XXX房地产项目销售200问专业必须的学习资料.docx

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XXX房地产项目销售200问专业必须的学习资料

曼哈顿广场（住宅）销售100问

一、概况

1、小区名称、组团名称、以及各栋？

案名的解释?

答：

曼哈顿广场

住宅：

曼哈顿·首府

商业：

曼哈顿·第五大道

写字楼：

曼哈顿中心。

2、楼盘所在地理位置？

答：

位于金水路未来大道交汇处。

3、周围主干道及离主干道距离？

答：

紧邻金水路,西靠未来大道,东接中州大道。

4、周围楼宇及建筑物：

答：

写字楼：

未来大厦、浦发国际金融中心、广电大厦等中高档写字楼

星级酒店：

由东到西依次为兴亚酒店、德亿酒店、中州皇冠假日酒店、中州快捷酒店、索菲特国际饭店、民航酒店、金河宾馆等数十几家星级酒店。

高档餐饮：

从未来路到金水路为金堂鲍鱼、珍宝捞起、杭州新开元、爱宛亭、祥记燕翅鲍、西花园、越秀酒家、西湖春天、天天渔港、华豫川、金爵黄朝等。

休闲娱乐：

大浪淘沙、地中海、华夏良子、重庆家富富侨、阿炳足疗中心、维体健身、脸谱会所、德亿歌剧院、热舞会所、威威、跨越时空、金碧辉煌夜总会、半岛国际俱乐部、翡翠明珠、涵沛女子会馆、芙蓉美容、顶点发艺等。

特色物品：

汴绣、玉器、古玩、字画、茶艺、艺术家具等。

5、住宅一期接受诚意登记时间？

答：

预计06年12月底07年1月初。

6、住宅一期的价格？

答：

目前是外于前期展示期，价格待定。

提前认购优惠比较多，升值潜力大。

二、开发、设计、施工等公司介绍

1、开发商名称？

答：

河南升龙置业有限公司

2、公司所在地址及概况？

答：

位于金水路未来大道交汇处。

河南升龙置业有限公司成立于2005年5月，注册地郑州，是由连捷国际投资有限公司在郑州设立的外商独资企业，主要经营房地产开发经营及销售。

连捷国际投资有限公司成立于1999年初，总部位于英属维尔京群岛，主要负责恒安国际有限公司对外投资，通过控股或参股的方式，主要投资于房地产业、公用设施、金融产品及股权三大产业。

在地产市场上，分别在北京、福州、湖南、郑州、西安等地投资开发地产项目近500万平方米；在基础设施建设方面，投资

控股了福建晋江市自来水股份有限公司、晋江热电有限公司、山东潍坊恒安热电有限公司等公用设施项目，并参股了泉州路桥股份有限公司。

3、曾开发过哪些楼盘？

答：

河南升龙暂无开发经验。

福建中天房地产有限公司隶属于连捷国际投资有限公司，成立于1997年，是一家以房地产开发为主业的大型民营企业。

已成功开发了中天·翡翠城、中天·桂湖云庭和福州最大的TOWNHOUSE社区中天·金海岸（耗资7.9亿，享有福州地王之美誉）。

福建中天房地产有限公司荣获“2005中国房地产公司品牌”、“2005中国福建房地产企业十强”。

所开发的中天·金海岸荣获“2005年中国TOWNHOUSE大盘金奖”和“2005年原生态景观大盘金奖”。

4、承建商名称？

以往承建过哪些楼盘？

答：

承建商为：

中建七局三公司，房屋建筑工程施工总承包壹级，代表项目：

亚龙湾中心广场、福州平安保险大厦、建中银大厦、福建省外贸中心、龙岩体育馆等一大批高、大、新、特、难工程。

福建六建建工集团，福建省成立最早、规模最大的一家国有施工企业，企业自制等级为国家建筑一级施工企业。

承建的福建省体育馆主馆工程获得2004年度中国建筑工程鲁班奖，是福建省唯一两次获得“鲁班奖”的建筑企业。

5、监理单位名称及监理项目？

答：

监理公司：

郑州中兴工程监理

河南海华工程建设监理公司

6、设计单位名称及曾设计过哪些项目？

答：

上海置利建筑设计咨询有限公司。

核工业第五研究设计院，代表项目：

郑州裕达国贸大厦、郑东新区蓝码大厦、郑东新区联合中心、顺驰广场、河南日报新闻大厦、顺驰中央特区、鑫苑名家等。

7、物业管理公司名称？

答：

物业管理：

升龙物业

物业管理全程顾问：

万科物业

8、环境设计由哪家公司设计？

有何设计项目？

答：

上海源景景观设计有限公司“中华第一楼”上海金茂大厦广场景观设计、上海九间堂别墅、浦东锦绣天第小区景观环境设计、青岛市城阳广场景观环境设计等

9、售楼处电话？

合同签定处电话?

答：

60199999

三、楼盘资料

（一）项目规划

1、曼哈顿项目的用地性质？

批地时间？

年限？

答：

土地性质为商住，住宅和商业的使用年限均为70年。

2006年1月26日通过公开出让方式竞得土地使用权，土地证获取时间在2006年11月初。

2、占地面积？

建筑面积？

建筑分类面积？

答：

总用地面积：

113295㎡

总建筑面积：

80万㎡

商业建筑面积：

146000平方米

住宅建筑面积：

50万平方米

写字楼和公寓共：

200000平方米

3、容积率？

绿化率？

建筑覆盖率？

答：

容积率6.5

绿化率25％

建筑覆盖率56％

4、曼哈顿广场设计特点？

答：

住宅双地面，商业双首层

项目首层与第二层全部为商业，第三层处理为架空层，与商业的屋顶花园共同形成住宅的景观环境。

屋顶花园形成新的地面层，成为住宅的景观地面层。

通过气派的入户大堂，把住宅人流引导到本层，经过花园进入每个单元的门厅。

商业设计上引入中庭步行街的概念，在二层形成连贯的步行系统，步行道中间为两层通高的中庭，大大增加了商业的沿街面。

在商业的各个入口处设自动扶梯及直上二层的景观大台阶，把人流尽可能向二层商业引导，在二层形成连贯的步行系统，并在城市上空设连接天桥，联系不同地块商业，提高了二层的商业价值。

5、小区是否封闭管理？

封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？

答：

商业采用开放式有序管理，住宅采用封闭式管理。

小区周围没有栏杆或围墙。

6、小区是否有监控系统?

答：

小区采用先进的智能化监控系统，绝对保障小区业主的安全。

7、曼哈顿广场住宅的楼间距为多少米？

答：

本项目的楼间距高达七十米，最窄处也有50米以上。

8、曼哈顿广场共有多少种户型？

各多少套？

各户型面积比例？

几梯几户？

（表

格形式）

AB地块户型面积统计表

楼号

层数

户型

户型特征

户型建筑面积

户数

每栋面积

A1

31

D1

三房两厅

135.43

26

26016.5

B1

二房两厅

95.36

52

D2

三房两厅

135.8

26

F1

四房两厅

158.29

26

D3

三房两厅

136.21

26

F2

四房两厅

173.53

26

D1复式

四房两厅

194.68

1

B1复式

五房两厅

162.87

2

D2复式

四房三厅

199.02

1

F1复式

五房三厅

265.73

1

D3复式

四房两厅

221.6

1

F2复式

四房两厅

288.47

1

A2

29－31

D1

三房两厅

135.43

50

24950.32

B1

二房两厅

95.36

100

D2

三房两厅

135.8

50

D1复式

四房两厅

194.68

2

B1复式

五房两厅

162.87

2

D2复式

四房三厅

199.02

2

A3

31

F3

四房两厅

167．32

52

34276.94

D4

三房两厅

136．46

52

F4

四房两厅

176．53

52

A1

一房两厅

49．88

108

F3复式

四房三厅三卫

239．24

2

D4复式

五房三厅三卫

233．05

2

F4复式

六房三厅三卫

1610.3

2

10

G3－1

四房两厅

194．33

13

G3－2

四房两厅

194．94

13

A4

31

A2

一房两厅

46．81

108

32859.5

D5

三房两厅

141．0

52

D6

三房两厅

132．71

52

B2

二房两厅

104.23

104

B2复式

四房两厅

185．05

4

D5复式

五房三厅三卫

229．86

2

D6复式

五房三厅三卫

216．5

2

B1

27－31

E1a

三房两厅

174．68

54

40688.8

E1b

三房两厅

172.58

54

E2

三房两厅

148.13

54

C1a

三房两厅

129.49

81

C1b

三房两厅

131．11

81

E1a复式

五房三厅二卫

269．76

2

E1b复式

五房三厅二卫

269．36

2

E2复式

五房三厅二卫

276．36

2

C1a复式

五房三厅二卫

247．98

3

C1b复式

五房三厅二卫

251．22

3

B2

31

G1

四房两厅

189．5

52

41724

D7

三房两厅

138．54

78

G2

四房两厅

196．4

78

G2－1

四房两厅

192．2

26

G1

五房三厅二卫

266．2

2

D7

五房三厅二卫

224．4

3

G2

五房三厅二卫

288．4

3

G2－1

五房三厅二卫

284．2

1

1548

200516.06

备注：

户型面积为规划设计面积，后期略有调整，销售面积目前无法提供

户型

户数

户数比

面积

面积比

一房两厅

216

14.0%

11417.8

5.69%

两房两厅

256

16.5%

25730.6

12.83%

小三房两厅

144

9.3%

17167.7

8.56%

大三房两厅

556

35.9%

77894.4

38.85%

小四房两厅

78

5.0%

12941.2

6.45%

四房两厅

248

16.0%

44677

22.28%

跃层

50

3.2%

10687.5

5.33%

合计

1548

100.0%

200516.1

100.0%

9、架空层高度？

净高？

用途？

面积是否分摊？

答：

架空层高度6米，用作住宅用户的入户大厅，部分位置设置的有老年、儿童活动场所。

10、车位总数？

车位租或售？

价格？

租是否为固定车位？

答：

AB地块总车位规划：

3172个，其中地上455，地下2717

11、会所面积？

几层？

服务内容？

答：

会所正在规划设计中……

12、会所功能？

使用方法？

收费标准？

待定

13、小区内部配套？

答：

共有14万多平米的商业，其中有大型综合超市沃尔玛、大型餐饮娱乐、休闲购物、旅游文化、幼儿园、小学（金燕小学）会所等。

14、小区可有消防系统？

是何品牌？

答：

有，品牌未定。

15、小区可会实行人车分流？

小区有多少出入口？

位置在哪？

答：

小区实行人车分流，避免了人车冲突和噪音尾气带来的污染，使小区更加安全和谐。

车行出入口共4个：

A地块燕北路2个，B地块：

燕北路1个，燕东路1个。

行人出入口在2号楼和5号楼各一个跳高16米的豪华入户大堂，3号楼和6号楼各2部直梯到架空层。

另外每栋每单元的电梯可都可以直接到本单元的一楼。

16、小区家居配套服务？

答：

是万科物业为本小区物业顾问公司，具体会根据客户的需求提供个性化服务。

17、水电收费标准？

煤气、有线电视收费标准？

答：

按照市政标准统一收取费用。

18、曼哈顿广场的动工时间？

竣工时间？

入伙时间？

答：

动工时间：

2006年8月动工

一期预计：

2007年底竣工

19、是否带装修？

价格是多少？

答：

不带装修，目前价格未定，如果您前期认购肯定比较优惠，升值空间也比较大。

20、地下一、二层的人流通过电梯是否可以直接入户？

是否可以到大堂和商业？

答：

地下一层可上地上商业一层和三层架空层并直接入户，但不能到大堂、商业二层。

21、阳台是否封闭？

如果封闭是单玻还是双玻？

答：

临金水路与未来路的阳台封闭，中空双玻。

其余的不封。

22、顶层复式的隔墙是如何做的？

高度是多少？

露台地面是水泥的还是面砖或种植地面？

答：

高度是1、1米左右。

露台地面是水泥。

23、阳台栏杆高度？

答：

1、1米左右。

24、小区地下停车场，A、B、E、F等地块是否连通？

答：

地下一层不连通。

地下二层横向连通，A、B地块连通。

25、小区架空层园林一、二期是否通？

答：

A、B块通，一二期不通。

26、一期住宅停车位？

答：

1100个左右。

27、住户能否直接从商业的1F进入入户电梯？

答：

可以进入。

28、A、B与C、D地块之间的金水路上是否要建人行天桥？

答：

需要政府特批。

29、曼哈顿业主的子女读学校是如何划分片区的？

答：

建有幼儿园，小学有金燕小学，由开发商出资包装与国内或省内知名教育机构共建。

30、燕北路的宽度有多少米的距离？

答：

有20米。

31、A地块西侧广场面积多少平方米？

离未来路有多远的距离？

答：

约2000平方米，距路20M宽。

32、4号楼与6号楼之间的距离有多少米？

答：

52米

33、住宅、商业车位是如何划分的？

答：

原则上：

地下一层住宅使用，地下二层商业使用。

34、住宅是如何供水的？

如何把水加压到顶层的？

答：

1—3层为市政供水；3层以上变频自动加压可供至顶层。

35、住宅16米高大堂有多少平米？

答：

约180平方米。

36、安全通道有多宽？

安全通道设置的位置？

答：

安全通道的宽度为2.4米。

37、电梯厅有多宽？

金水路的豪华大堂有多少部电梯？

答：

1．8米，两部。

38、房是否可以单独出售？

答：

暂时不可以。

39、幼儿园位置？

什么档次？

答：

在F地块。

（二）周边配套概况：

1、到火车站15分，到市商业中心10分，到机场25分。

2、交通：

距离京珠高速，机场高速，连霍高速只有十分钟的路程；市内交通有：

23，209，37，K916，206，58，77，87，K115路公交车。

3、酒店：

未来大酒店，兴亚建国饭店，索菲特国际酒店，国际大酒店，中州酒店，民航大酒店，安钢大厦，德亿大酒店，金陵凯悦大酒店等。

4、餐饮：

信阳甲鱼村，西湖春天，金堂鲍鱼，祥记燕翅鲍，宜和轩，东花园，锦绣花园，越秀酒家，秦朝瓦罐，亿万饭店，杭州新开源等。

5、娱乐：

金碧辉煌夜总会，热舞会所，威威迪厅，大浪淘沙洗浴中心，单行道酒吧，脸谱，半岛，郑州之夜，名士，英皇，德亿，跨越等。

6、美容美发美体：

顶点，正婷，芙蓉，涵沛，维体等。

7、购物场所：

沃尔玛，家世界，易初莲花，丹尼斯，紫荆山百货，花园商厦，金博大等。

8、学校：

47中，23中，姚寨小学，燕庄小学，建业小哈佛，建业外国语等。

9、公园：

滨河公园，紫荆山公园，广大广场。

10、银行：

光大，招商，交通，建设，中国，农业，浦东发展，广发，工商等

11、医院：

人民医院，河南中医学院等

12、药店：

张仲景大药房，天方药房等

四、建筑：

1、楼体为何结构？

基础为何种基础？

答：

楼梯为框架剪力墙结构，基础为桩基础。

2、楼板的厚度？

答：

楼板厚度为10公分。

3、楼体高度？

层高为多少？

答：

一般主体高度均在100米，为了使整体建筑的天际线更加错落有致，分别为16层、27层、29层、31层。

层高为3米。

4、是否有隐梁、隐柱设计？

房间内梁高度？

答：

采用的是先进的设计理念无梁无柱设计，便于您的装修与使用。

5、山墙厚度？

内墙厚度？

答：

山墙厚度为200毫米，并且采用高效节能的外墙外保温技术。

6、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？

答：

给水立管采用钢塑复合管，支管采用PPR给水管，排水管采用U-PVC静音排水管。

7、一期住宅的得房率是多少？

答：

得房率高达84%。

8、有否天然气管道？

是否有暖气？

答：

双气入户，使您的居住更加舒适。

9、楼宇的外墙为何材料？

什么颜色？

答：

采用的是干挂花岗岩石材与高档面砖相结合，充分显示了项目的高品质，外墙色彩凝重，高贵典雅，不但是城市的标志性建筑，更是城市一道亮丽的风景线。

10、如何处理防水层（屋顶、多水房间）？

答：

采用是交聚物卷材防水，防水性能非常好。

11、楼宇抗震等级？

答：

根据国家规定7级抗震，8度设防。

12、室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是否为降板）?

答：

按国家住宅设计规范要求采用结构降板技术。

13、空调水的排放是做如何处理的？

答：

采用专用凝结水管道收集后排放。

14、电梯品牌是？

答：

电梯：

上海三菱高速电梯

扶梯：

天津迅达

15、外立面的颜色是否和样板房外立面一样？

答：

不一样，比样板房深一些。

颜色更漂亮更大气。

五、室内：

1、入户门与房间门的尺寸？

答：

根据国家住宅设计规范要求入户门为1200毫米X2150毫米。

2、每户供电最大负荷为多少？

答：

设计的是三房8KW，四房10KW均能您的生活用电需求。

3、楼梯间照明系统？

答：

采用的是双回路控制式带蓄电池的应急照明灯。

4、业主可否更改隔墙？

答：

隔墙一般情况下不可更改，我们户型是国内著名的设计院设计的，非常符合北方的气候和居住要求，建议您不要更改。

5、有凸窗吗？

凸窗宽度？

距地面多高？

玻璃厚度？

答：

部分式凸窗，宽度各异，距地面250毫米，玻璃厚度未定。

6、房内各种接口布置（有线电视、电话、网络）？

答：

有线电视：

客厅、主卧各一个

电话：

客厅、主卧各一个

网络：

主卧、书房、或者次卧三者选一，预留一个

7、房间内各种电器开关为何种品牌？

答：

未定

8、可否安装防盗网？

答：

不能，消防规定不允许。

我们的安防设施做的很到位。

9、是否预留空调机位？

答：

设有专门的空调机位及冷凝水排放。

10、房内插座分布情况？

（指数量、位置、品牌）

答：

客厅3-4个、主卧3-4个、次卧3-4个、餐厅1-2个、厨房2-3个、卫生间2-3个、书房2-3个、阳台1个。

11、有线电视是河南有线还是郑州有线？

答：

暂定郑州有线。

12、电话是电信还是网通或铁通？

答：

是电信。

13、宽带网是哪家供应商？

答：

是电信。

14、是否有市政集中供暖？

暖气采暖方式是暖气片还是地暖？

答：

有集中供暖，采暖方式为暖气片。

16、住宅的窗户是否配备纱窗？

答：

不配

17、复式楼是否配楼梯？

什么样式？

待定。

六、发展商承诺

1、房产证几时办理？

几时可以拿到？

答：

办理入住手续后即可以按国家规定的程序统一办理房产证

2、办理房产证要交哪些费用？

答：

测绘费交易费、工本费大约在1000元左右。

3、可否外销（外籍人购买）？

外销可否做按揭？

答：

可以外销，但不可按揭。

4、可会提供业主质量保证书？

答：

交房时即为客户提供业主质量保证书和住宅使用说明书。

5、土地证编号？

答：

待定

6、物业管理公司提供哪些服务？

参考《物业公司管理目标》

7、按揭银行？

按揭年限？

待定

8、付款方式及折扣？

待定

9、未成年人是否可以购房？

其手续是怎样的？

答：

未成年人可以购房，18岁以下的未成年购房，证件类别选择户籍薄。

并需要委托代理人，代理人要提供本人身份证原件、复印件及委托书。

10、是否可以提前还款？

是否收违约金？

答：

可以提前还款，具体违约金是否收取根据银行的具体制度而定。

（细节与银行洽谈）

11、提前还款的程序是？

答：

提前一个月向银行提出书面申请，经审核同意后即可向银行还款。

七、物业管理

（物业公司刚成立，目前正在申请资质，具体的费用和服务标准正在制定中）

参考《物业公司管理目标》

1、高层的物业管理费是多少？

答：

根据物业管理公司的资质和管理项目进行收取，但必须经物价局批准方可收取合理的费用。

2、水、电、气是用的什么表？

是不是智能表？

待定

3、景观用水及电梯电费是否公摊？

答：

公摊。

4、物业管理公司的培训？

5、维修基金是什么？

答：

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

6、为什么要收取维修基金？

为了房屋公共部位的维修，延长建筑的使用寿命。

7、维修基金维修的范围？

住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等。

　共用设施设备对住宅小区、组团或单幢房屋，是指建设费用己摊入房屋销售价格的共用的上下水管道、水箱、加压水泵、暖气管道、燃气管道、落水管、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

8、按照什么标准收取维修基金的？

多层：

35元/平方米

别墅：

45元/平方米

高层和商业：

65元/平方米（所有带电梯的建筑）

9、业主怎样了解它的使用情况？

维修基金的使用帐目，每年应定期公布，接受全体业主的监督，并建立业主查询和对帐制度。

　业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。

转让房屋的受让人应将此余额付给原业主。

　　因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。

10、维修基金的管理原则？

维修基金实行专户储存、专款专用、财政监督的管理原则。

为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

　维修基金的增值部分专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。

　维修基金的增值部分不敷使用时，由业主委员会按房屋建筑面积向产权人筹集。

　维修基金实行二级帐户管理，市房产管理局在银行设立的维修基全存款专户为一级帐户，业主委员会设立的帐户为二级帐户。

　维修基金明细户应当按单幢住房设置，按户核算。

　维修基金自存入维修基全专户之日起，按规定计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

　业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的物业管理单位提出使用计划，经市物业维修基金管理中心审核后划拨。

　业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后，报市物业维修基金管理中心审核后划拨。

11、小区的购买户大都是什么职业和文化层次的人？

小区的主力购买群体主要为私营企业老板、大型企业的高管、医生、教师、机关干部、自由职业者等高素质人群。

12、小区的保安岗位是怎样设置的？

有物业公司根据小区情况进行统一安排。

13、保安人员是不是二十四小时值班？

是24小时值班，并且是人防和智能化安防相结合的。

14、小区的清洁是怎样做的？

有物业管理公司统一处理。

15、公积金的使用方法？

公积金贷款利息负担比商业贷款低。

公积金贷款属于政策性贷款，利息负担比商业贷款明显低一些。

目前二者的利息差约为1个百分点。

但这种利差也不是固定不变的。

申请住房公积金担保贷款的对象和条件：

1.具有完全民事行为能力的自然人。

2.具有城镇常住户口。

3.申请贷款时连续缴存本市（省内市外）住房公积金的时间不少于六个月。

4.首付一定比例的房款：

不低于30%。

5.具有稳定的经济收入和偿还贷款的能力。

申请公积金贷款的资料：

1.申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证、户口簿原件及复印件（未成年人提供独生子女证或