经营管理练习题.docx
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经营管理练习题
单项选择题
1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做（）。
A.现金流入B.现金流出C..货币流量D.现金流量
2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第（）期期末发生的。
A..0B.1C..2D.3
3.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的（）。
A..算数和B..代数和C.对数和D.平方和
4.以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是（）。
A.物业可以获取的最大租金收入
B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积
C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入
D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
5.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。
这部分收入是租金以外的收入，又称为（）。
A.特别收入B.经营收入C.计划内收入D.计划外收入
6.一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中（）。
A.拖欠收入项目B.其他收入项目C.收租损失项目D.租金收入项目
7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正确的是（）。
A.有效毛收入=毛租金收入一收租损失+其他收入
B.有效毛收入=毛租金收入一空置和收租损失+其他收入
C.有效毛收入=潜在毛租金收入一收租损失+其他收入
D.有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入
8.以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是（）。
A.净运营收益=潜在毛收入—运营费用
B.净运营收益=潜在毛收入—管理费用
C.净运营收益=有效毛收入—运营费用
D.净运营收益=有效毛收入—管理费用
9.以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是（）。
A.可以取值有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比
B.每天更换的洗手间用纸费用的支付
C.可以根据物业大、中修计划事先做出预算
D.根据市场需求的变化改变室内空间布局的支付
10.《物业管理条例》中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作（）。
A.大项维修资金B.大项维修费用C.专项维修资金D.专项维修费用
答案：
1.D2.A3.B4.C5.D6.B7.D8.C9.B10.C
11.城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的（）。
A.5%和1%B.6%和2%C.7%和3%D.8%和4%
12.房地产投资经营过程的“两税一费”是指（）。
A.企业所得税、城市维护建设税和教育费附加
B.企业所得税、城市维护建设税和教育费
C.营业税、城市维护建设税和教育费
D.营业税、城市维护建设税和教育费附加
13.营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。
目前营业税的税率为（）。
A.5%B.6%C.7%D.8%
14.以下关于城镇土地使用税和房产税的表述中，错误的是（）。
A.房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收
B.城镇土地使用税依照土地等级、用途按占用面积征收
C.房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税
D.城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支
15.企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。
房地产开发投资企业所得税税率一般为（）。
A.31%B.32%C.33%D.34%
16.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为（）。
A.资本的时点价值B.资本的时间价值C.资金的时点价值D.资金的时间价值
17.个人储蓄的动机和国家积累的目的都是（）。
A.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的消费
B.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的投资
C.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的投资
D.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费
18.在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法（）。
A.相同B.不同C.差不多D.不知道
19.客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的（）。
A.时间B.地点C.频率D.速度
20.利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以（）表示
A.小数B.整数C.分数D.百分数
答案：
11.C12.D13.A14.D15.C16.D17.D18.A19.A20.D
21.我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按（）计息的。
A.单利B.复利C.单利和复利D.单利或复利
22.某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%，每月计息一次”。
这里的年利率6%称为（）。
A.实际利率B.表面利率C.名义利率D.票面利率
23.当按单利计算利息时，名义利率和实际利率的关系是（）。
A.大于B.小于C.相等D.不一定
24.年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为（）。
A.1120、1125.51、1126.83
B.1120、1126.83、1125.51
C.1126.83、1125.51、1120
D.1126.83、1120、1125.51
25.在复利计算公式中，常用的符号包括P、F、A.、G、S、n和i等，其中G表示（）。
A.每一时间间隔收入或支出的等比变化值
B.每一时间间隔收入或支出的等差变化值
C.连续出现在各计息周期期末的等额支付金额
D.每个计息周期的利率
26.以下关于复利计算公式中系数的表述中，错误的是（）。
A.（1+i）n称为“等额序列支付现值系数”
B.[i（1+i）n/（1+i）n—1]称为“一次支付现值系数”
C.[i（1+i）n/（1+i）n—1]称为“一次支付终值系数”
D.[i/（1+i）n—1]称为“等额序列支付终值系数”
27.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是（）。
A.15.87%B.16.87%C.17.87%D.18.87%
28.某投资者向银行贷款200万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为按季度付息、到期后一次偿还本金，如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（）万元。
A.50.65B.51.65C.52.65D.53.65
29.某写字楼投资项目在40年的持有期内各年净运营收益均为20万元，折现率为10%，则该写字楼投资项目的收益现值为（）。
A.195.58B.165.58C.295.58D.265.58
30.已知某出租公寓的年有效毛租金收入为1000万元，年运营费用为300万元，如果租金收人和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的净运营收益现值为（）万元。
A.11007.57B.11070.57C.11700.57D.17100.57
答案：
21.B22.C23.C24.A25.B26.C27.A28.D29.A30.B
31.设备更新源于设备磨损。
设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗，分为（）。
A.有形磨损和物质磨损B.有形磨损和无形磨损
C.精神磨损和无形磨损D.外形磨损和无形磨损
32.要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。
设备有形磨损的局部补偿是（）。
A.修理B.更换C.现代化技术改革D.现代化技术改造
33.对设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是（）。
A.维修设备B.更换设备C.技术研发D.技术改造
34.设备经济寿命的动态计算方法中，考虑资金时间价值的影响时，需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该时间点通常为（）。
A.设备报废的时间B.设备使用的时间
C.设备使用费用支出最小的时间D.初始购置设备费用支出的时间
35.（），能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。
A.静态评价指标B.动态评价指标C.初步评价指标D.详细评价指标
36清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。
除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的（），更加重视项目偿债能力的评价结果。
A.中介机构B.证券机构C.金融机构D.政府机构
37财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，常表示为（）。
A.NPYB.NPVC.MPYD.MPV
38基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的（）投资回报率。
A.最低B.最高C.平均D.一般
39如果NPV（）0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
A.大于B.小于C.小于等于D.大于等于
40财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目（）的基本指标。
A.安全性B.风险性C.盈利性D.周期性
答案：
31.B32.D33.B34.D35.B36.C37.B38.A39.D40.C
41某商业店铺的购买价格为80万元，其中60万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为5.6万元，则该项投资的税前现金回报率为（）。
A.18%B.19%C.28%D.29%
42、下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是（）。
A.购买物业B.购买电梯C.购买中央空调D.购买备用路灯
43、下列房地产置业投资行为中，属于购置投资行为的是（）。
A.支付工资B.购置电梯C.支付清洁费用D.购置备用路灯
44、甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。
假定银行3年存款的年利率为5﹪，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为（）。
A.30000元B.29803元C.32857元D.31500元
45、一项6年后付款800元的购货，当银行利率为10﹪时，如果按照复利计息，相当于第一年初一次现金支付的购价为（）。
A.451.6元B.800元C.500元D.480元
46、某企业按照12﹪的年利率取得贷款200000元，要求在5年内每年末等额偿还，则每年的偿还金额为（）。
A.40000元B.52000元C.55482元D.64000元
47、年初李军存入一笔资金，在存满3年后每年年末取出1500元，这笔款项于第8年末取完。
若银行的存款利率为8，则李军应在最初一次性存入（）。
A.5505元B.8620元C.3866元D.7500元
48、下列关于设备更新特点的说法中，不正确的是（）。
A.经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的
B.设备更新需要同时考虑以前和未来的现金流量
C.设备更新只比较设备的费用
D.设备更新以费用年值法为主
49、下列磨损中，属于无形磨损的是（）。
A.居民搬家时，公共排水管道被家具撞坏
B.电梯生锈腐蚀
C.玻璃幕墙被冰雹砸坏
D.新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换
50、下列盈利能力指标中，属于静态指标的是（）。
A.借款偿还期B.投资回报率C.财务内部收益率D.资产负债率
答案：
41.C42.D43.B44.B45.A46C47.A48.B49.D50.B
51、下列盈利能力指标中，属于动态指标的是（）。
A.借款偿还期B.投资回报率C.偿债备付率D.财务净现值
52.将一笔资金按年利率6%存入银行要在5年后复本利和为100万元，则现应存款（）万元。
A.70.56B.74.73C.76.92D.79.21
53.某人拟购买一套住宅供出租用，预计每年平均可获得净利2万元，该住宅使用年限还有20年，资本利率为10%，则购买此住宅时，投资额最高为（）万元。
A.16.04B.16.40C.16.73D.17.03
54.利用净现值评估项目时。
该投资项目在经济上可取的条件是（）。
A.NPV>0B.NPV<0C.NPV=0D.NPV≥0.
55.用内部收益率评估房地产开发项目经济合理的标准是（）。
A.内部收益率≥0B.内部收益率<0
C.内部收益率≥折现率D.内部收益率<折现率
56.某开发项目各年净现金流量如下表所示，其静态回收期为（）年。
年份
0
1
2
3
4
5
现金流入
0
300
300
300
300
现金流出
500
50
50
50
50
50
A.4.0B.3.5C.3.2.D.3.0
57.某项目的总投资为1200万元，其年收入为1950万元，年税费及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。
则该项目的投资利润率为（）。
A.20%.B.40%C.54%D.63%
答案：
51.D52.B53.D54.D55.C56.C57.A
2012物业管理师收益性物业价值评估试题
1、收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括（）等。
A.自住型公寓B.政府办公楼C.旅馆
D.餐馆E写字楼
2、收益性物业价值的高低主要取决于（）。
A.过去净收益的大小B.现期净收益的大小C.未来净收益的大小
D.获得净收益期限的长短E获得净收益的可靠性
3、物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要同时具备（）。
A.价值B.价格C.有用性D.稀缺性E有效需求
4、以下属于物业价格与一般物品的价格的共同之处的是（）。
A.都是价格，用货币来表示
B.都有波动，受供求因素的影响
C.容易受交易者的个别因素的影响
D.都是按质论价，优质高价，劣质低价
E价格形成的时间较长
5、物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。
物业价格主要特征有（）。
A.价格受区位的影响很大
B.既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
C.价格容易波动
D.实质上是物业权益的价格
E容易受交易者的个别因素的影响
6、有效需求必须同时具备（）。
A.购买心理B.购买行动C.购买价格
D.购买意愿E购买能力
7、以下关于物业区位的表述正确的是（）。
A.物业价格与区位密切相关
B.物业的区位就是指物业的地理坐标位置
C.物业的区位是指物业的空间位置
D.最常见的是用距离来衡量区位的好坏
E“便捷性”指“外”到“内”——“进”的方便程度
8、距离可以分为（）。
A.空间路线距离B.交通直线距离C.交通路线距离
D.空间直线距离E交通时间距离
9、以下属于以租赁为主要交易方式的物业类型的是（）。
物业，如、、，甚至是主流
A.公园B.公寓C.写字楼D.图书馆E旅馆
10、以下关于使用价值和交换价值的说法中，正确的是（）。
A.任何物品能够成为商品，首先必须具备交换价值
B.没有使用价值的东西不能成为商品
C.使用价值是交换价值的前提
D.没有使用价值就没有交换价值
E没有交换价值就没有使用价值
答案：
1.CDE 2.CDE 3.CDE 4.ABD 5.ABDE 6.DE 7.ACD 8.CDE 9.CDE10.BCD
11、以下关于市场价值和投资价值的叙述中，正确的是（）。
A.投资价值是客观的、非个人的价值
B.市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
C.在某一时点，市场价值是惟一的
D.在某一时点，投资价值是惟一的
E投资价值会因投资者的不同而不同
12、同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能存在（）。
A.开发成本优势不同B.经营费用优势不同C.纳税状况不同
D.对未来的信心E政策优惠不同
13、以下关于成交价格的叙述中，正确的是（）。
A.是交易双方实际达成交易的价格
B.在买方市场下，成交价格会偏向最低买价
C.可以是货币额、商品或其他有价物
D.随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度的不同而不同
E成交价格是一个已经完成的事实
14、正常成交价格是指交易双方在（）情况下进行交易所形成的价格。
A.公开市场B.信息通畅C.平等自愿
D.诚实无欺E没有利害关系
15、导致形成非正常成交价格的因素包括（）。
A.不了解市场行情B.砍价不成功C.垄断
D.团体采购E强迫交易
16、成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（）。
A.挂牌成交价B.招标成交价C.出让成交价
D.拍卖成交价E协议成交价
17、物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式，在拍卖活动中经常涉及到的价格类型有（）。
A.评估价B.保留价C.起拍价
D.协议价E成交价
18、以下说法中，错误的是（）。
A.保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格
B.有保留价拍卖中，最高应价即成为成交价
C.减价拍卖是一种常见的叫价方式
D.竞价是竞卖人自己报出的购买价格
E评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值的评估结果
19、在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为（）。
A.福利租金B.市场租金C.成本租金
D.准成本租金E商品租金
20、商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由（）、保险费、地租和利润等八项因素构成
A.摊销费B.管理费C.维修费D.投资利息E房产税
答案：
11.CE 12.ABCDE 13.ACDE 14.CDE 15.ACE 16.ABDE 17.ABCE 18.AE 19.ABCDE20.BCDE
21、以下属于物业税性质的税收种类有（）。
A.城镇土地使用税B.印花税C.城市房地产税
D.房产税E契税
22、原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括（）等。
A.购买价B.运行费C.运输费
D.安装费E缴纳的有关税费
23、以下有关账面价值、市场价值和原始价值的说法中，错误的是（）
A.账面价值又称账面净值、折余价值
B.市场价值是随着时间的流逝而不断减少的
C.市场价值是指一项资产现时在市场上实际所值的价格
D.原始价值是始终不变的
E账面价值是随着时间的流逝而上下波动的
24、物业价格的影响因素的特点包括（）。
A.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的
B.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的
C.不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的
D.有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关
E大多数物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化
25、人口因素对物业价格的影响主要包括（）。
A.人口年龄结构B.人口数量规模C.人口性别比例
D.人口素质E家庭人口规模
26、城市规划对物业价格有很大影响，特别是对（）等的规定。
A.城市发展方向B.土地出让金C.建筑高度
D.建筑密度E容积率
27、收益性物业价格的影响因素包括（）。
A.人口因素B.经济因素C.物价因素
D.利率因素E心理因素
28、心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。
影响物业价格的心理因素主要有（）。
A.购买或出售心态B.个人欣赏趣味C.时尚风气
D.接近名家住宅心理E讲究风水或吉祥楼层数字
29、收益性物业估价的基本方法包括（）。
A.市场法B.路线价法C.假设开发法
D.成本法E收益法
30、运用市场法估价的一般步骤包括（）。
A.搜集交易实例B.选取可比实例C.对可比实例成交价格进行处理
D.计算物业收益E求取比准价格
答案:
21.ACD 22.CDE 23.BE 24.ABCD 25.BDE26.ACDE 27.ABCDE 28.ABCDE 29.ADE 30.ABCE
31、在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括（）。
A.交易情况B.交易实例物业的状况C.成交日期
D.成交价格E付款方式
32、在市场比较法中，交易实例物业的状况应了解的内容包括（）。
A.名称、坐落B.面积、四至C.用途、产权
D.交易情况E建筑物建成年月
33、通常房地产市场交易中的计价方式包括（）。
A.按套计价B.按套内建筑面积计价C.按公摊面积计价
D.按建筑面积计价E按使用面积计价
34、通常房地产市场交易中的交易方式包括（）。
A.协议B.招标C.竞价D.拍卖E挂牌
35、选取可比实例应符合的基本要求包括（）。
A.可比实例物业应是估价对象物业的相同物业
B.可比实例的成交日期应与估价时点接近
C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D.可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格
E可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
36、在市场比较法中，进行价格修正前，必须建立价格可比基础，具体内容包括（）。
A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一币种和货币单位
D.统一面积内涵E统一面积单位
37、在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格的是（）。
A.急于出售或急于购买的交易
B.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
C.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
D.交易税费非正常负担的交易
E受债权债务关系影响的交易
38、“取得物业开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的物业开发经营方式中物业价格通常由（）构成。
A.土地取得成本、开发成本B.管理费用C.广告费用
D.销售费用、销售税费E投资利息、开发利润
39、以下关于重新购建价格的说法中，错误的是（）。
A.重新购建价格是交易时点时的价格
B.重新购建价格是估价时点时的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重建价格是全新状况下的价格
E建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧
40、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。
A.自然折旧B.物质折旧C.经济折旧
D.人为折旧E功能折旧
答案：
31.ABCDE 32.ABCDE 33.ABCE 34
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