工业园区控制性详细规划说明书范.docx

工业园区控制性详细规划说明书范.docx

《工业园区控制性详细规划说明书范.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工业园区控制性详细规划说明书范.docx（53页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

工业园区控制性详细规划说明书范

第一章规划背景

XXXXX工业园区是以1994年组建的大路水泥厂、第二水泥厂、和几个水泥粉磨站为基础逐渐发展起来的，具备一定规模和区域经济特色。

因其地处XXX金坨山南部，因此命名为XX工业园区。

2003年以后，按照调整XXX市域产业结构的需要，XXX委、市政府将园区内2800亩土地化为建设用地。

2006年以来，为了适应XXX建设沿海经济强省，加快XXX发展中等城市的要求，XXX加快了对工业园区的建设。

现已入住园区的工业项目有：

建材，化工，金属冶炼，机械制造，食品加工等五大行业组成的12家企业，年产值5亿元。

洪家屯村东部已建有容量为1.13万千伏的变电站一处。

区内固定、移动电话畅通。

XXX正处于传统乡镇向新兴城镇的转变之中，城镇建设处于加速发展时期，城镇化进程加快，XX工业园区项目的开发建设，无疑给XXX的发展带来了新的机遇。

本次XX工业园区控制性详细规划的编制，是为了加快XXX的现代化进程，调整用地布局，以XX工业区为龙头，带动周边地区的持续发展，为党峪未来的发展奠定良好的基础，使党峪成为XXX南部经济区的核心区。

第二章规划依据

一、国家、省相关法律、法规及技术规范

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》

3、《镇规划标准》

4、《村镇规划编制办法》（试行）（2000）

5、《城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）》

6、《XX省村镇规划技术规定》

7、《XX省土地管理条例》

8、《XX省建制镇总体规划编制导则》（试行）

二、地方相关规划文件

1、《XXX总体规划》

2、《XXX土地利用规划》

3、《XXXXXX总体规划》（纲要阶段）

第三章规划区现状分析

一、区位条件

XX工业园区地处XXX经济发展一级扩散圈内，位于XXXXXX区南部，西与地北头镇相邻，东南与丰润区接壤，北距XXX区仅几分钟车程，南距承唐高速公路南小营出口200米，园区内有112国道、唐遵铁路南北穿越，地理位置和交通条件十分优越。

二、规划范围

本次对XX工业园的规划范围是：

北起金坨山以北，南至南洞山，西起112国道以西700米，东至丰润区交界处，规划区总面积306.5公顷（4598亩）。

三、自然条件

1、气候条件

XX工业区气候属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季昼暖夜寒，冬季寒冷少雪。

年平均气温10.4℃，最高气温40.3℃，最低气温-25.7℃，年日照时数2714.8小时，多年平均降水774.5毫米，无霜期181天。

2、地形地貌

规划区内四周为低陵山丘区，中部有一条东西走向的小河，河流冲刷形成的陡坎地带高程相差四米，其余大部分为平坦地带，海拔高度在40—55米以内，用地范围内最高山体接近71米，最低处33米。

3、水文状况

地表水：

区内东西走向小河，总长约2300米，流经规划区面积0.26平方公里。

地下水：

区内地下水量丰富，生活生产用水基本靠地下水。

四、用地现状

规划区内，除已有68.72公顷建设用地外，其余多为林地和未利用土地。

1、商业用地

现状商业用地主要分布在园区北部、112国道两侧，建筑质量一般，多为两层建筑。

用地面积0.49公顷，占规划总用地的0.16%。

2、工业用地

在土地利用现状中，工业用地主要为三类工业用地，集中分布在园区北部、东北部。

112国道以西分布着部分民办企业，现状工业用地规模为41.4公顷，占规划总用地的13.51%。

金山工业园区现状企业情况一览表

序号

企业名称

职工

产品

产量

产值

占地（亩）

用电量

用水量

利税

人数

（万元）

（万元）

合计

12900

555

0

0

1650

1

唐山裕丰益众实业有限公司

425

水泥

40万吨

5600

250

800

2

XXX大路水泥厂

200

水泥

20万吨

2800

256

300

3

XXX明环铸造厂

18

铸件

1000吨

200

6

50

4

XXX鸿岳烧结厂

7

烧结球

1万吨

800

3

100

5

XXX金源精选厂

10

铁精粉

5万吨

3500

40

400

3、对外交通用地

112国道以东为铁路，区内对外交通主要为112国道和唐遵铁路站场用地，面积8.83公顷，占规划总用地的2.88%。

4、道路用地

园区内道路以彭李路为主，路面质量差，其余道路多为土路，道路用地面积17.4公顷，占规划总用地的5.68%。

5、工程设施现状

在规划区内分布着规模约为0.6公顷的市政设施用地，占规划总用地的0.2%。

主要工程有：

电力电信、加油站。

（1）给水排水现状

规划区内基本无给水设施，靠取用地下水，污水直接排入区内小河。

（2）电力电信工程现状

规划区内目前已建有容量为11万千伏安的变电站，有一高压输变线路穿过；区内有电信通信塔两座，移动电话畅通。

（3）加油站

区内现有一加油站，位于园区南部、112国道西侧，用地面积0.47公顷。

XX工业园区现状用地汇总表

序号

类别代号

类别名称

占总用地百分比（%）

大类

小类

1

C

C5

商业金融用地

0.49

0.16

2

M

M3

三类工业用地

41.4

13.51

3

T

对外交通用地

8.83

2.88

T1

公路交通用地

5.7

1.86

T2

其他交通用地

3.13

1.02

4

S

S1

道路用地

17.4

5.68

5

U

U1

工程设施用地

0.6

0.20

合计

建设用地

68.72

22.42

6

E

水域和其他用地

237.78

77.58

E1

水域

2.6

0.85

E2

农林用地

17.5

5.71

E6

未利用地

217.68

71.02

总计

规划总用地

306.5

100.00

2008.3.

五、现状发展优势分析

综合分析现状条件，认为在该区发展工业项目具有以下六大优势：

1、区位优势

与周边县、区交界，其发展将吸引和带动邻县、区资金投入，促进区域经济的发展。

2、交通优势

规划区内112国道，唐遵铁路贯穿南北，并设有铁路货物场，紧靠承唐高速公路出口，自身交通和区位条件得天独厚。

3、空间布局优势

远离城镇生活区，使得在本区发展中度污染的产业项目成为可能。

4、发展基础优势

现有工业发展已形成一定基础，区内已入住五大行业，12家企业，年产值5亿元。

5、土地资源优势

区内有2800亩非农性的利用土地，发展企业具有广阔的空间。

六、影响发展主要问题分析

通过实地考察，认为该区发展存在四点主要问题：

1、基础设施条件差

市政基础设施条件不够完善，特别是区内道路、给排水设施缺口较大；

2、已有企业布局不尽合理

由于原有的项目建设缺乏统筹规划，现已入住企业占地和布局都不尽合理；

3、区内管理水平低

大气和噪声污染都比较严重，对周边地区环境造成了不良的影响；

4、缺少必要的防护措施

工业区与112国道和洪家屯居住区之间缺乏足够的防护林带，工业区内部也缺乏必要的绿化设施。

第四章园区总体规划思路

一、规划原则

1、可持续性原则

突出保护生态环境质量，坚持可持续发展。

2、整体性原则

在遵循上层次规划对本规划区功能定位的基础上，考虑与上层次及已有的相关规划相衔接，使规划区用地结构合理化。

根据园区现状地形、道路条件以及产业出行方式，确定规划区的道路系统结构和交通组织方式。

充分考虑未来的发展变化，创造更具特色的园区空间和更具人性化的工作环境。

3、可操作性原则

为了确保规划的顺利实施，规划要充分尊重现状，重视管理部门的实施与操作，

需要确定适当的容积率，吸引开发商的投资，促使规划早日付诸实施。

4、协调性原则

以人为本，全面协调经济、社会、环境之间的相互关系。

注意规划区的职能定位和功能组织与上层次规划的协调，综合考虑规划区人工环境与自然生态环境协调，利用区内水域和周边山体的协调，规划区内部的功能布局及空间景观设计的协调。

二、规划目标

充分发挥交通优势，利用良好的自然生态资源，发展以化工、建材、金属冶炼、铸造、加工等为主的工业区，兼有一定的商服、休闲娱乐为一体的安全高效、环境优美的现代化工业园区。

具体目标有以下五点：

1、充分利用自然水系和周边山体资源，保持自然生态环境；

2、以人为本，建设安全、舒适、美观的绿地系统；

3、建立合理、安全、高效的交通网络；

4、通过创造良好的景观体系，建设优美的工业园区环境，为园区员工提供良好

的工作和生活环境；

5、强化工业的发展和城市化进程相关联的连动性和聚集共享性的整体目标，使

工业园区成为XXX的重要组成部分，成为XXX经济发展的重要增长点之一。

三、园区发展趋势

1、规模化──从单一的三类工业园区向规模化综合型园区发展。

2、分样化（多元化）──根据园区发展的阶段，制定不同阶段的开发对策，追

求开发过程中最大的经济效益。

3、产业化──多产业的有效结合是降低成本的重要途径，将研发、试验、规模

化生产以及上下游产品制造有效的联系起来，形成高效的产业链。

4、社会化（专业化）──在生产、商服、办公、交通等方面进行社会化专业分工，

形成广泛的合作，共同营造现代产业园区的运作模式。

5、生态化──充分利用自然生态环境，营造生态化的园区环境，提升环境质量。

四、功能定位

依据《XXXXXX总体规划（2007-2020）》，确定XX工业园区的性质定位：

1、工业园区产业结构以第二产业为主，第三产业为辅。

第二产业中主要以二类

工业，三类工业为主，一类工业为辅；

2、资金来源以地方投资为主，引进外资为辅；

3、产业项目选择以劳动密集型为主，技术密集型为辅；

4、技术含量以适用一般技术型为主，高新技术为辅。

五、人口规模

园区职工人口密度变化具有两个趋势：

一是随着工业企业资金与技术含量提高，职工密度将降低；二是随着土地集约使用程度的提高，职工密度可能增加，而其综合趋势将取决于两者的合力。

综合XX工业园区发展现状及参照其它工业区和国家有关统计资料，规划按每公顷工业用地职工60～100人计算，以规划工业用地168.04公顷计，工业职工在1.0～1.68万人之间。

参照其它一些工业区工业职工人数与其它设施从业人员比例（8.5：

1），并考虑本园区公建设施较少，第三产业从业人员较少，因而初步确定这一比例为10：

1左右，据此推算远期全部职工数为1.1～1.85万人之间。

XX工业区企业职工情况一览表

序号

企业名称

职工人数（人）

占地（ha）

每公顷职工人数（人/ha）

1

唐山裕丰益众实业有限公司

425

16.7

25

2

XXX大路水泥厂

80

7.5

11

3

XXX明环铸造厂

18

0.4

45

4

XXX鸿岳烧结厂

7

0.2

35

5

XXX金源精选长

10

40

6

XXX熠星工贸有限公司

7

XXX永利精选长

12

0.4

30

8

XXX金鑫硫酸厂

312

6.67

47

9

遵化瑞泰化工有限公司

60

4.64

13

10

XXX永兴机械厂

11

XXX党峪耐磨材料铸造厂

30

0.23

130

合计

954

76.74

12

第五章土地使用规划

一、空间结构

结合以上的规划构思，综合考虑工业园整体的协调关系，规划对园区进行合理布局与空间整合，并通过路网结构加强功能区、绿地系统及空间环境的有机联系，以形成整体性强、结构清晰、联系紧密的工业园。

规划布局结构可概括为：

“一轴、一带、七区”的园区功能布局结构；“三横、三纵”的园区干道网格局；及“一轴、二带、一节点”的园区绿地系统布局结构。

二、用地布局

本规划区内总用地面积306.5公顷，其中建设用地279.51公顷。

规划行政办公用地、商业金融用地容积率为1.0，工业用地容积率为0.6—0.8。

1、居住用地

由于本工业园区以二类和三类工业为主，容易对生态环境和居民生活环境造成

不利影响。

规划充分考虑园区与镇区距离较近的因素。

从利于小城镇建设、提高职工幸福指数、避免工业生产对居民生活的干扰的角度出发，统一安排企业职工居住在XXX区。

2、公共设施用地

本次规划区内公共设施用地主要集中在园区北部，用地面积4.46公顷，占总用地面积的1.46%。

（1）行政办公用地

规划区行政办公用地位于规划横一路以北，园区北部小山脚下，地处园区上风向，建筑以低层为主，用地面积2.12公顷，占总用地面积的0.69%。

（2）商业金融用地

规划区内商业用地位于园区北部、112国道两侧，在现有的基础上进一步完善和提高，新建筑以低层为主。

用地面积为2.34公顷，占总用地面积的0.76%。

3、工业用地

规划区工业用地总面积为168.04公顷，占总用地面积的54.83％。

（1）一类工业用地

规划园区一类工业用地10.46公顷，占总用地面积的3.41%，建筑以中高层为主，主要分布在规划横一路南侧、112国道西侧。

（2）二类工业用地

规划园区二类工业用地为58.17公顷，占总用地面积的18.98%，建筑以低层、多层为主，主要分布在园区南部和112国道西侧。

（3）三类工业用地

规划园区三类工业用地为99.41公顷，占总用地面积的32.43%，建筑以低层、多层为主，主要分布在园区北部和中部。

4、仓储用地

规划园区内普通仓储用地紧靠铁路货站南部，用地面积7.31公顷，占总用地面积的2.38%。

第六章道路交通规划

规划园区内道路广场用地面积35.47公顷，占总用地面积的11.57%。

园区广场用地为公共停车场用地，位于园区北部，临近园区管理区，用地面积0.82公顷，占总用地面积的0.27%，停车泊位200个。

一、对外交通规划

本规划区对外交通用地主要为112国道用地、铁路站场用地，面积15.79公顷，占总用地的5.15%。

二、园区道路网规划

1、道路网格局

根据《XXXXXX总体规划》的要求，首期主干道红线宽度为24米，为使道路网具有系统性、畅通性和实用性，在满足总规对本规划区道路要求的前提下，通过对现场地形、地物的再次考察，规划对园区部分次干道进行修改。

规划纵一路的起点为横二路，不与横一路相连，并将纵二路向南偏移10米，主要是为避开电信通信塔；规划横十路与112国道交点向北偏移，与横九路相连；规划将园区南部、112国道西侧的一条横向道路取消，以减少次干道与112国道的交叉口数量，减少交通安全隐患。

园区次干道红线宽度为16米。

结合规划区现状道路和实际情况，规划形成了“三横、三纵”的园区道路交通格局。

三横：

规划横一路（园区主干道），横四路（园区主干道），横六、环二路（园区主干道）。

三纵：

112国道（对外交通干道），规划纵二路（园区主干道），纵五路（园区主干道）。

规划园区最终形成了“对外交通——主干道——次干道”的格局。

2、道路等级划分

规划将道路分为三个等级，对外交通、主干道、次干道。

对外交通道路红线为24m，园区干道红线宽度为24m，园区次干道红线宽度16m。

XX工业园区道路断面一览表

序号

道路红线（m）

道路等级

道路横断面形式（m）

规划机动车道

规划车速（km/h）

1

24

对外交通

[3.0（非机）+8.0（机）＋1.0（绿）]×2

4（机）

40—60

2

24

园区主干道

[2.0（人）+2.0（非机）+7.0（机）+1.0（绿）]×2

4（机）

30—40

3

16

园区次干道

[2.0（人）+2.5（非机）+3.5（机）]×2

2（机）

20—30

注：

人—人行道，非机—非机动车道，机—机动车道，绿—绿化隔离带

金山工业园区规划道路一览表

序号

道路名

类别

走向

起讫点

长度（千米）

红线宽度（米）

标准横断面

1

112国道

对外交通

南北

2.47

24

3.0+8.0+2.0+8.0+3.0

2

横一路

主干道

东西

112国道—通向丰润

1.2

24

2.0+9.0+2.0+9.0+2.0

3

横四路

主干道

东西

纵二路—通向丰润

0.39

24

2.0+9.0+2.0+9.0+2.0

4

横六路

主干道

东西

环二路—纵四路

0.69

24

2.0+9.0+2.0+9.0+2.0

5

纵二路

主干道

南北

横一路—横六路

1.59

24

2.0+9.0+2.0+9.0+2.0

6

纵四路

主干道

南北

横二路—通向丰润

0.24

24

2.0+9.0+2.0+9.0+2.0

7

环二路

主干道

南北

112国道—横六路

0.92

24

2.0+9.0+2.0+9.0+2.0

8

横二路

次干道

东西

纵一路—通向丰润

1.11

16

4.5+7.0+4.5

9

横三路

次干道

东西

纵一路—纵四路

0.9

16

4.5+7.0+4.5

10

横五路

次干道

东西

纵一路—纵四路

0.84

16

4.5+7.0+4.5

11

横七路

次干道

东西

纵六路—112国道

0.47

16

4.5+7.0+4.5

12

横八路

次干道

东西

纵七路—112国道

0.26

16

4.5+7.0+4.5

13

横九路

次干道

东西

112国道—纵一路

0.45

16

4.5+7.0+4.5

14

横十路

次干道

东西

纵七路—112国道

0.24

16

4.5+7.0+4.5

15

纵一路

次干道

南北

横二路—环二路

1.8

16

4.5+7.0+4.5

16

纵三路

次干道

南北

横一路—横三路

0.47

16

4.5+7.0+4.5

17

纵五路

次干道

南北

横三路—横六路

1.15

16

4.5+7.0+4.5

18

纵六路

次干道

南北

横七路—环一路

0.29

16

4.5+7.0+4.5

19

纵七路

次干道

南北

横八路—112国道

1.5

16

4.5+7.0+4.5

20

环一路

次干道

南北

纵六路—横八路

0.79

16

4.5+7.0+4.5

3、道路竖向规划

竖向规划设计综合考虑XX工业园区现状地形地质条件、土石方及防护工程量、防洪防涝要求以及综合管线布线要求，为下一步道路设计、地块竖向设计提供参考。

本规划区内道路竖向设计充分考虑与112国道的衔接，以雨水就近排放为原则，同时考虑对非机动车的行驶要求，按《国家道路纵坡设计规范》保证道路纵坡坡度不小于0.3%。

本规划区内道路的最小纵坡坡度为0.3%，最大纵坡坡度为1.0%。

三、铁路站场用地规划

唐遵铁路南北穿越园区，洪家屯站位于112国道东侧，用地面积9.84公顷，占总用地面积的3.21%。

根据《XXXXXX总体规划》，本次规划中主干道系统不变，对部分次要干道进行适当调整。

道路交通规划以结合现状道路与规划道路通畅、便捷为原则，充分利用112国道，使出入交通分布均匀，利用次干道系统形成道路区内循环系统，减轻主干路压力。

并根据规划区主要道路与外部交通联系便捷的特点，理顺内部道路，形成合理的路网结构。

本次规划依据于总体规划：

主干道间距在700-800米左右，（红线宽度24米）；次干道间距在200-400米左右，（红线宽度16米）。

第七章配套服务设施规划

本次规划根据园区人口规模和用地布局，灵活布置各类配套设施，本规划区内的配套设施包括公共服务设施和市政公用设施。

一、公共服务设施

1、园区管理设施

规划区内在地块A-07设园区管委会，服务范围为本规划区。

2、商业设施

强调商业集聚效应。

根据总体规划的构思，本规划区内地块A-01、B-02为商业用地，根据需要配套相应的商业设施，加强管理引导，逐步形成园区的商业中心，并辐射周边村庄。

二、工业配套设施

本规划区内不单独设置居住区，各工业用地内可按照需求设单身宿舍，性质仍然为工业用地，但建筑面积不得超过总建筑面积的7%，必须独立占地，且与生产建筑之间的间距按相关规定执行；同时工业用地内可建设生产辅助建筑等，但其总量不得超过总建筑面积的7%，其中企业产品维修、展销、社会服务设施为主的建筑面积不得超过总建筑面积的5%，其用地性质仍为工业用地，不得转为其他功能用地，但可附设相应的服务设施，例如职工食堂、广场等。

XX工业园区配套服务设施规划一览表

序号

类别

项目

规模

所在地块号

备注

1

行政办公用地

园区办公中心

——

A-07

独立占地

2

商业金融用地

社区服务中心

——

A-01、B-03、C-01

独立占地

3

工业配套设施

单身宿舍及相应设施

不超过建筑总面积的7％

所有工业地块

独立占地

4

道路广场用地

停车泊位

3554个

独立占地

配建停车场

1个

A-08

独立占地

5

市政服务

设施用地

变电站

11万千伏安

A-04、H-06

独立占地

开关所

10千伏

F-02

附设

供水厂

7.6万m3/d

I-03

独立占地

污水处理厂

6.97万m3/d

F-03

独立占地

消防站

三级

H-05

独立占地

热力站

——

H-02

附设

燃气站

——

O-02

附设

加油站

——

L-04

独立占地

公共厕所

4个（50M2/个）

B-01、D-01、F-02、K-02

附设

封闭式清洁站

4个（规模依实际情况定）

D-04、F-02、N-04、K-02

附设

第八章绿地系统规划

一、绿地系统规划

根据园区用地布局及规划道路，结合规划区内地形地貌，充分利用自然景观，形成了“一轴、二带、一节点”的绿地系统结构。

即规划纵二路为绿化景观主轴，沿小河的绿化休闲带，南洞山生态延伸带，以XX公园等为主要的景观节点。

一轴：

通过对规划纵二路的横断面和后退红线的设计，严格控制道路及道路东侧的绿带。

规划防护绿带20米，其中高压地段控制在30米，以形成了本规划区的绿化景观主轴。

二带：

小河绿化休闲带，将现状小河改道并进行整治，规划实施时应严格控制河流两旁的防护绿带，防护绿带宽度15米。

规划将南洞山纳入绿地与景观系统，充分利用南洞山的自然景观，形成南洞山生态延伸带。

一节点：

园区XX公园作为本产业园的重要景观节点。

规划园区内绿地分为防护绿地和公共绿地，总绿地面积为45.17公顷，占总用地面积的14.74%。

1、公共绿地

园区公共绿地主要集中在北部，利用金坨山规划成