房地产计划设计方案时期设计评审的重点内容.docx

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房地产计划设计方案时期设计评审的重点内容

（附件一）-----方案时期设计评审的重点内容

1，拓展计划方案评审

-----评审目的：

确信概念计划、概念方案，和产品定位指标。

评审内容

文件要求或备注

宗地分析

（如已给领导汇报过，可不再重复）

宗地区域分析

宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离

宗地现状分析

周边环境、道路、交通、配套、有利或不利因素

土地价值分析

对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”

概念设计过程

对过程中阶段方案进行简单总结（优点、缺点）

重点分析各阶段方案的优缺点（与领导阶段沟通的结论意见），目的为说明最终方案设计是如何形成的

设计意向

（过程汇报）

设计意向

提供设计意向参考图片（总体、风格、理念）

提供可参考意向的项目

设计单位意向

提供设计意向单位及团队擅长，主创设计师及过往业绩介绍，设计资源评估对比表

设计团队的时间安排及设计费用要求

概念方案

（1）概念规划总平面

需表示总图各建筑物布置、层数、高度

需表示各类主要出入口、主要道路

需考虑规划要点中各类退线、建筑间距等要求

需考虑周边（如高压走廊等）有可能的特定要求。

复杂地形的设计思考，前后主要剖面图关系。

如有分期，各期分期范围需在总图中表示

（2）产品分布示意图

产品组合平面总图，不同户型用不同颜色表示；在本图上，需统计《产品住宅面积配比表》

产品

产品分析

竞品楼盘分析，分析“户型”及“价值点”

需提供意向产品平面，需表示主要尺寸

指标

项目综合技术经济指标表

总用地面积、净用地、容积率、计容建筑面积、建筑密度、绿地率、车位配比、公建配套要求及面积、≤90㎡套型建筑面积户型比例等规划指标

需明确“可售比”指标

户型配比表及产品比例表

户型配比表及产品比例表

经营测算

（成本、财务及运营）

财务测算

成本、利润，

经营性物业

经营判断，

其他

草模

规划提供1:

1000~1:

1500总体工作模型或鸟瞰图

2，整体计划方案评审

----评审目的：

确信计划方案及计划指标。

评审内容

文件要求或备注

宗地分析

宗地区域分析

宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离

宗地现状分析

周边环境、道路、交通、配套、有利或不利因素

土地价值分析

对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”

产品定位

（产策、营销提供）

客户描述

提供客户类型、置业目的、年龄段、家庭结构、喜好、价值排序等

产品描述

提供产品需求类型、面积及附送、配比、功能房间数、单价及总价、最主要特点、特别要求等

产品分析

市场、竞争产品分析。

主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成

前面规划设计过程回顾

对过程中阶段方案进行简单总结（优点、缺点）

重点分析各阶段方案的优缺点（与领导阶段沟通的结论意见），目的为说明最终方案设计是如何形成的

本次规划方案内容

规划设计所依据的材料介绍

如：

总规，控规，政府文件。

规划总平面

需表示总图布置，各类坐标定位、各建筑物层数、竖向高度

需表示各类主要出入口、主要道路、消防道路登高面要求

需清晰表达各类退线。

需清晰表达建筑间距，复核是否复核日照、消防等要求。

需表达地下室的范围及位置，（可提前考虑人防设置位置）

对有日照要求的地方（如清远），需要求设计院进行简单日照分析，避免日后由于日照不能满足要求而调整规划形式

总平面规划中地下室范围是否合理，人防地下室位置是否合理，是否考虑自然采光通风。

道路交通分析及停车分析

1）主次入口位置

2）整体规划道路结构；各级道路及流线

3）主要停车方式及配比（地面/地下/架空各种停车数量及比例），地面停车布置规划

景观分析

竖向设计

总体剖面图。

重点说明地下室、首层顶板、裙房及上部主体之间的关系、层高

地形的设计前后关系

土方平衡测算

市政管线设计

给水、排水、消防初步方案；对市政资料进行确认,应满足设计要求，项目场地高度是否影响管道敷设

项目总体的供电方案（变配电房数量、位置、面积）。

发电机房的位置、面积

项目总体的电气消防及弱电方案（设备房的数量、位置、面积）。

防灾害设计

项目综合技术经济指标表

总用地面积、净用地、容积率、计容建筑面积、建筑密度、绿地率、车位配比、公建配套要求及面积、≤90㎡套型建筑面积户型比例等规划指标

需明确“可售比”指标

户型配比表及产品比例表

建筑风格

风格类型、整体色调调性、主要用材用料

草模或鸟瞰图

提供总体工作模型、鸟瞰图

主要公建配套（重点为商业、会所、示范区）

1）主要表示配套公建的平面图、位置、层数、面积

2）商业日后的业态（例如是大的主力店？

或小型单元式店铺等等；层高是普通3.6-4.2米一层层高还是4.5-6米假复式层高等等）

物业管理模式

1）说明大的物管方案：

几级管理/主要出入口管理方案。

并说明物业管理用房拟定的位置、面积

2）本图不用单独表示，可在道路交通分析图上说明

产品分布示意图

产品组合平面总图，不同户型用不同颜色表示；在本图上，需统计《产品住宅面积配比表》

分期开发

项目分期开发构思

如有分期，各期分期范围需在总图中表示；需考虑开发节奏及顺序。

各期示范区构思

示范区范围、售楼部、样板房位置，看楼路线，施工管理。

1，建筑单体方案评审

----评审目的：

确信主力户型平面方案，确信设备等技术方案。

评审内容

文件要求或备注

户型单体

主力户型图

平面布置、开间尺寸基本准确表达。

户型家具初步布置设计。

需表示每户面积、标准单元每层及每栋的面积。

架空及上部局部退台需说明。

如平面组合拼接，需复核开口天井等要求。

户型配比表及产品比例表

附加值面积统计表

统计户型配比表及产品比例表

户型特点分析

户型设计符合产品定位要求

户型竞争力分析

景观利用。

户型附加值的挖掘。

并考虑报建难度。

结构布置方案、总高度复核

1.结构方案应合理优化，设计应兼顾质量与成本，在保证结构安全的前提下力求节约，坚持成本最优原则。

构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取最小值。

2.重点审核柱、混凝土墙位置，以及粱位

置、高度

地下室

地下室或架空、底商的方案确认

包括地下室范围、柱距（含是否结构转换）、车库停车及车行流线坡道、出入

口、人防分区及口部等

地下室、架空层等层高、室内外高差关系

转换层上有住宅，结构降板400（结－建）

标准层建筑平面再次审核确定

除对平面进行再次确认外，另外要复核

走道宽度、厨房卫生间等是否满足规范强条，以及空调机位位是否合理。

地下室划分范围、人防地下室规划、地下室层高、柱网、车位个数、车位比、地下室通风采光。

有人防的也需表示。

商业

商业布局、层高、面宽、进深、大商业规划、若设计转换层的经济分析

建筑立面方案

立面风格意向图

效果图

至少有两个主要方向效果图，电脑效果图

单体或组合效果图

模型

提供实体模型进行深入推敲（可在深化阶段提供）

各立面图

各主要方向的立面效果、组合效果

主要材料部品

主要材料部品清单初稿及造价对比

窗地比

窗地比估算

成本分配

进行主要材料成本测算

新技术应用及要求

如采用新技术，需提供设计初步方案。

需测算成本。

技术方案

总体效果

模型或电脑效果图

核心筒、电梯、楼梯

电梯初步选型，井道尺寸、梯级、楼梯宽度、消防前室设置、尺寸基本准确可行

设备井道

根据平面布局，表达相关设备井道

平面组合

表达组合平面图，需考虑消防及开口天井要求

给排水

1、卫生间降板方式、对下层的影响,立管位置、空调位置。

卫生间降板范围，管道不外露在房间；立管位置合理；空调位置便于排水。

2、消火栓位置及管井尺寸

1、消火栓及立管应放置在公共空间。

2、消火栓安装不得贯穿墙体（管井处除外）

3、管井位置及尺寸校核，管井应满足管道安装要求，出详细立面、剖面图。

3、地下室水池、泵房位置、大小,

1、根据梁高等条件校核水池、水泵房面积。

2、根据地下室底板面层厚度，校核集水坑数量、距离。

集水坑位置、数量，排水沟设置

通风

地下室通风设置原则

送、排风机房位置面积校核，地下室净空高度校核。

煤气

燃气立管位置，明确燃气表、热水器位置。

精装修房，燃气表及热水器位置，是否满足安全要求并应听取装饰部意见。

电气

交通盒（核心筒）电气设备间的位置、数量、面积

2，景观方案评审

----评审目的：

确认景观的空间散布、功能划分、道路系统和重点区域景观方案。

确认符合整体本钱要求。

评审内容

文件要求或备注

概念阶段

设计风格意向，确定展示区范围，确定展示区及其他区的单方造价

整体设计说明，提供意向图片供选择

方案阶段

总体设计

提供彩色总平面图，社区鸟瞰图，分区景观设计说明

重点区域—主要是销售展示区

重点景观部位的设计分析图，透视图，场地分析图，剖面分析图，绿化设计示意图，水景设计示意图，灯光设计意向图片

道路景观

主干道，次干道，组团内道路

交通流线分析图，道路断面示意图，主干道停车分析图，主干道灯光设计意向图

环境小品

雕塑、景观标识、园林家俱及活动器械

园林家俱（小品）设计与布置示意图，标识意向图片及综合彩色立面图雕塑意象图片，活动器械示意图书片

生态技术的利用

景观生态技术的利用

平面布置示意图，生态技术简要说明，景观效果图及意向图片

硬景材料

材料图谱，控制所有硬景材料成本在可控范围内

植物品种

植物图谱，控制所有植物品种在可控范围内

成本控制

景观小品

设计及布置示意图，控制景观小品的材质、形式、数量的成本可控范围

其它

景观材料表/景观计划模板分解图

附件

3，装修设计方案评审

评审内容

文件要求或备注

概念阶段

设计风格意向

整体设计说明，提供意向图片供选择

平面布局

提供平面图、组织流线分析

确定单方造价范围

含硬装，软装的单方价格。

方案阶段

平面

提供平面、铺地，天花、重点立面分析图。

设计效果介绍

提供能表达清楚设计的效果图

主材料

提供材料图片或实物样板

软装饰

软装饰与硬装方案同步

单方造价估算

4，销售展现区设计方案评审

----评审目的：

确信示范区总图计划方案、销售流线、展现范围，建筑、景观、室内设计意向。

基础资料

规划

已确定的规划总图

营销类

卖场规模以及相关指标

需要做实体样板房的户型种类及数量

销售对示范区需要的条件

计划

经公司确定的示范区三级计划（设计、项目、营销等）

评审内容

文件要求或备注

运营图及计划

运营图及计划

示范区总平面综合控制图以及设计指标，重点表示范围、分区、样板房位置、销售流线等，示范区开放时间、销售开放时间

建筑

外装展示面

示范区需要展示的公建方案（卖场）平立面；效果草图

外装材料部品

主要材料部品样板、配色方案、单价

泛光

泛光设计概念效果图

景观

展示范围

示范区展示范围，流线范围及周边有利不利因素。

景观方案

景观设计意向图片、意向方案

室内

售楼部（含会所，）

销售厅装修平面及风格意向；效果草图

样板间（概念样板房、标准间）

需展示的户型方案、风格意向及立面草案，如果为标准化产品，可省略

公共部分

大堂、电梯厅平立面意向；效果草图

成本

示范区成本

成本综合测算，控制示范区造价

营销

包装方案

示范区包装方案