农业旅游养老综合产业生态园工程建设项目商业计划书.docx

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农业旅游养老综合产业生态园工程建设项目商业计划书

《农业旅游养老生态园商业计划书》

前言

随着经济的不断发展，全世界大部分发达国家均已步入老年社会，据报道中国也已经开始步入老年社会，老年人的衣食住行用必将是未来市场争夺的大蛋糕，因此抓住老年人的消费心理开发养老型房产是未来房地产发展的一条可行之路。

加之，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。

因此，能够抓住人们渴望回归自然的旅游心理和消费心理、具有原生态韵味的旅游休闲度假村，必将成为未来休闲旅游产业发展的重要组成部分。

鉴于以上两点，笔者认为在以农业科技种植与采摘、动物饲养为基础的原生态农业基地开发集农业、旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务、房产为一体的高档休闲度假型农业旅游养老综合型生态园，建设新型现代宜居性社区具有广阔的发展前景。

本商业计划书以“农业旅游养老综合型生态园”为项目总的创意构思，分别从执行概要、项目提供的产品和服务、项目背景及其可行性、市场分析、竞争分析、经营发展规划、市场销售、项目的运营与管理、投资估算、经济效益分析、风险分析与对策十一个方面来详尽阐述该项目的前景，以供投资者参考。

第一部分 执行概要

一、项目概述

农业旅游养老综合产业生态园是一个集农业、旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务、房产等为一体的高档休闲度假旅游房产项目。

园区主要以农业观光旅游、农家乐休闲度假体验、养老养生房地产投资、高端休闲会议承办、主题性酒店餐饮住宿等为主要投资和发展领域。

二、项目发起法人简介

中银通基金投资管理有限公司（以下称“中银通”）作为本项目的发起主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。

“中银通”将按照现代先进的农业旅游养老综合性房产开发公司管理结构的标准进行管理系统的设计和人力资源规划，最终形成完整规范的公司法人管理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。

公司名称

中银通基金投资管理有限公司

注册时间

注册资金

公司地址

公司电话

公司传真

第二部分项目提供的产品和服务

一、项目的创意、定位及发展前景分析

（一）项目创意

　　本项目规划依托农村现有的原生态、健康养生自然环境，融合中西方建筑特色和现代社区规划理念，将项目主体建设成为具有中式、欧式等不同风格的别墅群、排屋群。

项目以优雅、开放、注重休闲娱乐和观赏养生功能为建设宗旨，旨在创造一个融原生态的优美环境、观光旅游、休闲度假与居住功能为一体的会所式社区，成为现代家庭放松身心，尽享天伦之乐所向往的绝佳休闲度假胜地。

（二）项目定位

１.原生态农业养老养生排屋或别墅

“原生态农业养老养生排屋或别墅”以休闲度假、健康养生为主题，旨在为中产阶级及以上人群打造一处旅游度假、休闲养老型现代宜居生活社区，将投资和居住合二为一。

２.原生态农庄会所

“原生态农庄会所”以原生态、慢生活为主题，依托农村现有物资资源，结合项目的整体建筑规划布局及特色，规划建造一个植物种植、动物饲养类的试验园区，游客或居民可以相应获得一块土地的使用权去体验”采菊东篱下，悠然见南山的乡村生活。

3.家庭度假休闲体验型主题酒店

“家庭度假休闲体验型主题酒店”以崇法自然、回归家庭为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲的家庭以及各类崇尚自然、立足原生态农业旅游发展的商业群体提供住宿餐饮、会议场所等多方位服务。

（三）项目前景分析

1.物质层面

随着经济的不断发展，全世界大部分发达国家均已步入老年社会。

据报道，中国也已经开始步入老年社会，老年人的衣食住行用必将是未来市场争夺的大蛋糕，因此抓住老年人的消费心理开发旅游养老综合型房产是未来房地产发展的一条可行之路。

　2.精神层面

久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。

回归自然，原生态的旅游度假村能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间，必将成为未来休闲旅游产业发展的重要组成部分。

二、项目投资选址注意点

（一）地理位置优越、交通便利

农业旅游养老生态园建设的地理位置至关重要，应选择交通位置便利的农业聚居地。

多年前在农村有句简单粗暴却很有道理的广告语说”要想富少生娃娃多修路“，的确，便利的交通是任何项目投资都必须首先衡量的前提条件。

（二）具有较大的市场空间和目标客户群体

全世界大部分国家均已步入老年社会，我国也已经开始步入老年社会，老年人口已经占据国家人口的很高比例，因此有关老年人衣食住行用方面的市场空间广大，极具发展潜力。

（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补

排屋、别墅、主题型酒店、农庄会所是生态园中的重要组成部分，也是生态园中建筑主体，这些项目的规划建设周期及投入运营时间节点，都应该提前规划好，而且在建筑规划设计时应该结合园区内天然的生态环境，充分尊重自然，在不改变原有生态环境的前提下，因地制宜的规划，做到资源共享和优势互补，这样不仅可以打造真正意义上的原生态农业庄园，而且可以减少投入成本。

（四）创新的“养老别墅排屋＋旅游＋主题型酒店＋古典异域风情的农庄会所”经营模式

围绕天然的农业养殖种植基地景观特色，因地制宜地设计各类建筑，力求建筑能和谐地融入自然环境，将园区建筑景观打造成为极具观光旅游价值的标志性建筑，并与其它娱乐项目优势互补，联合经营，形成资源共享，突出生态园本身价值之外的衍生附加价值。

三、项目规划及建设方案

（一）项目地址（待定）

（二）园区建筑规划设计

拟邀请专业建筑设计院依据项目地址所处的天然生态环境设计规划。

设计风格应与整个园区的主题相得益彰。

（三）项目经营范围

1.房产销售：

养老型房产、度假休闲型投资房产销售

2.酒店住宿：

采用星级酒店式经营管理方式，主要为度假游客及会议参与者提供住宿

3.高端会议：

为生态园内举办的各类商务会议、培训、展览等提供配套服务

4.休闲娱乐：

农庄会所致力于打造一个天然健康、原生态的富有古典异域风情的农业时代生活体验基地

（四）项目实施保障条件

1.项目立项已获本公司股东方面董事会决议文件批准

2.本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好

3.本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线

4.本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊,地下无妨碍性市政管网

5.本项目配套环境及休闲娱乐设施符合建筑改造条件，无明显环境污染

第三部分 项目背景及其可行性

一、宏观经济的配合

近年来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。

虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。

城镇居民大多数已从小康步入富裕小康水平，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。

（一）社会消费水平稳步提高

在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求已由数量型向质量型转变。

我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。

高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。

（二）旅游行业为政府扶持性行业

旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。

党中央、国务院高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署,将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法。

（三）旅游养老生态园面临良好的发展机遇

目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。

随着国民生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求已上升到一个更高的层次。

在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件选址建造的旅游养老生态园，能较好地体现居住性、舒适性、安全性、文明性、投资性，必然会受到普遍欢迎。

据统计，后小康人们居住主要可以分为三种情况：

一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。

旅游养老生态园正是迎合了广大都市家庭、团体等集体休闲度假消费的需求.大家庭、大团体回归生态自然更显得自然和谐。

另一方面，我国已步入老年社会。

老年人渴望回归自然的消费诉求使得旅游养老房产炙手可热，生态园各项目的结合，使得养老房产不仅具有宜居性，而且具有投资价值，可谓是一石二鸟。

二、当地政府大力支持及优惠政策

该项目一旦落地必将带动当地的经济发展，自然也容易获得当地政府的支持，如土地价格的减免或优惠无疑是最最利好消息，因此获得当地政府的一系列支持是该项目落地实行前应大力争取和关注的。

三、面临的良好机遇

（一）加速发展的旅游业反哺养老型房产业，二者相互促进

加入世界贸易组织（WTO）会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。

加入WTO对旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。

我国加入WTO以后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。

旅游业带来的人群积聚效应必将反哺养老房产，宜居性和投资性完美融合的养老房产必将获得市场的认可和青睐。

（二）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点

国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。

因此，集旅游为一体的养老生态园必将成为下一个倍受青睐的投资领域。

（三）周边地区具有较强的消费能力和市场需求

随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为旅游养老综合产业提供了广阔的市场空间和客源基础。

因此，具有一定消费能力和经济能力的城市近郊是该项目投资发展的绝佳选择。

四、发起人具备承担项目建设的优势和能力

（一）经营管理能力

通过建立健全管理控制系统和必要的制度，确保公司战略、政策和文化的统一性。

并在此基础上对各级主管充分授权，造成一种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证的活跃、高效和稳定的运营局面。

（二）资本运作能力

作为本项目的资本运作平台——“中银通基金投资”将依托旅游养老、生态旅游开发，积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得良好的经济效益。

实践表明，实现这种转变取决于整个公司的综合实力和时机。

外延的扩张依赖于内涵的做实，机会的捕捉取决于事先的准备。

中银通多年的资本运作经验驱使他遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配制度的原则，必将取得良好的回报。

第四部分 市场分析

一、庞大的潜在市场规模和强劲的市场需求

现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，旅游养老生态园迎合了现代大都会人群的需要，极具市场潜在价值。

二、目标客户分析

主题型体验酒店可以承办各种高端会议，是企事业单位年会及会议培训的绝佳去处；养老房产是那些具有一定消费能力的退休老人，中产积极及以上人群居住投资的理想场所；而回归自然的休闲农庄为追求生活品质、崇尚自然的人群提供了一个度假休闲胜地。

　　★政府职能部门

★大中型企事业单位

★海内外商界精英人士

★高收入的职业经理人

★外企律师所等精英