项目工程量和现行劳动定额、材料消耗定额及机械台班定额等，计算出各作业项目所需耗用的劳动力、主要材料、机械，将计算结果汇总在进度计划的下方，使之与工程总进度计划要求的相应时间区段相对应。
3.工程进度情况的检查，不仅包括对各作业项目的跟踪检查，还包括对工程总进度情况的综合比较分析，要求编制以货币形式表示的工程进度控制的“S”曲线图（见附表）。
其的编制过程为：
根据各作业项目工程量和现行工程预算定额或施工单位的工程量清单报价，计算出各作业项目所需耗用的资金。
若工程量清单项目与进度计划横道图中的作业项目不同，可对工程量清单项目进行必要的综合或分解，使两者相对应，便于进行检查。
将各作业项目所耗用的资金按该项目作业时间区段平均分配（为简化计算，假设各作业项目按作业时间均摊工程资
金。
），可计算出每一作业项目单位时间内所耗用的资金。
按工程进度计划的作业安排，将需施工的各作业项目单位时间内所耗用的资金进行汇总，便可得出单位时间内整个项目所必须耗用的资金。
工程进度控制的“S”曲线图所反映的是工程总进度的完成情况和资金的投入情况，其检查的频率不必象检查各作业项目进展情况那样频繁，可根据项目的具体情况而定，可以为月、旬、周等等。
本工程采用3天为一检查周期，主要是因为本工程工期较短，工作内容多，工程量统计工作量大，且尽量与工程款支付时间有所联系，方便工程款的审核与支付，并考虑到进度控制图表的清晰简明。
4.在图表的最后一栏，设置了“影响工程进度主要因素”一栏，用于记录实际进度控制过程中发现的影响工程进度的主要因素，使整个进行控制图表简明而完整。
经过以上步骤，工程进度控制方案（图表）就产生了。
需要注意的是，工程进度控制方案的编制过程实际上也是对工程进度进行预控的过程，编制过程中一定要结合工程实际情况，做到具体详细且具有操作性。
接下来的工作就是利用以上图表对施工进度进行检查分析与控制。
三、进度的事前控制
1.编制项目实施总进度计划
项目实施总进度计划为项目实施起控制作用的工期目标。
是确定施工承包合同工期条款的依据，是审核分包单位提交的施工计划的依据，也是确定和审核施工进度与设计进度、材料设备供应进度、资金、资源计划是否协调的依据。
2.审核分包提交的施工进度计划
主要审核是否符合总工期控制目标的要求；审核施工进度计划与施工方案的协调性和合理性等。
3.审核项目部提交的施工方案
主要审核保证工期措施，充分利用时间、空间，能保证“全天候”施工的技术组织措施的可行性、合理性。
4.审核项目部提交的施工总平面图
主要审核施工总平面图与施工方案施工进度计划的协调性和合理性。
5.制定供应材料、设备的采、供计划，提出项目所需的材料、设备的需用量及供应时间参数，编制有关材料、设备部分的采供计划。
四、进度的事中控制
进度的事中控制一方面是进行进度检查，动态控制和调整，另一方面，及时进行工程计量，为支付进度款提供进度方面的依据。
其工作内容有：
1.建立反映工程进度状况的施工日志
生产经理逐日如实记载每日形象部位及完成的实物工程量。
同时，如实记载影响工程进度的内、外、人为和自然的各种因素。
暴雨、大风、现场停水、现场停电等应注明起止时间。
2.工程进度的检查
审核分包单位每月提交的工程进度报告。
审核的要点是：
（1）计划进度与实际进度的差异；
（2）形象进度、实物工程量与工作量指标完成的情况的一致性。
3.按合同要求，及时进行工程计量验收（需和质监验收协调进行）
4.工程进度的动态管理
实际进度与计划进度发生差异时，应分析产生的原因，并提出进度调整的措施和方案并相应调整施工进度计划及设计、材料设备、资金等进度计划；必要时调整工时目标。
5.为工程进度款的支付签署进度、计量方面认证意见
6.定期向总监、业主报告有关工程进度情况，现场项目部每月报告一次。
五、进度的事后控制
当实际进度与计划进度发生差异时，在分析原因的基础上协助业主采取以下措施：
1.制定保证总工期不突破的对策措施
——技术措施:
如缩短工艺时间、减少技术间歇期、实行平行流水立体交叉作业等；
——组织措施：
如增加作业队数、增加工作人数、增加工作班次等；
---经济措施：
如实行包干奖金、提高计件单位、提高奖金水平等；
——其他配套措施：
如改善外部配合条件、改善劳动条件、实施强有力调度等。
2.制定总工期突破后的补救措施
3.调整相应的施工计划、材料设备、资金供应计划等，在新的条件下组织新的协调和平衡。
六、影响工程进度的因素及其解决方案有哪些？
影响工程进度的因素很多。
这些因素可归纳为人的因素、材料因素、技术因素、资金因素、工程水文地质因素、气象因素、环境因素、社会环境因素以及其它难以预料的因素。
其中人的因素影响最多也最严重，从产生的根源来看，有来源于开发商及上级主管机构的;有来源于设计单位的;有来源于承包商及上级主管机构的;有来源于材料设备供应商的;有来源于监理单位的;有来源于政府主管部门的;也有来源于社会和各种自然条件的。
现将这些因素归纳如下：
一、来源于开发商的因素
1.提供勘察资料不准确，特别是地质资料错误或遗漏而引起的未能预料的技术障碍。
。
2.提供的控制性坐标点、高程点资料不准确或错误。
3.临时供水、供电工程相关手续办理和实施不及时，供应量不足。
4.办理临时占道、施工占地手续不及时。
5.地上、地下构筑物及各种管线搬迁工作拖延不能及时向承包商移交施工场地。
6.施工场地内树木的移植、更新、砍伐工作不能及时完成。
7.提供的图纸不及时、不配套。
8.开发商依据市场变化及经营需要修改、调整设计。
例如：
调整产品定位、调整使用功能、调整使用标准、甚至改变使用要求。
9.为了满足购房客户的个性化需求，为客户提供个性化服务而修改设计。
10.因市政配套、公共设施配套条件的变化而修改设计。
11.因采用不成熟的新材料、新设备、新工艺或技术方案不当而修改设计。
12.承包合同中未涉及问题的谈判。
例如：
材料替代、施工过程中指定分包商等。
13.承包合同内容、条件发生变化而引起的谈判。
例如：
增加或减少工程量、增加或减少工程内容、分部分项工程的抢工、材料设备供应方式及供应价格的变化等。
14.合同纠纷引起的仲裁或诉讼。
15.开发商负责供应的材料、设备供货不及时，数量、型号、技术参数与实际所需不符，货物产品质量不合格。
16.开发商组织、管理、协调能力不足，工程组织不利，致使承包商、分包商、材料设备供应商、各工种、各专业、各工序的配合上出现矛盾，出现的问题亦得不到及时解决，无法按进度计划执行，打乱施工的正常秩序。
17.开发商的主要管理者和工程管理人员流动或工作岗位调整使有关工作出现无人管或无人知道从而影响问题的解决。
18.开发商对监理管理授权不明确，致使监理人员不能发挥其应起的管理职能。
19.开发商管理机构调整、股权调整、资产重组。
20.向有关行业主管部门提出各种申请审批、审核手续的延误。
篇三：
房地产工程质量提升方案
来源：
公众号转发发布时间：
2015-09-2210:
22:
44
中图分类号：
F25文献标识码：
A文章编号：
1672-3791（2015）02（c）-0112-02
工程质量，是指建设工程满足相关标准规定和合同约定要求的程度，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、节能与环境保护等方面所有明示和隐含的固有特性[1]。
建设单位工程质量品质的优劣从质检部门的各质检验收、消防验收、综合竣工验收等验收中得以体现，较终从交付给购房者后运行阶段得以验。
近年来，因质量问题引起交楼纠纷事件较多，甚至包括国内一线大型房企，尤其精装修商品房的交付，质量问题层出不穷，对购房者切身利益造成较大损害。
据“315维权”调查结果显示：
购房者对质量方面的维权约占%。
随着人们维权意识的提高，房屋交付过程中的质量纠纷比例也会随之提高。
1质量问题原因分析
结合当前实际状况，立足建设单位角度，该研究者从宏观、中层及微观三个层面分析工程质量问题出现的各种原因。
宏观原因
宏观原因体现于项目前期定位方面。
自身楼盘定位-投资原因
国内地产公司走的开发路线很大程度上决定了楼盘自身的品质，这体现于投资方面。
如龙湖地产、绿城地产走的是当地楼市品质标杆
路线，他们对工程装修质量、绿化、园艺等楼盘品质的重视程度相当高，而部位地产公司走的是“薄利多销、快速开发、快速销售”的路线，楼盘品质就有可能遭受忽视。
工期原因
高质量的工程，必然需要合理的工期。
房地产行业的资金投入巨大，考虑到资金时间价值及滚动式开发需要，开发企业往往会缩短支付笔土地款至开盘回款的时间，从大型地产公司调查来看，该时间一般控制在4～6个月，而高层洋房的预售形象进度往往要达到1/3主体结构，明显不合理的工期造成工程质量缺陷在所难免。
另外，较多地产集团对项目公司的工程进度有严格的计划运营考核，尤其是对交楼时间有严格限制并作为项目总经理“政绩”考核标准，绝大多数地产公司会在交楼前以牺牲工程质量为代价盲目抢工。
施工单位的选择
大多建设单位会通过招标、议标等形式选择施工单位。
议标时往往会选择“关系户”，这些关系户往往自身管理能力、技术力量非常有限，工程质量管控水平也是力不能及；招标时，建设单位大多会以较低价评标法择取施工单位，低价中标的总包单位往往在成本方面严格控制，加之其层层分包，利润抽丝剥茧，偷工减料在所难免。
中层原因
中层次原因体现于制度的约束。
合同质量问题的约定不明确
在订合同文件过程中，对施工单位常见质量问题无约定，或惩罚条款未拟定，故难以对施工单位质量问题进行有效管束。
区域或集团层次的巡检制度不完善
无区域或集团层次的质量巡检制度（小公司）、巡检制度不完善，对施工单位质量管理意识难以有效提升。
设计标准要求不高
设计文件同样对现场工艺、材料等做法有所规定，一些设计文件质量标准要求不高，如结构配筋、铺贴材料等只能满足基本的功能使用，直接影响工程实体质量。
微观原因
微观原因体现于日常现场管控。
建设单位的质量监管同样重要。
一些建设单位现场或监理员质量验收不严格、督促不到位、跟进不及时，管理力度不足，造成施工单位质量意识的放松，同样间接的造成了较多的质量问题。
综上所述，该研究者认为，作为宏观原因的项目定位因素应是影响工程质量的主因，作为中层原因的制度约束因素以及作为微观原因的日常现场管控为次因，三个方面因素相互作用，影响着项目工程质量品质。
2提升工程质量品质的措施
高质量标准投资
项目管理必须保三者（质量、进度、投资）结构关系的均衡性和合理性[3]。
质量与投资既相关制约，又相互统一。
在前期项目定位
过程中，一定要将提高房屋品质融入投资理念中，确保项目投资成功的基础上，做到过程精品，人居典范。
工期合理
合理制定工期标准，尤其是开工至交楼的工期，以及过程中诸如封顶、拆除外架、市政工程进场等中间过程的时间节点。
不少大型地产公司在计划运营中规定了相邻关键节点的较低时间间歇要求，如碧桂园集团强制性条文规定：
主体施工不少于/层，拆除外架至交楼的时间不少于105d，即合理确定了各个关键工作的时间节点，避免了后期交楼前以牺牲房屋质量进行盲目赶工。
择优选择施工单位
招标前对施工单位进行考察，主要考察施工单位的资质、业绩、质量管控体系，尤其是对投标单位项目经理的管理能力等进行综合评比，筛选掉不合格的施工单位。
评标过程中，采取综合评价法选取施工单位，对低于标底的施工单位不予考虑。
施工单位中标后，对其分包或转包的分部分项工程严格审核。
提高设计标准
设计前，建设单位与设计院充分洽谈，适当提高、结构、园艺、安装等各专业图纸的设计标准，如增大桩基入岩深度、适当增加配筋率、卫生间翻边一次成型等。
合同约定质量管理要求
较多大型地产公司都将集团质量管控文件写进总承包合同中，同时，惩罚细则也一一列明，后期项目现场质量管控根据合同处罚，有
理有据。
如某一地产公司将“防渗漏、防开裂”写进合同中，在一定意义上有效规制了施工单位某些不合理的质量行为。
完善质量巡检制度
实践明：
周期性或突击性的高层质量巡检制度对现场工程质量问题威慑性很大。
一要形成周期性的质量巡检制度，综合评分进行排名，形成良性竞争制度，提醒施工单位“适者生存”，质量管理不容忽视。
二要针对专项质量问题进行不定期的“突击检查”，时刻提醒施工单位须“常抓不懈”。
周期性质量巡检形成的综合评分，可作为施工单位奖惩依据或年度考核依据。
如制定施工单位黑名单，对于质量排名屡次靠后的拉入黑名单，在后续新项目的招投标中予以限制；对于质量排名靠前的给予奖励，如碧桂园集团的“创优100”制度，即对于每次综合质量评分超过83分的，给予100元/m2的奖励，极大促进了施工单位质量管控的积极性。
加强现场质量管控
现场质量管控方法大同小异，如图2所示。
项目现场在隐蔽工程验收或巡检过程中，应严格要求。
当发现现场质量问题时，采取口头督促（重大质量问题时，须报整改方案），当口头督促无果，可下发书面函件加大督促力度，限定时间内未整改完成时，可根据合同约定予以罚款，若质量问题频发，应采取高层领导约谈或召开质量专题会予以督促解决。
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