新型工业园仓储物流项目可行性研究报告.docx
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新型工业园仓储物流项目可行性研究报告
I
目 录
第一章项目概述 4
1.1项目简介..........................................4
1.2项目建设单位 4
1.3项目建设的必要性 5
1.4报告编制依据 6
1.5主要技术经济指标 7
1.6项目结论及建议 8
第二章物流产业市场分析 10
2.1国际物流产业的发展现状及趋势 10
2.2我国物流产业的发展现状及趋势 11
2.3西部地区及XX省物流产业的发展现状 16
2.4西安物流业的发展现状及趋势 18
2.5物流产业政策解读 21
第三章项目建设的必要性分析 24
3.1符合政府发展物流产业规划的需要 24
3.2符合现代物流业发展的需要 24
3.3建设长安斗门新型工业园的需要 25
3.4促进长安经济快速发展 26
3.5提高现代企业竞争力的需要 26
3.6激活城市内需的重要途径 27
3.7创造大量就业机会 27
P30
第四章项目的建设条件 29
4.1项目建设自然条件 29
4.2项目建设用地条件 30
4.3项目市政配套条件 30
第五章项目建设方案 31
5.1建设规模.........................................31
5.2规划设计思想 31
5.3环境保护.........................................32
5.4项目进度安排 33
第六章项目运营方案 35
6.1项目运作流程 35
6.2劳动保护与安全卫生 36
6.3项目营销策略 37
第七章组织形式、员工定额与培训 39
7.1组织形式.........................................39
7.2员工定额.........................................39
7.3员工培训.........................................40
第八章投资估算及资金筹措 42
8.1项目投资估算的依据 42
8.2项目总投资估算的原则 42
8.3项目总投资估算 43
8.4项目总投资.......................................48
8.5项目资金筹措方案 49
8.6融资方案分析 50
8.7项目投入总资金分年投入计划 51
8.8项目成本控制的措施 51
第九章项目财务评价 53
9.1评价原则、依据及参数 53
9.2营业收入与销售税金及附加估算 54
9.3成本估算.........................................55
9.4财务盈利能力分析 56
9.5不确定性分析 57
9.6目财务评价结论 58
第十章社会评价 59
第十一章风险分析 61
11.1风险因素识别 61
11.2风险程度分析 65
11.3风险防范对策 68
11.4风险结论与建议 69
第十二章结论与建议 70
12.1结论............................................70
12.2建议............................................71
附表 72
第一章项目概述
1.1项目简介
（1）项目名称：
长安区斗门新型工业园仓储物流项目
（2）建设单位：
西安市储运仓库
（3）项目地址：
长安区斗门新型工业园内，东临雁塔区，南接高新技术开发区，西接绕城高速公路，北临富裕路延伸线。
（4）建设单位注册地址：
XX西安
（5）项目内容：
项目提供的物流服务主要包括：
仓储、装卸、运输、配送服务。
（6）项目规模：
总资金约人民币27178.12万元，总占地面积300亩，总建筑面积约135000㎡（其中仓储124800万㎡，办公楼建筑面积2700㎡，职工宿舍7500㎡）。
此外，
场内道路面积36800㎡，广场面积8000㎡，绿地面积
10000㎡，其他构筑物面积100㎡。
（7）项目工期：
预计建设周期24个月。
1.2项目建设单位
西安市瑞鑫储运仓库成立于XX年，现有员工1500人，拥有和整合各种运输车辆500台，在西安市幸福南路拥有各类仓库及分拨
场地300亩，年吞吐能力250万吨，与国内外多家大型知名企业建立了长期的合作关系。
由于业务发展迅速，目前的仓储空间已不能
满足市场需求，所以需新建一大型仓储物流中心。
1.3项目建设的必要性
本项目发起人提出建设该物流项目基于以下几方面的理由：
（1）符合政府发展物流产业规划的需要
本项目的建设符合政府发展规划，是国家需要振兴十大的产业之一，是国家及地方政府行业发展战略规划的重要组成部分。
（2）符合现代物流业发展趋势的需要
传统运输业、仓储业长期各自为政、高消耗、低效率的粗放型经营模式已难以满足生产企业、销售企业对降低成本、减少流通环节的需求。
本项目旨在建立一个整合的、完善的物流服务体系（其硬件表现形式为物流基地或物流中心），发展现代物流业。
（3）建设长安斗门新型工业园的需要
长安斗门新型工业园区，是长安区委、区政府实施产业强区“两大两中两小”战略的重要组成部分，也是省政府计划重点扶持的省级工业园区、XX年西安市重点建设项目之一。
本项目的建设将进一步完善斗门新型工业园的配套设施，加快斗门新型工业园建设的步伐，提高区域内产品流通效率及促进园区产业发展。
（4）促进长安经济快速发展
本项目建成后将促进其它行业的发展，使资金、资源等在更大区域范围内得到优化配置，加强经济互补性，通过区域间优势互补，形成有效的聚集和规模经济，全面推动长安经济快速发展。
（5）提高现代企业竞争力的需要
本项目的建设为减少流通领域成本，提高利润空间，增强西安市企业竞争力，为西安市国民经济的发展带来新的增长点。
（6）激活城市内需的重要途径
物流业的发展对于开拓市民视野、改善市民消费观念和购物习惯、扩大市民社会交往区域也具有积极的引导作用，从而，有利于提高企业经济效益和社会效益，激活西安市内需。
（7）创造大量就业机会
物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多。
本项目的建设将有力地促进和带动周边人员就业，创造大量的就业机会，仅直接创造就业机会就达
1500个。
总之，本项目的建设必将促进西安市物流业的发展，使资源与基础设施得到最优化配置，使之成为西XX民经济新的增长点，因此，建设本项目已迫在眉睫。
1.4报告编制依据
（1）国务院XX年2月审议通过的《物流业调整和振兴规划》；
（2）XX省国民经济和社会发展“十一五”计划；
（3）西安市国民经济和社会发展“十一五”计划；
（4）XX省《关于加快现代物流业发展的意见》；
（5）西安市《西安现代物流产业发展规划》；
（6）国家计委和建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（7）国家计委《投资项目可行性研究指南》；
（8）注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会《项目决策分析与评估》；
（9）项目所在地自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等
基础资料；
（10）国家现行的有关行业规范、规程、标准；
（11）委托方提供的其他相关基础资料。
1.5主要技术经济指标
结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和资金安排计划，拟定了租赁方案并进行财务评价，计算主要财务数据及财务评价指标如下表。
序号
名称
单位
数量
一 财务数据（20计算期总和）
表1-1主要技术经济指标表
1
总资金
万元
27178.12
2
营业收入
万元
248002.56
3
营业税金及附加
万元
13640.14
4
利润总额
万元
107598.72
5
所得税
万元
26899.68
2
项目内部收益率
18.9%
3
静态投资回收期
年
6.5
4
项目总投资收益率
%
21.77
5
盈亏平衡点
55.7%
1
建筑面积
13500㎡
2
容积率
0.68
3
绿化率
5%
6
税后利润
万元
80699.04
二 财务评价指标
1
项目财务净现值
万元
11502.11
三、工程指标
1.6项目结论及建议
1.6.1结论
（1）项目地理位置优越，交通便利，适合发展仓储物流配送业，并且未来有较大发展空间。
（2）该项目的实施有利于长安区斗门新型工业园的产业发展，项目建成后主要服务于西安市和咸阳市城际间的货物仓储和短途运输、配送服务，对提高斗门工业园内商品流通效率有重大意义。
（3）该项目的全投资财务内部收益率税前为 23.2%，税后为18.9%，高于行业基准收益率12%；投资回收期税前为5.6年，税后
6.5年，盈利能力较好。
（4）本项目具有很大的、迫切的社会和市场需求。
（5）本项目具有良好的经济性，即良好的企业效益和社会效益。
（6）本项目各种建设条件满足施工要求，工程技术风险较小，项目运营过程中具有较强的抗风险能力。
综上所述，项目建设是必要的和可行的。
1.6.2建议
根据我们在评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：
（1）项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。
（2）控制投资。
项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议建设单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。
（3）充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、招商及经营全过程策划。
（4）重视营销方案的设计。
营业收入是影响项目盈利能力的敏感性因素。
营业收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作。
建议建设单位以灵活、多样的经营方式，招八方客源。
第二章物流产业市场分析
2.1国际物流产业的发展现状及趋势
物流业在二次大战后得到了迅速发展，这是由社会生产力发展水平决定的。
二次大战以后，企业内部生产水平的进一步下降，伴随着存货管理已实现生产与分配间的“零库存”的优化，这意味着原材料、部件与组件的备货时间应大大减少。
同时全球经济一体化进程的迅速发展和新兴市场的形成，迫使企业采用全球战略，以寻找他们的生产资源，越来越多的产品成为全球产品在世界范围销售。
这些需求构成了物
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