广州碧桂园假日半岛营销策划方案1.docx

广州碧桂园假日半岛营销策划方案1.docx

《广州碧桂园假日半岛营销策划方案1.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州碧桂园假日半岛营销策划方案1.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

广州碧桂园假日半岛营销策划方案1

广州碧桂园假日半岛营销策划方案

1/16

第一部分项目背景分析.............................................................................................................3

一、基本资料..........................................................................................................................3

二、交通情况..........................................................................................................................4

三、周边设施..........................................................................................................................5

第二部分市场环境分析.............................................................................................................5

一、市场数据..........................................................................................................................5

二、现在发展特点..................................................................................................................5

三、当前价格..........................................................................................................................6

四、周边楼盘价格..................................................................................................................7

第三部分产品SWOT分析..........................................................................................................7

一、优势（strength）..........................................................................................................7

二、劣势（weakness）..........................................................................................................7

三、机会（opportunity）....................................................................................................8

四、威胁（threat）..............................................................................................................8

第四部分市场定位......................................................................................................................8

一、目标区域定位..................................................................................................................8

二、目标消费群体..................................................................................................................8

三、形象定位..........................................................................................................................8

四、产品定位..........................................................................................................................9

第五部分营销策略....................................................................................................................10

一、口碑营销........................................................................................................................10

二、价格策略........................................................................................................................11

三、促销策略........................................................................................................................11

第六部分广告策略与媒体行程计划....................................................................................11

一、主诉求点........................................................................................................................11

二、各销售期诉求................................................................................................................12

三、广告媒体选择................................................................................................................12

四、媒体策略........................................................................................................................12

第七部分公关策略与活动安排.............................................................................................14

一、营销公关活动................................................................................................................14

第八部分销售准备....................................................................................................................14

一、前期市调阶段（第一阶段）........................................................................................15

二、销售准备阶段（第二阶段）........................................................................................15

三、销售阶段（第三阶段）................................................................................................16

2/16

广州碧桂园假日半岛营销策划方案

第一部分项目背景分析

一、基本资料

碧桂园假日半岛位于花都王子山原生态圈，处于广州新白云国际机场板块休闲度

假生态区，西南倚8000亩碧波荡漾的天然水库，东北全拥旅游度假胜地王子山

度假区。

沿广清高速至市区环市路金融商业中心的直线距离约60公里，车程时

间约40分钟，而沿山前旅游大道直达白云国际机场则只需约15分钟的车程，沿

广清高速接驳京珠、广三、广深等高速干线可便捷抵达珠三角各城市。

碧桂园假日半岛的开发模式颇有点与众不同，那就是采取了配套先行的模

式，以齐全的配套设施来打动买家的“芳心”。

在楼盘现场可发现，虽然大部分

的别墅以及洋房都处在准现楼的阶段，但配套设施如“故乡里”主题公园、高尔

夫球场、五星级标准的酒店、商业街等都已全部落成。

按五星级标准建造的碧桂园假日半岛酒店，充满了浓郁的亚热带风情，360°拥

抱湖景高尔夫球场和群山叠翠的大自然风光。

而充分利用天然的湖泊、山坡等充

满情趣的地形地貌而建的27洞国际标准的高尔夫球场。

首期开发的洋房及别墅占地面积约1000多亩，产品类别也与凤凰城相类似，

囊括了超豪别墅、独立别墅、联排别墅和洋房单位。

超豪别墅和独立别墅为主的

“湖光翠色”区，以联体别墅和别墅级洋房为主的“半岛花园”区以及纯独立别

墅的“翠林水岸”区。

假日半岛近期推出少量“盛景”花园美墅，建筑面积在506㎡以上。

该批产品占

据山景、水景等一线景观位置，自然景观极佳，眼前完全没有建筑物遮挡，景观

3/16

广州碧桂园假日半岛营销策划方案

视野开阔。

室内结构，极具隐私和魅力的玄关，挑空式客厅，超大落地玻璃窗，

全套房设计，超大景观露台，主人房无敌景致，室内间隔动静兼顾，有精装修和

自主装修两种类型，选择多样，是观景住宅的典范。

在市场低迷的情况下，假日

半岛的花园美墅非常稀有，具有很好的收藏价值和中长线投资价值。

假日半岛的洋房产品外立面采用了碧桂园洋房最新的设计，蓝色圆尖顶，红白相

间的外墙，一贯的欧洲建筑风格。

洋房每个组团采用围合式结构，中间部分建设

较大规模的园林，针对每栋楼下均有私家花园，均以各种不同的构思，构建每个

规模较小、但视觉效果相当不错的园林，营造移步换景的效果。

在户型设计上，

假日半岛洋房依然是方正实用的原则，如128平方米的首层三房单位，带226

平方米的花园，室内空间实用，室外空间宽敞、开阔。

得益于靠近广州的区位优势，近几年清远的房地产市场和陶瓷产业发展迅

速，作为承接珠三角地区产业转移的重要洼地，清远迫切需要建设更多的公路

和铁路从而带来财源。

除了酝酿中的轻轨项目，广清高速4车道改8车道项目目

前已经通过了专家评审，预计2010年前动工扩建。

此外，佛山至清远高速公路、清远至从化高速公路目前也相继进行可行性研究，

争取2011年动工。

该项目的实施，将大大拉近清远市区与佛山，东莞、深圳和

香港的直线距离，让清远成为珠三角产业转移热土、宜居置业宝地和休闲度假之

都。

”

二、交通情况

地铁：

地铁9号延长线（广清轻轨），预计2011年底开通。

地铁9号线，预计

2012年前开通。

自驾车：

广州：

（庆丰入口）广清高速-狮岭山前大道出口-山前大道-假日半岛；

4/16

广州碧桂园假日半岛营销策划方案

顺德：

广珠西线-环城高速-广清高速-狮岭山前大道出口-山前大道-假日半岛；

佛山：

佛山一环-广清高速-狮岭出口-山前大道-假日半岛

深圳：

广深高速-（火村出入口）北二环高速-广清狮岭出口-山前大道-假日

半岛；

国际机场：

机场高速-北二环-广清高速-狮岭山前大道出口-山前大道-假日

半岛

三、周边设施

学校：

广州环洋专修学院中小学、碧桂园国际学院，广东交通职业技术学院幼儿

园、碧桂园假日半岛幼儿园

休闲：

新银盏温泉、笔架山风景区、飞来峡风景区、王子山森林公园、芙蓉度假

区

商场：

家乐福购物中心第一分店、宏源商场邮局、新街邮电局

银行：

新华农村信用合作社朱村分社

食肆：

国逸轩、雁之园

第二部分市场环境分析

一、市场数据

自2005年10月开盘，假日半岛就把“4+3”的度假生活模式展示在广州人面前，

带领都市度假型楼盘的销售热潮。

五年过去了，假日半岛拥有19个别墅苑区、

4500户别墅人家，在2010年，该项目销售了上千套别墅。

二、现在发展特点

致力打造度假式楼盘与番禺区的大型楼盘注重配套和教育相比，碧桂园假日半

岛则更注重度假的概念。

碧桂园假日半岛在七日黄金周中安排了多个的旅游项目

吸引大批的市民前来参观，人气急剧上升。

在配套上，碧桂园亦依地理环境开发

了标准的高尔夫球场和水上乐园；在景观上，碧桂园假日半岛也拥有难得的超大

型天然湖泊，加上五星级的酒店，满足高素质的度假需要，令碧桂园假日半岛拥

有得天独厚的优势。

在产品类型上，碧桂园假日半岛可谓包罗万有，包括洋房、

联体别墅、独立别墅和超豪别墅，面积从60平方米的洋房到1500平方米的超大

5/16

广州碧桂园假日半岛营销策划方案

型别墅，楼价从16万到两千多万，着力满足所有层次的消费者。

仍然延续低价上市的策略据了解，目前碧桂园假日半岛仍然延续低价上市

的策略，洋房单位带装修均价2800元/平方米，最受欢迎的联体别墅带园艺和装

修均价仅3000元/平方米，而独立别墅均价约4300元/平方米，岛岸别墅均价则

达到6000元/平方米。

在别墅的价格上，假日半岛较同区域的楼盘要低，相对于

现时的番禺区楼价来说，更低一个级别。

而设计上虽然没有大量的创新元素，不

过大部分住宅都沿用了经典的户型设计，简约而实用。

从现场的人气来看，碧桂

园主要以广州市民为主，由于楼价相对其他地区要低，加上发展商的品牌和优越

的环境，销售量十分不错。

在黄金周中，一百多套的联排别墅被抢购一空，而价

格较低的独立别墅亦所剩无几。

三、当前价格

6/16

广州碧桂园假日半岛营销策划方案

四、周边楼盘价格

楼盘名称趋势图本月均价上月均价价格走势历史最高价历史最低价

花城悦翠园￥4700￥47000.00%￥4800￥0

花都颐和山庄￥5300￥53000.00%￥30000￥3800

绿城桃花源￥15000￥150000.00%￥15000￥12000

万科兰乔圣菲￥18000￥180000.00%￥18000￥11500

元邦山清水秀￥10000￥12000↓--16.67%￥12000￥6000

天湖峰境￥6500￥65000.00%￥8000￥4300

芙蓉绿茵豪苑￥11000￥9000↑+22.22%￥11000￥3900

美林湖￥8000￥80000.00%￥15800￥8000

南航碧花园￥12000￥11000↑+9.09%￥12500￥6500

第三部分产品SWOT分析

一、优势（strength）

小区依山傍水，社区环境、周边环境极为优越

产品相对其他楼盘不论从建筑还是配套都要先进许多

小区物业管理十分成熟，是现有周边别墅无可比拟的

价格优惠

二、劣势（weakness）

小区周边生活机能不完善，生活不十分便捷

交通不是十分便利

小区比较偏僻，消费者存在区位抗性

个别单体别墅面积偏大会导致总价过高市场难以接受

7/16

广州碧桂园假日半岛营销策划方案

三、机会（opportunity）

市场缺乏别墅产品为本案赢得市场空间

附近不存在同等品质的别墅与之竞争

现存一定量消费者存在别墅消费需求

四、威胁（threat）

别墅作为市场空白点，存在一定市场风险

相对过高的价格会扼杀大部分消费者

第四部分市场定位

一、目标区域定位

碧桂园假日半岛位于花都王子山原生态圈，处于广州新白云国际机场板块休闲度

假生态区，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，西南倚8000

亩碧波荡漾的天然水库，东北全拥旅游度假胜地王子山度假区。

，相对于其他竞

争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定

位于别墅，综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：

1、地理位置优越。

2、交通方便快捷。

3、市政与小区配套皆较为齐全。

4、社区规划合理。

5、智能化水平高。

6、有强大的升值潜力。

7、户型实用、舒适。

二、目标消费群体

35-40岁青年夫妻：

有经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有时

间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大

多为首次置业。

对地段及相应升值潜力较为注重。

这类客源主要选择小户型，但

比例有限。

8/16

广州碧桂园假日半岛营销策划方案

公务员员：

此类人士具有社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但

希望一个更为私密空间。

此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高

要求。

白领：

此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自

己的价值。

这部分客源对社区档次、配套等较为关心。

30-50岁中年夫妻及退

休夫妇带一小孩：

此部分人有着一定的收入，追求宁静而舒适生活，对物业户型

及功能有一定的要求。

小结：

本地客源大多为首次或二次置业，且以标准户型

为主要需求。

三、形象定位

碧桂园假日半岛便过自己起屋，为你打造一个五星级的家，让你体验回家就是度

假的开始的感受

四、产品定位

本楼盘具备突出的规模优势，更在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠

独特的内部环境设施，和区域环境，进一步提升本案所处的层次：

1、位于广州花都区，接驳广清高速、机场高速、北二环高速等，未来将有地铁、

轻轨、武广铁路等轨道交通，可在城际之间快速穿梭，到达广州只需20分钟；

2、创新户型设计，南北对流，别墅面积155-298㎡，面积适中，户型实用，物

业升值在望，极具未来发展潜力；

3、假日半岛拥8000亩天然湖泊，30000亩生态山林环抱，景观怡人，独享无限

丰富的自然资源；

4、该苑区横跨清远的花兜水库及花都的三坑水库，拥有自然的山水资源。

水面

宽阔达500米，3公里的岛岸线，半岛浅山筑起亲水别墅，三面环水，背依青山；

5、配套设施完善，大型商业中心、27洞国际标准高尔夫球场、5星级酒店、国

家4A级景点等大型度假配套，05年开始成功营业；

6、引入五星级酒店式物业管理服务；24小时保安监控、电子智能门禁、视频监

控等；可随时提供清洁、维修及园林园艺保养服务；

7、提供双拼、联体等多元化产品，带装修发售，多种选择，贴心省心；

9/16

广州碧桂园假日半岛营销策划方案

第五部分营销策略

一、口碑营销

碧桂园假日半岛暑期在没有进行大力推广的情况下，仍保持着相当不错的销售业

绩.据悉,在暑期成交客户中，大量的客户是旧业主介绍的假日半岛在业主收楼

和入住后,给旧业主们留下了良好的口碑,这也间接地带旺了暑期楼市。

假日半岛第四批业主收楼入住社区环境更成熟

近日,假日半岛第四批业主收楼,收楼现场非常热闹，排满了牌号为“粤

A”的名牌私家车。

据悉，第4批业主也主要来自广州及深圳、东莞、香港等珠

三角各地区，其中广州客占到总购买人群的75%,假日半岛成了名副其实的广州

北度假胜地。

与首批业主收楼时相比,铺上了柏油的苑区路和两旁茂盛的树木,

与私家花园遥相呼应,整个苑区显得更加漂亮,街心公园不仅漂亮且人气十足.但

业主们好象并非特别惊讶,业主陈先生说:

收楼前经常会过来看看,这么漂亮是意

料中的事情。

五星级的服务给业主留下了良好的印象

假日半岛在交楼前,已向业主们提供了五星级的验楼服务,业主在收楼前可

以到假日半岛看看自己的房子的工程进度,如发现有不完善的地方可联系跟办的

销售人员,每一栋房子都有专门的销售人员跟办,跟办的销售人员会不定期的检

查房子,并积极解决存在的问题。

收楼后将由管理处继续跟进,帮助业主处理遗漏

的问题.在假日半岛,业主们不仅能享受得天独厚的优美环境,同时也能享受到五

星级的交楼服务。

舒适的度假生活令业主们向亲朋好友推荐假日半岛

随着前四批业主收楼入住,假日半岛入住户数已达数百户,社区环境更加成

熟,国际标准高尔夫球场、大型滨水公园、故乡里、五星级标准酒店、夏威夷风

情商业街等城市级配套也更加完善,这让业主们在假日半岛的度假生活更加舒

适。

早上和黄昏的时候到海一般的天然水库边散步或是去故乡里逛逛,其余时间

可以一家人到高尔夫练习场挥杆,或约朋友到高尔夫球场进行一场酣畅淋漓的球

赛,打完球后可以到酒店或商业街进餐。

成熟的社区环境和完善的城市级配套,加上五星级的服务,使得假日半岛业

主们能在假日半岛真正地享受度假生活的乐趣,并乐于将