郑州联合中心写字楼策略提案市场分析.docx

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郑州联合中心写字楼策略提案市场分析

联合中心策略提案

序言

关键词：

颠覆

打破旧规那么，成立新秩序

联合

政府形象工程，企业名利双收

要义解读：

咱们任务的关键，咱们以为并非是卖屋子的问题，而是如何卖好屋子的问题。

不是卖产品，而是卖形象与高度，因为这是一个涉及到形而上的意识形态问题，是一个大郑州、大商贸，大策略之下的政绩工程，形象工程，一个只许成功，不准失败的重点工程。

纲要：

我是谁？

（认清形势和自身的优缺点）

对谁说？

（认清市场现状和找准市场定位）

说什么？

（产品高度和企业实力，常规说、超级规说）

怎么说？

（市场营销策略）

我是谁？

郑东能成为以后的浦东吗？

联合置业“置”的什么？

联合置业究竟是“拉郎配”仍是“巨无霸”

联合中心会成为郑州的“金茂大厦”吗？

联合中心凭什么卖？

联合中心卖给谁？

联合中心卖有人买吗？

咱们的市场到底在哪？

核心层面明白得——政府、企业

起因

郑东新区红旗下的蛋

联合置业的组建缘于郑州市委、市政府关于建设郑东新区的战略部署，着眼于郑州市房地产业的久远进展。

联合置业官商血统超级明晰。

郑东新区的进展有赖于经济的市场驱动，而在当前市场驱动不是超级明显和市场持疑心态度时，政府行为的驱动就显得超级重要和及时。

因为只有政府有如此的能力，能够整合所有的资源，联合所有能够联合的力量，树立表率，然后学习联合好表率，进而刺激市场，从头树立政府和市场对郑东新区和CBD的信心，吸引更多，更大的商家和企业进驻，为郑东新区以后的进展打下良好的基础。

因此联合中心成为第一个动工的外环标高建筑，标志性形象工程，更为尔后郑东新区CBD的进展树立了一面红旗。

成为具有号召性和表率性的模范工程。

此刻CBD内环的公寓式写字楼和郑东住宅都已经如火如荼的展开，而且销售情形也比较理想，与政府先前的预想大体吻合，联合中心的第一层使命大体完成。

联合中心行政的使命大体完成，那么它的以后该往哪里走？

政府要的形象如何出？

咱们必需严谨和慎重。

坐卧不安，如履薄冰。

咱们不许诺犯错。

而且必然不能犯错。

现实

非市场经济规律下产生的怪胎

好大喜功急功近利的标准产物。

拍脑袋拍出来的形象工程。

联合置业是郑州市房地产治理局发起的，由郑州市２5家主流房地产开发商和郑州市房地产治理局下属的独立法人企业——郑州市房地产交易中心参股的房地产综合性企业。

建业住宅集团、郑州金城、河南中房、河南银基、河南盛润、以后集团、郑州亚新、河南广汇等９家单位为公司董事单位；国谊集团、郑州大宇、郑州中方园、开祥天成、河南鑫苑等１８家房地产开发企业为股东单位。

中国的企业在做大做强的进程中，在联合的进程中，显现的问题也最多，失败的教训也最惨烈。

联合置业成立的目的，政府要形象，而企业要利益，市场要热卖。

如何让政府、企业和市场都中意，达到三赢这是咱们需要考虑的问题。

联合置业的开发商都在想什么？

什么缘故要联合？

联合的目的是什么？

联合到一路的开发商思想都统一吗？

咱们真的明白得联合的真正涵义了吗？

什么是一荣俱荣，一损俱损？

联合置业的开发商心态有四点：

1、等等（观望等待型）

2、

3、看看（随波逐流型）

4、

5、听听（学习交流型）

6、

7、想一想（试探实干型）

8、

弥漫在咱们中间的不同心理，因为股分不均和品牌形象高低，和话语权的轻重等，决定了咱们此刻的思想形势超级的严峻，至少此刻咱们仍然没有一个统一的心态面对咱们所面临的环境和市场。

俗语说得好——兄弟同心，其利断金。

那个地址有三个层面：

1、同心

2、

3、金子在哪里？

4、

5、吃掉金子

6、

咱们连第一层面“同心”都没做到，更不用说第二层面找到金子，第三层面并能够一口把它吃下了。

利益是大伙儿的，钱也是大伙儿的，不赔不赚是最低要求，这也不是政府想要的，即叫好，又叫座，这才是各方都十分想看到的。

那么咱们如何做？

咱们需要的形象、口碑和舆论阻碍是：

一、一群有思想和理想的河南主流开发商，正在进行的一项功在今世，利在千秋的丰功伟业。

二、一群立志要摆脱河南写字楼低端竞争怪圈的有识之士，打造郑州标志性建筑，提升河南新形象。

3、一群有使命感和社会社区责任感的最紧密和统一的联合体。

项目层面明白得——产品

咱们产品的核心竞争力在哪里？

咱们的产品是有价无市，仍是有市无价，仍是有价有市？

咱们产品的性格和形象是什么？

咱们产品的好坏势在哪里？

咱们认清咱们自己没有？

咱们了解咱们的产品和市场吗？

咱们该如何明白得咱们的产品？

联合中心SWOT分析

优势

一、产品形象，CBD标志性建筑，足可在比较长的时刻里成为郑州的新坐标

二、产品的细节，如7A级智能化、玻璃幕墙、卫星通信等

3、学习型、交流型、指导型定位，双会展中心、休闲娱乐配套等

4、以后升值潜力庞大，区位价值无可比拟

五、河南首家顶层飞机停机坪

六、政府相关政策倾斜

7、25家主流开发商的全明星阵容

劣势

一、郑东以后进展前景市场不乐观，持疑心态度

二、周边的配套不成熟，以后价值有待挖掘

3、得房率低，总价太高

4、官商形象，官僚作风，政府形象不佳

五、保护本钱过重，中小企业承担不起

六、可选择空间小（1-11层自用）

机遇

1、官商的背景和郑州主流开发商联合的实力

2、

3、郑东新区的政府引导和其它开发商的进驻，有利于争议区域的进展

4、

5、郑州写字楼市场缺乏真正高度的写字楼，没有龙头

6、

7、郑州经济的迅猛进展，本土企业的迅速崛起和众多大机构进入中原市场，需求潜力旺盛

8、

要挟

1、2004年写字楼过热，已经显现供需矛盾，以后的竞争会加倍惨烈

2、

3、周边商住楼的低价入市

4、

5、内环对客户的蚕食致使散客资源已经几近饱和，直接架空咱们的价钱策略

6、

以上的分析，使咱们对咱们的产品和市场有了一个更深刻的熟悉和明白得。

咱们的产品是那个市场所前所未有的，是没有竞争状态的，这直接的决定了咱们的竞争是高附加值的竞争，而不单单仍然停留在一样意义上的粗放性竞争态势，需要将咱们的缺点转化成咱们的优势，进行一种有机的转换和引导，规避风险，放大结果。

咱们的产品形象是什么？

1、一个郑州写字楼市场上前所未有的标志性建筑

2、

3、一个最具实力和阻碍力的实体开发的象征意义的大楼

4、

5、一个在一段时刻里代表郑州和河南的新高度

6、

对谁说？

（认清市场现状和找准市场定位）

咱们面对的市场环境是什么？

咱们所谓的竞争对手都在做什么？

咱们的产品究竟要卖给谁？

咱们产品的竞争力对市场的吸引力究竟有多大？

知己知彼才能百战百胜，而且咱们面对的市场环境又超级的严峻，咱们的竞争对手不管在区位价值、市政配套、商业气氛、车流量、人流量、形象力、产品力、效劳力等方方面面都比较成功，因此咱们面对的市场压力超级大。

这种压力一样来自咱们企业（产品）本身，一半来自于市场。

咱们该如何应付？

郑州写字楼市场分析

宏观分析

一、2004年写字楼整体投放量增大

狂飙突进的写字楼正在成为郑州房地产市场的新宠，这是继商业地产热以后省会楼市上演的又一番喧闹景象。

“郑州的写字楼从来都没像今年如此热过，仅10月份就有两家近15万平方米体量的写字楼宣布投放市场。

”郑州市房地产交易中心的数据显示。

包括河南博物院斜对面的国际企业中心和经三路北段的注协大厦。

值得一提的是，其中的国际企业中心是郑州目前写字楼市场上体量最大的项目，单这一个项目就提供了10万平方米以上的面积，约占今年省会同类产品总投放量的四分之一。

二、写字楼集中，区域性明显

其实，郑州的写字楼热潮贯穿了整个2004年。

在老城区，今年新上市的“规模性”商务楼就有多家，除国际企业中心和注协大厦外，还有黄河路上的联盟国际大厦、花园路上的信息大厦、东明路上的东汇国际和南阳路上的富田商务大厦等数十个项目，即便在北环和航海路如此的“偏远”地带，也显现了航天大厦和亚新投资大厦如此的商务楼项目。

在郑东新区的CBD（中央商务区），商住楼项目更是风起云涌。

郑东新区起步区，那个地址的景象已非半年前所能比拟，龙湖大厦、伟业财智广场、以后国际、金成·东方国际等都以崭新的姿态亮相。

眼下活跃的写字楼项目中，还有一批是2004年以前开发、此刻销售中的项目，如财富广场、金成国贸、金成国际广场三期等重量级商务楼项目。

一些过去专注于住宅或商业地产的开发商，面对写字楼市场的热度也开始跃跃欲试。

3、写字楼市场局部过热，竞争加重

“2004年郑州写字楼市场的情形说明，通过量年的积存和试探，郑州的写字楼市场已经上升到了一个新的时期。

”有专家说，“但其中暴露出来的问题值得研究和警戒。

”

据郑州房管局统计，2004年郑州的办公类建筑投放量（包括写字楼、商住楼等）逼近50万平方米，若是加上一些单位的办公楼，这一数字还会向上爬升。

有关专家指出，由于经济进展需要及各方资本势力的参与和推动，郑州的写字楼热将会成为下一段楼市的要紧特点之一。

各类迹象显示，过去波澜不惊的写字楼市场正在成为多方争夺的热点领域。

写字楼项目的疯狂上马，招致了一场弥漫于业界内外的普遍争议，其中围绕写字楼市场的冷热之争很是猛烈。

“眼下郑州的写字楼市场有过热偏向”已经成为部份业内人士的共识，专家们的要紧依据是，近一段时刻以来，郑州写字楼市场投放太过集中，而且投放量也超级大。

“由于市场急剧升温，有些楼盘已经显现滞销现象，市场短时间消化面临严峻考验。

”

租售价钱水平“偏低”也被以为是供给量多余的证据。

据了解，郑州商务楼的平均售价在每平方米3500元左右，规格较高的冲破4000元，这一价钱水平跟北京、上海动辄七八千乃至上万元的售价相较，简直“不值一提”。

而郑州写字楼的租金水平也长期维持在天天每平方米元这一相对较低的水平，这不能不让人对市场上写字楼的供求比例和空置水平增添一丝疑惑。

　　“写字楼市场能清楚地表达出一个城市或城区的经济活跃程度，郑州写字楼市场的热度跟本地的经济进展水平是相称的。

”尽管从短时间看，郑州写字楼的供给稍嫌密集，但从长期看，一些品质好的写字楼尚显不足。

河南经济的飞速进展、郑州城市化进程及其区域性首位度的提升，都为本地的写字楼市场提供了广漠的前景。

4、写字楼扎堆，市场喜忧各半

综观2004年以来的郑州楼市，不管老城省直行政区仍是新城的CBD，都已成为商务楼的“多发区”。

有关专家指出，这些写字楼的市场走向都值得观看。

　　通过几年的试探和积存，写字楼在省会老城区已呈现出了集中喷发的态势，专门是经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域，正在成为郑州老城区写字楼的“最爱”。

　　被业界称为“财富大道”的经三路和“总部大道”的农业路最为典型。

今年经三路和农业路的拓宽改造，为该路段的品质提升提供了新的契机。

而随着办公环境的进一步优化，沿线高级写字楼的开发烧潮自然也是不断升温。

　　四幢连体的金成国际广场已经售罄，据传财富广场已推出的部份也已被“消化”一空，融丰花苑已成为省会最成功的商住楼盘之一，加上省移动公司办公大楼和早些时候亮相的思达数码大厦，经三路沿线的高级写字楼群已形成了规模。

农业路沿线一样也取得了写字楼开发商的青睐，除正在施工的国际企业中心、绿洲商会大厦之外，9月底刚开盘的正大世纪广场也有必然体量的写字楼将会投放市场。

而该路段一大量早已立就的商务楼更是早早撑起了农业路相关区域的商务气氛，某些超卓的写字楼乃至吸纳了一批相当有分量的客户（省域性总部）。

除此之外，花园路等路段的写字楼项目也一样是喧闹非凡。

但人们感到疑惑的是，蜂拥而至的资本究竟会把该区域的写字楼开发带向何方？

2004年郑东新区的CBD一样取得了大进展。

据了解，起步区内一二十座拔地而起的高层建筑几乎是清一色的商住楼，包括龙湖大厦、伟业财智广场、以后国际、金成·东方国际、BOHO写字区等等。

在它们当中，有的已经封顶，有的接近封顶，多已投放市场。

业内人士称，还有10余幢写字楼尚未公布发售。

　　只是，新城CBD内的商住楼被部份业内人士以为是“具有冒进色彩”。

由于人口稀少，商业、金融等配套设施匮乏，该区域的商务气氛还十分薄弱，几乎被同时推向市场的二三十万平方米商住楼何时才能被消化完毕，至今仍是一个未知数。

可是市场因为性价比和进展前景的阻碍，销售一路上扬，据调查CBD的商住楼销售业绩超级良好。

　　“它们的命运，已经跟新区起步区的命运牢牢捆绑在了一路。

”一名业内人士说。

五、郑州写字楼形态与现状

综观郑州写字楼的进展进程，商住楼在其中扮演了一个十分专门的角色。

　　“若是从记录备案情形看，郑州几乎没有真正用于出售的纯写字楼项目。

”“商住楼才是郑州写字楼一段时期以来的主流形态。

”这种说法并只是分。

　　在国内一线城市，写字楼分SOHO（生活化办公室）、SVO（效劳式写字楼）、SVA（效劳式公寓）、纯写字楼等多种形态，市场成熟且产品超级细化。

但在郑州，写字楼市场大体上还处于培育成长时期，长期活跃的商住楼确实是见证。

　　据了解，为了降低风险，郑州初期高层项目开发大体上走的都是商住线路，比较成功的有融丰花苑、日月星城、绿洲花园等项目，而一直以纯住宅面孔示人的以后花园等小区眼下也大体“沦为”商务者的天下。

随着SOHO、SVO等概念的兴起，写字楼在商住线路上不断演变进展，即即是眼下如火如荼的郑东新区起步区的CBD，绝大多数建筑还都是商住色彩。

　　“应该说，商住楼曾为郑州写字楼市场的进展做出了庞大奉献。

”商住楼有两大优势：

一是宜商宜住，利用潜力大，目标客户较为普遍，如此能够有效分解项目风险；另一方面，商住楼在销售时享受住宅待遇，客户购买时能享受到“八成按揭和30年期限贷款”的政策，如此无疑能够极大地刺激销售。

可能正因为如此，商住楼在郑州楼市早已根深蒂固。

据查，即即是目前在市场上热销的写字楼也几乎是清一色的商住楼身份（国际企业中心）。

　　六、写字楼开始进入形象商务大办公时期

但是随着市场的进展，商住楼的形态已经知足不了市场需求。

由于商住楼在设计上是“家”的形态，一上班就会有一种休息的欲望。

“商住知足中小型创业公司办公尚可，但实力公司绝对可不能选择商住模式。

”

　　一段时期以来，愈来愈多的国内乃至国际大公司不断进驻郑州，其中有相当数量的置业需求。

本地企业也有相当一批已经进展壮大，企业形象已经成为其选择办公地址时的重要参考指标，实力派企业愈来愈看重“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。

在这种情形下，现代意义上的高级纯写字楼形态开始亮相郑州市场，专门是在省直行政区。

　　为了知足消费需求，这些高级写字楼在产品设计、智能化水平、公共空间和资源配置、物业治理等方面都与商住楼乃至单体写字楼有着专门大的区别。

　写字楼效劳功能的重要性。

专家以为，不管是国际化、人性化仍是智能化，写字楼归根结底卖的是效劳，这其中包括双重含义：

一是考虑客户对办公环境的需要，二是产品提供者通过专业技术能为客户提供什么样的效劳。

7、郑州写字楼走向何方？

郑州写字楼市场，正悄悄走在产品形态和效劳理念“革命”的十字路口。

　　写字楼市场的风云变幻，无疑给开发者和投资者都出了一道难题。

　　一方面，在商业地产热以后，写字楼市场已经成为郑州房地产资本比赛的新领域。

一段时刻以来，大通、金成等少量开发商捷足先登，占据了郑州写字楼市场的相当份额。

面对日渐扩大的写字楼市场，众多资本势力专门是房地产公司开始关注或涉足写字楼开发。

　　但是，写字楼市场的独特运行规律必然让后来者冒相当大的风险，专门是在“一窝蜂”的大背景下，地段不成熟、产品形态老化、营销手腕失误等都可能成为投资者的“麦城”，这可能正是目前郑州众多大牌开发商迟迟没有挺进写字楼市场的重要缘故。

　　另一方面，消费者专门是投资类消费者也面临着多种选择，项目选址的发散、产品形态的丰硕、区域写字楼的租售价钱和空置率等都可能阻碍消费者最终的判定，专门是租售比、年投资回报率、物业保值增值等更是投资者下注前必需参考的指标。

有关专家警告，与住宅不尽相同，写字楼对地段和进展前景的依托性要远甚于住宅，这缘于企业与信息、资金、人材及经济活跃程度紧密相关。

在这种情形下，选址可能成为写字楼最大的先本性资源，也成为投资者最重要的参考指标之一。

总部经济和大办公时期正在日趋受到市场热捧。

重点写字楼分析：

国际企业中心

高度：

28层，近100米

建筑面积：

10万㎡

位置：

农业路河南省博物院对面

均价：

4000元/㎡左右

面积：

90㎡-1700㎡，整层最大的面积为1800㎡

优惠：

没有

物业：

世邦·魏理仕

配置：

双子星座、3.15米层高、2.4米公共走廊、10米挑空大堂（带旋转楼梯）、12部高速电梯、高速宽带网、地上、地下停车场、多功能国际商务会所、新型中央空调

定位策略：

总部大道

中原会客厅

巨筑

10000万名国际企业精英写字区

国际化中原、国际化商务

主色调：

黑白，单色调。

理性、国际化

中英文，表现国际

媒体打算：

整版彩色、近来一样一周一期，重要报纸媒体的通栏加被骗天的整版广告

活动：

开盘活动要紧形式有酒会、世邦·魏理仕签约、11月11日国际企业高层论坛

近期动向——炒作农业路，总部大道

信息大厦

高度：

27层，近100米

建筑面积：

6万㎡左右

位置：

郑花路河南电视台对面

均价：

4000元/㎡左右

面积：

95㎡-1200㎡，整层最大的面积为近1300㎡

优惠：

一次性付款优惠一个点

物业：

索克物业

配置：

1600㎡两层挑空大堂、2.8米层高、1.8米公共走廊、10米挑空大堂、5部德国蒂森高速电梯、百兆高速宽带网、210个停车位、4230㎡生态广场、425席同声传译多功能会议厅、美国开利集中式空调分层计量

定位：

大郑州首席纯写字楼

注意在传播中传递可能念——诚邀跨国财团进驻。

尽力树立一种高度，形象商务，塑造成区域性的标志性建筑。

金成国贸大厦

高度：

27层97.4米

位置：

紫荆山路、商城路交叉口

均价：

4000左右已经优惠过

面积：

230㎡左右（只剩顶层）

销售：

已经进入尾声，下月交房

定位：

360度办公、形象商务

注协大厦

高度：

16层

位置：

东风渠、经三路

均价：

2800元/㎡，10层以上3500元/㎡

面积：

90㎡多，整层1500㎡，有人买，有的买两层

销售：

40%左右

什么缘故卖得好？

1、周边市场环境成熟

2、

写字楼一样都在经三路、农业路、花园路、紫荆山路等商务活跃地域，商业气氛浓厚，沉淀基础扎实，客户群比较成熟

3、配套设施齐全

4、

一样都位于市政配套齐全地带，基础设施完善，更有利于商务活动，商务交往。

5、得房率高

6、

7、性价比高

8、

9、交通方便

10、

郑东CBD环线写字楼市场分析

金成东方国际

以后国际

伟业财富广场

宏光奥林匹克花园

什么缘故卖得好？

1、进展前景广漠，以后收益比较可观

2、

3、入市价位相对较低，更易吸引客户

4、

5、商住两用，更适合散客和投资

6、

写字楼客户群分析

散客户

这部份客户，一样选择商住两用的写字楼。

因为自身经济实力的阻碍，他们更看重性价比。

因为政策因素的阻碍商住两用楼在按揭和贷款方面，更易。

散客中比较大的客户，公司企业的实力需要提升，可能会选择形象高，配套全的纯写字楼。

大客户

这部份客户分为两部份，一个为本地大客户，一个为中资、外资驻郑大机构。

本地大客户和驻郑大机构一样选择高级写字楼，地段好，形象高，实力强的写字楼，而一些河南超大型企业一样自己盖大厦，自用。

如羚锐大厦、冰熊大厦等

咱们的产品特点和市场的同意程度决定了或说注定咱们必需离开常规的思路和一样性的思维，必需制定新的游戏规那么，制造市场和细分市场，而不能仍然沿袭惯性的营销模式。

说什么？

透过现象看本质

联合中心到底卖什么？

是不是有咱们的生存空间？

按咱们的产品形态咱们的生存空间到底有多大？

说什么事实上确实是咱们的产品卖什么？

是依照常规的模式自然销售，仍是超级规的模式，跳出写字楼卖写字楼，进行创新和制造性的销售。

这是咱们必需考虑的问题，也是咱们在产品的基础上认真分析和研究以后所制定的销售策略。

咱们的要求、产品和市场现状直接决定了咱们的卖法。

咱们怎么卖？

一、卖小（分割卖，零售）

二、卖大（整层销售，形象高）

卖小

客户特点——散客、中小企业主、投资客、必然实力的中高企业

客户需求——经济适用、位置好、成熟、即买即用

客户购买意向——市区比较集中的写字区

客户付款方式——需要灵活，商住两用的按揭和贷款优势明显

放眼郑州市场的写字楼均价没有超过4500元/㎡的，而咱们的均价，起步确实是6500元/㎡，若是咱们与他们一同的竞争一样的市场和客户，这无疑是自寻死路。

1、同类产品过量，没有市场的亮点

2、

3、鱼目混杂，产品形象类似，再没有强有力广告支持的情形下，只能淹没在同类中

4、

5、价钱太高，区位价值不成熟，先天的劣势不可扭转

6、

卖小会如何？

你凭什么与竞争对手比拼？

一、咱们卖只是CBD内环和市区成熟的写字楼

二、本钱高、总价高销售周期太长

3、形象不饱满，没有凝聚力，不符合政府形象大策略和要求

4、产品大体要求不支撑

这是拿咱们的弱点与竞争对手的优势作对照，这种贴身肉搏的近身做战策略会直接致使咱们在低级层面上的无序竞争，这是竞争对手想看到，而是咱们最不想看到的。

若是我么依照惯性思维，任意分割，依照客户的需要，不选择客户，进行散客交易，那么咱们在CBD区域没有任何的竞争力，因为一样的地段，因为咱们的价钱缘故，致使与周边的商住楼盘在散客的性价比上有专门大的差距，这是咱们必需深刻考虑的一个问题。

其它楼盘均价只卖3000元/㎡左右，而咱们要卖6000元/㎡，这3000元的差距，确实是一个不可逾越市场障碍。

放在市区考虑，与这一区域的相关楼盘比较，咱们没有成熟的配套设施，即成的区位优势，缺乏人流量和客流量，没有商务交流的基础平台，咱们的产品是后商务时期的产物，是在3年以后才可能正式入驻的项目，而关于小客户而言，他们要的是现实，有时确实是即买即住的概念，咱们不能知足，咱们卖的是以后，许的是一个美好的愿望。

这对他们没有吸引力。

再加上因为咱们的写字楼1-11层为自用，这无形顶用没有选择的余地，可供选择的范围超级的狭小，关于小客户来讲，更没有吸引力。

因此综合考虑，咱们必需卖大，进行整层的销售，这是由政府、企业、产品、市场、目标客户5个方面所综合决定的。

一、政府

这是政府的形象工程，必需做到既要出形象，又要出效益，而形象是第一名的，不管如何都必需弄出市场上任何同类型的写字楼项目，必需拔高。

这是不可置疑的。

二、企业

企业都是以利益最大化为目的，投入和产出必需知足资本要求。

三、产品

咱们的产品直接的决定了咱们的营销方案，因为高配置、高形象、高耗能等不能卖给一般的客户，只有那些具有超乎寻常实力的以后大客户。

四、市场

市场真空。

目前的市场上全然不存在真正整层出售，总部经济的概念，有的只是一种噱头和炒作，而咱们的现实要求决定了咱们的营销策略，因此市场的真空对咱们来讲确实是自己与自己竞争，无竞争状态，自己制定游戏规那么。

五、客户

1、这部份客户没有现实的压力，急需办公的环境，它们能够等上2-3年，有如此的能力和实力

2、

3、他们需要一个更高的平台，来夸耀企业的实力和形象，有更高的写字楼匹配他们的企业形象和阻碍力

4、

5、企业以后进展的需要，使他们有更多的3-5年打算，而总部有时他们的需求，在硬件和软件上咱们正好知足。

6、

7、