沈阳房地产市场分析.docx
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沈阳房地产市场分析
沈阳房地产市场分析
第一节宏观市场分析
2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓励房地产业开展政策的业界却迎来了央行的?
关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?
〔简称“121号文件〞〕，引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。
8月12日国务院的?
关于促进房地产市场持续健康开展的通知?
〔简称“18号文件〞〕充分肯定了中国房地产业对社会经济开展的奉献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业〞的判断。
2003年还是中国土地市场的整顿年。
从年初的“停止别墅类用地的土地供给〞到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂〞制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。
此外，?
物业管理条例?
的实施也对房地产市场的开展与标准起到了积极的推动作用。
从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。
据统计：
全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。
房地产市场价格根本稳定，地区开展不平衡。
从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：
全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别到达了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成都等城市根本保持了去年同期的价格水平。
从辽宁省来看，房地产开发业开展迅速。
2003年全年开工的房地产开发企业由上年的1635个增加到1735个，商品房施工面积5297万平方米，竣工面积2108万平方米，分别比上年增长11.4%和6.2%。
销售商品房建筑面积1476万平方米，其中销售给个人1397万平方米，分别比上年增长15.6%和14.2%。
商品房销售额338.0亿元，比上年增长23.7%。
第二节沈阳市房地产市场环境分析
1996年以来的统计数据显示，沈阳市房地产投资完成额增长幅度较大，尤其是在2001年之后，房地产的投资更是进入了一个飞速开展的阶段。
2003年沈阳市的房地产投资完成额到达了177.3亿元，增长了52.8%。
从增长速度来看，1999-2001年略有放缓，这主要是由于1998年和1999年的房地产开发速度过快而出现的调整。
从2002年开始，沈阳市的房地产开发投资完成额继续高速增长。
由于今年国家在上半年进行了宏观调控，重点控制房地产开发过度的情况，预计2004年的房地产投资总额增的幅将变缓。
从图中可以看出，沈阳的房地产开工量呈现出上涨势头，增长速度较快，2003年，沈阳市的房地产开工量到达了1728万平方米，增长了39.6%，今后几年沈阳仍会有大量的房地产工程投入市场，鉴于沈阳市场短期内的消化程度有限，预计空置量将会出现比拟明显的增长。
竣工量、销售量和空置量增长速度缓慢，且呈现同步变化。
从2003的统计数据可以看出，竣工量的增幅已经开始高于销售量的增幅，沈阳的房地产行业出现了供大于求的局面。
这也说明在沈阳的房地产行业也同全国的其他城市一样，出现了明显的过热现象，在国家对房地产进行宏观调控之后，我们预计这种供大于求的想象将会有所改善，但这么大的开工量，加之沈阳的一些烂尾工程经过重新定位改造，预计市场的投放面积会更多，在短期内空置量很难出现明显地减少。
从1996年以来，沈阳市的房地产销售额呈现出阶段性增长态势，1997年至2000年，由于住房改革进入最后的实行阶段，销售额出现逐年递增走势。
2003年在中央振兴东北老工业基地的政策影响下，沈阳又成为了东北地区的投资热点地区，外地来沈购房的人士增多，加之商业地产及其火爆，促使2003年沈阳的房地产销售额大幅上升。
销售单价有所下降，从图中可以看出，沈阳市的房地产销售单价在2001年到达了峰值，之后出现了逐年递减的走势，这与其他城市的持续增长情况有所不同。
供求关系作用于价格，房地产供大于求的最终结果就是价格的下降。
这种价格的下降对于刺激百姓购房起到了至关重要的作用。
第三节沈阳市商业地产市场分析
1．沈阳市三大商业地产区根本资料比照：
中街
太原街
长江街
区域位置
沈河区和大东区
和平区
皇姑区
商圈级别
市商业中心
市商业中心
区商业中心
商业街长度
中街米
太原街商业核心局部571米
长江街全长3700米
商业街历史
368年
106年
59年
日客流量
40-50万人，节日可达百万人以上
30万人，节日可达百万人以上
30万人，节假日在50万以上
每年成交额
50亿成交额
近百亿成交额
20亿成交额
中街、太原街、长江街同为沈阳市最重要的三条商业街，一直是相提并论的。
全市的大型零售商场中，有一半以上的大型商业企业和8０％的营业面积都集中于三大商圈内。
其中中街和太原街为商业步行街，且商业历史悠久，在清朝就已经闻名遐迩。
由于受地理位置及周边配套设施的影响，三大商圈各自形成自己独特的商业气氛。
（1）地理位置比照
中街：
位于沈阳市商务中心区－沈河区和大东区边缘，与古老的故宫相邻。
太原街：
位于沈阳市第二成熟区－和平区，与沈阳的交通枢纽沈阳站和长途客运站相邻。
长江街：
皇姑区的中心位置和主要商圈，与和平的西塔商圈相连。
（2）商圈历史沿革
中街：
是沈阳最早形成的商业中心。
中街周边多名胜古迹，东有长安寺；南有故宫、张氏帅府、慈恩寺、天主教堂；西有清真寺；北有太清宫。
是沈阳市金铺的集中地，有金街的美誉。
太原街：
日俄战争后，日本人集中此地开办商店、开工厂，太原街成为沈阳商业中心。
解放后联营公司、第一百货、鞋帽商店、太原果品店、大明钟表眼镜商店、中和茶庄等相继成立。
80年代后期，随着中兴商业大厦、新世界百货和商贸饭店的相继迁入，太原街逐步走向繁华和成熟。
长江街：
形成的历史较短，建国后随着居民生活的需要，在碧塘公园西门的原址处，形成旧物交易市场，之后又出现农副产品购销活动，逐渐形成规模较大的市场，扩展到整个长江街，以街头销售为主，气氛颇似北京的“天桥〞。
市场地处沈阳北部，称为“北行〞。
（3）商圈特点功能分析
中街附近是沈阳故宫。
昔日的帝都气象，成就了古老与现代相互交融这个沈阳中街的形象特征。
导致中街商业风格古朴、内敛，底蕴深厚、气度非凡。
处处表现自己的名贵，大气，近几年新马特、兴隆大家庭等大型商家的参加，提高了商圈竞争力。
目前商圈业态同质化比拟严重，90%以上是大型综合百货和时尚专卖店。
●历史悠久：
商圈商业气氛和文化气氛的良好结合。
●品牌效应：
是沈阳市的市级商圈，辐射沈阳全市甚至东北三省。
周边故宫等旅游胜地为中街带来大量的旅游客群。
●特色品牌集中：
是沈阳市金店、影楼的集中区域，形成规模效应。
●步行街宽度最宽:
到达米，适合消费购物和商品在街内进行商品集中展示。
●大小商家集中在中街两侧，方便消费者休闲、购物。
太原街位于黄金位置沈阳站的附近，借助沈阳站巨大的客流量把各地的人都吸引到太原街来，位置决定了其商业特定的开放性，主要以大型商业为主，商品“大而全、大而专〞。
“大而全〞表达在既有综合百货、又有中低档的地下商业街，“大而专〞表达在除了专业百货，还有专门卖建材的欧倍德、卖五金机电的机电城等专业市场。
整体商圈的建筑风格现代气息浓厚，表达自己的灵活的经营方式。
●位置优势：
临近沈阳站和南站长途客运站，客流量大且稳定。
●商圈开展兼收并蓄：
商品价格跨度大，既有经营群众商品的时尚地下街，又有如中兴、新世界百货等精品店，满足不同人群的需求。
●地上地下空间利用合理，地下商业街连通整个商业街，使商业街完全封闭。
●太原街辐射面广，马路湾、中华路成为太原街商业辅街，周边区域商业、商务气氛同时具备，高档星级酒店、写字间和商业街共同促进这一地区的开展。
●商圈扩展空间巨大，太原南街整体改造，万达商业广场的兴起，提升了太原街整体形象。
长江街以北行市场为核心向外扩张，主要满足沈阳北部居民的日常生活购物，北部居民的消费力决定经营产品以中低档为主，商业也以散铺居多，综合百货在商业街的比重较小给人的感觉是北行商圈比拟“杂〞。
●是沈阳市最长的商业街，商业兴旺，以中低档产品为主流。
●商业门类齐全，周边装修、食品、日用品一条街让北行商圈业态齐全。
●与西塔连接，直达太原街，商业具有很强的延伸性。
●周边群众院校和居民区集中，客源稳定。
●商业街东侧商业兴旺，大型商业---北行商场、三和百货、华联超市、百盛百货都集中在一侧，商业开展不均衡。
（4）商圈的自我开展和扩张
中街：
由中间不断向两端开展。
商业城、兴隆大家庭和中心的独立商铺根本已经成型。
东部有足够的空间，开展以大型商家独立建店为主。
沃尔玛、新玛特、大连商场纷纷在东部落脚，已延伸到了大东区。
西部那么在传统的影楼系、金店系和零星的专卖店和快餐店等集中的特色商业的根底上，加大对嘉濠、太阳广场、紫金商厦等闲置建筑的对外招商，扩大中街西部影响力。
太原街：
由北向南进行扩张。
与传统的北街相比，太原南街确实萧条过一段日子，但随着新世界二部的建成，品牌商家的号召力使更多的人愿意走过马路去购物，对面万达商业广场四大主力店的参加让太原南街成为太原街新的商业中心，时尚地下商业街的开通使南街北街的分化在地下趋于模糊。
再加上相隔不远的联营和新世界一部，也吸引消费者前去购物，使太原街的范围大大扩张。
长江街：
以北行商圈为中心向南北扩张。
南部以众多高校和居民区为依托，以时尚和文化商品为主。
北部那么延续西塔的商业特色，餐饮和酒店比拟兴旺，形成中部集中商业区，南部为餐饮和娱乐区，北部为科技文化区的格局。
（5）对周边商业的辐射
中街－直线辐射
中街的帝都形象和其商业的内敛性，商业开展长期以自我为中心，导致其商业的封闭性严重，其商铺严格按照临街而建，集中在商业街的两侧，而不向周边扩展，其只有商业气氛而缺乏商务气氛，导致中街只是人们购物的首选，而不是办公的好地方，没有带动周边区域形成一个商业辐射面。
太原街－平面辐射
太原街的商业开放性加上沈阳站的人流扩散作用，使其商业善于向周边辐射，如今已经形成马路湾、中华路和太原街的三地商业网，在此区域内拥有众多写字间、星级酒店，大型综合商场，形成了一个繁华的商务办公区和购物商圈，二者互相结合、互相促进，共同开展，形成一个良性循环。
长江街－卜字形辐射
长江街的繁荣是以“卜〞子的点为中心向长江街南北进行扩张，由于长江街不是步行街，加之周边是密集的居住区，因此商业扩展的难度很大，只能采取商业街延长方式开展，以长江街两侧向南北辐射。
●独立商铺的业态比照：
区域
书店
音像
店
服装店
鞋店
乐器店
钟表
眼镜
饰品
店
餐饮
通讯
医药
银行
婚纱
摄影
金店
总计
太原街
3家
3家
21家
2家
6家
8家
2家
8家
4家
3家
3家
1家
无
64家
中街
1家
1家
26家
7家
无
9家
2家
9家
无
4家
5家
5家
12家
76家
长江街
3家
2家
7家
2家
无
7家
4家
23家
3家
1家
10家
无
无
62家
业态分析：
三大商圈在商业业态开展上，都形成了自己的特点。
长期以来，三大商圈也一直在竞争中相互学习，互相融合，取长补短，弥补自己的缺乏。
从上表中我们可以看出，中街和太原街的业态根本上一致，都是以服装、餐饮和钟表眼镜为主导，与之相对于不是步行街的长江街相比有明显的不同。
长江街依托北行商圈，但商业仍然是以临街商铺为主，由于位于交通干道，业态以餐饮业和金融业为主，而时尚的服装饰品那么处于大型商场百货和北行商场内，独立店铺较少。
●大型商场的比照分析
大型商场的数量和品质在商圈地位之间竞争中起到决定性的作用，其领袖地位不可动摇。
百货商场
大型超市〔商场超市不算〕
Shoppingmall
其他专业市场
中街
灿坤数码、大连商场、新玛特、商业城、沈阳春天
沃尔玛
兴隆大家庭
古玩市场
太原街
百盛百货、灿坤数码、欧倍德、中兴商业大厦、新世界百货、联营商场
沃尔玛
万达商业广场
五洲商业广场〔未建〕
凤泰皮草、五金机电城、南二食品批发
长江街
百盛百货、北行商场、三和百货
北京华联
中乾商业广场〔未建〕
北行装饰材料街、金龙材料装饰市场、中一家居城、北行海鲜批发市场、大东副食商场
从百货商店的数量上可以看出，随着大连万达商业广场的兴建，太原街的百货商场数量已经超过中街、成为百货业最集中的区域。
从上表可以看出，中街、太原街的百货除了沈阳市的商业巨头就是国内外知名的连锁商家，而北行除了百盛百货外，其余档次相对较低，大型商家聚集效应没有得到表达。
超市方面沃尔玛一直坚持商圈建店的原那么，但由于北行商圈的人流和购置力相对于中街和太原街有一定的差距，暂时没有考虑在北行独立建店，而据华联超市招商人员介绍，华联北行店的商品主要以中档为主，高档的商品销售较差。
Shoppingmall最早出现在中街，以兴隆大家庭为代表，改变了沈阳人的购物习惯，将购物、休闲、娱乐完美的相结合，而太原街shoppingmall随着万达和五洲两个商业广场的建成和立项，太原街的休闲购物环境将超过中街，后来居上。
北行的中乾商业广场正在拆迁，未来规划也只是商场、公寓、写字间的综合体工程，并不是纯粹意义的shoppingmall。
从专业市场角度来看，中街是最为纯粹的商业街，没有其他与商业无关的专业市场，商业环境最纯；而太原街由于临近沈阳站，形成了食品批发市场和轴承、机电市场；北行商圈专业市场最多，定位也最不清晰，从商业整体性和商圈规划来说落后于中街和太原街两大商圈，但是由于其建街时间短，延展空间也要大于相对成熟的中街和太原街。
●太原街商圈租金水平
商场名称
商业楼层
价格〔扣点率〕
备注
新世界百货
地下、地上1-5层
25-26%
根据商品利润的不同，扣点率也不同，化装品的扣点率最高，没有最低保底金额
中兴商业大厦
地下、地上1-6层
28-30%
对进场产品要求很严格，有最低保底金额，扣点率相对较高。
沈阳联营公司
地下、地上1-5层
多数商品23-24%，化装品与服装会到达27-28%。
商场刚刚装修完毕、正在进行招商，根据商品的品牌知名度不同，扣点率也会有所调整。
沈阳地下时尚街
地下1-2层
地下一层每月每平最高价为560元。
〔10平以内〕
地下二层每月每平最高价为200元。
〔20平左右〕
按季度进行签合同，经营情况很好，目前出租率在95%以上。
联营地下商场
地下1层
商铺连接处1400元/月〔面积6-8平〕。
内部从600-1200元/月不等〔面积在10平左右〕。
由于位置处于太原街东侧，租金较太原街时尚地下租金廉价，但从现场来看经营人气较差。
●中街商圈的租金水平
商场名称
商业楼层
价格〔扣点率〕
备注
商业城
一、二层
3200元/㎡/年（最低）
一层30%联营扣点，重新装修之后商铺紧张、进入困难，二层23%联营扣点,每月最低保底额是12600元.三层具体价格应该比一二层低.
三层以上
2000-3000元/㎡/年
新玛特
一-四层
２６％
没有最低保底额之说,但2400元/㎡/年的租金是不纯在的,是大商刚开业时一个赞助金,每家厂商赞助1万多的赞助金.现在每月只有扣点26%.而没有租金.
沈阳春天
地下室
1560元/㎡/年
营业面积20000㎡，年租金收入为2400万，是目前中街商圈最热闹之处。
150㎡商铺年租金25万，需签约四年。
一层
3600元/㎡/年
二层
1200元/㎡/年
三层
840元/㎡/年
原金利来商厦
一层
3600元/㎡/年
营业面积8000-10000㎡，目前50%招租率，由于经营不善，很难维持经营，现在已经改为灿坤数码
二层
3120元/㎡/年
三层
2880元/㎡/年
柜台
15000元/年（正面）;9000元/㎡/年（侧面）
沃尔玛超市
世界最大的连锁超市。
兴隆大家庭
柜台
联营扣点,按月25点
●北行局部
店铺名称
经营规模
租金标准〔包含管理费用〕
备注
北行百货
大楼
经营面积4万平方米。
共有铺位1000余个。
一层
东侧800-1000元/月*个〔4-8㎡〕
西侧1100-1600元/月*个〔6-14㎡〕
北行百货大楼作为该商圈最老的百货，经营中低档产品为主、该大厦的产权比拟复杂，22家单位共同拥有，各自为政，因此其租金制定比拟混乱，目前西侧由于刚刚装修，租金普遍高于东侧，由于服装档口竞争剧烈，利润低，有多家准备出兑。
二层
东侧1300元/月*个〔6-10㎡〕
西侧1900-4500元/月*个〔6-20㎡〕
三层
服装1700-2200元/月*个〔5-18㎡〕
鞋1700元/月*个〔4-10㎡〕
四层
东侧1200元/月*个〔4-10㎡〕
西侧1500-2100元/月*个〔6-16㎡〕
百盛购物
中心
营业面积4.5万平方米
一、二层的店中店采取出租形式进行招商。
由于银泰百货的经营不善被百盛取而代之。
经过重新装修，引进了多家品牌入店，是北行商圈为数不多的经营中高档商品的百货，与其它该商圈的百货相比商品存在差异化，对入店的品牌要求很严，目前经营情况良好。
一层
男装：
7.9元/㎡/天
女装休闲装按位置：
7.9-8.9元/㎡/天
二层
男装：
6.9元/㎡/天
女装休闲装按位置：
6.9-7.9元/㎡/天
其余商品与厂家实行联营扣点方式，根据商品的不同扣点率也不同。
从17%-30%，促销期间甚至到达40%以上
北行商场
营业面积近万平方米
一层
面积10-12㎡
租4000—4500元/月/个
售6—
位于北行商圈中心区，共分四层经营，1、3、4层归商场企管部门统一管理，2层已产权出售给个人。
商品较杂，经营档次主要面向工薪阶层，并无价格标准标准，管理较为混乱。
二层
面积10-12㎡
租3000—3500元/月/个
售4—
三层
面积15-50㎡
租3500—4000元/月/个
售〔15平米〕7-8万元〔使用权〕
四层
面积50㎡
租50元/月/㎡
〔3万/年〕暂不出售
三和百货
营业面积6万平方米
一至六层
面积在２０-３０平米
以联营扣点的方式为主，扣点率为２０-３０％．
三和百货一至六层，六层有局部由商场自己进货进行经营，其余采取联营方式，现在柜台根本全部经营中，商场对局部老的品牌进行淘汰，招入新的品牌．
华联超市
营业面积2.2万平方米
三层超市外
租金按位置不同6-9元/天/㎡
作为全国连锁的超市机构，沈阳华联地处北行商圈的黄金位置，依靠超市的巨大的人流量作为依托，其超市外的柜台与大型商厦的一层租金价格持平甚至更高，超市的经营情况是决定其开展的主要砝码
四层超市外
租金按位置不同在6-8元/天/㎡
超市内部的产品实行联营扣点，具体商品根据类别和品牌不同扣点也不同，平均扣点率在27-28%左右
4．沈阳市商业地产市场的展望
目前沈阳的人均商业面积与国内外的大型兴旺城市相比还有较大的差距。
随着业态提升、市场扩张、绿色开展三大战略和打造东北购物天堂目标的接近，沈阳的商业地产仍然具有较大的投资增长空间。
根据政府规划，长江街未来的开展定位是沈阳市最长的商业街。
新出台的长江街整体规划分成三段：
南段，由昆山路至公铁立交桥，沿线约700米，引进韩资，建设韩国新城；中段，介于昆山路与崇山路之间，长约2000米，引进高档品牌，提升现有业态档次；北段，由崇山路至泰山路，长约1000米，重点开展信息咨询、休闲娱乐等现代效劳产业和文化产业。
按照区段定位，建成后的长江街商业圈将区别于中街、太原街的外乡化风格，其特色定位为集海外商业〔主要是韩国〕和文化教育为一体的海派风格。
长江街改为步行街以后，该商业区将成为以现代化商厦为主体，以国际知名品牌专营店为业态，经营中高档名牌商品的集散地。
第四节沈阳市写字间市场分析
在目前写字楼比拟集中的和平大街、太原街、北站、三好街四个区域，选择有代表性的十几家写字楼进行了走访结果显示，在被调查的总计73.5万平方米的供给量中，消化量为47.9万平方米，空置率约为34.8%。
被调查工程中，1998年以前投入使用的工程面积为22.5万平方米，占供给量30.6%；1998年到2000年期间投入使用的工程面积是16万平方米，占供给量的21.8%；2000年以来投入使用的工程面积大约是35万平方米占供给量的47.7%。
可见，近两年沈阳市写字楼的供给量出现了大幅上涨。
沈阳市局部写字间工程情况表
工程名称
地址
售价
租价
方迪大厦
西塔街、市府大街交汇处
5072元/㎡/19F
442元/㎡/年
兴华国际商务会馆
和平区总站路119号
不售
738~800元㎡/年
农垦大厦
马路湾北侧
不售
556元/㎡/年
银都大厦
同泽北街206号
不售
700~800元/㎡/年
丽阳国际
皇姑区黄河大街104-1号
5180元/㎡起价
不租
高登大酒店
青年大街52号
不售
南1300元/㎡/年
北1200元/㎡/年
新基火炬大厦
市府大路262号
不售
南1050元/㎡/年
北950元/㎡/年
写字间名称
鸿阳大厦
丽阳国际商务大厦
地理位置
皇姑区北陵大街20号甲
皇姑区黄河南大街104-1
开展商
沈阳世鸿物业
辽宁容川房地产开发公司
大厦规模
大厦共15层，建筑面积12000平方米
大厦共19层，建筑面积32550平米
楼层分布
高档装修，房间设有独立分体空调。
大厦1F249平米，1—3F1900平米作餐饮酒店。
4F鸿阳自用办公、餐厅，5—15F出租
三栋19层点式高层，六层裙楼，1-3层网点，4-5层为物业办公区域，6-19层为写字间，每层面积为500平米
租售价格
只租不售，790元/㎡/年全年一次交租金为750元/㎡/元，另赠1个月免租期。
租金中包含物业费用。
A座位分割成两个150平米和120平米空间，起价5000元/平米，一次性9、5折、贷款9、8折，每层加100-80元不等直至顶层，B座预计分割成小户型商住楼。
〔具体情况未定〕，C座为写字楼，目前整体出售，最少要购置1000平米以上面积，折扣同Ａ座，物业费7元/㎡/月。
面积范围
31-104㎡
面积50－120㎡
租售率
共49家单位，出租率90%左右
目前销售率约为40%
配套设施
效劳设施：
TNTERNET专线接口，空调、高速客梯、防盗监控、大厦监控系统、消防系统、综合布线等设施齐备
楼宇设备管理系统、停车自动管理系统、通讯自动化、报案、报警系统、专业商务参谋、国际化全功能效劳商务体系
物业内容
酒店式物业管理
商务代理：
提供复印、打字、、票务等
会议中心：
使用中小型会议室、谈判室
信件投递：
为驻厦单位提供专署信报箱
员工餐厅：
引进大京九快餐
花卉租摆：
公共场所佩饰高档花卉
平安保卫：
24小时门卫及巡楼保安
酒店式物业管理
平安管理：
配备远红外线报警系统，大厦监控中心监控系统
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