大厦公共设施公摊费计收标准呈批版.docx

1、大厦公共设施公摊费计收标准呈批版 白云电气科技大厦 公共设施分摊费方案试行业主单位：广州市世科高新技术物业公司：广州广电物业管理编制部门：公司办日 期：2021年4月1日根据业主单位与租户所签订的?租赁合同?合同条款6.3： 大厦的电梯、卫生间等公用设施的维护、用电等费用由租户根据其租赁面积的比例按照实际发生的费用进行公摊 ，具体的缴纳方案按照业主/物业公司后续发布的通知执行，白云电气科技大厦以下简称“大厦“各租户根据其租赁面积分摊大厦公共水电及空调费用。2021年大厦刚建成，集团进驻初期，由于有些公共水电的计量仪器未安装好比方电梯的独立电表等，同时考虑到大厦进驻前期人员不多，消耗也不大，因此

2、未计收分摊费。2021年，前期为了鼓励租户进驻，促进大厦的招商工作，改良2021年的招商困境，因此作为其中一项优惠政策，经综合考虑，公摊费从2021年开始正式计收。为到达大厦能耗的收支平衡为目的，租户自用的水电费及空调能耗均由用户自行承当，其余所有的公共能耗，都需要根据“谁受益，谁承当的原那么进行分摊，现按?租赁合同?之相关规定及结合大厦实际水电运行数据，对公共区域水、电、空调冷量特制定以下分摊方案：一、公共设施费用分摊原那么1.总分摊费=总分摊电费+总分摊水费+总分摊冷量费2.总分摊电费=总电费-地下停车场电费-天面LOGOLED泛光照明用电-用户总量电费3.总分摊水费=总水费-用户总量水费

3、4.总分摊冷量费=中央空调总费-用户用量总费二、公共设施费用分摊总面积计算因大厦各楼层区域性质有所区分，现按以下分类计算分摊面积单位：层/ m：序号工程设备系统名称副楼地下1层主楼1-4层主楼5-6层主楼7-16层主楼17-20层分摊面积(m)备注1面积/8041.6 m10793.2 m3980m19900m7785m/2公共用电费用消防系统、监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房 3电梯用电费用电梯系统 不含未开通的电梯4根本电费楼层/ /5公共用水费用公共水 6公共VIP空调电梯厅 /7公共照明电费走廊、绿墙 8大堂空调费用大堂空调/ 9网络机房网络机房、访客室 10用

4、户新风费用用户新风电费 三、公共设施运行总费用的测算以设备100%运行时进行本钱测算设备功率及运行时间单位：D=天数；H=小时；KW=功率；K=设备运行系数：序号工程设备系统名称月运行天数D日运行时间H运行系数k总功率kw月运行费元/月备注1公共用电费用消防系统、监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房30242电梯用电费用电梯系统3024不包含未开通电梯3根本电费楼层 3024/固定根本费用4公共用水费用公共水3024/ 按设备情况估算5公共VIP空调电梯厅106公共照明电费走廊、绿墙3024办公时间为白天模式开启7大堂空调费用大堂空调10/含大堂冷量费按156kw/m计算8

5、网络机房网络机房、访客室30249用户新风费用用户新风电费5/10合计备注：1、以上各分项月运行费用=月运行天数Dx日运行时间Hx运行系数x总功率kw；其中“/为不参与功率及运行系数的计算，直接由固定费用或监理工程师估算确立。2、以上第3项为大厦所支出的物业效劳费、房地产税费、营业税、易耗品、垃圾清运等月度综合运营支出费用的总和。3、以上第5项为大厦业主单位自用空调费用，包含2层、3层、4层、17层、18层、19层的空调运行费用总和。四、公共设施分摊费单价计算单位：元/月/ m：序号工程设备系统名称运行费元/月副楼地下1层主楼1-4层主楼5-6层主楼7-16层主楼17-20层备注1面积/398

6、0199007785 2公共用电费用消防系统、监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房3电梯用电费用电梯系统4根本电费楼层用户/ 5公共用水费用公共水6公共VIP空调电梯厅/ /7公共照明电费走廊、绿墙/ /8大堂空调费用大堂空调/9网络机房网络机房、访客室/10用户新风费用用户新风电费/11合计 /备注：以上第4项为大厦所支出的物业效劳费、房地产税费、营业税等月度综合运营支出费用的总和。五、公共设施公摊费的收费标准区域副楼主楼主楼主楼主楼备注情况地下一层1-4层5-6层7-16层17-20层公共水电空调公摊单价元/m 按设施运行率的100% 按设施运行率的40% 说明：现阶段

7、大厦租户进驻率为50%左右，按公共设施运行率的40%来计算收费单价，后续随着进驻的提升，结合实际的发生费用，再根据此原那么每3个月调整一次收费单价，直到租户进驻率达100%。六、周边大厦公摊费比照白云电气科技大厦为白云区太和镇地标建筑，属甲级写字楼，配套设施齐全，设备选型先进，比一般写字楼较为高端，由于大厦地理位置是太和镇唯一的甲级写字楼，在附近没有可比拟的工程，在广州、深圳市中心写字楼除了业户自用的水电费外，一般采用在物业管理费中包含公共分摊电费、水费及空调费用的一切费制做法，为此，将白云电气科技大厦的费用转换成一费制进行比照。1、按费用最高的主楼测算，白云电气科技大厦一费制费用表含空调、公

8、共水电分摊：工程管理费公共水电费分摊最高大堂平均空调单价元/m合计元主楼6.00 2.230 2、甲级写字楼“一费制管理费情况比照一览表大厦附近与市中心大厦：序号大厦名称具体地址写字楼性质建筑总面积楼高物业管理费1白云电气科技大厦太和镇北太路1633号甲级写字楼76.1m2火炬大厦民科园863产业中心甲级写字楼68m3绿地中心大厦在建白云区太和镇大荔村甲级写字楼174天河城大厦广州市天河路208号甲级写字楼10万m200m295万菱汇天河区天河路230号甲级写字楼23万m221m306高德置地广场天河区花城大道87号甲级写字楼92万m282m307中信广场天河北路233号甲级写字楼32万m42

9、0m35七、大厦租户公摊费测算明细表目前大厦租户进驻率约为50%，按公共设施运行40%进行预测各租户需要承当的公摊费如下：截止至2021年3月单位：元/月：序号单元编号单元名称面积 m分摊单价元/ m分摊总额元/月备注1 101-102 江苏新科电器 228 2104中国银行 5633106A广州一鸣财务4702广东特斯拉机器人2835703广州晟众全粤1546705-707广州银筑铝业82578楼广州卡伦饰品24228902广州盈碳机械设备2839903广州羿力照明15610906广州宫之秘化装品28311907广州芯芯佰汇化装品156121003广州陵锐建筑156131006广州绿蒎生物科

10、技283141007广州威希化工156151010广州逸朗生物325161103广州文威房地产156171106广州新财潮商贸283181107广州帝妆殿堂156191108广州柳曼化装品386201301-1304广州秃鹰装饰1211211306-1307张德彬4392214楼大健康2422231102广东歌维思283241002广州十里八乡283 总计备注：以上各租户单元以合同签订面积为基准点，按现阶段1-4层、5-6层、7-16层及17-19层区分分摊为原那么，最高未超过公摊执行单价的40%计提。八、大厦公摊执行单价阶梯式费率参照表序号名称出租面积m出租率%阶梯费率 %预估分摊费总额元备

11、注情况1阶梯分摊额50%40%做相应调整；阶梯分摊费总额只是充当当月支出总额的一局部或是盈利局部，不能完全将分摊总额高于当月支出总额费用，否那么租户难以承受及与实际设备运行效率不符。3.大厦水电支出总额=分摊费总额+租户水电自用总额+业主单位水电自用总额。2 55%50%360%60%470%70%580%80%690%90%7100%100%九、大厦设施运营水电费、空调费及分摊费占比率分析表2021年10-12月份序号月份费用明细工程单位：元费用所占比率%公摊率%备注水费电费水电合计公摊费用租户水电总额差值水费占比电费占比公摊费占11100.52%99.48%27.59%40%此数据抽样采集

12、截止至2021年12月31日2110.56%99.44%39.13%3120.87%99.13%45.3%备注情况：1因考虑目前进驻率及装修施工较多，其水电运行数据具有一定的偏差，且不够稳定，针对此类情况，尽量避开2021年1月-2021年5月份装修施工阶段水电运行数据。2.上述空调费用专属一楼大堂运行读数测算，且包含在月度周期内的用电读数。40%计提，因面积是固定的，只随分摊单价的变化而变化。，各明细费用工程在总水电费用所表占比率，其公摊费比率反响收支差额的比照值，也会随出租率的增加而相应增加。十、大厦公摊费用思路组合演示图总体分摊费用=物业效劳费+房地产营业税+其他向政府支出费用+大厦运营均摊水电费+低值易耗品费+其他综合上述方案，已将大厦整体运营的月度输出平均本钱分摊至租户面积，包含月度房地产经营税费、物业管理效劳费、业主单位水电费、零星低值易耗品、公共水电费等总体运作费用，至于停车场公摊费用应在用户享受的同时，包含在停车管理费一费制当中。从而在保障公司利益最大化的前提下降低运营本钱为目的，最主要在公摊费用均摊时控制利润点，让租户心里上接受。防止之前单纯的水电公摊工程，由片面的单一运营向综合整体运作的操作思路迈进，降低公司整体运营本钱，实现商业地产运营总体把控。 上述方案妥否，敬请领导批示！ 总经理 副总 审核小组： 编制部门：