产权式酒店项目建议书.docx

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产权式酒店项目建议书

产权式酒店项目建议书

第一章总论

1.1项目概况

1、项目名称：

**度假酒店

2、建设单位：

（略）

3、地块情况：

位于**市中心广场东侧，地块面积约17.1亩，用地性质为商贸综合用地

4、建设主要内容：

五星级产权式商务旅游度假酒店

5、建设单位概况：

（略）

1.2项目主要技术经济指标

1、用地面积：

17.1亩（11286平方米）

2、酒店建筑面积：

暂估40000平方米（地面建筑部分，地下建筑暂不计入）

3、设计规格：

五星级酒店标准

4、酒店设客房约300套（GB/T14308）（含双人间、单人间、商务房、高级商务套房等），餐位1200位（含大堂吧、中餐厅、西餐厅或多功能厅），会议设施约300位，娱乐设施约600位。

1.3研究的原则

本项目研究遵循下列原则：

1、客观性原则。

所有的测算数据均以市场平均数据为依据，根据本项目的具体情况作出修正评估而得。

2、保守性原则。

本项目的未能明确量化的增利因素均不计入测算结果，仅作说明。

3、简化原则。

本项目在项目建设阶段，以整体评价为主，分项评价为辅。

简化部分以注解说明，不影响评价结果。

1.4研究的主要结论

1、本项目经营前景良好，当产权客房投资者以每平方米6500元的价格购入产权分割式客房时，每年可以得到5.6%的现金固定回报以及其他回报，综合投资回报率达21.91%，还可享受物业增值收益，对产权客房投资者有较大吸引力。

2、本项目总投资19057.26万元（不含地下室部分，不计地下室部分的原因见第18页，计入地下室部分后总投资超过2亿元），按25%自有资金比例，需投入自有资金4251.72万元，项目净利润为3651.73万元，项目投资者总投资回报率为19.16%，自有资金投资回报率为76.64%。

对项目投资者较好的回报。

第二章项目环境介绍

2.1世界旅游业发展趋势

二战以后蓬勃兴起的旅游业，在经历了五十多年的发展壮大后，已经成长为全国最大的产业之一。

据世界旅游组织2001年底公布的一份统计报告显示，全球旅游业保持强劲增长势头，2001年全世界跨国旅游人数达到7.05亿。

其中亚太地区接待的外国游客总数为1.25亿人次，比2000年增长5.5%，远高于全球平均1%的增长速度。

报告显示，在2020年之前，全球跨国旅游人数将会以年均4.1%的增幅递增，到2010年跨国旅游人数将达到10亿，2020年将达到16亿。

2.2中国旅游业及宾馆饭店业市场分析

国家统计局统计数据表明，2002年我国入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场全面快速增长，国际国内旅游业总收入达5566亿元，比上年增长11.43%，高出国民经济总体增长速度3个多百分点。

统计结果显示，2002年入境旅游人数达9791万人次，比上年增长9.99%。

其中外国人1343.95万人次，比上年增长19.71%。

国际旅游外汇收入达203.9亿美元，比上年增长14.57%。

全国国内旅游人数达8.78亿人次，国内旅游收入为3878亿元，分别比上年增长12.01%和10.11%。

随着改革开放的不断深入，综合国力的进一步加强，中国的旅游业将攀上一个新的高峰。

据世界旅游组织预计，到2020年，全球将有16亿国际游客，而中国将以1.3亿游客入境、一亿游客出境成为世界第一大入境国和第四大出境旅游市场，国内旅游也将达10亿人次以上，中国将成为世界第一大旅游大国。

同时，我国在旅游服务设施和旅游服务质量上也得到了很好的发展，日益与国际接轨。

到2000年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，客房94.82万间，增加5.88万间。

在总量大幅度增长的背景下，全国平均客房出租率比上年提高了2.4个百分点，达55.9%。

其中：

星级饭店达到6029家，比上年增加2173家。

全年平均客房出租率为57.6%，同比提高3.2个百分点。

星级饭店的营业收入占到全国旅游饭店营业收入总额的70%。

2.3**省旅游业及旅游饭店业市场分析

**省是一个旅游资源大省，旅游资源类型齐全，数量众多，国家级风景名胜区拥有量更是全国第一，具有相当大的资源优势。

今年来，我国旅游业已形成了相当的产业规模，开发了一大批新景点新景区，具备了多元化、多层次的综合接待能力，构成了较为完善的旅游生产力体系。

到2002年，**旅游业综合实力已位居全国前列。

统计资料显示，2002年，**接待海外旅游者204.1万人次，旅游外汇收入9.28亿美元，分别比上年增长39%和32%。

国内旅游方面，**接待国内旅游者8020万人次，国内旅游收入633.8亿元，分别比上年增长16.3%和19.8%。

旅游业已成为我省国民经济的增长点和新兴的支柱产业。

到2000年底，全省旅游饭店已达594家，共有客房数近55733间，床位111016张。

平均客房出租率约64.31%，高出全国平均水平8.46%，营业收入达68.52亿元。

其中星级饭店411家（含五星级3家，4星级25家），平均客房出租率65.21，营业收入总额56.25亿元，占全省旅游饭店总营业收入的82.1%。

最新统计资料显示，**高星级旅游饭店的客房出租率和营业收入增长势头强劲，已成为整个旅游饭店的主流。

2.4**市旅游业及旅游饭店业市场分析

截止到2000年底，**旅游饭店已达138家，比上年增加33家，共有客房数20535间，床位39902张。

客房出租率65%，远高于全国平均水平。

根据**对**市酒店业2001年和2002年的市场最新调查说明：

A、一类酒店的平均客房率为68%；平均房价为358-411元；

B、二类酒店的平均客房率为66%；平均房价为212-240元；

C、客房供应年增长率为6.1%；客房住客增长率为7.5%

注：

以上数据均来自于各级旅游管理部门权威统计数据。

2.5**市概况

**市--长江三角洲的一方绿宝地，位于**省西北部的天目山南麓，东往**，西进黄山，北上南京、上海，南下宁波、温洲、大都可朝发夕归，市境东西长110余公里，南北宽50多公里，幅员3126.8平方公里，辖15镇24乡，人口50万，市人民政府所在地**镇，距**城48公里。

**有众多的文化遗产，历史沉淀深厚，是一座吴越文化内涵丰富的文明古城。

**交通便捷，公路密度居全省之冠，**到黄山高速公路横贯东西，八条省界道纵横南北与沪杭、杭长、皖赣铁路相通，青山航道与京杭大运河、钱塘江沟通，年吞吐量120万吨。

目前**到**有数条高速（高等级）公路在建（见附录三），其中杭青高速公路2004年底建成后，**到**的公路行程仅需25分钟。

道路交通的改善将极大的促进**旅游业的发展，也对本项目的经营效益产生良性影响。

2.6**市旅游环境和酒店业市场分析

**自然风光迷人，人文景观独特，集名山、名水、名洞、名刹、名人古迹于一身。

已成为**市旅游西进的辐射区。

天目山峰峦叠翠，飞瀑流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”名扬天下；龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收；玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺一展唐宋风韵；大明山奇峰苍松、云海怪石，人称“**小黄山”；青山湖翠浪环抱、碧波垂钓，集名山、茂林、碧水、古迹于一体，堪称西子湖的“姊妹湖”；钱王陵园为“上有天堂、下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠墓地。

瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞；还有湍口温泉、昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色。

**目前拥有三星级酒店家，二星级酒店8家。

三星级酒店非双休日平均房价305元/天.间，全年平均房价328元/天.间，客房出租率为65%。

随着**旅游的兴起，双休日和节假日酒店客房常常出现供不应求的情况，酒店业经营业绩良好。

据从2003年1月至10月15日的最新统计数据，**旅游共接待人数205万人次，客源市场以上海江苏为主。

**省内游客比例也由15%增长到35%。

散客人数比例不断增长。

**星级宾馆（包括二、三星级）1至10月份平均入住率达75%。

其中三星级宾馆**大酒店、**酒店入住率达85%，黄金周和双休日更达94.99%。

具体见附录二。

2.7本项目客房出租率预测

本项目实施后，将成为**最高档次的，集住宿、餐饮、会议、度假、休闲、娱乐等诸多功能于一体，地理位置优越，环境宜人，设施先进的商务度假酒店。

根据全国、省、**和**的高星级酒店的历史客房出租率和发展趋势预测，本项目建成后，客房出租率和房价将持续提高，到建成后第三年，达到75%、450元；到建成后第八年，达到80%、500元并保持稳定。

本测算保守预测，按建成年份最低数为68%、388元。

第三章产权式酒店模式及本项目模式选择

3.1国内外常见的旅游度假酒店模式

目前国内外常见的旅游度假酒店有三种模式：

常规住宿型酒店、旅游目的地酒店和产权式度假酒店。

1、常规住宿型酒店：

在旅游度假区内建设以住宿为主的纯客房型酒店。

在酒店内配置的餐饮和附属娱乐设施较少。

仅以满足住店客户为主。

此类酒店本身无特色，客源靠周边已有景区吸引。

酒店入住客人对区内旅游特色的依附性很强，对酒店的周边环境要求较高。

此类酒店造价不高，一般建造于大型景区的旁边，如高尔夫俱乐部会馆，滨海度假村等。

2、旅游目的地酒店：

此类酒店的重点在于构建休闲特色和文化品位。

在功能上，店内的度假设施和住宿设施并重。

店内的娱乐和度假设施特别齐全，酒店本身可构成旅游目的地。

在经营上店内的配套设施同时为住店客人、本埠客人和来度假的不过夜客人服务。

此类酒店的休闲项目建设要求严格，造价较常规住宿酒店高，如**金马饭店、之江度假村等。

3、产权式度假酒店：

产权式酒店的英文全称“TIMESHARE”，即“时间共享”，作为一种新型的房产投资和消费模式，它依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产的新型投资方式。

产权酒店起源于20世纪60年代，风行于世界著名旅游城市和度假胜地。

是一种介于房产和酒店之间的股份式酒店。

将酒店的总使用期分为若干时间段，出售每个时段的使用权，或将酒店分割成拥有独立产权的资产单位，出售给投资人，投资人能获得经营利润的分红，同时还获得一定时段的客房消费权。

投资人的产权在使用期内可以进行抵押、转让和继承。

产权酒店使投资人的投资方式跳出了“购房出租”和“购房——升值——出售”的传统模式，实现了“分割置业”和“经营生财”。

我国早年操作的产权酒店位于海*、广*等省，随着房产升温和旅游发展，产权酒店渐成新热。

**乐园产权酒店的成功即是一例。

2001年4月**酒店转为产权酒店，一个星期中，94间客房即被抢购一空（见附录一）。

北*、上*、海*也有大量成功先例，可以说，目前国内产权酒店已进入了新的发展时期。

3.2产权式酒店模式介绍

产权式酒店内的度假设施和住宿设施要求均较高。

酒店由休闲俱乐部、客房设施和物管中心三个部分组成，其中休闲设施由多种娱乐、健身和休闲项目构成，既为住店客人服务，也为本地客人服务。

物管中心有酒店管理中心、社交俱乐部和物业管理功能。

在海南三亚、广西北海、上海和北京也尝试采用这种方法，其优点是：

一、接待容量拓展快，能在较短时间内形成规模；二、在同等接待容量下可以减少投资风险，固定资产由购房业主分担，经营风险由开发商承担。

三、房产业主即是产权酒店的消费者又是产权酒店的促销者，这种双重身份能拓宽酒店的潜在市场，提高酒店的整体照徕能力。

四、这类酒店的客源市场有较大的培育弹性空间，可以边培育市场边扩大接待规模，逐步达到住宿设施的合适容量。

（一）产权式酒店主要类型

1、时权酒店

即由**亚历山大.耐首次提出的“Time-shareHotel”，是产权酒店的开端，酒店向游客、中产家庭和企业集团出售，在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可转让或交换。

2、退休住宅型产权式酒店

　　是一种所