杭州市房地产市场分析汇报.docx

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杭州市房地产市场分析汇报

杭州市房地产市场分析汇报

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杭州市房地产市场分析汇报材料

第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析

一、房地产市场供给分析

1、土地供给大幅增加

今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。

其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。

2、房地产投资保持继续上扬态势

今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。

据市统计局数据显示：

2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。

而今年杭州市预计GDP增长率为14.5%，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。

其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。

商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%;所占比重较去年上升1.22个百分点。

办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%;商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%;其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。

3、商品房开发面积继续保持高增长势头

•商品房施工面积

商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面

积1015.56万M2，同期增长29.93%。

其中商品房住宅施工面积772.69万

M2，同期增长25.68%;商业用房施工面积73.43万M2，同期增长

36.44%;办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06%;其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7%。

表2杭州市200G年1T1月施工面积（按用途分）单位：

万汛」

合计p

住宅*

商业用房卫

办公楼匸

其他护+

加0少年1—口月Q

781.&

61182^

53.82p

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5014,

20Q3年1—11月卩

1015.66p

772.69^

73-43户

87.36^

82.08J

同比増加［

29.9酬

25.6那

3644泊

39.00%

63.7曲

所占比例^

76.0%

E23加

8.60躺

8.08恋+

注：

所占比例为2003年各类用途施H面积占总越H面积比例」+

□

1000

杭州rp1-11月商品房施工面积情况（按用途分）

-商品房新开工面积

2003年1-11月杭州市商品房新开工面积250.03万M2，比去年同期增

长24.3%;其中商品住宅新开工面积208.18万M2，同期增长14.52%;商

业用房新开工面积14.44万M2，同期增长386.2%;办公楼新开工面积9.98

万M2，同期增长35.05%;其他用房新开工面积17.43万M2,同期增长

93.45%

表3杭州市2003年1—11月新开工曲积（按用途分）单位：

万见

类型

合计门

住宅-

商业用房丄

办公嵌

其他门

2002年1—11月*

201.15p

181.78p

2S

7.39^

9.02

2003年1—11月斗

250OBp

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同比增力2

24.30%^

1152%^

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93.45%*

所占比例屮

83.2瞬

5.7轴

3・99Kq

6.9%

迄所占比例为2003年各类用途新开工面积点总新旺】

匚面积比例p

■新开工面积（万平方米）+同期增长率

杭州帀1/1月新开工面积情况〔按用途分）

•商品房竣工面积

2003年1-11月杭州市商品房竣工面积153.25万M2，同期增长

44.43%;其中商品住宅竣工面积125.5万M2,同期增长36.64%;商业用房

竣工面积6.41万M2,比去年同期下降了14.42%;办公楼竣工面积10.49万

M2，同期增长235.14%。

其他用房竣工面积10.85万M2，同期增长

198.08%;

表4杭州市2008年171月竣工

面积（按用途分）单位：

万『

类型扶

合沐

住宅衣

商业用房*

办公楼f

20迪年1—11月;

106.m

9L85“

7.43

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2003年1—11月'

153.25*

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6.41^

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同比増加门

44.43尬

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235.1铮

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所占比例。

81.89%^

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7・03加

注’所占比例为2003年各娄用途新开H面积占总竣工面积比例卞

杭州市203年月竣工面积情况（按曲途分）

■竣工面段（万丰方米）一•一同期増畏宰

250.00%

200.00%

150.00%

100.00%

50.00%

0.00%

■50.00%

4、商品房批准预售面积有所下降

今年1-11月杭州市新发商品房预售许可证93个，批准可预售商品房面积

202.74万M2,同期下降了15.66%。

其中住宅152.23万M2，占

75.09%，同期下降15.91%;办公楼22.82万M2，占9.50%，同期下降了

9.94%;商业用房19.27万M2，占9.5%，同期上升6.58%;其他8.42万

M2，占4.15%，同期下降了47.11%。

下降原因为市区可供开发的土地量减

表5杭州市区1-11月商品房批准預售面积（按用途分）

类型卩

合计*■

住宅“

办公楼v

商业用房亠

蔑他“

2002年1—9月

240.3843

181.04P

2533

18.08^

15.92+

2003年1—9月,

202.74^

152.23卩

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同比増加门

-15.66%<

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所占比例」

75.0船

11.2酬

9.50%门

4.15転

注:

所占比例为2003各种用途房屋批准预售面积占总预售面积比例,

表62003年1—11月份房地产市场供给信息汇总表

2002年1—11月Q

2003年1—11月*

增长率“

土地供给面积（亩）Q

Q

4545

62%・、

其中，住宅土地〔亩）•-

2300°

3512卩

52加

总开发投资额（亿元"

66.10p

80.妙

22.3笳

其中=住宅投资Q

51.62

60.16^

16.57炽

商品房施工面积（万

781.6。

1015.56*

29.93张

其中，住宅！

Q

614.82卩

772.69^

25.6笳

商品房新开工面积（万

201.15q

250.OSq

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其中；住宅，Q

181.78卩

208.

14.5%

商品房竣工面积（万用"

106.11^

153.25应

44.43%芒

其中’住宅7

91.85^

125.5q

36.64%」

批推预售面积（万

24038”

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-15.6^

其中，住宅.

181.04^

152.23“

-15.91%.

二、房地产市场需求分析

（一）增量房市场分析

1、受可预售面积减少影响，增量房市场交易量降低

杭州市房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受今年可预售房屋面积偏少影响，市场实际交易量有所下降。

从交易统计数据看，今年1-11月杭州市完成商品房预售13100套,同比下降了29.4%，预售面积173.12万M2，同比下降24.7%。

其中住宅预售11010套,同比下降了30.92%，住宅预售面积144.22万M2，同比下降28.4%。

商品房销售16078套,同比下降了10.58%，销售面积205.79万M2，同比下降3.38%。

其中住宅销售13944套,同比下降了20.8%，住宅销售面积166.9万M2，同比下降19.1%。

从住宅批准预售面积与实际预售面积比例看，杭州市这一比例为1.055，考虑到部分刚领预售证的房源尚未销售，这一比例反映市场能吸纳目前的供给房源。

2、大户型商品房已成市场主流

随着杭州经济和房地产市场的不断发展，杭州房地产的消费结构发生了比较明显的变化，户型不断趋大

恚7200G年1-11月商聶房销售按户型统计潘」

户型夕

期房發圳鎖矍/

期房预售心

套数存

面积卩

套数屮

面积门

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2264^

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100.0岛

1569335.7

11016

100.畑

1442186.&

从以上数据看，杭州2003年1-11月已售的商品房中，80M2以下的现房销售占总现房销售套数的16.24%，而期房预售中该比例只有7.76%;80120M2的现房销售占总现房销售套数的35.28%，而期房预售中该比例为27.87%;同时，在150M2以上的已售商品房中，预售的期房比例比现房销售高出7.64%，前者为24.89%，后者为17.25%。

由此可见，大户型消费已逐步成为市场消费主流，同时目前绝大多数开发商的商品房面积都趋向大户型，而已预售期房中的小户型也基本上是为特殊消费群体设计，主要以单身公寓与酒店式公寓为主。

3、投资者正逐步撤离市场，市场以本地居民的“自住型”理性购房为主

根据2003年两届房价会的调查，纯投资者购房比例下降，从上半年的

9.52%到下半年的6.9%，改善居住条件而购房的居民占40%以上。

此外也有

相当数量的居民抱有投资与改善居住条件或解决住房问题结合的双重目的。

表！

3

购房目的比较*

欲购房者的购房目的分布初

03年六月房交会

调研样本卩

03年十一月厶匮蜃

MS样本卩

投资与改善居住环境相结合屮

39,酬

48.5畑

|改善居住环境卩

20.3知

17.4和

解决无房・

24,31%p

17■松

投资」

9・52^

6■恥

为子女购房心

6・2他

6顶

从购房对象户籍看，2000年到2002年外地人购房分别占我市商品房预

售总量的29.3%、29.11%、28.47%，外地人购房所占的比例稳定在30%左

右，2003年1-1