中发总部经济园定位报告1534356093.docx

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中发总部经济园定位报告1534356093

中发总部经济园价格参考建议

一、项目分析

1、项目概述

项目位于真南路，普陀区桃浦物流园区内，项目占地76,232平方米，地上总建筑面积12万平方米，地下建筑面积3万平方米。

一期由一幢17层即科技大厦和一幢12层的楼宇即创业大厦构成，另有一幢大跨度的玻璃景观商务建筑。

两幢楼宇的1-2F层为商铺，3F以上为办公。

玻璃建筑的1F为商业贸易、展示用途；2F为商务交流用途。

项目商铺可售部分为出售20年使用权，办公部分为全产权。

评析：

项目所在的桃浦地区是传统的轻工业加工和物流基地，近年来在区政府的大力推动下，形成了以未来岛为核心的现代物流基地。

周边的国际包装印刷城、酒店产品批发市场均在各自行业内形成了一定的行业影响。

项目的地理位置和区域环境都十分有利于工业产品的制造加工、贸易和物流仓储，但对于商品贸易的可行性则须视园区具体针对的行业方向而定。

项目暂定的国际工业品服务、贸易、展示在桃浦地区仍是空白。

桃浦地区的办公氛围较淡，而且零售贸易不成气候，若以这两项弱势为基础，则在物业的售卖价格上则会受影响。

物业售卖的另一重要影响因素就是大客户的引入，若有行业领导力的大客户进入则对物业销售是一大促进。

2、

项目定位

作为总部园区型的项目，开发商对于中发总部经济园的项目定位如下：

市场定位

上海市的国际工业产品与服务商贸、交易、展示的功能性市场

产品核心定位

以中高端的工业产品与服务业态为主，以功能性的附属业态和相关配套为辅

经营核心定位

中端工业产品批发；高端工业产品零售；综合工业产品大型商交会

功能定位

工业商贸的一站式服务区

附属定位

办公、会展、餐饮、娱乐、休闲、会务、电子商务信息港等

相关配套定位

注册办事中心；技术交易中心；招商交流中心

工业产品及服务业态定位

数控机床与装备；工业自动化技术与设备；电子技术与装备；电力电工技术与设备；能源技术与设备；环保技术与设备；工业安全技术与产品；信息技术与装备；工业科技创新服务等

工业产品的定位层次

中高档工业产品、技术和服务，以中档工业产品的批发、高档工业产品零售为主。

中高端的中小型工业产品、设备以实物发布、陈列为主；

中高端的工业技术以发布、演示、陈列为主。

开发商对于项目的各方面定位十分清晰，特别是针对的行业围绕开发商的本业展开，有很强大的资源优势，若开发商目前已开始招商工作，则项目前景十分乐观。

3、

物业产品分析

本项目的一期可售部分为科技大厦的商铺以及创业大厦的写字楼、商铺，总可售面积为59,926平方米，其中写字楼面积23,816平方米，商铺面积36,110平方米。

商铺部分

科技大厦地下1层-地面2层裙房，科技大厦北裙楼1-3层，创业大厦1-2层，1层有夹层，创业大厦北裙楼1-2层。

目前开发商并未就这几部分的商铺进行分割，根据图纸，商铺部分做工业品的专业市场非常适合，广场部分可做活动之用，玻璃屋的商铺是很好的展示位。

但商铺部分只能售卖20年使用权，对目标客户的抗性较大，价格折损较高。

办公部分

层高3.3米。

根据开发商所提供的设计方案，本项目写字楼配置一般，为一般乙级写字楼标准。

根据相关图纸，单元分割较为困难，标准层可分割的单元为三套，面积在400平方米左右。

此面积段的办公单元在市场上较难去化的，但由于项目特殊，商铺部分仅有20年使用权，因此写字楼部分能否分割小产证是本项目操作的一个问题点。

二、

总部经济园区现状分析

1、总部经济园区概述

总部经济是目前上海市政府大力推进的一个课题，首期在全市选了16个项目重点推进，其中新建项目11个，中发项目也在其内。

上海重点扶持16家总部经济基地

嘉定区西郊生产性服务业聚集区

宝山区钢铁总部

静安区南京西路跨国公司总部楼宇

卢湾区淮海路总部楼宇区

闸北区东方环球企业中心

徐汇区徐家汇总部经济楼宇区

闸北区市北国际行业协会

浦东新区陆家嘴金融贸易区

普陀区中发总部经济园

浦东新区民营企业上海总部基城

长宁区国际商务花园

松江区大业领地－企业总部花园

青浦区西郊总部经济园

闵行区紫竹科学园区

青浦区文体产业城

闵行区浦江智谷

在这些以总部经济为主题的物业项目内，分三大类型：

●以制造、研发为可心的厂办式物业，如紫竹科学园区；

●以办公为核心的独幢花园式办公园区，如大业领地、新希望的民营企业总部基地、东方环球企业中心等；（此类型目前出现较多）

●以商贸交流、贸易展示、办公为核心的综合型办公园区，如宝山钢铁物流基地和本项目。

这些项目在操作过程中多是有某一行业的针对性，利于招商，也利于形成特色，达到产业链紧密衔接的目的，最大程度发挥产业集聚的规模化效应。

这些项目的操作方式有租有售，目前以销售型项目为主，由于产品特殊，园区定位也有方向性，因此价格制订方面并不参考项目周边的写字楼或商铺价格，而是以开发商的成本为导向，接受目标客户可以接受的价格范围，以需求导向为基础制定价格，本项目的价格制定也以此为基础，以本项目产品层次、功能、单元分割面积为基本定价依据，参考相关类似项目的价格。

2、

参考项目

金螯·国际印刷包装城

地址

真南路1111号

项目定位

包装印刷中央商务区

项目功能

展示、办公、生产、居住

平面布局

物业形态

总占地600亩，分三期滚动开发，一期占地83亩，建筑面积85,000㎡，建有大面积框架式现代展示区，与现代商务办公区2-6层14幢和12层小高层1幢，其中以5层建筑为主

产品特点

交易、办公及居住一体化

租售模式

产权出售

上市时间

2006年

推案方式

一期现代展示区和现代商务区，02年接受预订，04年交付使用，06年拿到预售许可证

价格参考

商业：

售16,000-20,000元/㎡

租1F3-4元/㎡/天

办公：

6,000元/㎡

入驻企业

金光集团、中国新雅集团，上海中凯印务有限公司

服务内容

展销、教育培训、物流、电子商务、信息网络

大业领地－企业总部花园

地址

上海松江工业区，东临东升港，南到文翔路，西至鼎源路，北到广富林路

项目定位

总部集群花园

项目功能

展示、研发、贸易、财务结算

平面布局

物业形态

规划占地1800亩，建筑面积60万㎡，拥有500座4-9层总部花园，共分A、B、C、D四种物业形态。

A：

总建筑面积1,250-1,550㎡，4-5层；

B：

建筑面积1,450-2,000㎡，6-7层；

C：

建筑面积2,000-2,200㎡，8-9层；

D：

建筑面积4,200㎡，9层

产品特点

低密度、智能化、生态型

租售模式

产权出售

上市时间

2007年

推案方式

首推A区两种房型，4-5层，总建面1,250-1,550㎡

价格参考

A区办公：

5,000元/㎡

入驻企业

分众传媒控股有限公司、许继集团、海正药业

服务内容

税收优惠、定点班车、商务商业服务、餐饮文化娱乐

浦江智谷

地址

上海闵行区，西靠三鲁路、东依召楼路、南瀕沈庄塘、北临友谊河

项目定位

节能型工业服务区

项目功能

办公、研发

平面布局

物业形态（一期）

办公楼：

１号楼总建筑面积12,165㎡，１＃楼由两栋椭圆型塔楼组成，一层裙房将其连接；两栋塔楼分别为五层和六层，各设两台电梯；每栋塔楼标准层建筑面积为746㎡，研发楼：

共四幢，总建面为97,398㎡，单层建筑面积为5,800-6,800㎡

产品特点

生态、节能

租售模式

租售并举

上市时间

2006年

推案方式

首推一幢办公楼及四幢研发楼

价格参考

售：

11,000元/㎡租：

2.5元/㎡/天

意向企业

科勒集团电子研发部

服务内容

项目审批、高新技术企业及技术成果转化认定、政策咨询、项目建设

上海西郊生产性服务业聚集区

地址

上海嘉定区，北临金沙江路、南靠金华路、西接华江路、东接华南路

项目定位

产业技术孵化中心、产品终端推广交流中心、企业总部积聚中心

项目功能

产品研发、产品交流和公共服务

平面布局

物业形态

平均容积率为1.6，独立单元的建筑面积为1,500-3,000㎡之间，层数为6-10层。

产品特点

综合性服务基地

租售模式

产权出售

上市时间

2006年

推案方式

一期包括综合楼、综合配套服务区和现代服务业用房20万平方米，于2006年10月投入使用

价格参考

6,500元/㎡

入驻企业

美国蓝霸汽配超市连锁有限公司（NAPA）和日本先锋电声器材公司

服务内容

行业综合服务机构、政府事务中心、公共技术平台

钢铁总部基地

地址

上海宝山区，友谊路1588号

项目定位

钢铁企业总部基地

项目功能

贸易、办公、物流、仓储，购物休闲

平面布局

物业形态

总建筑面积约32万㎡，容积率仅1，包括8栋10-18层高层办公、56栋1,200-5,000㎡总部大楼

产品特点

针对钢铁行业打造的园区

租售模式

产权出售

上市时间

2007年

推案方式

一期首推独栋总部大楼

意向企业

除国内钢铁行业一些大中型企业表示要求入驻外，印度、俄罗斯等多个国家的有关企业已表达了愿意入驻的愿望

服务内容

钢铁交易中心、专业服务中心、会议展示中心、休闲娱乐中心

青浦文体产业城（奥世澜）

地址

朱家角康园路399弄270号

项目定位

中国体育产业的营销总部

项目功能

展示、贸易、物流、研发

平面布局

物业形态

总面积达630亩，内含1-4层沿街商铺，最小面积为150㎡

产品特点

规模大，以体育产业为主

租售模式

出售

上市时间

2005年

推案方式

首推世界名品直销区、世界名品专业区、大型会展中心

价格参考

售：

一期5,200元/㎡（已售完）二期6,000元/㎡

租：

3元/㎡/天（一期）

商业规划

世界名品直销店、名品主题沙龙、主题运动广场

服务内容

产业采购平台、商务信息平台、物流仓储平台等12个平台

以上参考项目均是以办公为主要物业类型，价格并不参考周边普通办公楼价格，根据以上几项目的价格构成分析有以下特征：

独幢总部楼的价格在5,000-6,500元/m2之间；小面积分割的高层写字楼价格略高，一般在7,000-10,000元/m2，视项目位置和楼宇配置而定。

3、

价格分析与建议

3.1商铺定价

3.1.1周边可比较参考案例：

项目名称

地理位置

总建筑面积（㎡）

主力商铺单元面积（㎡）

租金/售价

开业时间

项目备注

国际印刷包装城

真南路1111号（近祁连山路）

48万

25-217

售价：

16,000-20,000元/㎡租金：

3-4元/㎡/天

2004年

项目商业均以印刷包装产业，多以5层建筑为主，1层商铺，2层以上为办公

上海万润酒店设备用品市场

武威路259号（近景泰路）

6万

60-100

1F1.2元/㎡/天2F0.7元/㎡/天仓储区0.5元/㎡/天

2004年

商场集仓储、物流、销售、服务为一体，消费客户以江、浙、皖、沪为主

Ø国际印刷包装城是周边比较成功的项目。

该项目商铺出租率高，基本按照立项之初制定的“印刷、包装”主题，当前租金也达到了3－4元的水平。

该项目的成功与开发商从事印刷业的背景有关，能够从行业的需求出发，因此成功的召集众多同行业商家入驻。

Ø万润酒店设备用品市场项目属于旧厂房改造，形象略差，目前入驻率约65％，还处于市场培养期。

该项目从招商角度更趋于中低档专业批发市场，对本项目参考作用不大。

3.1.2租金建议

本项目商场出售有一个自身的限制，即“20年的使用权”出售。

一般投资商铺，投资者的收益由两部分组成：

租金＋物业增值。

本项目是使用权出售，对于投资者没有了物业增值，那么为了吸引购买，只能从租金角度为投资者设想。

我们认为购买20年使用权，实际上是投资者一次性向发展商支付了20年的租金，而投资者的收益是20年中所购物业出租给第三方（实际使用者）的租金溢出部分累加。

由于此出售缺少可比案例，我们根据一般市场情况为投资者设定以下投资方案：

（商场首层）

租金递增率一般为3%-4%，本项目取8%，是考虑了通货膨胀率每年5%。

由于20年租金一次性支付，而收益是每月得到，因此投资方案中也考虑了折现率。

入驻率理论上不需要考虑，但本项目商场涉及售后返租，因此入驻率高低也将影响出售的价格。

根据上表推算，本项目地上一层商场地面层的出售价格12,200元/m2

其他楼层以位置楼层差异推算：

楼层

租金比

价格

地上一层商场地面层

1

12,200元/m2

地上一层商场空中夹层

75%

9,100元/m2

地上二层商场

65%

7,900元/m2

北裙楼地上一层商场

85%

10,300元/m2

北裙楼地上二层商场

60%

7,300元/m2

北裙楼地下一层商场

55%

6,700元/m2

3.2写字楼定价

周边项目分析

项目名称

地理位置

总建筑面积（㎡）

主力商铺单元面积（㎡）

售价

开盘时间

项目备注

国际印刷包装城

真南路1111号（近祁连山路）

48万

149-194

5,000-6,000元/m2

2006

均为多层，住宅外观，住办一体

绿洲中环中心

金山江路、中环线

13.6万

（一期）

100-350

13,000元/m2（均价）

2007

甲级写字楼，地段较优越

周边缺乏可参考的同类写字楼，因此将与本项目同属普陀北区，国际包装印刷城与本项目同在桃浦区，园区性质也为主题类的专业市场，配套办公。

由于专业主题的园区并非开放市场，有特定的客户群，客户群较为狭窄，定价依据为物业开发成本与消费者可承担价格结合。

该项目办公部分较特殊，为多层建筑，办公与居住一体，办公部分还做小型生产加工用途。

另一参考项目为绿洲中环中心，为普通甲级写字楼，楼宇建造标准远高于本项目，客户方面没有特定的范围，属于一般针对咨询、贸易、广告等服务业的写字楼宇。

此项目还未正式出售，预计07年初开盘，现报价13,000元/m2。

本项目分析

本项目实际也为主题园区型的物业，写字楼有特定客户，即主要为商场经商的客户和国际工业品相关企业，需求市场方面也非开放市场，此点与印刷城相似，定价基础也为成本导向法结合需求导向法。

对于写字楼部分开发商未确认的事项：

●办公部分是否能办出产权证；

●在可以办出产权证的前提下，写字楼的基本单元分割情况；

●商业的主题确定。

在此两项事项确认后，我司建议价格会根据最后结果进一步调整。

由于诸多关键问题未定，因为我司以投资收益法测算价格，根据同类类似地段办公物业的租金水平，预计第一年租金可达1.5元/m2/天，初始两年使写字楼满租，维持1.5元/m2/天的租金水平，后两年每年8-10%的租金涨幅。

鉴于目前市场上并无写字楼使用权出售的现象，本案写字楼出售同样为纯投资项目，则建议价格在6,500~7,000元/m2左右。