所得税讲座.docx
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所得税讲座
新《企业所得税法》对房地产企业企业的影响及应对策略讲座。
因为2008年1月1日实施新企业税法将对房地产税收负担产生巨大的影响，同时近些年来，房地产行业一直处于国家宏观调控的核心位置，中央和宁波地方政府不断推出新的税收政策，以强化税收调节功能。
国家税务总局发布的《关于房地产开发企业征收企业所得税问题的补充通知》，宁波市税务局发布的《关于加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理的通知》等对房地产企业的所得税制进行了大幅度的调整。
使宁波市房地产企业的税收成本和税收风险逐步加大。
企业如何规避因新税法实施所带来的税收风险，如何充分利用新税法的相关优惠政策做好纳税筹划工作，如何合理安排收入和成本费用的确认调整，做好相关的纳税调整处理等工作，都是目前房地产企业面临的难题。
为了使广大会员单位及时了解最新税改动态，合理设计税务结构，科学筹划本企业的纳税行为，本次讲座我们邀请了中国注册税务师管理协会理事、全国注册税务师资格考试委员会专家组成员、宁波大学客座教授、宁波中瑞税务师事务所董事长李忠尔先生到会主讲！
李先生将站在企业的角度，结合本地区的实际情况，对新所得税法和宁波市国地税有关文件仔细解读，指导企业如何规划经营，实现“规避涉税风险”“合法筹划节税”使企业掌握税收管理的办法。
现在热烈的欢迎李先生给我们主讲！
大家欢迎！
在这里先给大家拜一个早年，年底大家都很忙，今天过来在这里探讨一下新税法的问题并不是浪费时间，我希望能给大家一些帮助。
新企业所得税法08年就要实施，在实施过程中对房地产企业会带来什么影响，年底年初怎么样设计好自己的税收问题，这是摆在每一个房地产企业面前一个重要的问题。
所以今天下午我想用两个多小时的时间讲四个问题：
一是房地产适用的企业所得税，二是内外资房地产的企业所得税政策主要变动，三是房地产企业相关的新企业所得税政策内外资房地产的企业所得税政策，四是实施新企业所得税政策应对建议。
大家有什么问题可以提出来，也可以把你的电子邮件留给我们，我们会回给你的。
第一个问题：
房地产企业适用的企业所得税。
大家都知道2007年3月16日中华人民共和国第四届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》，07年11月28日国务院第197次常务会议通过《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，所以在08年1月1日开始正式实施，实施以后，我们这些房地产企业怎么样来应对，这是我们的问题。
老的房子怎么办，预售的怎么办？
这也是摆在我们面前的问题。
新的所得税法实施以后，实际上到目前为止基本有一个框架，税法是基本的法规，实施条例主要是对税法的解释，还有用暂行的条例，比如说房地产企业预售怎么样征收的问题，以及其他方方面面，它还会出现各种各样的暂行规定，这里面实际上我们今天能讲的主要是实施细则和条例，明年房地产企业预售怎么样征收，怎么样结算，有很多问题需要我们进一步研究。
实施细则出台以后，随着经济变化，国家税务总局会对一些问题作出解释，以后这个法律体系以税法实施条例为主要内容，具体问题，具体行业做暂行规定，根据实际情况的变化，在以各种各样的规范性文件，构成这么一个所得税法律体系。
现在摆正我们面前的问题有三个：
一是07年已经完工并销售的房产的怎么办。
07年没有完工的08年怎么办？
我们只能是根据我的理解，对07年已经完工并销售的问题，按照老的政策，内资的按照原来国税发预售按核定的毛利率来征收，销售实现结算。
这是内资。
外资方面呢，适用原来国税发（1995）153号、国税发（2001）142号和甬国税发（2007）109号，预售按预计利润率预征企业所得税，销售结算补退税。
我们在座有内外资，老的无论你是亏损还是盈利，只要预售就要交，现在是有利润就交，没有利润就不交所得税。
据了解很多企业没有结算，这也有很多理解。
07年12月30日，无论你销售完也好，还是没有销售完必须结算。
比如说你一个楼盘500套，今年卖掉300套，这300套实行老税法，还有200套是政策不明确，可以肯定已经卖掉，合同也签订了，钱也收了，符合销售条件，你肯定是33%。
没有卖掉的呢，我想预缴可能是33%，但实际上可能不是33%。
12月30日已经销售实现的，必须按照老的税法走，必须进行结算。
据我所知，新楼盘十有八九退税的。
如果你怕麻烦的话，我可以帮你退。
但是有一点，你要有准确的计算，确实是比较麻烦，我们这里有一个成本分解，成本分摊。
老的楼盘没有说的，从所得税角度来讲，他是一年度征收。
我这个年度销售已经实现，内资有规定，外资也有规定，我们比较用老的概念，我这个楼盘没有全部卖完，所以不结算！
你要注意，07年宁波地方政策还没有出来，但我想肯定要结算，为什么呢？
07年你已经销售实现了，你用老税法，08年你没有卖掉，怎么办呢？
那么07年已经预售，没有销售的房产，这里包括已经完工没有出售，也包括还没有完工的，像这样情况按照内外资来讲，预售的时候，内外资应已按内外资企业所得税有关政策视定计入所得额或预缴所得税。
预售33%交了，结算的时间怎样办？
按照我的理解，结算应该是按照新的税法。
为什么所得税是以年度征收，买房子跟买产品是一样，产品还在流水线上，你征我33%是没有道理的，但这个要法律来明确，但我想应该是预售33%，但结算的时候可能是低一点。
07年销售实现，07年成本费用，07年期间费用，与往年相比，更用重要。
我们在座有很多财务，也有老总，我可以讲一下，就07年销售实现成本费用的发生，特别是管理费用、财务费用的发生要比往年更加重要，这关系到税的多交少交的问题。
第二个问题：
内外资房地产的企业所得税政策主要变动
08年以后的项目，那大家都明白了，肯定是新税法了。
最一段时间国家税务总局正在一条一条在理，第一的是哪些政策不要了，我可以告诉大家，以前讲的153号文件肯定是作废了！
因为内外资新税法一合并，你不能以内资政策，也不能用外资政策，不久新的政策会出来。
预售要交所得税，基本的节点不会变。
在这个问题上我提醒大家注意几个问题：
我个人认为，既然在税法使用过程中，07年房产销售与否，说到底，07年房地产开发企业利润实现与否，应该说要比往年更要重要，他不仅仅是时间的差异，还关于到我们税收。
一方面要准确划分销售实现，这不仅关系纳税的及时，还关系到税负的高低。
内外资都要严格划分销售实现。
内资：
开发产品符合完工条件：
1、竣工证明已报房地产管理部门备案；2、已开始投入使用；3、已取得初始产权证明的。
外资：
什么时候开始出售呢？
企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。
实际上大家可以看到，内外资也好，都是以已经完工的产品。
在具体销售过程中，发现内资也好，外资也好，不同的销售方式，采取的是不同的销售确认时间。
这个要引起我们的探讨。
一次性全额收款很简单。
合同在先按合同付款在先按付款。
分期付款的方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，以实际付款日确认收入的实现。
按揭都其首首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。
以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
什么叫房子销售了，从理论角度来讲，房子还在打桩，你让我怎么样销售。
我希望大家准确的确认销售；
第二个，请大家注意，区分现房销售和期房销售。
第三个是区分期间费用和开发成本。
如果让你自由选择的话，你肯定是希望期间费用大一点，我们有几个关键项目，你可不能这么做，比如明明是开发成本的，你放在期间成本，这可能就是偷税行为，这就很不适合了。
我对房地产了解不多，但我认为这几个项目可以研究一下：
一是利息支出，利息支付是在房子建造过程中计入开发成本；二是勘察设计费，这应该计开发成本；三是可行性研究咨询等费用，这些都是开发成本。
咨询费也要区分，看是什么咨询，对房子开发咨询是开发成本；设计费也是一样，销售方案设计应该是计经营费用，而对房子，开发设计要计入开发成本。
税收实施前后对这个问题的归属很重要，如果你弄不清楚的话，税务所更不清楚了，一定要弄的很清楚。
一定要严格区分期间费用和开发成本。
07年可能面临什么问题呢，准确确定可售总面积和已售面积及其他合理的成本费用分摊标准。
实际上，从房地产开发企业来讲，最简单的，有一个很不公平的道理，我们街面房层高是多少，跟一般住的层高是不一样的，如果按照可售面积分摊的话，我们街面房很显然不合理。
我们可以举一个离子，我们车棚也是一个道理，所以有人提出能不能按照销售面积来分摊，当然我个人不主张，销售价格越高，是不是成本越高，这个不好说。
按照成本核算来讲，能够分的清楚就不需要分摊。
你的分摊除可售总面积和预售面积，你可以考虑跟税务机关沟通，其他办法。
一种是直接发生费用，不用分摊了，个别的有特殊理由，比如说层高比较高，加一点比例行不行，一定要取得认可，不认可你自己加是不行的。
安徽有一个朋友说，他按照销售比例来分摊，我个人观点不同意。
为什么呢？
销售价格不等于什么呢？
不等于成本最大。
在房地产过程中，06、07年开发的楼盘有已经出售的，也有没出售的，一定要注意收入的确认，成本的分摊，这里面也要筹划，哪些是合理的，这是我讲的第一个问题。
第三个问题：
主要相关的新企业所得税政策
08年以后，我们销售楼盘销售，或者开发房地产，就不再用这些老政策了，当然还起码半年时间结算过去的，08年有两个重点，新的所得税法，我只讲房地产企业相关的所得税法。
我今天讲的内容主要是跟房地产企业有关，其他就不讲了。
绝大部分是有关政策，讲一部分做比较。
房地产主要有关新企业所得税政策，一是纳税人及征税范围。
企业所得税跟其他不一样，企业所得税是对人，营业税是某一种行为征税，所得税是针对某人征收，跟这个法人有关的企业所得税。
就是说我这个企业有关的各种所得，当然不是收入了，来征税。
新税法对房地产企业来讲，它的企业所得税是怎么样来规定，哪些人，哪些项目要征税。
从适用角度来讲，他适用所有内外资企业，但是有一种企业除外，个人肯定不是，负有无限责任的，合伙企业或者个人独资企业他是不征所得税的。
现在我们整个社会税收设计过程中，对企业征收企业所得税，如果企业税后利润的分配，如果给个人的，再交个人所得税；如果你注册的是个人的，个体户，或者是个人投资企业，个人合伙制企业，他不交所得企业税而是个人所得税。
税收负担最轻是合伙企业，其次是个体户。
我们注册有限责任公司税收负担比它们重。
如果我们是有限责任公司，先交25%所得税，再交个人所得税。
如果我是私营的独资企业，个人独资的，我不考虑你能不能经营，从所得税角度来讲，他最高也是35%，如果合伙制的话，按规定先把这一百万分开，分成三个人，或者两个人，然后再来交税，按照规定合伙人还扣一定的费用。
房地产企业重点要讲什么，我们是企业所得人，新的所得税规定所得纳税人有居民纳税人，和非居民纳税人。
什么是居民纳税人？
就是中国法人就是居民纳税人，非中国法人就是非居民纳税人。
为什么讲非居民纳税人呢？
因为有很多外资房地产企业。
居民纳税人，他是境外境内所得，比如你去国外开发房产了，你在中国开发的房产要交税，你是你在境外开发的房产也要交。
非居民纳税人是国外的企业，给你房地产开发公司提供某一种支持，这种支持在中国所得，这种也要交税。
居民纳税是中国人，所以我们境内征所得税，怎么样征，就是在生产场所征收。
非居民纳税人，就要看他在中国设不设机构。
在境内设机构场所的，境内所得，对生产经营所得征税。
在境内不设机构场所的，境内所得，对列举所得项目征税。
在境内设机构场所，来源经营所得，是征生产经营所得。
比如说你的楼盘设计有境外企业帮你设计的，这里面有一个问题，在设计过程中，境外有关部门帮你咨询的，可能他根本没有设机构场所，在税收方面来讲无论他有没有机构，有没有登记没有关系，只要他有设计、咨询这种情况我们就要交税。
还有一种是预提所得税。
房地产企业主要会遇到两种，一种是他提供具体的服务，在这种情况下他扣缴税的时候不是10%，反过来他借钱给你，提供技术给你，或者要分红，他不来人，可以收钱的情况下，他交的预提所得税，税率是10%。
在这里面，我们扣是境内所得部分。
什么是境内所得呢？
我们以设计为例，在遇到设计的情况，不要一看到设计就是要交税，并不是这个概念，要根据有关合同，包括勘察也是，首先要分解是境内所得还是境外所得，我们只是对境内这一部分所得征收，在扣税过程中第一步是先分境内所得还是境外所得，第二再分是预提所得税，还是扣25%；这里面第一个问题，设计是境内所得，设计是境外所得。
它们的界定并不是我们习惯上，是中国企业支付是境内所得，是境外企业支付是境外所得，不是这样的。
不同的项目有不同的标准。
如果提供劳务的，劳务发生地，譬如说我们给境外某一个公司，对我们地产进行勘察，在境内勘察的，这是什么境内还是境外呢？
这是境内所得。
宁波中瑞税务师事务所有限公司董事长李忠尔
转让财产：
不动产按不动产所在地；动产按转让动产企业的所地在；权益性投资资产转让所得按被投资企业所在地确定。
股息、红利等权益性投资所得：
按分配所得的企业所在地确定。
利息所得、租金所得、特许权使用费所得：
按负担、支付所得的企业所在地人个人的住所地确定。
其他所得，由国务院财政、税务主管部门确定。
有有些是国家规定豁免所得税，你要看看是不是豁免。
附带说一下，你们跟境外签合同，绝对不要签这种合同，外国人看到中国的税法要怕，凡是境内企业的税由境内企业负担，如果有这种合同的，绝对不能这么签。
有两个原因：
一是从税收法律来讲，谁是纳税人很明确的。
比如说我的设计费，外国企业在中国设计和监理，纳税人是外国企业，并不是你。
第二个问题，人家拿到是税后净所得，这样一来，税基怎么样呢？
我举利息吧，如果人家负担的，你要交多少，十万就够了，如果你是负担呢，那不是十万了，人家要拿一百万，用一百万换这个税前，当然我附带说一下，如果外国人有时候看到中国税他不懂，他说凡是中国的税都是你交，这种是不对的。
你应该是这样签，中国境内，按照中国的法律，各自分担，这就比较适合的。
我讲这个问题，在座绝大部分是你楼盘所得就可以了，一旦与境外发生交往，你要注意，你还承担另外一个义务，虽然纳税人不是你，但是你通常是扣缴义务人，在扣缴过程中一定要区分境内境外，然后再来判断是交10%还是25%。
税率就比较简单了，所得有两种，一种是生产所得，居民纳税人和非居民纳税人，一种是预提所得税。
新的所得税法在设计过程中有两档税率，对房地产来讲：
生产经营所得基本税率是25%，小型微利企业是20%；预提所得税法定税率是20%。
如果税收有协定的，按照协定，如果协定的按照10%。
比如说中国跟新加坡有协定，中国企业和新加坡企业，相对应在规定的银行贷款，他的使用税率是7%，遇到这种情况是那就按照协定。
新企业所得税和老企业所得税，生产经营所得依然是以年为纳税期，以年应纳税所得额为基础。
前面讲的是继续经营，这里讲是企业关门了。
有很多房地产企业要去别的地方开发楼盘，很多地方政府规定你要在那里注册公司，否则你不能在这里开发楼盘。
楼盘开发好了以后他的这个企业就要撤销，这时候就需要清算。
那么清算所得呢？
全部资产可变现价值或者交易价格减除资产净值、清算费用以及相关税费等的余额。
注销过程中，不是像现在，帐面了没有了就没有。
新的税法很明确，如果这三千万拿来，实际上，有相当一部分交过税没有了，税过了。
投资企业就是项目公司，从被清算企业分得剩余资产，其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分，应当确认为股息所得；这部分按照新税法规定是免税的，这就明确了。
剩余资产减除上述股息所得后的余额，超过或者低于投资成本的部分，应当确认为投资资产转让所得或者损失，这个“损失”可能国家税务总局会再明确一些。
我们再去外地搞房地产开发，你是大连的，北京的，你唯一的办法成立各种各样的临时性公司，这就引发了这个问题，房产销售完，你要不断的撤销，撤销房产中，一定要看看这个税，如果在这里交了税以后，回来以后不再重复交税了。
重点我们讲讲生产经营所得，我们在持续经营过程中这个所得税怎么交，这是重点。
其他就不讲了，主要讲持续经营过程中，所得税怎么样交。
总的原则是权责发生制；方法是查债征收，核定征收。
税法跟会计法有差异的时候，按税法规定的计算所得额。
还有一个纳税调整概念，对纳税调整的项目，一定要区别时间性差异和永远性差异，否则的话你要多交税，你要看看对以前产生影响的，你可以纳税调整，还可以纳税调节，我们有的人只知道调整，不知道调节。
比如说计入相关的成本费用，原来规定是不低于五年，一百万开发费，今年计成本费以后，你调整以后80万，今后几年有没有想过调节呀，你调整过来以后，你后年可能升做老总了，别忘了这80万后面几年可以调节的。
如果税务稽查过程中，结算过程中，纳税调整项目，特别是那些自调整所得额，不调帐的项目，财务人员一定要分析一下，对以后的年度有没有关系，对年度有关系，一定要做调节。
应纳税所得额是余额，是年收入减扣除项目减弥补亏损。
新的税法把收入划分为三种：
应税收入，不征税收入，免税收入，免税是照顾的。
不征税有三方面：
1、财政拨款；2、行政事业性收费、政府性基金。
按照政府要求，有关文件要求你收费的那就不用交税，如果是政府让你收的钱，收了以后交给政府的，那就不用交税。
3、其他不征税收入。
免税收入有：
国债利息收入、符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益等等
应税收入有：
包括各种类型，形式的收入，就是除不征税和免税收入以外的都是应税收入。
收入实现时候
分期确认：
受托加工特殊产品和建筑劳务，持续超过123月，按完工进度或完成工作量。
投资收益确认时间，我们会计上有成本法，有权益法，税收上既不用成本法也不用权益法，他是按照利润分配决策的时间。
投资收益虽然是免税，他的确认时间是被投资方作出投资收益分配决策。
权益法是按照权益确认他的所得，成本法就不好说了。
我们税收上只讲投资收益，如果投资损失的话怎么样处理呢？
我遇到一家上市公司，成本法不存在投资损失的问题，凡是按照权益法的话，这个投资损失由被投资方来弥补，如果你扣除的话就是重复扣除了，一定要注意这个概念。
利息收入是按照合同约定的债务人应付利息的日期确认。
长期债券或拆卸贷款利息按实际利率法。
租金特许权使用费收入按合同约定应付日期，接受捐赠收入按实际接捐赠之日。
税法规定，发生非货币形资产交换，我们视同销售。
比如土地换过来是购置土地，如果你土地换出去呢是销售实现，按照规定要交所得税。
不要以为土地换房子，什么都不算了！
换过来土地作为固定资产，换出去是销售实现。
下面很重要了，货物财产劳务用于捐赠偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配也是销售，都是要交税的。
外资所得税法叫内部处置。
内外资所得税主要变动。
我们来讲一下：
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视同销售的：
原内资有本企业产品用于基建、福利；自产、外购用于捐赠；原外资有内部处置除外。
新税法规定：
1、不区分自产或外购；2、包括劳务；3、不包括基建专项工程。
非货币性所得：
原内资有一次性计入或分五年；外资是一次性计入或分五年；新税法没有明确。
应付款，原内资规定对方报损就是应付收入，外资是要两年。
新税法没有明确。
不征税收入现在有规定条件，免税收入目前只有四项，比如安置下岗工人有税务补贴等等。
这是讲第一个收入项目，第二是讲扣除项目。
新的税法就扣除项目来讲，总体构成内容没有变化，还是与应税收入相关的成本、费用、税金、损失。
新的税法里面对成本、费用、租金、损失搞的更加严谨更科学了。
新的税法里面要强调税率扣除的基本条件，这些成本、费用、租金与应税收入有关的合理条件。
第二在具体扣除中，概括成三种，收益性支出、资本性支出，权益性支出。
企业所得税扣除应解决两个层次的问题，一是能否扣除，二是如何扣除。
固定资产其实也能扣，但不能让你一次性扣，罚款是不能扣的。
企业所得税能否扣除要解决两个问题，第一个是能不能扣，不能扣我们就不扣；第二个如何扣，如果扣怎么做呢？
又分为当期扣与当期不能扣，还可以继续往下分，我就不讲了。
不同扣除项目有不同的办法：
资本性支出：
有分期扣除和结转扣除；权益性支出有按实、限额或附加扣除。
不允许扣除的项目：
1、有悖于有关的、合理的扣除项目。
有关的支出：
指与取得收入直接相关的支出。
如：
企业的不征税收入所形成的费用或财产，不得扣除或者计算对应的折旧，摊销扣除；古董字画；建筑物；生物资产食品；保险费用等等。
宾馆饭店、娱乐场所你的古董子字画可以扣；一般的企业不用扣。
比如说企业门口石狮子可不可以扣呀，我觉得可以扣，你这个石狮子就像一个门卫一样的嘛，建在那里，这就是建筑物了呀！
上次有人问，老板养了六个狼狗，而这六个狼狗是用来管仓库的，这能不能扣，肯定能扣，这个狼狗跟保安是一样的作用。
如果这个宠物是老板抱着玩玩的，那没有关系。
合理性原则很重要。
合理的支出符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
如劳务用品、办公用品、电话费等。
这两天，买办公用品的季节到了，一买四万八万，而且这些都是逢年过节买，实际上我们都知道根本不是办公用品，我们先不说你采购是不是合理，我们先看你的数字合理不合理，他二十个人计算器买五百个，你说合理不合理。
2、违法支出。
3、没取得合法有效凭据。
在我们国家是发票，但也不光是发票，销售方不交营业税的话那就不是发票，比如说这个房子的经济补偿费，拆迁补偿费，如果你自己亲自补偿的话，就是没有发票，那么就是说，有的标准过去，单子造好，名字签好就可以了，前提是按照标准走。
什么叫有效凭据。
比如说现在拆迁我就交给一个部门让他来拆迁，我就给你三十万，不管你怎么样搬，十万二十万也好，你把他搬完就是你的本事，这叫代理行为，代理行为属于经营行为，是要交税的。
如果是经营行为一定要有发票，如果没有发票是假的，不想交税才是真的。
我们国家税务局明确规定，某一个单位不能开发票的或者超出经营范围或者超出经营额度你也可以去税务机关开发票！
怎么可能没有发票呢!
如果是经营行为，肯定有发票，肯定是有发票的！
没有发票可以去税务机关去开，当然去开的时候要把有关凭据带上。
税法明确的不允许扣除的项目：
1、向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项
2、企业所得税税款
3、税收滞纳金
4、罚金、罚款或被没收财务的损失
5、税前可扣除公益性捐赠外的捐赠支出
6、赞助支出（非广告性质）
7、未经核定的准备金支出
8、与取得收入无关的其他支出
记得没有票据的照样不能扣。
税前不能扣的罚款罚金是什么呢？
记得没有票据的照样不能扣。
税前不能扣的罚款罚金是什么呢？
银行电力部门都是在罚款其实他不能罚款的，充其量是违约金。
主要扣除项目的政策规定：
1、捐赠，对外捐赠要有三点，一是公益性捐赠，二是捐赠必须通过非营利性机构，只有这些单位才可以接受单位，县以上政府及部门，县政府不可以接受捐赠，或者省以上认定的社会团体，你问他，有没有专用捐赠票据，如果有专用捐赠票据那就是这个单位，没有的话都不算。
标准在规定限额内在年利润3%。
我们来看一下这个表
原来内资公益性、救济性，外资是公益、救济性；新手法规定是公益性
渠道：
以后不列举了，规定条件、资格认定、备案。
标准，现在是限额12%。
其他就不讲了。
接下来讲工资及相关费用。
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