黄浦区楼宇联盟方案研究改.docx

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黄浦区楼宇联盟方案研究改

黄浦区楼宇联盟方案研究

（初稿）

2017.9.27

黄浦区为全市楼宇经济发轫最早和发展最成熟的区域之一。

商务楼宇集聚了高能级的企业、产业和社会资源，成为资金、技术、信息和人力资本等全业态的枢纽和核心，带动区域经济高速、高效和高端发展。

截至2017年7月，共拥有重点商务楼宇165幢、面积600多万平方米、税收总额约240亿元、亿元楼60余栋，总部经济、涉外经济和高端服务业发达。

但随着全市商务楼宇发展呈现出新格局和新态势，黄浦区商务楼宇面临新挑战和新要求。

从区级层面统筹考虑，成立黄浦区楼宇联盟，构建政府部门、楼宇业主及重点企业之间的常态化联系沟通与交流反馈机制，促进政企联动、业界参与、多元互动，实现楼宇资源整合、信息共享、风险共同防控，优化商务楼宇“立体化”发展环境，是新形势下重塑黄浦区商务楼宇优势、优化区域综合营商环境的重大举措。

特开展黄浦区楼宇联盟方案研究。

一、黄浦区成立楼宇联盟的战略必要性

1、应对“新格局”，楼宇联盟有利于提升黄浦区楼宇整体竞争力

全市商务楼宇呈现新的发展格局和特点。

一是供应量快速放大。

综合戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理等市场化机构的数据，2015年、2016年全市新增楼宇占存量的比例都在15%以上，预计2017年新增供应将达到历史髙位，上半年新竣工项目150万平方米，下半年将有100万平方米新项目入市。

2016年全市楼宇供需比在3:

1左右，预计“十三五”期间全市楼宇体量将在2015年基础上翻番，主要中心城区和大虹桥、徐汇滨江、北外滩等重点功能板块新建楼宇都大幅增加（见表1）。

全市楼宇快速增加带来总量过剩和结构性错配问题，2017年第二季度，浦西、浦东中央商务区空置率环比分别上升1.5和1.4个百分点达到9.1%、7.9%，非中央商务区上升2.2个百分点达到8.1%（与新增供应也相关）。

二是区域分布格局变化。

随着全市经济发展重心外移和空间格局重塑，全市商务楼宇分布格局发生变化，“去中心化”、“廊道化”发展趋势明显。

从黄浦、静安等核心中心城区的中央商务区发轫，向处于次中心区域的普陀区、原闸北区、虹口区和杨浦区等拓展，沿轨道交通沿线延伸，在重点功能区域板块快速崛起。

根据仲量联行的数据，2016年非中央商务区的净吸纳量占甲级写字楼的84%，高达56.3万平方米，超过过去五年的均值39.6万平方米。

在全市商务楼宇竞争的新格局下，黄浦区楼宇的独占性优势不断弱化，还面临电商冲击、增量需求减少等效应的影响，区内楼宇也存在各自为阵、互相竞争的问题。

2017年上半年黄浦区楼宇出租率比2016年下降1个百分点左右，一些重点楼宇出现退租和企业流失现象。

黄浦区设立楼宇联盟，可整合楼宇资源、形成发展合力，释故集聚效应和叠加效应，在“抱团”发展中提升楼宇的整体竞争力、重塑商务楼宇新优势。

表1主要中心城区“十三五”期间预计楼宇面积增量

各区

预计增量

黄浦区

新开工和竣工总量均达到150万平方米

静安区

十三五末商业商务楼宇总置将达到600万平方米的体量

徐汇区

预计到2020年总量将达到1084万平方米、比2014年翻一番。

在建规模217万平方米，规划建设408万平方米，其中徐家汇中心和徐汇滨江规划面积达358万平方米

长宁区

预计到2020年总量接近1000万平方米。

在建规模332万平方米，规划建设约130万平方米

普陀区

到2020年商业商务楼宇面积将从目前的402万平方米增加到700万平方米

虹口区

北外滩地区将新增甲级写字楼190万平方米

2012至2016年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。

2017年落成量为前两个季度值。

图12012年以来上海楼宇空置率情况

2、适应“新态势”，楼宇联盟有利于构筑黄浦区楼于经济新高度

全市楼宇经济经过了20多年的快速发展，正在从原来的规模扩张步入注重内涵式发展的2.0阶段，呈现新的趋势特征。

一是品质化高端化。

楼宇品质正在从硬件装备、载体形态、功能承载、业态配置、配套服务、生态环境、文化融入等方面进行全方位升级：

突出智慧智能、健康环保（新风系统、直饮水系统等高配置裝备）、绿色低碳（垂直绿化），注重业态功能的合理配比、强化以人为本的全方位服务配套（食堂、咖啡店、药店、健身房、孕婴服务区等），突出文化、艺术和创意元素的融入，注重公共空间、休憩休闲等人文关怀设计，实现楼宇的人性化、人文化和高端化发展。

二是开放化融合化。

打破楼宇“孤岛效应”，实现楼宇集群发展、与周边形成共生生态，不断增强产城融合度，形成楼宇+楼宇、楼宇+特色街区、楼宇+产业园区、楼宇+特色小镇等载体形态，创造可靠的产业发展载体和环境，产生“1+1>2”的效应，并实现理念的交融、智慧的碰撞、信息的共享、技术的交流，拓展楼宇企业和人员发展视野与空间。

黄浦区设立楼宇联盟，能够以新功能再造新优势、以新动能驱动新发展、以新要素提升新活力、以新模式重构新业态，提升楼宇经济发展新高度。

3、立足“新环境”，楼宇联盟有利于优化黄浦区国际化法制化营商环境

营商环境是生产力，商务楼宇是微观营商环境最直接、最重要的组成部分，楼宇的品质、管理运营和服务质量是决定营商环境的首要因素。

从当前情况看，黄浦区商务楼宇存在各自为阵、服务水平参差不齐、规范化标准化程度不够、缺乏统一的评价指标体系等问题，一定程度影响了区域整体的营商环境。

黄浦区设立楼宇联盟，加强楼宇之间的互动联系、先进经验分享，有助于提升楼宇管理的标准化、规范化水平，规范商务服务品质，保持黄浦区楼宇管理运营和服务的全市领先、领跑水平，打造黄浦区楼宇服务“品牌”，提升楼宇租赁信息透明度，优化诚信环境，促进功能性载体资源共享，减少区域内非良性竞争，对优化黄浦区国际化、法制化的营商环境具有重大意义。

二、黄浦区楼宇联盟功能内涵

黄浦区楼宇联盟是在政府相关部门倡议下，联合区域内重点楼宇业主（或管理运营方）、重点企业，以及相关行业协会、中介组织等，成立的开放式、非营利的行业自律自治组织。

楼宇联盟通过建立政府相关部门、重点楼宇以及楼宇之间的常态化联系机制，实现信息和资源的互通共享、共性难点问题集中反映解决、共同风险防控等。

在此基础上，楼宇联盟通过构建楼宇资源平台、信息推介平台以及服务集成平台等，实现楼宇资源的整合、集成、协调和优化，实现各类信息资源的汇集、及时更新和推介，实现楼宇及企业服务的集成、便捷便利。

三、黄浦区楼宇联盟平台框架

黄浦区楼宇联盟要在现有基础上，通过对接联动，重点打造楼宇资源平台、信息推介平台和服务集成平台“三大平台”。

1、楼宇资源平台

整理、汇总、包装联盟内商务楼宇空间资源，协调联盟内商务楼宇为企业和投资人提供方便、快速、精准的空间选择服务。

实现楼宇资源信息的网络化、信息化、实时化，为投资人提供线上服务、线下对接。

平台可根据商圈、街道、租金范围、空置面积等搜索条件搜索楼宇项目，项目信息包括基础信息、租售价格、项目动态、空置情况、配套介绍、交通、项目照片、联系方式、已入驻企业资料等。

数据定期更新维护，保证信息实时有效。

楼宇资源平台应与区重点商务楼宇APP的信息对接共享，资源信息应更为详尽、丰富，采用更为生动的呈现方式和形式。

2、信息推介平台

整合各类资源信息及推介渠道，协调联盟内商务楼宇积极对接具有丰富招商线索的信息机构，创新开展高端化、精准化、专业化的商务楼宇推介活动。

促进联盟内商务楼宇资源信息的共享、协同和有效利用，包括政府政策信息、招商信息、租赁信息、价格信息、楼宇功能性资源（如午间课堂、兰生大厦的公共保税仓等）、楼宇菅理运营经验、楼宇先进的服务经验、共同风险防范机制、租赁价格的市场指导价等。

并合力突破联盟内商务楼宇、企业和投资人的共性问题和关鍵问题，最大化楼宇资源效应。

3、服务集成平台

协调联盟内商务楼宇根据各行业发展特点为企业发展提供对接政府、企业设立、金融支撑、人才招聘、市场推介等覆盖全生命周期的“管家式服务”。

积极探索新型服务模式，加大对专业性楼宇上下游产业链的研究力度，为楼宇企业提供个性化定制服务，切实帮助企业破解发展难题。

四、黄浦区楼宇联盟运作模式

为了更好地发挥黄浦区楼宇联盟在资源整合、信息共享和协同创新等各方面的功能，结合黄浦区商务楼宇发展的特点，对于黄浦区楼宇联盟的组织形式、运作模式和管理方式，按照政府部门牵头和楼宇联盟自治两个主要方向，初步提出可供参考的以下两个方案：

1、政府牵头方案

在楼宇联盟建立初期，各方面条件尚未成熟，还不具备楼宇联盟完全自治的情况下，由区金融办作为政府部门代表，负责牵头主导楼宇联盟的整体运作，并在区金融办投促部门设立楼宇联盟办公室，在区发改委、区商务委、区规土局、相关街道、重点行业的行业协会和区内社会组织等相关部门和组织的配合下，全力推进楼宇联盟的运作。

图2苐一种方案的组织架构示意图

牵头单位：

区金融办投促部门。

由区金融办牵头开展楼宇联盟的发起、建立、组织、沟通和日常运作等各项工作。

楼宇单位：

综合考虑楼宇产权属性、楼宇品质、地理位置等多方面因素，选取部分重点楼宇作为首批成员单位，涵盖国有市属、国有区属和外资企业、基金公司和民营企业的楼宇。

首批纳入的楼宇名单：

来福士广场、恒基名人大厦、金钟广场、香港新世界、新茂大厦、金外滩国际广场、瑞安广场、兰生大厦、港陆广场、宏伊大厦等。

之后，随着楼宇联盟逐步进入正轨，形成示范效应，再逐步扩大联盟规模，按照“入会自愿、遐会自由”的原则吸纳会员。

具体模式上，先由有意愿加入联盟的楼宇向区金融办提出申请，再由区金融办牵头组织召开联盟成员会议，以公平、公开、公正的民主方式，决定是否接纳该楼宇进入联盟。

配合部门：

区发改委、区商务委、区规土局、街道等相关政府部门以及重点行业的行业协会、社会组织等其他组织。

以上部门和组织，在楼宇联盟的运作中，应各自发挥自己的特点和优势，给予社会全面的支持和配合。

运作机制：

一是设立楼宇联盟工作办公室。

办公室设在区金融办投促部门，明确相关负责同志。

办公室对楼宇联盟工作实施全面领导，制定联盟的日常运作机制和工作章程，负责具体事务的牵头和协调，相关信息的统计汇总和共享，召集定期的联盟大会，组织实施相关工作的考核和评估。

二是建立重点联系人制度。

各楼宇派出分管负责人（一般是副总以上级别）作为联盟的参与人，参与联盟的会议及重大问题的讨论和解决，落实楼宇信息的提供和共享等相关职责。

2、联盟自治方案

图3第二种方案的组织架构示意图

在各方面条件较为成熟的时候,楼宇联盟可以采用完全自治的方式进行运作。

日常由联盟轮班主席负责牵头主导楼宇联盟的整体通作和组织管理,楼宇联盟所有成员组成的联盟大会负责决策楼宇联盟的重要事项。

区金融办、区发改委、区商务委、区规土局、相关街道、重点行业的行业协会和区内社会组织等相关机构给予联盟全力的配合和支持。

牵头单位:

联盟轮班主席。

由楼宇联盟各成员轮流担任,定期（每半年或者每年）轮换,主要负责牵头开展楼宇联盟的组织、沟通和日常运作等各项工作,并负责牵头召开联盟大会。

决策机构:

联盟大会。

由联盟所有成员组成,定期或不定期召开,负责决策联盟相关的重大事项。

配合部门:

区金融办、区发改委、区商务委、区规土局、相关街道、重点行业的行业协会和区内社会组织等相关机构。

以上部门和组织,在楼宇联盟的运作中,应各自发挥自已的特点和优势,给予全面的支持和配合。

组织形式:

联盟按照“入会自愿、退会自由”的原则吸纳会员。

有意愿加入联盟的機字可向联盟轮班主席提出申请。

再由联盟轮班主席牵头组织召开联盟大会,经联盟大会半数以上成员同意，方可加入。

联盟成员如有退出联盟意向的话,应向轮班主席单位提出书面申请,并交由联盟大会批准。

3、分布推进建议

第一步，在联盟成立初期，采用方案一，即政府部门牵头，由区金融办主导，利用政府部门的资源充分调动各楼宇积极性，组织具备一定条件的楼宇发起成立楼宇联盟，并搭建联盟的日常运作制度体系，带动联盟工作顺利开展；第二步，在联盟正常运作一段时间以后，各项工作已经步入正轨，制度体系已基本完善的情况下，逐步过渡到方案二，即联盟自治，采取民主、公开的方式，由联盟内全体成员实现自治和共治。

五、黄浦区楼宇联盟的保障与举措

结合上述黄浦区楼宇联盟功能平台框架和运作模式，提出黄浦区设立楼宇联盟的保障机制和具体措施如下。

1、政府相关部门全力支持

黄浦区政府各相关部门，为楼宇联盟提供各类资源，全力支持联盟日常工作。

一是建立与联盟的对接联系机制。

除区金融办以外，区发改委、区商务委、区规土局和相关街道等部门，建立与楼宇联盟的对接制度，明确相关负责人和联系人，定期沟通协调支持楼宇联盟发展的各项日常工作，保障各部门形成合力，为联盟发展提供最大的支持。

二是落实相关支持举措。

各相关部门切实为楼宇联盟提供全面有效的支持，提供包括政策信息、招商信息和活动信息在内的各类信息资源，搭建楼宇和市场主体对接的平台，完善相关配套硬件设施，改善楼宇周边环境等。

探索建立激励机制，提升楼宇参与联盟的积极性，如可与政府招商机制相结合，在政府招商活动中优先推介联盟内的楼宇。

2、各重点楼宇履行相关职责

联盟内的楼宇成员单位，尤其是各重点褛宇，应充分发挥主人翁精神，切实屐行联盟成员的各项义务，全力推动联盟健康有序发展。

一是建立数据共享机制。

制定统一的联盟成员单位数据提供和共享的模式、格式和标准，数据信息包括但不限于楼宇面积、租赁情况、控制率、租金价格、企业单位情况等，制定一套具有可操作性和可持续性的操作方法，保障楼宇的各类信息及时有效共享。

二是促进楼宇功能性资源的共享。

联盟成员单位应积极促进楼宇公共平台、服务设施（非盈利的午间课堂、健身房、食堂等）等功能性资源的共享。

同时，也应积极促进楼宇先进的管理运营和服务经验的分享，加快提升整体服务水平和标准。

三是切实履行各项职责任务。

各成员单位应按照联盟的相关制度要求，按时保质完成联盟的布置的其他各项任务。

3、构建楼宇评估和奖惩机制

为保障楼宇联盟的健康有序发展，应建立楼宇联盟运营的评估监督和奖惩机制。

一是建立评估监督机制。

对楼宇联盟内的成员单位，要定期进行评估工作。

针对成员单位完成联盟要求的各项任务的情况，进行评分或评级，以此对各成员单位切实履行联盟成员职责进行监督。

二是建立公平公开的奖惩制度。

根据上述各成员单位每年的评分结果，给予相应的奖励或惩罚措施。

对于表现优秀、评分优异的成员单位，应通过颁奖、表扬等方式给予奖励；对于没有完成联盟任务的成员单位，应通过批评通报、记过、劝退等形式给予惩罚。

希望通过奖罚分明的措施，鼓励各成员单位积极赝行自身担负的联盟职责。

三是设立楼宇联盟基金。

为给楼宇联盟日常运作提供足够的经费支持，黄浦区楼宇联盟可逐步探索建立楼宇基金。

资金来源：

建议由区财政出资作为楼宇基金的启动资金，由各成员单位按适当比例定期缴纳会费作为楼宇基金的长期资金来源，并积极吸纳各企业单位的资金支持。

运作机制：

应由联盟制定专人负责楼宇基金的日常运作，并向联盟及时汇报基金运作情况，保证基金运行的公开公正。

监督机制：

楼宇基金的使用情况必须接受联盟大会的严格监督，以保障资金使用安全有序。

4、逐步建立健全联盟平台信息化系统

信息化系统是楼宇联盟的基础支撑，也是提高联盟运作效率的必要硬件设施。

楼宇联盟应在相关部门的支持下，逐步建立各功能平台的信息化系统，以信息化手段保障楼宇联盟日常工作的高效有序开展。

可首先推进楼宇资源平台系统的建立，重点依托联盟楼宇提供的相关信息资料，并整合原有的楼宇App资源，加快建立联盟楼宇资源平台，预留开放性接口，之后可不断纳入新的楼宇联盟成员。

在此基础上，可逐步推进信息共享平台和服务平台系统的建立。