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地下车库研究分析

撰稿人商业运营部

刘婷婷

时间2013-8-16

一前言

（一）地下停车库的出现

（二）政府建造规范标准

（三）现状及未来车库需求

二产品设计

（一）人防

（二）出入口

（三）行车通道

（四）坡道

（五）层高

（六）车位

（七）防火

（八）交付标准

三人性化智能管理

（一）场外引导系统

（二）场内引导系统

1超声波探测器

2车位引导灯

3地感检测器

4引导信息屏

5远距离不停车收费

四地下车库投资成本及物业管理分析

（一）投资成本

（二）物业管理

1地下车库物业特点

2地下停车库物业的价格特点

3地下停车库物业常见的评估方法

五海汇中心A1、A3地下车库数据表

地下车库研究分析

一前言

（一）地下停车库的出现

地下停车场最早出现于二战，最初的目的为满足战争防护、战备物资贮存。

如今，随着城市化进程加快，人口增加、交通拥挤、土地紧张、车辆多、行车难、停车难等问题越来越突出，迫切需要向地下要空间。

地下车库的出现缓解了这些问题，并带来方便。

（二）政府建造规范标准

我国1988年颁布《停车场建设和管照暂行规定》、《停车场规划设计规则》，要求在新建、改建、扩建大型公共建筑时，必须配建或增建停车场，提出了12类公共建筑需配建的机动车停车位。

车库建筑规模按汽车类型、容量分四类，并符合表1、表2规定。

表1不同车型地下汽车库的规模分级

汽车库类型规模等级

小型车地下汽车库

中型车地下汽车库

一级

＞400

＞100

二级

201～400

51～100

三级

101～200

26～50

四级

26～100

10～25

表2汽车库建筑分类

规模

特大型

大型

中型

小型

停车数/辆

＞500

301～500

50～300

＜50

表3车库面积估算

类别

地下车库/地面建筑

一、二级

＜5%

三、四级

＜10%

（三）现状及未来车库需求

现状紧张，停车需求量大，车位供应量不足；未来车库需求量更大，规划建造要求多功能，智能化。

二产品设计要点

（一）人防

地下车库宜结合人防设计，即在平时作为汽车库使用，而在战时则作为人员、物资的掩蔽场所——人防，这就叫做平战结合。

一般城市规划都对有人防配建面积比例的规定，可以说是强制的。

如果投资者不愿意建造人防，也可以缴纳一定费用，由政府易地再建。

目前国家和省的相关法规规定，多层住宅应按照建筑总面积的2％—5％配建防空地下室，10层以上（包括10层）的高层建筑，应按照首层的建筑面积配建地下室。

同时，修建的地下人防设施必须满足人防要求，如应有密闭门、顶板

构造厚度至少大于20厘米、出入口隔墙必须按临空墙配置钢筋等。

（二）出入口

大中型汽车库的库址，车辆出入口不应少于2个；特大型汽车库库址，车辆出入口不应少于3个，并应设置人流专用出入口。

汽车库的汽车出入口宽度，单车行驶时不宜小于3.50m，双车行驶时不宜小于6.00m。

但两个出入口距离不可过近（各汽车出入口之间的净距应大于15m）。

汽车库库址的车辆出入口，距离城市道路的规划红线不应小于7.5m，并在距出入口边线内2m处作视点的120º范围内至边线外7.5m以上不应有遮挡视线障碍物。

示例

汽车出入口边线内2m处（0点）120°视角内有遮挡视线障碍物,出口边线至道路红线距离小于7.5m。

（三）行车通道

通道设计：

汽车回转轨迹，平曲线及缓和曲线，横向超高和加宽。

回转轨迹：

汽车回转的环道内外半径不同，则最小通道宽尺寸也将不同。

平曲线：

通道中非直线段的曲线段。

缓和曲线：

直线与曲线段相接处，汽车进地下停车场速度较低（小于40km/h），缓和曲线可用直线代替。

汽车的车道宽度应大于5.5m，其中单向行驶的车道，可采用3.5m以上；

曲线段：

汽车行驶道路的宽度要比直线段大，因此，曲线段必须加宽，按公路建设标准规定，当曲线半径≤250m时，应在曲线的内侧加宽，且加宽值不变。

（四）坡道

坡道是地下停车场与地面连接或层间连接的通道。

一般分斜坡通道和螺旋通道两种。

车道坡度，一般都规定在17%以下，特殊情况下可适当加大。

1.坡道设计原则

（1）同出入口、主体顺畅连接，同地段环境相吻合，满足车辆进出方便、安全。

（2）要有一定的坡度，且有防滑要求，对于回转坡道有转弯半径的要求。

（3）有防护要求的车库，坡道应设在防护区以内，并保证有足够的坚固程度。

（4）保证使用要求的前提下应使坡道面积尽量紧凑。

2.坡道类型

（1）直线型坡道——直坡道式、错层式、倾斜楼板式；

（2）曲线型坡道—螺旋坡道式。

占地面积小，适用狭窄地段，尤其多层地下汽车库的层间使用，易布置。

但视线效果差，进出不方便，车辆需连续旋转，故须保持适当坡度和足够宽度以保证安全行驶，不适用于停放中型车的地下汽车库。

3.坡道与主体交通流线

顺畅、方便、安全是存车的重要设计要求，坡道和主体内的交通形成完整的流线，功能关系如图示。

（五）层高

层数：

取决于停车容量需求、存积率要求、基地情况、地质条件、施工方法等许多因素。

层高：

室内净高、结构构件高度，主要受停车间层高的控制。

停车间的层高=净高+管、线空间高度+结构构件高度；

停车间的净高=车辆高度+0.20m安全距离。

（六）车位

1.车位尺寸

根据城市车辆中在外廓尺寸、性能上具有代表性的牌号，确定一个适应性较强的车型。

图1小轿车尺寸

表4小型、中型车尺寸

车型

品种

全长/m

全宽/m

全高/m

小型车

小轿车

大型

5.60

2.05

2.00

中型

5.05

1.85

2.00

小型

4.80

1.80

2.00

微型客车（乘员4～11人）

微型货车

4.80

1.80

2.00

中型车

货车

载重2t

5.00

2.00

2.20

载重5t

7.00

2.50

2.60

轻型客车（乘员15～24人）

6.50

2.00

2.50

2.车位数

根据建筑性质、所在地区计算确定规模，如城市的工业区

当3000＞A＞2000时，N＝（A－2000）/300

当A＞3000时，N＝（A－3000）/300

式中A—商业建筑面积（m²）；N—所需停车位数（个）

忽略配备房面积，按照微型车S：

35m²-40m²，可以估略算出车位数N=A/S

3.停放角度

车辆存放角度：

停车时汽车的轴线与车库纵轴线间的夹角。

一般有0°、30°、45°、90°等。

图2车辆停放角度

（七）防火

1.车库的防火分类

Ⅰ

Ⅱ

Ⅲ

Ⅳ

汽车库

>300辆

150～300辆

51～150辆

≤50辆

修车库

>15车位

6～15车位

3～5车位

≤2车位

停车场

>400辆

251～400辆

101～250辆

≤100辆

2.汽车库防火分区最大允许建筑面积（㎡）

耐火等级

单层汽车库

多层汽车库

地下汽车库或

高层汽车库

一、二级

3000

2500

2000

三级

1000

（八）交付标准

地下车库交付标准

序号

项目

交付标准

序号

项目

交付标准

地面

✧非车道地面：

砼原浆机械收光

✧车道地面：

金刚砂地面

柱墙面

✧砼墙面：

普通砼面刮两遍浅灰色外墙成品腻子，墙面涂料分色

✧砼柱面：

柱头以下刮两遍白色外墙成品腻子，柱身涂料分色

✧砌筑墙面：

清水砖墙，墙面涂料分色

✧砌筑柱面：

柱头以下抹灰刮两遍白色外墙腻子，柱身涂料分色

天花梁板

✧普通砼面，打磨平整

水沟篦子

✧地下室水沟采用树脂复合篦子，车行通道上水沟上口采用角钢收口

集水井盖

✧镀锌角钢焊接+镀锌钢板+砼填筑井盖

减速带

✧高强橡胶圆弧减速带

车挡

✧钢管车轮定位器

灭火器

✧挂墙式灭火器箱装箱

护墙角

✧高强橡胶护墙角

防护桩

✧钢质防护桩

垃圾桶

✧壁挂式垃圾桶，由设计根据小区风格确定

反光镜

✧壁挂式镀膜安全凸镜

取水口

✧间距不大于100米，带锁扣的水龙头

配电箱

✧壁挂，控制按钮离地1500mm，落实式离地距离大于150mm

照明灯箱

✧T5灯管，灯箱营销制作

车位编号

✧高度同线宽，明黄色反光漆

私家车位牌

✧营销统一制作

本体标识牌

✧营销统一制作

车位分区标识

✧车行道两侧立柱及墙面设分区标识

挡水坎及高低坎

✧黑黄相间油漆涂刷警示

交通标志牌

✧吊悬标志牌，包括禁令标志、指示标志、警示标志、辅助标志等

车库划线

✧热熔涂料

限高标杆

✧铁链悬挂PVC管限高

电梯前室

✧天花：

钢筋砼楼板

✧墙面：

底部1.5m墙砖+上部涂料

✧地面：

浅色亚光地砖

注：

参考万科房地产有限公司《工程技术统一标准：

主流项目地下车库及消防楼梯间交付标准》

三人性化智能管理

（一）场外引导系统

停车场引导系统主要是室外LED显示，各号车场的剩余车位信息。

（二）场内引导系统

1.超声波探测器

超声波车位探测器是根据探测器由上而下发出超声波，分析汽车或地面的反射波，精确测量出反射面到探测器的距离，由此准确地检测出每个车位的停车情况。

2.车位引导灯

车位引导灯又称车位状态指示灯，海汇中心已采用。

它是P08超声波车位探测器的配套产品，主要起引导司机到空车位停车的作用，具有闪烁、亮红灯、亮绿灯等功能。

根据车位情况，能发出红绿两色灯光，占用车位亮红灯，空车位亮绿灯。

3.地感检测器

地感探测器由地感线圈和处理器两部分组成。

处理器用来检查车辆经过地感线圈时，采集感应信号，同时输出一个相应的脉冲信号。

通过不同的脉冲信号输出口来判断车辆行驶的方向。

处理器可以通过开关设置感应的灵敏度和设置不同的工作频率，防止相互干扰。

4.引导信息屏

也有称作“车辆查询器”，海汇中心已采用。

显示内容可以是整个车库的空车位余数显示，也可以是各区的空车位余数显示。

通过管理系统和车辆探测器可以获知空车位的占用情况，并反映在动态车位显示指导屏上。

驾驶者根据动态车位指导屏可以知道空余车位的数量以及前往空车位的停车区的行进方向。

5.远距离不停车收费

远距离不停车收费停车场管理系统具有网络视频监控功能，对收费人员的工作和车辆出入口情况以及整个停车场进行实时监控。

系统采用一秒级高速道闸，确保快速通行。

通过地感线圈、红外对射、压力传感等技术防砸车砸人，确保安全。

自动车牌识别、图象智能车位识别、自动车位引导功能，真正实现了停车场智能化的管理。

图3临时收费及远距不停车收费系统

四投资成本及物业管理分析

（一）投资成本

决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面：

1、地下车库规定停车数量；

2、地下车库范围、层数以及布置方式；

地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小。

普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米。

地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米。

地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米。

3、人防地下室面积、等级及布置方式；

4、停车率（重点内容）；

停车率：

地下车库总面积/停车位总数

停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率

影响停车率的因素有两方面，分别是固有因素和设计技术因素两方面。

固有因素：

是项目本身具有的，如规模、人防区面积等详规阶段就已确定，不受具体设计技术的影响；

设计技术因素：

直接受设计师设计经验及技术水平的影响。

如：

柱网、设备房、人防口部、轮廊线、布车方式等。

地下车库停车效率控制指标

类型

停车率（平米/辆）

无人防地下车库

32平米/辆

有人防地下车库

1/4地下室总面积<人防区面积<1/3地下室总面积

34平米/辆

1/3地下室总面积<人防区面积<1/2地下室总面积

36平米/辆

人防区面积>1/2地下室总面积

38平米/辆

注：

1.上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的1/3时，表中数值加1；2.山地建筑可增加0.5m²

适应范围：

适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库

5、构造做法；

层高、覆土厚度、建筑垫层、排水找坡、汽车出入口坡道人防主要出入口。

构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上。

6、钢筋、砼含量

（二）物业管理

1.地下车库物业特点

地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。

相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：

（1）权属比较特殊。

地下停车库一般存在两种不同情况：

开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。

上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。

另外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。

（2）计量单位比较特殊。

商品房的存在多种计量单位（套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：

车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。

　（3）日常管理和服务相对特殊。

地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。

这种配套服务涵盖面较广，诸如：

车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等等。

由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库的档次。

（4）存在对租售对象的限制。

由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。

同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定，如上海市房地局在《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中就明确规定：

“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。

取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。

”另外，开发商在实际销售过程中也会面临鱼和熊掌的选择问题，因此，其地下停车库的租售方案总体上不能影响地上物业的租售是其基本原则。

2.地下停车库物业的价格特点

由于地下停车库物业本身所具有的特殊性，因此其价格除具备一般房地产的价格特点，往往会表现出如下特点：

（1）价格往往和车位数挂钩，与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入紧密程度较低。

（2）同一地区单位价格不会出现较大的变化，由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会象其他物业那样，呈现出比较鲜明的独特性。

同一地区地下停车库单位价格比较一致，也是地下停车库物业的价格特点之一。

　　（3）价格受地上物业租售状况的影响，与地上物业相比，地下停车库物业在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上物业的租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上物业租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。

　　3.地下停车库物业常见的评估方法

　　地下停车库物业价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性物业；其次，应该考察其周边物业中类似物业的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。

一般而言，地下停车库物业价格评估可以采用市场比较法、收益还原法和成本法。

　　市场比较法的选择，取决于是否拥有大量地下停车库物业交易实例资料，同时评估对象应为可转让的物业。

在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标选择和修正幅度的把握。

　　收益还原法的选择，主要基于评估对象属于经营性物业，有较为稳定收益，而在同类地区未能收集到可比交易案例时采用。

在运用收益还原法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将评估对象进行分类，看其属于出租型、商业、生产经营型中的哪一类。

另外，还原利率的确定也是一个难点。

　　成本法的选择，一般作为其他评估方法的补充，在前两种方法均不适用的前提下也可以作为主要评估方法。

在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本，利润率应按照开发地下停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。

五A1、A3地下车库数据表

项目名称

海汇中心

规模

等级

一级

车位数量

916个

产品设计要点

人防

面积

9955m²

密闭门

55个

顶板厚度

250mm

出入口

数量

3个

宽度

5.5m与二期地下车库连接

净距

25m

合理范围内是否有障碍物

无

行车

通道

道宽

≧6m

坡道

类型

直线长坡道

27.7m

直线短坡道

9.27m

倾斜楼板

32m

坡度

6.67

层高

净高

-1F行车道2.8m，车位2.6m

-2F行车道3.7m，车位4m

-3F行车道2.6m，车位2.4m

管线高度

600mm

覆土

1050mm

车位

车位数

A1422个；A3494个

车位配比

100:

尺寸

2400×5300（小型车）

停放角度

90°

地下大堂

侯梯厅面积（m²）

3#28.5；6#22

背景音乐

√

是否有门禁

√

转换梯

√

交付标准

商运部提供

智能化

场外引导系统

室外LED显示器

√

场内引导系统

超声波探测器

可以做到

车位引导灯

√

地感检测器

可以做到

引导信息屏

√

网络视频监控

√

远距离不停车收费

可以做到

高速道闸

可以做到

物业管理

商运部提供

其他配套

800㎡营业厅

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