商业MALL与酒店的研究006.docx
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商业MALL与酒店的研究006
第一章研究体系
1.研究范围
主要针对当前国内典型的城市综合体案例，分析酒店与大型商业之间的设计关联与业态关联。
2.研究目标
（1）大型商业综合体中的商业部分进行归纳性总结
（2）酒店设计总结
（3）商业与酒店的协调设计（建筑设计、业态设计）
（4）收集50例典型城市综合体中案例，就其中规模、商业面积、酒店面积之间的比例进行指标分析与总结；
（5）收集并分析10个国内主要城市综合体案例（带酒店）详细分析流线组织过程；
（6）总结城市综合体中商业与酒店之间相互协调的框架要点。
3.研究方法
（1）案例解析
（2）归纳总结
4.购物中心分类
（1）社区型购物中心（3-5万平方米，2-4层，主力店含超市卖场）
（2）区域型购物中心（15-30万平方米，3-5层，主力店含百货、超市、家电卖场）
（3）百货型购物中心（5-8万平方米，6-8层，主力店含百货）
（4）主题型购物中心（8-12万平方米，8-12层，主力店含专业店、餐饮娱乐）
（5）综合体型购物中心（12-18万平方米，6-8层，主力店含百货、超市、专业店）
5.城市综合体的设计成功的决定要素
（1）选址和商业定位策划是否正确
（2）业态业种的设计和配置是否合理
（3）总体规划布局是否合理
（4）内部水平流线是否合理
（5）垂直交通是否流畅合理
（6）停车设施是否充足、便利，交通组织是否合理
（7）层数、层高、冷热源和机电设备等技术条件是否合理
（8）建筑和空间是否尺度宜人，富于个性和精致外观是否具有很强的标志性和吸引人
（9）广场景观、夜景照明、室内环境、照明和背景音乐等是否优美、精致、符合商业特点和个性化
（10）服务流线、货物流线、垃圾流线是否合理
（11）导向系统、商业标识系统、广告系统是否清晰合理
第二章购物中心设计体系
1.基地与总平面
1.1选址
1.2基地
1.2.1主、次要人行出入口
1.2.2车库出入口，停车与商业关系及通行方式，临时停车位设置
1.2.3车位数
1.2.4货运出入口，货物流线，重点关注主力店、大型餐饮、酒店等有大量供货需求业态
2.商业设计
2.1柱网布置
2.2层高确定
2.3交通组织
2.4外部交通流线
2.5内部交通流线
3.室内商业街
3.1总体规划形态（十、T、Y、一）
3.2合理长度
3.3合理宽度（中间有休息座椅、无休息座椅）
3.4合理高度（人体尺度中庭、超尺度中庭）
3.5视觉组织（一楼仰视高楼层的广告位的合理视角）
3.6业态布置节奏
4.室外商业街
4.1街道、各层走廊通道、广场尺寸
4.2通道间节点距离、大小，步行时间
5.中庭
5.1数量、位置
5.2尺度、尺寸
5.3间距
5.4竖向交通布置（自动扶梯、电梯的空间关系）
5.5总体高度、高宽比
5.6视线焦点设置；
5.7流线组织
5.8活动组织
6.自动扶梯
6.1商业规模与扶梯数量比例
6.2扶梯与升降梯的空间关系
6.3自动扶梯合理间距
7.商业建筑设计的基本原则
7.1土地的高强度开发
7.1.1用足底商、用足建筑密度
7.1.2争取最大的商业展示面、延展面
7.2便捷的外部交通诱导
7.2.1实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动
7.2.2运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系
7.2.3有机组织各个内部环流之间的衔接空间
7.3高效的内部人流组织
7.3.1商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的
7.3.2商业做的是人流而不单单是交通
7.4重估楼层价值体系
7.4.1二层及以上铺面层高设计
7.4.2二层及以上步道平台设计
7.4.3利用特殊交通方式拉动竖向人流（喷淋式交通）
7.4.4垂直楼面租金效益的重新分配
7.5创造高附加值空间
7.5.1挖掘独幢商业潜力
7.5.2创造高体验性空间
7.6商业建筑本身就是广告系统
7.6.1充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用
7.6.2创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知
7.6.3注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性
7.7延续地方文脉，提升商业文化品质
7.8设计具有社区活力的城市公共空间
8.业态规划
8.1主力店、次主力店、品牌店的比例分布
8.2零售、餐饮、娱乐的分布规律
8.3按类型预测各业态占地比和建筑面积比
第三章酒店设计
1.酒店的基本市场分类
1.1按照位置分类
郊区酒店、市区酒店、机场车站酒店
1.2按照服务内容和服务设施分类
城市酒店、主题酒店、商务酒店、度假酒店、度假康乐酒店、
本次探讨主要围绕城市酒店和主题酒店，研究综合体中的商业与酒店配置。
1.3按照品质等级分类
豪华酒店、中高档酒店、经济型酒店
城市酒店普遍面临容量大，用地小，复杂程度高等多重矛盾，同时需要考虑城市视
觉地标，而其面临的结构及空间要求也是设计的重点。
2.酒店设计的基本要点
2.1酒店客房、标准层
2.2客房、标准层设计
2.3宴会厅设计
2.4酒店的规模与特点
2.5各类酒店所需的空间划分
2.6高层酒店的竖向功能分区
2.7城市酒店研究案例
●安徽饭店
●连云港苏宁项目
●芜湖中央城大酒店
●豫园万丽大酒店
●重庆江北城财信广场
●苏建南通大酒店
3.分类研究一：
城市酒店
3.1选址特征
城市中心
商务区
区域中心
3.2目标客户
以公务出差的旅客为主，包含境外游客。
3.3经营标准
除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求；
设施设备通常采用较高标准。
3.4城市酒店商业配置的要求与类型
3.5业态面积配比的平均值、经验值
3.6案例分析
●长峰商城（龙之梦购物中心）
●上海虹口凯德龙之梦购物中心
●上海浦东嘉里城
●杭州万象城
2.6.1布局分析——塔楼型
（1）独立塔楼（与Mall或室外步街分离）
（2）裙房塔楼（在Mall或室外步街之上）
2.6.2设计分析
（1）酒店标准层
（2）商业标准层
（3）首层人流的分流设计（入口设置、公共空间、联系通道）
（4）后场流线（商业、酒店各自的货运、后勤局部）
（5）地下车库的分区与相互连通
（6）结构、机电设备的相互配合设计
4.分类研究二：
近郊城市酒店
4.1城市酒店商业配置的要求与类型
4.2影响业态配比关系的主要因素
4.3例析业态面积配比的平均值、经验值
4.4案例分析
●大华华商时代广场
●上海证大喜马拉雅艺术中心
●上海嘉定保利•凯悦酒店
4.4.1布局分析——塔楼型
（1）独立塔楼（与Mall或室外步街分离）
（2）裙房塔楼（在Mall或室外步街之上）
4.4.2设计分析
（1）酒店标准层
（2）商业标准层
（3）首层人流的分流设计（入口设置、公共空间、联系通道）
（4）后场流线（商业、酒店各自的货运、后勤局部）
（5）地下车库的分区与相互连通
（6）结构、机电设备的相互配合设计
5.分类研究三：
主题酒店
5.1选址
5.2目标客户
5.3经营标准
5.4城市酒店商业配置的要求与类型
5.5例析业态面积配比的平均值、经验值
5.6案例分析
●北京三里屯VILLAGE
●青岛证大·大拇指广场
●南京大观天地
●天津大悦城
●北京SOLANA蓝色港湾
以下类型不做重点类型探讨
6.分类研究三：
经济型酒店
6.1选址
（1）商业中心附近
（2）选址灵活
6.2目标客户
（3）国内游客及中小企业商务差旅客人为主
6.3经营标准
（4）以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠
（5）通常以品牌连锁形式经营
6.4城市酒店商业配置的要求与类型
6.5业态面积配比的平均值、经验值
6.6案例分析
7.分类研究四：
度假酒店
7.1选址
（1）远郊或旅游风景区
7.2目标客户
（2）景区游客接待为主；
（3）季节性明显
7.3经营标准
（4）具有完善的休闲娱乐设施
（5）突出个性化服务；创造放松环境
（6）酒店建设强调与自然环境的结合
7.4城市酒店商业配置的要求与类型
7.5业态面积配比的平均值、经验值
7.6案例分析
8.分类研究六：
会议/会展酒店（城市型、郊区型）
1.1选址
（1）市区或郊区
1.2目标客户
（2）团体会议及会展服务接待为主
1.3经营标准
（3）在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务
（4）建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施
9.分类研究七：
酒店公寓
10.附录：
品牌酒店设计技术要点
（2）万豪酒店设计规范
（3）凯悦酒店设计规范、标准
（4）卡尔森丽笙酒店设计标准
（5）希尔顿逸林酒店设计标准
（6）普尔曼酒店设计标准
（7）四季酒店设计规范标准
第四章购物中心+酒店类型设计分析
本章节主要探讨主题性购物中心与酒店的配合设计，以及连锁性城市综合体的商业与酒店配置情况。
1.主题型购物中心+酒店（以购物中心为主的综合体）
1.1南京水游城
商业面积：
10.0万
经营楼层：
6层，地下负三层
楼层概况：
B1-F5
单层面积：
16,600
酒店类型：
假日酒店
酒店面积：
经营楼层：
16层
客房数量：
316间
功能：
1个无柱式宴会厅，面积640平方米，1个VIP会议厅和4个多功能厅，面积为60-120平方米不等。
1.2香港朗豪坊
负责设计工作的是美国捷得建筑师事务所（TheJerdePartnership），而担任项目建筑师并负责签则的为香港建筑师王欧阳。
项目由朗豪坊购物商场、朗豪坊酒店和朗豪坊办公大楼构成。
计划的三个项目有互惠互补的特点。
商场设有购物、食肆及大量娱乐餐饮，而高级写字楼和五星级酒店分别为商场带来高消费力的上班族及旅客，形成稳定的消费链。
总建筑面积：
23万
办公楼层：
60层
商业面积：
5.5万
经营楼层：
15层，地下负四层
楼层概况：
B2-F13
单层面积：
3,600
酒店类型：
朗豪酒店（五星级）
酒店面积：
经营楼层：
42层
客房数量：
设计特色：
通天电梯
商场的4/F至8/F，以及8/F至12/F，架设两组总长83米、全港最长之无承拓室内扶手电梯，避免游人在升降机前苦候，或在各层扶手电梯中打困，以疏通人流，把游人以最快的时间，走至每一家商店。
四楼的美食广场GrandAtrium，是购物中心、酒店及商厦的主要交汇处，可在这里乘搭全港最长的通天电梯（Xpresscalators）直达商场七楼。
Spiral区域的楼层呈螺旋形，如果要逛匀这区的所有店铺，一定要沿螺旋梯级而行。
到处都是梯级。
2.综合体型购物中心+酒店
2.1华润万象城、五彩城、欢乐颂系列
2.1.1定位与档次
客户：
真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者
规模：
超大规模型购物中心，面积在12-24万平方米之间，根据城市的经济实力等情况
档次：
万象城的市场定位确定为“中档偏高”
完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐
2.1.2配置模式
商业（18-28万平方米）+写字楼（10万平方米左右）+君悦酒店（1个）+公寓（少数有）+悦府系列住宅（剩余面积）。
根据城市经济、具体位置、地块形状等情况做调整。
●深圳万象城（二期）
●杭州万象城（总，商，酒=80，20，6）
●沈阳万象城（总，商，酒=60，20，8.4）
●大连万象城
2.1.3物业配比分析
总规模小于100万平方米的综合体——
商业：
写字楼：
酒店：
住宅：
公寓=33%：
22%：
12%：
33%：
0
总规模200万平方米左右的综合体——
商业：
写字楼：
酒店：
住宅：
公寓=15%：
7%：
3%：
73%：
2%
大于200万平方米的有二十四城系列、大冲新城。
2.1.4盈利模式、回报率、资金周转方式
2.2万达集团产品系列
2.2.1配置模式
●武汉楚河汉街
2.2.2物业配比分析
2.2.3盈利模式、回报率、资金周转方式
●唐山万达洲际酒店
●石家庄万达洲际酒店
●呼和浩特万达希尔顿酒店
2.3中粮集团产品系列
2.4苏宁集团产品系列
2.5其他产品类型
●龙之梦购物中心（封闭Mall型商业）
●连云港苏宁广场（封闭Mall型商业）
●大宁国际商业广场（街区型商业）
●三里屯Village（岛型商业）
第五章案例收集与数据分析
1.总建筑规模﹥一百万平方米
北京金融街402.03.98%
武汉楚河汉街340.06.47%
南京万达广场120.04.17%
重庆万象城200.03.00%
南京雨润总部设计171.023.98%
杭州创新创业新天地110.05.00%
结论:
酒店面积﹤5%，突出酒店功能的近郊型城市综合体，酒店所占比例较大，如南京雨润总部。
2.一百万平方米﹥总建筑规模﹥五十万平方米
北京万达广场50.08.20%
徐州中央国际广场51.55.63%
淮安雨润中央新天地52.05.77%
天津大悦城53.06.60%
杭州万象城80.07.50%
南宁万象城90.06.67%
深圳华润万象城（一期）55.014.55%
沈阳万象城58.814.29%
北京华贸中心93.016.13%
结论：
5%﹤酒店面积﹤10%城市黄金地段的都市型综合体，由于各个功能均衡，酒店面积所占比例可以达到15%-20%。
3.五十万平方米﹥总建筑规模﹥二十万平方米
青岛证大·大拇指广场22.09.09%
上海大宁国际广场25.012.00%
深圳华润万象城（二期）27.128.78%
雨润集团大冶市城市综合体29.216.78%
宝龙杭州滨江综合体31.713.25%
上海浦东嘉里城33.019.70%
北京银泰中心35.010.60%
海阳宝龙城38.415.63%
广州白云万达广场39.29.44%
天津经济开发区泰达CBD40.07.50%
广州正佳广场42.026.90%
结论：
5%﹤酒店面积﹤20%
4.二十万平方米﹥总建筑规模﹥十万平方米
益田假日广场13.616.91%
成都仁和春天百货光华店13.818.84%
北京来福士广场14.617.81%
北京SOLANA蓝色港湾15.013.33%
南京水游城16.716.17%
天津水游城17.416.66%
连云港苏宁广场19.016.84%
上海联洋证大大拇指广场11.030.00%
廊坊115地块规划概念11.527.83%
上海证大喜马拉雅艺术中心15.534.19%
上海嘉定保利·凯悦酒店16.830.95%
上海商城18.544.86%
结论：
15%﹤酒店面积﹤20%以酒店功能为主的城市综合体，酒店面积可以达到总规模的30%-50%。
1.上海大拇指广场9000*9000（商业、酒店）
2.上海大宁国际广场25.012.00%
3.上海浦东嘉里城33.019.70%
4.上海商城18.544.86%
5.上海长峰商城
6.北京华贸中心93.016.13%
7.北京银泰中心35.010.60%
8.北京来福士广场14.617.81%
9.南京水游城16.716.17%
10.深圳华润万象城（二期）27.128.78%
11.杭州万象城80.07.50%
12.武汉楚河汉街340.06.47%
仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。
Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse.
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