大厦公共设施公摊费计收标准呈批版.docx
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大厦公共设施公摊费计收标准呈批版
白云电气科技大厦
公共设施分摊费方案〔试行〕
业主单位：
广州市世科高新技术
物业公司：
广州广电物业管理
编制部门：
公司办
日期：
2021年4月1日
根据业主单位与租户所签订的?
租赁合同?
〔合同条款6.3：
大厦的电梯、卫生间等公用设施的维护、用电等费用由租户根据其租赁面积的比例按照实际发生的费用进行公摊，具体的缴纳方案按照业主/物业公司后续发布的通知执行〕，白云电气科技大厦〔以下简称“大厦“〕各租户根据其租赁面积分摊大厦公共水电及空调费用。
2021年大厦刚建成，集团进驻初期，由于有些公共水电的计量仪器未安装好〔比方电梯的独立电表等〕，同时考虑到大厦进驻前期人员不多，消耗也不大，因此未计收分摊费。
2021年，前期为了鼓励租户进驻，促进大厦的招商工作，改良2021年的招商困境，因此作为其中一项优惠政策，经综合考虑，公摊费从2021年开始正式计收。
为到达大厦能耗的收支平衡为目的，租户自用的水电费及空调能耗均由用户自行承当，其余所有的公共能耗，都需要根据“谁受益，谁承当〞的原那么进行分摊，现按?
租赁合同?
之相关规定及结合大厦实际水电运行数据，对公共区域水、电、空调冷量特制定以下分摊方案：
一、公共设施费用分摊原那么
1.总分摊费=总分摊电费+总分摊水费+总分摊冷量费
2.总分摊电费=总电费-地下停车场电费-天面〔LOGO〕LED泛光照明用电-用户总量电费
3.总分摊水费=总水费-用户总量水费
4.总分摊冷量费=中央空调总费-用户用量总费
二、公共设施费用分摊总面积计算
因大厦各楼层区域性质有所区分，现按以下分类计算分摊面积〔单位：
层/m²〕：
序号
工程
设备系
统名称
副楼
地下1层
主楼
1-4层
主楼
5-6层
主楼
7-16层
主楼
17-20层
分摊面积
（m²）
备注
1
面积
/
8041.6m²
10793.2m²
3980m²
19900m²
7785m²
/
2
公共用
电费用
消防系统、
监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房
√
√
√
√
√
3
电梯用
电费用
电梯系统
√
√
√
√
√
不含未开通的电梯
4
根本电费
楼层
/
√
√
√
/
5
公共用
水费用
公共水
√
√
√
√
√
6
公共VIP
空调
电梯厅
√
√
√
√
/
7
公共照
明电费
走廊、绿墙
√
√
√
√
√
8
大堂空
调费用
大堂空调
/
√
√
√
√
9
网络机房
网络机房、
访客室
√
√
√
√
√
10
用户新风费用
用户新风
电费
√
√
√
√
√
三、公共设施运行总费用的测算〔以设备100%运行时进行本钱测算〕
设备功率及运行时间〔单位：
D=天数；H=小时；KW=功率；K=设备运行系数〕：
序号
工程
设备系统名称
月运行天数〔D〕
日运行时间〔H〕
运行系数
〔k〕
总功率
〔kw〕
月运行费
〔元/月〕
备注
1
公共用
电费用
消防系统、监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房
30
24
2
电梯用
电费用
电梯系统
30
24
不包含未开通电梯
3
根本电费
楼层
30
24
/
/
固定根本费用
4
公共用
水费用
公共水
30
24
/
/
按设备情况估算
5
公共VIP
空调
电梯厅
10
6
公共照
明电费
走廊、绿墙
30
24
办公时间为白天模式开启
7
大堂空
调费用
大堂空调
10
/
/
含大堂冷量费〔按156kw/m²计算〕
8
网络机房
网络机房、访客室
30
24
9
用户新风费用
用户新风电费
5
/
/
10
合计
备注：
1、以上各分项月运行费用=月运行天数〔D〕x日运行时间〔H〕x运行系数x总功率〔kw〕；
其中“/〞为不参与功率及运行系数的计算，直接由固定费用或监理工程师估算确立。
2、以上第3项为大厦所支出的物业效劳费、房地产税费、营业税、易耗品、垃圾清运等月度综合运营支出费用的总和。
3、以上第5项为大厦业主单位自用空调费用，包含2层、3层、4层、17层、18层、19层的空调运行费用总和。
四、公共设施分摊费单价计算〔单位：
元/月/m²〕：
序号
工程
设备系
统名称
运行费
〔元/月〕
副楼地下
1层
主楼
1-4层
主楼
5-6层
主楼
7-16层
主楼
17-20层
备注
1
面积
/
/
3980
19900
7785
2
公共用
电费用
消防系统、监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房
3
电梯用
电费用
电梯系统
4
根本电费
楼层用户
/
5
公共用
水费用
公共水
6
公共VIP
空调
电梯厅
/
/
/
/
/
7
公共照
明电费
走廊、绿墙
/
/
8
大堂空
调费用
大堂空调
/
/
/
/
9
网络机房
网络机房、访客室
/
/
/
10
用户新风费用
用户新风电费
/
/
/
11
合计
/
备注：
以上第4项为大厦所支出的物业效劳费、房地产税费、营业税等月度综合运营支出费用的总和。
五、公共设施公摊费的收费标准
区域
副楼
主楼
主楼
主楼
主楼
备注
情况
地下一层
1-4层
5-6层
7-16层
17-20层
公共水电空调
公摊单价
〔元/m²〕
按设施运行
率的100%
按设施运行
率的40%
说明：
现阶段大厦租户进驻率为50%左右，按公共设施运行率的40%来计算收费单价，后续随着进驻的提升，
结合实际的发生费用，再根据此原那么每3个月调整一次收费单价，直到租户进驻率达100%。
六、周边大厦公摊费比照
白云电气科技大厦为白云区太和镇地标建筑，属甲级写字楼，配套设施齐全，设备选型先进，比一般写字楼较为高端，由于大厦地理位置是太和镇唯一的甲级写字楼，在附近没有可比拟的工程，在广州、深圳市中心写字楼除了业户自用的水电费外，一般采用在物业管理费中包含公共分摊电费、水费及空调费用的一切费制做法，为此，将白云电气科技大厦的费用转换成一费制进行比照。
1、按费用最高的主楼测算，白云电气科技大厦一费制费用表〔含空调、公共水电分摊〕：
工程
管理费
公共水电费分摊〔最高〕
大堂平均空调单价〔元/m²〕
合计〔元〕
主楼
6.00
2.230
2、甲级写字楼“一费制〞管理费情况比照一览表〔大厦附近与市中心大厦〕：
序号
大厦名称
具体地址
写字楼
性质
建筑
总面积
楼高
物业管理费
1
白云电气科技大厦
太和镇北太路1633号
甲级写字楼
²
76.1m
2
火炬大厦
民科园863产业中心
甲级写字楼
²
68m
3
绿地中心大厦〔在建〕
白云区太和镇大荔村
甲级写字楼
²
17
4
天河城大厦
广州市天河路208号
甲级写字楼
10万m²
200m
29
5
万菱汇
天河区天河路230号
甲级写字楼
23万m²
221m
30
6
高德置地广场
天河区花城大道87号
甲级写字楼
92万m²
282m
30
7
中信广场
天河北路233号
甲级写字楼
32万m²
420m
35
七、大厦租户公摊费测算明细表
目前大厦租户进驻率约为50%，按公共设施运行40%进行预测各租户需要承当的公摊费如下：
截止至2021年3月〔单位：
元/月〕：
序号
单元编号
单元名称
面积
〔m²〕
分摊单价
〔元/m²〕
分摊总额
〔元/月〕
备注
1
101-102
江苏新科电器
228
2
104
中国银行
563
3
106A
广州一鸣财务
4
702
广东特斯拉机器人
283
5
703
广州晟众全粤
154
6
705-707
广州银筑铝业
825
7
8楼
广州卡伦饰品
2422
8
902
广州盈碳机械设备
283
9
903
广州羿力照明
156
10
906
广州宫之秘化装品
283
11
907
广州芯芯佰汇化装品
156
12
1003
广州陵锐建筑
156
13
1006
广州绿蒎生物科技
283
14
1007
广州威希化工
156
15
1010
广州逸朗生物
325
16
1103
广州文威房地产
156
17
1106
广州新财潮商贸
283
18
1107
广州帝妆殿堂
156
19
1108
广州柳曼化装品
386
20
1301-1304
广州秃鹰装饰
1211
21
1306-1307
张德彬
439
22
14楼
大健康
2422
23
1102
广东歌维思
283
24
1002
广州十里八乡
283
总计
备注：
以上各租户单元以合同签订面积为基准点，按现阶段1-4层、5-6层、7-16层及17-19层区分分摊
为原那么，最高未超过公摊执行单价的40%计提。
八、大厦公摊执行单价阶梯式费率参照表
序
号
名
称
出租
面积〔m²〕
出租
率〔%〕
阶梯费率
〔%〕
预估分摊费
总额〔元〕
备注
情况
1
阶梯分摊额
50%
40%
做相应调整；
阶梯分摊费总额只是充当当月支出总额的一局部或是盈利局部，不能完全将分摊总额高于当月支出总额费用，否那么租户难以承受及与实际设备运行效率不符。
3.大厦水电支出总额=分摊费总额+租户水电自用总额+业主单位水电自用总额。
2
55%
50%
3
60%
60%
4
70%
70%
5
80%
80%
6
90%
90%
7
100%
100%
九、大厦设施运营水电费、空调费及分摊费占比率分析表〔2021年10-12月份〕
序
号
月
份
费用明细工程〔单位：
元〕
费用所占比率〔%〕
公摊
率〔%〕
备
注
水
费
电
费
水电
合计
公摊
费用
租户水
电总额
差
值
水费
占比
电费
占比
公摊
费占
1
1
10
0.52%
99.48%
27.59%
40%
此数据抽样采集截止至2021年12月31日
2
11
0.56%
99.44%
39.13%
3
12
0.87%
99.13%
45.3%
备注情况：
1．因考虑目前进驻率及装修施工较多，其水电运行数据具有一定的偏差，且不够稳定，针对此类情况，尽量避开2021年1月-2021年5月份装修施工阶段水电运行数据。
2.上述空调费用专属一楼大堂运行读数测算，且包含在月度周期内的用电读数。
40%计提，因面积是固定的，只随分摊单价的变化而变化。
，各明细费用工程在总水电费用所表占比率，其公摊费比率反响收支差额的比照值，也会随出租率的增加而相应增加。
十、大厦公摊费用思路组合演示图
总体分摊费用=物业效劳费①+房地产营业税②+其他向政府支出费用③+大厦运营均摊水电费④+低值易耗品费⑤+其他⑥
综合上述方案，已将大厦整体运营的月度输出平均本钱分摊至租户面积，包含月度房地产经营税费、物业管理效劳费、业主单位水电费、零星低值易耗品、公共水电费等总体运作费用，至于停车场公摊费用应在用户享受的同时，包含在停车管理费一费制当中。
从而在保障公司利益最大化的前提下降低运营本钱为目的，最主要在公摊费用均摊时控制利润点，让租户心里上接受。
防止之前单纯的水电公摊工程，由片面的单一运营向综合整体运作的操作思路迈进，降低公司整体运营本钱，实现商业地产运营总体把控。
上述方案妥否，敬请领导批示！
总经理副总审核小组：
编制部门：
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