民宿的经营成本分析.docx
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民宿的经营成本分析
民宿的经营成本分析
很多人在提到个性化住宿成本的时候，第一反应可能是成本就是房租，成本就是装修，除此之外大家可能都没有去考虑过在经营管理的时候也会有成本的支出。
那么我们今天就来谈谈，关于个性化住宿的成本你应该注意哪些问题呢？
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个性化住宿成本包括哪些内容呢？
根据个人的从业经验，个性化住宿成本基本包括以下五个方面：
1、房租：
房屋租赁押金和房租
很多人会提出这么一个同題：
我自己就是房东、业主，那在成本里还要不要去算房租？
我认为是需要的，因为房屋拥有自己的本身价值，那么运营成本里面就应该有房租这一项,不管你经营的物业是否自有，都应该在经营的过程中进行一个合理的计算。
房租一般分为押金和租金，很多人在运营的初期或者是筹备期的时候，很容易就会忽略房屋押金这一块，这会导致成本核算的错漏。
按照全国部分城市、区域——桂林、西安、成都、杭州、温州、丽江、大理、厦门、三亚，包括一些小城市的调研数据来看，房租一般占到营业额五分之一到六分
一。
2、装修：
硬装与软装
硬装：
硬装部分是在日常经营或是前期筹备中最容易超支的一部分，因为在利用一幢房屋去做个性化住宿经营时，通常需要対房屋进行一系列的改造装修，在这过程中会遇到很多前期没有预料到的临时性的问题。
此外在装修时，对于房子的硬件设施要考虑其使用年限，现在有很多的同行都会走到一个误区：
装修的房子只使用两到三年，然后就要进行大的改造装修。
这在成本支出上是一个非常大的忌讳，会造成极大的浪费。
软装：
很多人在做个性化住宿的时候都会在软装部分进行旧物改造、旧物利用，但是建议大家不要单从自己的个人喜好上去考虑，而是要更多地从消费者心理、消费者习惯上去考虑。
装修是一笔非常大的投入，因此建议在成本计算时把装修费用总数均摊到经营期内去做几年的均摊。
3、人工成本
也会有人提出来这样的问题：
我的店没有雇请外人，所有的事务都是由我自己和家人进行打理，这样的话我的人工成本是否等于零。
实际上这和房租是一个道理，全家人都投入到这样一个经营里以后，人的价值也应该有所体现，而不是自家人去做这么一件事的时候就可以不去算人工成本，不算工资和奖金，仅仅只是依靠一个营业利润来获得生活费用。
4、日常损耗
日常损耗分为几个小部分，比如洗发水、沐浴露，甚至部分客栈民宿会提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，还有我们平常的布草送洗，这些都是经营中的日常损耗。
这些日常损耗并不能完全等于日常支出，因为日常支出还包活食宿之类的其他成本。
5、维修费用
这一部分包括电器、家具的维修费用，易于理解就不再赘言。
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个性化住宿的成本预算
一般而言个性化住宿经营成本的预算应该注意以下几点：
1、建议把所有成本按照均摊的方式，摊到每一个客房、每一个营业日上，就能了解每一间客房、每一天的运营成本是多少，在制定价格时就可以有一个最基础的保障，知道一间房、一个晩上卖多少钱能保本不亏。
我一直在强调的一点是：
高的入住率并不等于有高的利润。
因为如果你连每一间客房、每一天的经营成本都不知道，即使你的入住率很高，但是因为定价低于成本，你就是亏的，而且卖的越多亏得越多。
2、在进行成本预算的时候，要去估算好装修回收期。
一般来说，装修的回收期定在3-5年之间比较合理，在此情况下，装修投入的这费用不管是按利率计算，还是按照其他项目的投资対比来看，都较为合理。
如果回收期超过5年，基本上就没有什么利润或者是收益可言了。
3、进行成本预算时应该选用一些能够持续长久使用的物品，尽可能地去选择一些被回收的时候还能够保值的物品来进行装修和装饰。
现在很多客栈民宿或是短租公寓，在装修选材时并没有考虑到选材的耐用性，这样対自已以后的经营支出会有很大影响。
既要注重保值，又要注重耐用性。
4、很多人在做成本核算的时候并没有把房租的递增算进去，建议大家在做核算的时候要把所有租期内的房租平均计算，这样得出的成本才是有效的。
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如何通过成本预算制定价格体系？
公式：
客房数量·客房的最低单价·全年280天（根据数据出来的结论是每年我们都是至少有90天左右是保证能够满房，而且这个满房的价格还不是太低，所以我们真正需要担心的或者是把入住率支撑起来的时间是280天左右）·0.7（入住率的一个统计）=全年房租+全年人工支出+全年损耗支出+全年水电+转让费回收的每年平摊+装修费用回收的每年均摊
正常情况下，通过公式得出来的两边的得数差额应约等于10万左右。
这个公式实际上已经把成本最大化、利润最小化了，因为很多人都是由于前期预期太高，导致后期经营得非常辛苦。
我希望大家把期望值降低到一个点上，这样到后面回收的时候才会充满惊喜。
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如何控制单体单店的经营成本？
1、建议大家在筹备之前，做一个超出预算10%-20%的成本预算表，清楚自已要花的钱大多数都在哪里。
然后把成本预算表里超过一万块钱以上的项目单独列出来，去做成本的独立核算。
2、在筹备期间，如果成本预算已经定稿，或装修的样板图、效果图已经出来，主题定位、客群定位都已确定之后，只要是涉及十平方或者两个房间以上的区域改造项目，尽可能地只在这些项目上做减少而不是增加。
因为客人対房间的要求并没有我们想象的那么多。
3、不必把一个区块的装修一次性做到位，这样投入成本会很高。
一些可有可无的装饰品或物品可以在双十一双十二或打折促销的时候去采购添加，能够节省资金。
4、现在很多同行会走入一个误区或怪圈：
一家店两到三年以后就放弃原有装修，全盘重新进行大装，其实这样很伤元气。
一家店在经营过程中都会发生同地区同行业之间的对比，但我们一再坚持的是，人无我有，人有我未必要有。
客人选择个性化住宿产品的时候就确定了这一点，他要的东西并非酒店的单纯硬件奢华体验能够提供的，而是我们能够提供的。
此外，两到三年的一个大的全装修，相当于把刚刚收回的资金又再投入到店里，相当于这两到三年是在打白工。
我们去经营客栈民宿，更多的是为了我们自己的生活有所不同。
大家可以设想一下，如果每一个人都在想方设法地在两到三年去做房屋的装修翻新，同行看到了以后也会有同样的举动和想法，这样在民宿的聚集地全年到尾就都在装修，带来的结果就是市场环境和自然环境的恶劣，在这样的情况下，就难以为客人提供较高的体验度，难以获取较高的满意度，生意自然也就差了。
其实东西可以旧不可以脏，并不是所有配置都豪华得焕然一新就可以做满足客人的心理需要，消费者想要的是回归的概念，而不是单纯奢华的概念。
5、单店单体的经营成本逐年递增，建议大家在每年的维修费用上也做一个比较准确的估算。
其实单店单体的经营成本是很难去降低的，而在经营之外，很多时候单体店的经营成本居高不下，并不是因为店内开支，而是三五不时地招待亲友。
如果是组织活动反馈给客人这样的经营成本是该花的，但如果总是过分的进行应酬和公关是很不必要的。
6、一直都在强调的是，在开店之前要把客群定位好，明确自己接待什么样的客人、赚什么人的钱，这样生意就会相对来说有一些规律去摸索。
控制经营成本其实与接待的消费者也是有关联的，如果你的店什么样的房型都有、什么样的客人都要去接待的话其实会增加一定的经营成本。
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两到三年后，成本控制的重点在哪里？
简单总结：
1、不要大修大装，大修大装势必要把原先的本钱又都投入进去的。
2、要持自己的特色，人无我有，人有我未必要有。
3、注意电器的维护，电器在两到三年以后就达到三分之一的使用寿命到了，这时候需要经常检修电器。
4、家具的维修和检査也非常重要。
5、很多人可能不会想到，就是外墙的防水。
房屋都有一个使用寿命，很多房间发霉或是漏水都是因为外墙的防水没有做好，建议大家在装修完两到三年之后，全面地去检查房屋的外面和天花板，如果有出现漏水的痕迹要及时进行补救，越是到后期就越是要注意这一方面。
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成本逐年递增后的应对方式
1、在筹备期做好支出调研非常有必要，但在经营期内建议大家每一个季度的经营期,也要做好下一个季度的成本支出预算及核算，这有助于我们在经营过程中少花钱、少乱花钱。
2、千万不要随波逐流，很多业主看到周边的同行添置了一个东西之后会觉得很不错我也去买一个，却不考虑物品对自己房子的实用性。
每増加一项成本投入实际上都要根据房屋的状况，如果房屋本身承受不了某些物品的添加，增添之后其实是在给自己的资金和房屋增加负担。
3、建议多从旅行者的消費习惯去考虑成本的支出和物品的添置，建议多和客人对话，了解他们的消费习惯，这样能够在成本的支出和控制上就能有一个明显的效果。
4、建议大家在软性的成本支出上做增加，不要一而再、再而三地在硬件上来做过多的投入。
这里的软性不单是软装，不单是供给客人一些精油、咖啡、茶之类的一些物品，还要从人工的角度去考虑。
现在有很多的经营者往往都是在硬性的成本支出上面考量过多，而没有在店员或人才这些软性上进行考量，导致行业人才紧缺。
一间房子如果没有人，就是一个没有灵魂的经营体。
建议大家尽可能把身边的同事、伙伴培养起来，给到他们足够多的薪资待遇、福利，可能对你的店的总体成本的控制或者是利润的实现都会有好的帮助。
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关于OTA的成本控制
OTA的成本是很可怕的，占到总体营业额的18%-20%。
你如果只能通过0TA来产生订单，应该考虑经营策略的调整。
OTA是无情的，佣金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。
在经营过程中，应该着重地去观察自己的数据，了解不同的季书在不同的〇TA上面推房效果。
哪家OTA给到的客源最多，哪一个〇TA在淡季的时候客源补充量最多，就要适时地调整在这些OTA上面的营销方案。
而现在OTA上的金牌、特牌佣金特别高，是不建议大家采用的。
原因在于〇TA推广得再好，落地服务没有跟上，也没有回头客。
因此，想要降低OTA的推广成本，实际上不管是单体经营还是连锁经营，都应该考虑垂直销售、会员制度、粉丝经济这三种营销方式。
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初期成本支出时应避免的误区
回归到我们最初谈到的成本的支出的项目：
房租、装修、人工、日常维护、物件维修。
其实真正的误区只有一个：
我们花了很多我们认为应该花的钱。
1、在成本支出初期，多观察，少掏腰包，因为在所有的资本投入之前，都还有修正的机会。
2、个人主观的东西不要太多，不能把所有的空同都変得带有过多个人喜好的色彩，这是我们最需要避免的误区。
3、不要不合时宜地去添置物品，有些物品添置益可能会因为季节、环境、地域文化的不同产生一些反效果。
4、个性化住宿最终会变成一个旅行的目的地。
如果你经营的个性化住宿最终変成了旅行目的地，那你所要展现给消费者、旅行者的一定是带有地方特色的经营体，或者是说含有这个地方特色的经营体。
建议大家尽可能地减少一些不必要的主题设置，而是真正从消费入群的定位去做初期成本的支出，把成本的投入先放到人的基本诉求上面来。
5、现在很多人也会在一些新媒体上做一些付费的、提高自己知名度的曝光行为，建议大家在这一块上面也要有所选择。
在初期还不清楚自身情况，不确认经营体的精神内核的时候，尽可能不要着急宣传自己，让消费者产生过高的期望会对自己的后期经营不利。
列举一个例子通过数据了解
项目投入成本与经营预计
【1】房屋改造计划和投入成本
前后院改造计划：
（1）将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。
完善后这屋前屋后的池塘将是项目的最大外观特色。
（2）在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或根据设计师意图，部分创新。
此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。
（3）卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封闭性独立性的需求。
（4）院落绿化，根据设计施工进行。
绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基本由原来以后绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。
（5）每栋民宿建造成本概算
每栋民宿7个房间，建筑面积约500平方米。
主体建造装修或改造，1800元/平方米;房间硬质装修，2000元/平方米，院落以整理道路、修整围墙，布置水池等，1000元/平方米;总体预算控制在3000000元（初步概包软装）。
【2】本项目特色以及与落户窑湾村的合作互利规划
结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。
在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客。
还需充分挖掘古村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅游的发展。
在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色：
（1）挑选1-2个项目作为民宿固定活动，具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。
提高民宿本体特色。
并定期增加更换。
除主体建筑休闲之外，可在部分古民居院落设立活动地点，增加乡村旅游活力。
（2）根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围，并可提高农民收入。
经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。
此方案中民宿作为集合和休息地点，可借此宣传民宿特色。
（3）可以与当地农民配合，设立“窑湾村远程农业”（暂名）计划，旅客可租赁当地田地，体会播种至收货的快乐。
让顾客承包一小块地，从播种开始，根据微信互动，每周或者每隔几天发送承包地的照片和信息，可雇佣当地农户进行管理，田地必须绿色无农药!
结果后可通知采摘也可邮寄、带回重庆给客户。
此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜，长成后现金返还或者送回领养者手中。
（4）四面环山，和村民探讨周边环境，寻找向导或联系重庆市区户外活动组织设计山路户外活动，对于老龙洞等尚未开发特色旅游资源进行探索。
（5）收集当地手工业者资料，与之沟通合作计划，设立旅客体验活动。
（6）根据本地地理位置，帮助外地游客设计楠溪江旅游线路，体现集散地作用。
（7）收拢周边村庄资源，手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营和宣传，不仅局限于一处。
（8）寻找空旷房屋，设立木工房，可联系外地木工房进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。
主要从勺子、砧板入手，之后根据运营情况决定是否在市区周边设立基地。
【3】经营难点
1因经营季节性强而导致投资成本回收期较长，是制约民宿发展的重要因素民宿也面临淡旺季的尴尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相对少。
单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。
2、因该村地点距离主要客源地重庆主城区仅120分钟车程，怎么留住客人住宿是一个难点。
3、现状村子旅游氛围较金佛山西坡、北坡等地差距明显，需当配合经营提升知名度。
【4】经营成本分析
以一栋为单位：
房租：
前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分红或者其他协议。
人工成本：
民宿房间暂定7间客房，正常的房间整理可有经营者本身承担，可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。
工资暂定在3000元/月，共2人，72000元/年。
整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清扫，垃圾的倾倒和其他工作。
工资成本暂时在1000元/月。
共需12000元/年
人工成本总计，84000元/年。
电信宽带：
100M有线宽带1500元/年
水电成本：
10192元/年（按7间房，104天，5%的比率计算）
宣传成本：
5000元/年（优惠力度，熟客、关系客成本付出）
营业税金：
203840*0.05=10192元（按7间客房全年30%入住率）
预计全年成本：
110884元
【5】经营收入分析：
1、住宿：
初期7间客房，按平均每间房费500元，保守估计，入住率30%计算，总共住宿项目收入为383250元。
若按照本项目可类比案例平均入住率50%计算，住宿项目收入为638750元。
2、农村体验活动，按照每周末20人次计算，每人次100元计算，全年52周，总计104000元。
3、此外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按7间客房，150元每间闲时客房费收入，10%消费率计算，总计38325元。
（此收入弹性稍大，如运作得当，收入增长很大。
）
4、暑假假期，可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举办一次，总计收入60000元。
5、总计：
按以上预计收入，住宿最低收入30%计算，总计585575元。
按住宿高入住率50%计算，总计841075元。
注：
除以上计划收入之外，暑假学生客源入住，手工艺培训体验项目，绿色农产品贩卖，农家乐餐饮收入还未计算在内，后续可发展项目丰富。
【6】投资回报分析
综上概算计算，本项目回报周期4-6年。
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