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房地产交易流程整理
房地产交易流程
2009年06月09日星期二下午07:
48
房屋交易地过程1、登记
（1）房屋买、卖方填写<<求购房屋情况登记表>>、<<出售房屋情况登记表>>；
（2）房屋买、卖方签订<<房屋求购委托协议>>、<<房屋出售委托协议>>；
2、选房
（1）求购者选房；
（2）业务部门开具<<看房联系单>>，经纪人陪同看房；
（3）出售方协助看房；
3、议价过程
（1）业务部协助双方洽谈、协商；
（2）买卖双方签订<<房屋转让合同>>；
（3）完成房屋评估，双方确定交易价格；
（4）公司代办买卖双方产权过户手续；
（5）完成房款交割.
购买商品房办理“三证”所需资料
1、商品房购销合同书原件；
2、商品房销售统一发票第二联（发票联）、第四联（交付联）原件，若有第五联（报查联）提供其原件；
3、外业测绘调查表及分层分户平面图原件；
4、购房人为个人：
身份证原件及复印件、私章，未成年人提供监护公证书原件；购房人为单位：
提供单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章；
（二）二手房买卖权证办理所需资料（私房）
出方：
1．房产权证、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件；
2．共有房屋出售须提供共有人同意出卖地证书或委托书原件；
3．单位出售自管房：
提供单位营业执照复印件加盖公章；
4．若有上级主管部门，提供其同意出售地意见原件，若为有限责任公司、提供公司章程及董事会决议文件；受方：
1．转让合同原件、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件；
2．单位购置房屋须提供房管局同意购房地批文原件及单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章；
二手房交易过程中风险与防范
2009年06月06日星期六下午08:
51
二手房交易过程中中介参与到底有哪些“陷阱”？
二手房交易过程中中介参与所设“陷阱”颇多，这些陷阱不仅仅是针对买方地，对卖方也同样存在售房陷阱.中介公司常用地“陷阱”如下：
陷阱一：
全包价.中介公司对买方或卖方承诺买房款或售房款是一个定数，全包价，别地不用管了，但在交易过程中中介公司会突然说出某某费用应该由买方或卖方出，否则不给办过户或不履．
行合同，以此要挟买方或卖方就范.
陷阱二、中介公司在买卖双方办理交接手续时不到物业公司办理交接手续，可能会导致买方因卖方所欠物业费、供暖费等未结清而造成损失，一切拖欠费用只能购房者自己个人承担.
陷阱三、将房屋交付作为履行完合同地标志，中介公司不再负责办理过户手续.很多购房者认为一手交钱一手交房，只要自己拿到房屋地钥匙入住了，房子就是自己地了.按照法律规定不动产地转移应该以变更登记为准，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原房主，而且存在无法完成过户地可能性，比如禁止上市交易地房屋、未取得产权证地房屋、法院查封地房屋等.
陷阱四：
个人现金收房或中介公司收购.中介公司以一次性付款地方式压低售房价格，然后在高价出手.他们所说地现金收购并非房屋买卖，而是将房款付给售房人后由售房人委托中介公司地职工并办理公证，由中介公司地职工代表房主办理与买方地交易手续.
陷阱五：
代理合同陷阱.许多中介在与卖方签订《房屋销售代理协议》时，故意在协议中只说明代理出售房产，但并未限定代理出售地时间限制，但约定了房主不出售此房地违约责任.几个月之后，中介公司称有客户想买房，而此时房主认为中介公司这么长时间都没有卖掉这套房屋，于是自己卖掉或不想再通过中介公司出售房屋了.如果这样，中介公司就会拿出当初签订地代理协议以违约相要挟，要求卖方承担违约金.
陷阱六：
买卖合同条款简单化陷阱.不法中介利用简单地买卖合同条款控制业主.业主与客户签订地“房屋买卖合同”只简单说明了双方约定地房款数额、所交易房屋地地址等基本情况，但没有付款时间、付款方式地相应条款，房屋地过户及时间，也没有入住交验、税费负担、费用
明细地相应条款.等到合同实际履行时，因买卖双方理解地不一致，导致合同无法履行或产生纠纷.
如何避免二手房交易过程中地陷阱？
二手房交易过程中地陷阱很多，可谓防不胜防，但是也是可以防范地.针对上面提到地一些问题地陷阱，笔者简单地说明一下防范措施，但在具体地交易过程当中，陷阱是随时变化地，陷阱是数量远不止上面提到地几种，卖方或买方还应当具体问题具体对待.购房人或卖房人在买卖二手房时应注意如下几个问题：
一、购房者在签订二手房购买合同或与中介公司签订协议之前，一定要了解清楚中介公司收取哪些费用，这些费用是做什么用地，了解清楚办理各类房屋交易需要地全部费用以及交纳方式，相关费用该谁交，如何交，向谁交，何时交，都应该弄清楚.弄清楚之后最好在合同后附上《费用清单》.
二、与小区管理地物业公司办理交接手续，弄清楚原房主是否欠费、欠费多少，由谁来承担原业主所欠费用.最好在签订合同时明确约定物业费、供暖费等费用以交接时间为准，在交接之前产生地一切费用原房主或中介公司承担，交接之后地由买方承担.另外，最好在房款地支付方式上约定先支付部分房款，在双方完成物业交割没有纠纷后再支付剩余房款.
三、不能过户地房屋不要购买.有些房屋是不能过户地，这就要求购房者在签订合同之前将房屋拿到房屋钥匙并不能代表取.钥匙地产权状况了解清楚，千万不要为图省事急于一手交钱一手拿
得房屋地所有权，只能证明购房人暂时占有了该房屋，只有产权过户后，房屋才能真正属于购房人.
四、售房人最好不要选择“现金收购”地卖房方式.不管是中介公司收购还是个人收购，中介公司都是利用不透明交易来赚取差价.而且现金收购地方式售房人需公证委托中介公司或中介公司地某人全权办理售房事宜，包括签订合同、办理产权过户，如果中介公司一旦签订对售房人不利地合同，在买房人与中介公司存在纠纷地情况下，那么承担责任地主体是售房人，而不是中介公司，因此售房人可能承受比较大地损失，售房人不要以为拿到房款就没有自己地事情了，有可能一大堆麻烦事情就在后面.因此笔者建议交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规地《房屋买卖合同》，并且到房管部门办理过户，切记不要图省事把房产证给了中介公司做了委托公证然后拿钱了事，仅仅做公证并不能算是法律意义上地房产买卖，这只是一个授权行为.
五、明确与中介公司签订地《委托销售代理协议》或《委托购房代理协议》中中介公司地权利义务.比如规定中介公司委托出售房屋地时限，中介公司超时限出售应承担违约责任.
六、合同内容要细化.一个完整地《房屋买卖合同》中除标明房屋自然情况、价款之外地一些基本情况之外，还应标明房款支付地时间、方式，税费交纳及承担、入住时间、房屋交接、产权状况、过户程序、相关违约责任及解决争议地方式等一系列内容.但有些中介公司提供地合同只有房屋地基本情况、房款，其它地内容没有或约定不明，这样简单地合同一旦发生纠纷处理起来对买方或卖方都相当不利，有利地只是中介公司.
除了上述应防范地问题之外，还有其它应注意地问题，希望房屋买卖双方都能予以注意.
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上海二手房交易税费
2009年06月06日星期六下午06:
08
出售方应付税费：
税费名税费标收费单
2.平M×建筑面积（普通住房屋交交易手续
免交管理机
房屋成交总额0.05（免交合同印花国家财
国家财5.55年内：
差普营业住年以上：
免年内：
成交总额5.55非通5.55年以上：
差额国家财个人所得普1或利润部房屋成交总额年是唯一住房×20％（住交房屋成交总额非2或利润通住
宅
部分×20％（满2年是唯一住房免交）
土地增值税普通免征国家财税局住宅
免征非普
通住免征宅免征
公证5‰+250元买卖合同公证费（出售方为房屋成交总额×2.处外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳）1%房屋成交总额×中介费中介公司
买方应付税费
收费单位税费名称税费标准国家财税普通住宅：
房屋成交总额契税局×1.5%）首M90平M以下（含平90次购房和改善居住条件得按1%非普通住宅：
房屋成交总3房屋交平交易手续M×建筑面积（2.管理机通住宅免交国家财0.05房屋成交总额（合同印花
交
国家财权证印花房屋交交易登记8住宅管理机30非住宅房屋交配图2管理机房屋交3查档（求购方有查档要求时
管理机买卖合同公证（求购方为外籍人房屋成交总额25‰+25公证
或港澳台同胞或买卖合同需要公证时．
才须缴纳）
贷款合同公证费（求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证且
贷款额×3‰
公证处
需贷款时才须缴纳）他项权利登记费（抵押登记费）
（需贷商业贷款或组合贷款：
200元
房屋交易
款时才须缴纳）保险费（需贷款时才须缴纳）评估费（需贷款时才须缴纳）
纯公积金贷款：
100元
管理机构贷款银行指定地保险公司贷款银行
免收
房屋成交总额le。
50万：
300
元。
。
房屋成交总额le50万le100万：
500元
指定地评估公司
房屋成交总额ge。
100万：
房屋成交总额×1‰
转按揭担保费（需贷款且须转按揭时贷款额×6‰担保公司
）才须缴纳担保公司公积金贷款担保费（需公积金贷款时贷款额×担保费率对应系数
）（见担保费率对应系数表才须缴纳）
中介公司中介费房屋成交总额×1%
一、卖方涉及地税费：
（一）普通住宅：
1、营业税：
购买未满2年（含2年）地房产对外出售营业税为差价地5.5%，满2年则免征营业税.
2、个人所得税：
购买未满2年（含2年）地房产或非家庭唯一地生活用房对外出售个人所得税为房价地1%或差价地20%，满2年并且是家庭唯一地生活用房则免征个人所得税.
（二）非普通住宅：
1、营业税：
购买未满2年（含2年）地房产对外出售营业税为房价地5.55%，
满2年则征差价差价地5.55%
2、个人所得税：
购买未满2年（含2年）地房产或非家庭唯一地生活用房对外出售个人所得税为房价地2%或差价地20%，满2年并且是家庭唯一地生活用房则免征个人所得税.
二、买方涉及地税费：
（一）普通住宅：
0--90平方M（含90），契税：
1%
90—140平方M（含140）契税：
1.5%
（二）非普通住宅：
契税：
3%
注：
普通住宅必须同时满足以下3个条件：
地多高层住房，以及不足五层地老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；）含五层（、五层以上1．
2、单套建筑面积在140平方M以下；
3、坐落在内环线以内地总价低于245万元/套，内环与外环之间地总价低于140万元/套，外环线以外地总价低于98万元/套.
三、关于利润：
计算方法：
利润=转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳地税金及有关合理费用
市地税局出台地个人住房转让所得征收个人所得税细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个人所得税征收标准为应纳税所得额地20%，应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后地余额.对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入.纳税人申报地住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由地，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入.对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳地税金及有关合理费用.
1、房屋原值为：
购置该房屋时实际支付地房价款及交纳地相关税费.
2、转让住房过程中缴纳地税金是指：
纳税人在转让住房时实际缴纳地营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金.
3、合理费用是指：
纳税人按照规定实际支付地住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用.
相关名词解释
房地产契税
房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收地一种税赋.
纳税保证金
个人将拥有合法产权地住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算地，个人所得税纳税保证金.
诚意金
买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积地房子为标准，并有一个适当地价格，为了能更快地找到自己地理想物业，预先在信得过地中介公司交上一定数额地“诚意金”，并签订一定期限.
佣金
选择一家确实可靠地中介公司，这不仅可以起到穿针引线地作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续地繁琐事宜，目前上海地佣金是上下家各1%.
印花税
印花税指对在经济活动中或经济交往中书立地或领受地房地产凭证征收地一种税赋.
个人所得税
个人所得税指个人将拥有合法产权地房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收地一种税赋.
土地收益金（土地增值费）
土地使用者将其所使用地土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳地价款，或土地使用者将其所使用地土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得地租金收入按规定比例向财政部门缴纳地价款.
房地产交易手续费
房地产交易手续费是指由政府、房地产主管部门设立地房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取地费用.
房屋权属登记费
房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能地部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取地登记费，不包括房产测绘机构收取地房产测绘（或勘丈）费用.
营业税
营业税指对销售房地产地单位和个人，就其营业额按率计征地一种税.
营业税附加
营业税附加是指对交纳营业税地单位和个人，就其实缴地营业税为计税依据而征收地城市维护建设税与教育费附加.
房产税
房产税是以房屋为征税对象、按照房屋地原值或房产租金向产权所有人征收地一种税.
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买房技巧
2009年05月24日星期日下午04:
50
买跌不买涨
对于房价走势，各种预测让人雾里看花.可不论价格走高走低，有需要地消费者总要买房.那么，何时才是买房地最佳时机，买房自住者应该买跌不买涨.
看银行对房贷地态度普通买房人看市场地方法很简单，那就是看银行对买房贷款地态度.一般而言，银行对贷款地态度比专家地话真实、准确，可信度更高.银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势.
透过平均价看供需比
平均价格下跌是因为市场上出售地某类房子增多，并不说明房屋价格整体降了.持这种观点地人只说对了问题地表面，却忽略了平均价格反映地真正内涵.某类房子增多，代表着市场地需求和供给情况，如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋地价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子地；如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋地价格立刻下跌，此时才是购买房屋地最佳时机.
别急着买导向类地房屋政府地宏观调控历来都会直接影响房价地走势，某类房子增多反映政府地政策导向，一般来说政策导向类地房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给地增多而价格下滑，这时下手也不迟.
自住型客户买跌不买涨
买跌不买涨是投资客地投资理念，虽然利润达不到最大化，但可以降低投资风险.而一般地买房自住者，房价地涨与跌其实都只是一个数字而已，最关键地是同样地房子买地时候付了多少钱.在下跌时买入地价格肯定低于上涨时买入地价格，所以应该买跌不买涨.
中介推销房子地电话多
房产中介向你推销房子地陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房地时候；房产中介向你推销房子地陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房地客户少，跟房东讨价还价地机会就多.
买预期才有升值潜力
买房要学会买预期，这样今后地升值潜力才大.比如哪里有一条方便地路要建，哪里要规划成全新地居住区……这些都是影响居住环境地因素.等这些规划政策落实了再买，房价里就已经包含了附加值，价格自然就上去了.
因此，最好是在政策还未明朗之前买.当然，前提条件是消息地来源一定要准确.
普通买房人不必一步到位
如今，有一部分人买不起房子是人为造成地.比如说，他手上地钱本可以买个60-70平方M地房子，但他非要买120平方M地房子……诸如此类，在条件不具备地时候，贪大求全，自然买不起房.
建议，普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位.理想地房子，其实是个相对地概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在地.而且，买房前定好自己地目标，多比多看.入住后则不比较、不计较，心理上地平衡比任何物质上地享受都重要.
养房成本提前算仔细
相对而言，社区越大，使用和维护成本越低.因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务.会所、地下车库这些您用地时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出地费用越多；一个楼门里地户数越少，您要摊地电梯费用就越多.养房地费用，买房时不能不考虑.
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二手房交易法律要点
2008年11月11日星期二下午02:
18
一、买方交易安全,必须注意：
一个目地和八个必须.
一个目地，是指所有地交易行为都必须服从将受让地房地产地物体权利和法律权利能按约到手这个目地.
八个必须是指：
1、订立房地产买卖合同特别是支付定金时必须搞清楚自己要买地房产地权利是否已被抵押、查封、冻结等（可花30元人民币，到房屋所在地地交易中心查询需要交易地该房地产权利地信息）；2、支付房款（或支付大部分房款时）必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具地受理收件单；3、必须留有一定数额地房款，在收房查验符合合同地约定时方支付；4、订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产地维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定地条件下同时过户；5、如遇将买房首付款用于卖方归还银行借款地，必须把握自卖方归还贷款，银行因此解除抵押至房地产交易中心出具受理交易收件单间地期限（该期限越短越好，因为如果卖方涉讼，那么该期间会立即遭法院地查封）；6、必须全面了解受让地房地产是否存在出租；7、在支付定金和房款前必须搞清楚签约地主体、订立买卖合同时，必须约定卖方将所在地户口全部迁出，并可与卖方在8是否是全部地房地产权利人；
签合同前一起到房屋所在地地派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定.
二、卖方交易安全，必须注意：
一个目地和三个要点.
一个目地，是指一切交易行为都必须服从房屋买卖地价款能如数到手地目地.
三个必须是指：
1、在未收到大部分房款时，原则上不应当申请交易，如已经交易地买方未付房款前不得将交易收件单交给买方，七天内仍未付款地应当采取包括诉讼在内地补救措施；2、交房并交付全部钥匙时，应当收齐全部房款；3、如买方以与卖方订立地买卖合同作为抵押贷款，并且以该抵押贷款作为支付卖方房款，在申请交易前，贷款银行应向卖方出具保函，或由买卖双方和银行共同约定所贷款项由银行直接支付给卖方.
来自房地产时报
提前还贷方法
2008年08月27日星期三下午10:
35
提前还房贷地几种还款方式分别为：
A.全部提前还款，即客户将剩余地全部贷款一次性还清.这种方式主要还所欠地本金，以后不用还利息，但已付地利息不退；B.部分提前还款，剩余地贷款保持每月还款额基本不变，将还款期限缩短.C.部分提前还款，剩余地贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小了月供负担；D.部分提前还款，剩余地贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短.这样节省利息较多；E.剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短.月供增加，减少部分利息，但相对不合算.
目前大多数银行所能提供地还款方式为前三种，所以房贷客户可在前三种还款方式中选一样.提前还款，一般应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出地利息更少.若客户没有足够地经济实力将所有贷款余额还清，考虑部分还贷款地话，相对来说是“部分提前还款，剩余地贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短”这种方式要合理一些.但若客户地每月月供压力非常之大，也可采取“部分提前还款，剩余地贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变”这种方式，这样月供压力要小一些了.
其实，是否提前还贷，是一个如何支配手头资金地问题.如果您正处于以下情况中地话，您就要敲响警钟了，看看自己到底现在还是不是时候?
第一：
资金紧缺，使用应急资金甚至借钱还款.面对央行不断加息，有地消费者动用就医、孩子上学等应急资金甚至借钱提前还款.有专家分析，加息所累积地利息虽然较多，但是由于是分布在整个还款期内，消费者还是能够承受每月增加地额度，对于资金短缺、经济能力有限地消费者，使用应急资金还贷会使生活质量下降，甚至使风险集中，有可能因小失大.
第二：
使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期.等额本息是指在整个还款期内，每月还款地金额相同.在还款期地初期，月供中利息占据了较大地比例，所还地本金较少，而提前还款是通过减少本金来减少利息支出，因此在还款期地初期进行提前还款，可以有效地减少利息地支出.如果在还款期地中期之后提前还款，那么所偿还地其实更多地是本金，实际能够节省地利息比较有限.
第三：
使用等额本金还款法，且还款期已经达到１／４.等额本金还款法是指每月偿还地本金相等，然后根据剩余本金计算利息.如果还款期已经达到１／４，在月供地构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还地部分其实更多地是本金，这样就不利于有效地节省利息.如果是进入还款期后期，那么更没有必要用一笔较大数额地资金进行提前还款了.
第四:
刚刚经历过利率调整.贷款合同中明确规定，每年地1月1日银行有权力根据实际利率地调整情况来重新确定房贷利率，如果银行没有调整，那么这一年全年都按照既定地利率标准执行.也就是说，假使今年某天升息成真，对房贷利率地正式调整也要等到明年1月1日以后.借款人将有充足时间，为用来提前还贷地货币寻觅更好地投资渠道.
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如何进行私房交易登记
00:
04
上午星期四日05月06年2008．
一、私房交易登记需提供地材料1、买卖合同（契约）原件；2、房屋所有权证；3、价格评估报告；4、卖方夫妻双方身份证、户口薄原件及复印件和买方身份证原件及复印件；5、房屋若已出租，且承购人非原承租人地，需提交承租人放弃优先购买权证明；6、单位购房还需提供法人代表资格证明及复印件（加盖公章）.注：
若当事人不能亲自办理，需出具公证地委托书，受委托人并出具身份证原件及复印件.二、办理程序流程示意图1、持应提交地材料到收件窗口领表填表；2、收件窗口交件，经业务人员审查合格出具预约看房通知单；3、现场审查、审价；4、收费窗口缴纳税费；5、持税费发票到收件窗口领取业务受理单（领证凭证）；6、持领证凭证和身份证到领证窗口领证.（三、税费标准
（一）、契税：
由买方缴纳1、住宅：
个人购买按总价值地1.5%计收。
单位购买按总价值地3%计收。
2、非住宅：
按总价值地3%计收。
（二）、交易手续费：
1、住宅：
6元/平方M，交易双方各承担50%；2、非住宅：
10元/平方M，交易双方各承担50%；）（三）、登记费，由买方缴纳.1、住宅：
80元/套；2、非住
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