XX农民集中居住区二期建设项目可行性分析报告.docx
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XX农民集中居住区二期建设项目可行性分析报告
XX农民集中居住区二期建设项目可行性研究报告
引言
节能是国家发展经济的一项长远战略方针，是全面贯彻科学发展观，提高能源利用效率，又好又快建设社会主义和谐社会的基本国策。
为全面贯彻科学发展观，提高能源利用效率，加强固定资产投资项目用能管理，自《中华人民共和国节约能源法》颁布实施之后，国家相继出台了一系列相关政策、法规和标准，如《中华人民共和国节约能源法》、国务院《关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）、国家发展和改革委员会《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资〔2006〕2787号）、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发展和改革委员会6号令）和江苏省发展和改革委员会《关于加强工业类固定资产投资项目能源消耗准入管理工作的通知》（苏发改工业发〔2006〕1197号）、江苏省《固定资产投资项目节能评估和审查实施办法（试行）》的通知（苏发改规发〔2011〕1号）等文件的规定。
受江苏XX经济开发区开发投资有限公司委托，本公司承担项目的节能评估工作。
为保障评估工作的正常进行，本公司成立了项目组，在对项目进行考察、调研及相关资料收集整理的基础上，依据《江苏XX经济开发区开发投资有限公司XX农民集中居住区二期建设项目可行性研究报告》等文件所提供的资料，在分析论证的基础上，编制完成本报告，为该项目进行核准提供相关依据。
第1章评估目的、依据、范围及程序
1.1评估目的
节能评估是为了更好地贯彻“提高能源利用效率，坚持开发与节约并举、节约优先”的方针。
从而体现了“以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济、社会和人的全面发展”的科学发展观。
其作用是为政府以进行宏观控制，调整经济结构，转变增长方式为目标，对建设项目进行审批、核准、备案等行政管理时提供科学依据；是对项目建设单位提高节能管理水平，减少浪费，控制成本提出的节能措施进行的科学评定。
1.2评估依据
1.2.1法律依据
1、《中华人民共和国节约能源法》
2、《中华人民共和国可再生能源法》
3、《中华人民共和国电力法》
4、《中华人民共和国建筑法》
5、《中华人民共和国清洁生产促进法》
6、《中华人民共和国计量法》
1.2.2行政法规和相关规划
1、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）；
2、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发〔2007〕15号）；
3、《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资〔2006〕2787号）；
4、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发展和改革委员会6号令）；
5、《固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）》（发改环资〔2007〕21号）；
6、《节能中长期专项规划》（发改环资〔2004〕2505号）；
7、《重点节能单位节能管理办法》（原国家经贸委令第7号）；
8、《民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号）；
9、《江苏省节约能源条例》（2004年8月20日第二次修正）；
10、《省政府关于加强节能工作的意见》（苏政发〔2006〕152号）；
11、《固定资产投资项目节能评估和审查实施办法（试行）》的通知（苏发改规发〔2011〕1号）；
1.2.3产业政策和准入条件
1、《国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知》（国发〔2005〕40号）；
2、《产业结构调整指导目录》（2011年本）（国家发改委令9号）；
3、《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委2005第65号）；
4、国家发改委《固定资产投资项目节能评估及审查指南》发改环资〔2007〕21号）。
1.2.4相关标准和规范
1、管理及设计方面的标准和规范
（1）《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167－2006）；
（2）《综合能耗计算通则》（GB/T2589－2008）；
2、建筑类相关标准及规范
（1）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
（2）《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006
（3）《通风与空调工程施工质量验收规程》GB50243-2002
（4）《民用建筑热工设计标准》GB50176-93
（5）《建筑照明设计标准》GB500034-2004
（6）《建筑采光设计标准》GB/T5003-2001
（7）《空调通风系统运行管理规范》GB50365-2005
（8）《绿色建筑技术导则》（建科〔2005〕199号）
（9）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010
（10）《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95
（11）《采暖通风与空调设计规范》GB50019—2003
（12）《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004
（13）《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004
（14）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
（15）《建筑给水及采暖工程质量验收规范》GB50242-2002
（16）《绿色照明工程技术规程》DBJ01-607-2001
（17）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》
（18）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
（19）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
（20）《建筑中水设计规范》GB50336-2002
（21）《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》DGJ32/J71-2008
3、相关终端用能产品能效标准
（1）房间空气调节器能效限定值及能效等级
2005年3月1日正式实施的《房间空气调节器能效限定值及能源效率等级》（GB12021.3-2004）规定：
能效等级的判定目前只考量制冷能效比EER。
根据产品的实测能效比，判定该产品的能效等级，此能效等级不应低于该产品的额定能源效率等级。
（2）照明设备能效限定值及能效等级
《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》（GB19043-2003）规定了普通照明用双端荧光灯（以下简称：
双端荧光灯）的能效等级、能效限定值、目标能效限定值、试验方法和检验规则，适用于标称功率在14W～65W范围内,采用交流电源频率带启动器的预热阴极双端荧光灯及采用高频工作的预热阴极双端荧光灯。
双端荧光灯能效标准中的产品按照标称功率范围分为3类：
14～21W；22～35W；36～65W。
能效等级：
双端荧光灯能效等级分为3级，其中1级能效最高。
同时要求各能效等级双端荧光灯在燃点2000h时，其光通维持率应符合《双端荧光灯性能要求》GB/T10682-2010中的有关规定。
双端荧光灯能效等级
标称功率范围
W
初始光效，lm/W
能效等级（色调：
RR,RZ）
能效等级（色调：
RL,RB）
能效等级（色调：
RN,RD）
1
2
3
1
2
3
1
2
3
14~21
75
53
44
81
62
51
81
64
53
22~35
84
57
53
88
68
62
88
70
64
36~65
75
67
55
82
74
60
85
77
63
注：
表中色调应符合GB/T10682中色度坐标的要求。
企业可以根据用户的要求制造非标准颜色的灯，但应同时给出非标准颜色色度坐标的目标值，且其容差应在5SDCM的范围之内。
对非标准颜色的灯，其光效应按邻近标准颜色光效值较高的能效等级进行判定。
能效限定值：
双端荧光灯能效限定值为表1中能效等级的3级，同时双端荧光灯在燃点2000h时，其光通维持率应符合GB/T10682-2010中的有关规定。
4、同行业国内先进水平
各国都有适合自己国家国民经济发展和气候特点的节能标准，影响较大的有美国的ASHRAE90.1-2001，该标准适用于公共建筑和4层及4层以上的居住建筑。
其特点是最大限度地用一个标准控制了建筑节能的所有环节。
1.2.5其他相关资料
1、《江苏XX经济开发区开发投资有限公司XX农民集中居住区二期建设项目可行性研究报告》等有关咨询设计文件；
2、建设单位提供的其它相关有效资料。
1.3评估方法
1、检查法：
依据国家政策、法规、规章及相关标准针对该项目进行核查评估。
2、能源折算法：
依据《综合能耗计算通则》等相关能耗折算标准对该项目的各种能源消耗情况进行折算分析。
3、类比法：
针对建设项目的特点，类比正在运行的同类企业的能源消耗状况，进行能源消耗分析和节能降耗措施的提出。
4、专家评议法：
聘请相关方面的专家针对项目特点及能源消耗情况进行分析、预测，对专家讨论及质疑结果进行分析汇总，编制专家评估意见表。
本评估报告主要采用核查法、能源折算法和类比法对该项目进行能源消耗评估；并按专家评议提出的要求，修改完善。
1.4评估范围和程序
1.4.1评估范围
本次节能评估只针对江苏XX经济开发区开发投资有限公司XX农民集中居住区二期建设项目的能源消耗情况进行合理用能分析的评估，其余内容不作为本评估的范围。
1.4.2评估程序
（1）接受节能评估委托；
（2）收集资料，熟悉了解评估项目的相关内容；
（3）能源利用和消耗评估；
（4）节能措施评述；
（5）编制评估报告，给出结论和建议；
（6）组织审核；
（7）修改合理用能评估报告；
（8）报告出版。
第2章项目概况
2.1建设单位基本情况
1、建设单位：
江苏XX经济开发区开发投资有限公司
2、公司类型：
有限公司
3、注册地址：
江苏XX经济开发区
4、主要经营范围为：
项目投资开发、建筑工程、园林绿化工程施工；房地产开发、建筑材料销售、土地清理、土地复垦以及政府授权范围的固有资产经营管理等，其中房产开发为暂定二级资质。
5、项目单位概况：
江苏XX经济开发区开发投资有限公司成立于2003年，注册资金1亿元，主要经营范围为：
项目投资开发、建筑工程、园林绿化工程施工；房地产开发、建筑材料销售、土地清理、土地复垦以及政府授权范围的固有资产经营管理等，其中房产开发为暂定二级资质；投资公司下设两个子公司，宿迁市牡丹园林绿化工程有限公司和宿迁市明德物业管理有限公司；目前，物业公司资质正在等待市建设局审批，园林公司运行良好。
2010年公司用于江山大道、昆仑山、太行山、华山路等几条道路绿化建设费计1767.81万元，江山大道双侧慢车道铺设、漓江路道路及排水、利民河道路及排水等基础设施建设费计2224.56万元；2011年用于江山大道及南延段、长江路南延段等绿化移植费计13.7万元，力引路桥梁、道路及排水工程、富春江路北延段、运河产业带主干道及排水工程等基础设施建设费计4998万元；2012年用于江山大道南延段绿化工程及园区内苗木补植等投入计504.09万元，110kV翔盛高新材料线路、翔盛污水应急排放工程以及江山大道跨路庄河箱涵工程等基础设施建设计4779万元；自2010年来，用于兴隆、XX、罗桥、陆桥、油坊等安置小区建设费用计4.115亿元。
2.2项目基本情况
1、项目名称
XX农民集中居住区二期建设项目
2、建设地点
本项目位于江苏XX经济开发区陆集新城，地块；东侧、北侧为官庄社区，南侧为即将建设的普马特超市，西侧为社区服务中心。
3、建设规模及主要内容
项目占地面积90056m2（约合135.08亩），开发总建筑面积约194674m2，其中住宅面积157623m2，地下面积约37051m2。
规划停车位2905个。
规划总户数1686户。
项目容积率1.75，建筑密度25.1%，绿化率35.6%。
项目拟设机动车停车位2905个，非机动车位3372个。
本项目由江苏XX经济开发区开发投资有限公司负责投资建设，总投资为45633.77万元人民币，资金全部由企业自筹。
本项目经初步测算，主要经济指标见下表：
表2-1XX农民集中居住区二期建设项目规划技术经济指标
序号
项目
计量单位
数值
备注
1
居住用地面积
平方米
90056
约合135.08亩
2
居住户数
户（套）
1686
3
居住人数
人
4720
按每户2.8人
4
居住用地内建筑总面积
平方米
194674
其中
地上住宅面积
平方米
157623
地下建筑面积
平方米
37051
5
容积率
1.75
6
建筑密度
%
25.1
7
绿化率
%
35.6
8
总机动停车位
个
2905
其中
住宅机动车位
个
1349
其中
地面停车位
个
454
地下停车位
个
895
公建机动车位
个
1556
9
非机动车位
个
3372
4、投资总额
本项目总估算投资为45633.77万元，由建安成本、配套费用、前期工程费、土地征用费、预备费、销售费用、管理费用等部分组成。
其中建安成本35014.32万元，配套费用4477.5万元，前期工程费778.7万元，土地征用费405.25万元，预备费1285万元，销售费用750万元，管理费用750万元。
5、项目实施计划
本项目建设期拟定为24个月。
项目进度计划内容包括立项批报、初步设计、施工图设计、土建施工、安装工程、室外工程、竣工验收并交付等。
项目
4
8
12
16
20
24
项目审批
★
场地清理三通一平
★
项目设计
★
土建工程
★
★
★
安装工程
★
★
绿化工程
★
竣工验收并交付使用
★
2.3项目建设方案
1、总平面布置原则
（1）根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置；
（2）按照结构概念有机组织居住空间，设计绿化率不小于35%；
（3）充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而畅”的道路系统和丰富的步行系统；
（4）在三维空间上安排小区的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围的空间序列；
（5）按照可持续发展概念进行规划布局设计。
2、总平面布置
（1）功能结构布局
该地块位于宿迁XX经济开发区，地块位处开发区核心地段，距开发区政府大夏三公里，西临主干道漓江路，用地面积为90056平方米亩，根据原有的路网设计进行规划布局，以纵贯南北的绿化带为核心，东西向的城市道路为铺助，配套公建。
（2）公共配套服务设施布局
按照居住区规范要求，设置会所、公厕、垃圾中转站、电信机房等。
（3）建筑单体
根据搬迁政策要求，住宅单体建筑面积主要以80方米、100平方米和120方米三种户型组成。
且考虑到用地区位的优势及用地的经济性，搬迁地块建筑为多层。
考虑朝向、采光、通风等的要求。
住宅正面及侧面间距均满足有关规范要求。
同时设置中央景观绿化带，进一步提高搬迁安置区整体景观质量。
商业建筑：
分为在住宅底层设置的商业门面和独立设置的商铺两种。
居民可根据自己的情况选择购买适合自己条件的商业门面进行经营。
结合沿街住宅的底层设计成为商业网点，满足小区居民和周边区域的休闲娱乐消费需要。
社区服务设施包括会所（含村委会、客堂）和托幼，均设置于规划区中部靠近主入口处，体现出其作为社区公共活动中心的地位和作用。
幼儿园设计上努力营造安静、祥和、亲切的小空间，既贴合幼儿需要安全感的特殊心理，有丰富了建筑的整体空间，达到了形态与内容的统一。
立面造型和外墙色彩明快活泼。
会所结合了原有村落中的公共空间“客堂”的功能和现代住宅小区的物业管理，业主活动中心的功能进行设计。
单体风格：
在有限的造价前提下，创造体现本地区建筑文化特色的空间形象。
3、设计构思
（1）在设计中利用和改造现有地形、创造环境，把住宅融于环境之中，尽可能地拓展居住的景观环境空间。
（2）平面布局注重居住建筑的空间景观差异性，通过密度和形态的变化创造出丰富的社区空间；同时注重营造整体而挺拔的建筑群体天际轮廓。
（3）重视建筑的外立面设计，通过建筑形体的变化材质，色彩的搭配，创造出丰富而独特的视觉效果。
（4）建筑类型和单体设计注重为客户提供不同的选择，适合当地市场的要求，同时遵守国家和地方的有关规定。
（5）合理设置和布局各类公建设施，提供完善、便利的社区生活服务，提升社区的生活品质。
（6）节能环保：
强调生态理念，创造自然循环与自动调节的微观环境。
4、设计指导思想
（1）以人为本
关注生活的需求和细节，从使用（功能配置）与空间（视觉感受和体验）两个层面提升社区的整体品质。
（2）整体性与丰富性
对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎一个品牌形象的建立；而从销售与居住的角度而言，则需要房型的多样化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性与社区的整体品质。
（3）均好性
通过规划设计，提高土地开发的价值与潜力。
5、住宅建筑设计
（1）平面布局
建筑单体设计以满足使用功能、使用率高、成本低为原则。
户型方正实用，南北通透，最大限度地利用景观面，且每户的日照条件都非常优越。
（2）立面设计
建筑造型以温暖的现代主义手法演绎现代简洁欧式风格。
小区住宅里面以简洁、时尚、流畅、韵律为取向，外墙通过赋以颜色丰富的涂料，结合少量花岗岩、砂岩装饰面材，使建筑造型简洁中富有变化，具有鲜明的个性和强烈的时代感。
色彩上采用冷暖结合的手法。
6、景观设计
项目在绿化和景观的规划设计中强调系统性、原生性和生态性，力求展现具有很高人文价值并能体现纯生态的原生自然风貌。
以道路为主线，通过空间的流动，连通及引伸，努力造出“步移景异”、“峰回路转”之感；通过环境小品安排，达到“豁然开朗”、“别有洞天”的感觉。
7、结构设计
本工程结构设计依据国家有关规范、规程进行。
有关规范和规程（含各规范的最新局部修订）
《建筑结构荷载规范》GB50009—2006
《混凝上结构设计规范》GB50010－2002
《砌体结构没计规范》GB50003－2001
《建筑抗震设计规范》GS50011－2010
《建筑地基基础设计规范》GB50007－2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3－2002
《地下工程防水技术规范》GB50108－2001
《人民防空工程设计规范》GB50225－95
《人民防空地下室设计规范》GB50038－2005
现行国家及宿迁市其他有关规范规程和规定
本工程拟建地区的地震基本烈度为7度远震，建构筑物抗震设防烈度为7度，风荷载基本风压多层为0.35kN/m2、高层0.40kN/m2。
（1）设计使用活荷载标准值
卧室、起居室、餐厅2.0kN/m2
厨房、卫生间2.0kN/m2
走廊、楼梯1.5kN/m2
挑出阳台2.5kN/m2
上人屋面2.0kN/m2
不上人屋面0.5kN/m2
屋面绿化4.0kN/m2
车库4.0kN/m2
机房7.0kN/m2或按设备实际重量计算
六级人防等效静载荷取值如下：
顶板室内60kN/m2，室外75kN/m2
底板25kN/m2（饱和土）
外侧墙地面以下55kN/m2
其他部位载荷取值按照《人民防空地下室设计规范》取值。
（2）结构选型
项目建筑采用框架结构或剪力墙结构，现浇钢筋混凝土，外填充墙采用加气混凝土砌块，内墙可采用轻质隔墙（ALC板材）或加气混凝土砌块，以降低建筑物自重，降低综合造价。
基础可根据地质勘探结果，本着经济、安全的原则，选择采用适宜的基础形式（待地质勘探后，再行确定）。
8、电气设计
（1）强电系统
1）设计依据
电气设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。
设计依据如下：
《住宅设计规范》GB50096－2003
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
《供配电系统设计规范》GB50052-2009
《低压配电设计规范》GB50054－95
《电梯制造与安装安全规范》GB7588-2003
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067－97
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116－2008
《建筑物防雷设计规范》GB50057－94（2000年版）
业主提供的设计要求及其它专业提供的设计资料。
电气设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。
2）供配电系统
本工程中电梯、消防水泵、消防中心、汽车库的防排烟风机及正压风机、应急照明等消防设施电源为二级负荷，办公、商业用电为三级负荷。
本区域用电负荷按以下原则估算，高层住宅用电负荷为面积小于150m2按住宅用电指标8kW/户（单相），面积大于150m2按住宅用电指标12kW/户（三相），商业用电负荷为100W/m2，其他公建用电负荷为40W/m2。
区域内总用电负荷约为13488kW，计入需要系数并考虑变压器负荷率后，供电变压器总安装容量约为11000kVA。
拟采用6×2000kVA的箱式变压器。
供电电源来自住区内高层地下室设置的变电所，提供380/220V三相四线电源；10kV高压电源和380/220V低压电源均采用直接埋地方式引来。
供电电源来自高层地下室设置的变电所，提供380/220V三相四线电源；10kV高压电源和380/220V低压电源均采用直接埋地方式引来。
办公楼部分设单相10A（40A）四倍表计量，集中设电表箱。
3）防雷接地
各建筑物均为民用三类防雷建筑物。
接地系统采用TN－S型接地保护方式。
采用联合接地形式，接地电阻不大于1欧姆。
4）照明设计
光源及照度标准：
住宅起居室、卧室、公建用房等采用日光灯或节能灯，楼梯间、卫生间、库房、厨房、走道等采用白炽灯，照度标准如下：
起居室、卧室等50－100LX
餐厅、厨房等50－80LX
卫生间、库房等15－20LX
楼梯间、走道等10－15LX
（2）弱电系统
1）设计依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16－2008
《有线电视系统工程技术规范》GB50200－94
《智能建筑设计标准》GB/T50314—2000
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116－2008
各工种提供的技术资料。
2）弱电设计
弱电设计主要包括：
有线电视系统、电话通讯系统、电脑联网系统、可视对讲系统、安全防范系统、自动报警系统、紧急及背景音响、建筑设备监控系统等。
拟将通讯、计算机和自控等技术用小区内，向业主提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功能。
以网络概念为代表的楼宇智能化已逐渐进入人们的生活，小区的智能化已经向人们展示出未来生活居所的前景，它已经不再是开发商为了争夺市场而营造的一个卖点，同IT技术一样，它意味着便捷的生活和更多的闲暇时间。
9、给排水设计
（1）设计依据
《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2009）
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）
《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140－2005）
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5006－97）
《建筑排水硬聚氯乙烯管道设计规程》（CJJ29－98）
建设单位提供的有关资料
建筑及相关专业方面的资料
（2）给水系统
1）水源
项目水源来自市政供水管网，在小区内形成环网，市政供水压力按0.20MPa设计。
结合城市市政管网，合理进行给水系统设计及材料的选用，
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