乌兰巴托项目可行性研究报告.docx
《乌兰巴托项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《乌兰巴托项目可行性研究报告.docx（62页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
乌兰巴托项目可行性研究报告
乌兰巴托EVEREST项目（暂定名）
可行性研究报告
“BURDCONSTRUCTIONGERKHOROOLLINDAKHINTULUVLULT”
有限责任公司
2014-05-10
乌兰巴托EVEREST项目（暂定名）可行性研究报告
第一章蒙古国房地产投资环境分析
一、蒙古国政治环境分析
1、政治体制
蒙古国地处中俄之间，面积156万平方公里，人口293.13万，是连接欧亚大陆的重要通道，地缘战略地位突出，素有“亚洲腹地"之称。
蒙古国的政体是设有总统的议会制。
在该政体框架内设有立法、行政和司法机构，并遵从三权分立的民主原则。
根据1992年2月12日生效的《蒙古国宪法》，蒙古国大呼拉尔（议会）是国家最高权力机关，拥有立法权，其职权范围主要包括：
批准、增补和修改法律；确定内外政策基础；宣布总统和国家大呼拉尔及其成员的选举日期；决定和更换国家大呼拉尔常设委员会；确认总统所享有的权利；罢免或重新启用总统；任免总理及政府成员；决定国家安全委员会的结构、成员及权力；决定赦免等。
国家大呼拉尔为一院制，由76名成员组成，任期四年。
大呼拉尔下设10个常设委员会和5个小组委员会。
国家大呼拉尔主席、副主席从国家大呼拉尔委员中产生，任期四年。
根据《蒙古国宪法》，总统是蒙古国家元首，兼任国家安全委员会主席、武装部队最高统帅。
总统不得兼任总理、国家大呼拉尔委员、政府成员及法定以外的其他职务。
根据蒙古国《总统选举法》的规定，总统只可连任两届，任期不超过八年。
蒙古国政府是国家最高权力的执行机关。
《蒙古国宪法》规定，政府可由在国家大呼拉尔选举中获得多数席位的政党单独组阁，也可以联合组成。
政府的任期为四年，总理或半数政府成员辞职时，政府集体辞职。
由总理、内阁秘书处秘书长和各个部长组成。
2、司法制度
蒙古的司法权由法院行使。
为保证法院的独立地位，国家依宪法设立司法总委员会，履行选拔法官并保障其独立工作的条件等职责。
法院由国家最高法院和各级地方法院构成，国家最高法院设大法官和法官，总统根据司法总委员会的建议向国家大呼拉尔推荐任命最高法院法官，并根据最高法院的建议，从最高法院成员中任命大法官，任期为六年。
3、蒙古国的政党
蒙古国为多党制国家，目前共有21个注册党派，以民主党和人民党势力最大，也是政治博弈较为激烈的两大党派。
2008年乌兰巴托政治暴乱后，国家政局整体较为稳定，只是在2012年人民党借中铝收购南戈壁资源事件出台《外商投资战略协调法》限制外资，但这也间接导致国家经济一落千丈。
4、蒙古国的外交
目前执政党民主党积极发展“第三方外交”策略，加强与日本、美国、欧盟等国的关系。
同时，也积极维护与两大邻国的关系，加强经贸合作。
而且，民主党上台后，对政府腐败现象进行从严治理，同时也为改善经济环境做出努力。
最重要的是，国际舆论也希望蒙古国能够营造利于外商投资的环境，保证政策的稳定性。
二、蒙古国经济环境分析
1、蒙古国GDP综述
上世纪90年代以后，蒙古国实行私有化改革，并于1997年1月加入世界贸易组织。
经过十多年的“阵痛”，蒙古国经济开始复苏并呈现较快增长态势。
从投资环境的吸引力角度，蒙古国的竞争优势有：
矿产资源丰富、经济增长前景良好、市场化程度较高。
世界经济论坛《2010-2011年全球竞争力报告》显示，蒙古国在全球最具竞争力的139个国家和地区中，排第99位，比上年度上升了18位。
2005年到2008年，蒙古国经济保持持续稳定增长。
受全球金融危机和矿产品价格大幅下跌影响，2009年蒙古国经济呈现负增长。
2010年，在国际市场矿产品价格不断升温的影响下，经济快速复苏，实现国内生产总值（GDP）增长6.1%。
随着全球金融危机影响的逐渐减弱，全球矿业走出低谷，国际市场矿产品价格在高位运行，蒙古国“矿业兴国”战略渐现成果，同时拉动了相关产业和基础设施建设发展，2011年蒙古国GDP同比增长17.3%，蒙经济出现了前所未有的迅猛发展势头。
2012年蒙古国内生产总值为103亿美元，这也是蒙古国内生产总值首次突破100亿美元大关。
2013年蒙古国GDP同比增长11.7%。
2014年第一季度较上年同期增长7.4%。
2、居民消费水平与通货膨胀
2010年，蒙古国居民、单位的本币储蓄额达到4.2万亿图格里克，同比增长110%，外币储蓄达到1.2万亿图，同比增长21%。
目前全国有71.5万户家庭平均存款达250万图。
食品支出占家庭总支出的44%。
城市中等收入家庭每户每月平均支出约437000图，其中33.8%用于购买食品。
2011年，蒙古国内批零销售总额30832亿图（约合23.36亿美元），其中批发额20521亿图，零售额10311亿图，同比分别增长44.4%和58.5%。
2013年第3季度，消费价格指数（CPI）环比增长1.4%，较年初增长8.2%，同比增长9.9%。
环比增长的主要原因为食品及软饮料价格上涨0.5%，纺织品、服装价格上涨2.6%，房屋、水电、燃料价格上涨1.8%。
与上年同期相比，家庭平均每月货币支出增加了17.63万图增加了26.7％，至83．59万图。
通货膨胀是对蒙古经济目前最大的挑战，价格上涨并保持高位震荡。
2008年夏天达到顶峰，膨胀率超过30％。
2013年8月份回落到8.3%后，通胀水平又折转上升，到2014年9月达到13%,远高于蒙古央行的控制目标。
3、重点行业
1）畜牧业：
畜牧业是蒙古国的传统产业，是蒙国民经济的基础，也是蒙古国加工业和生活必需品的主要原料来源。
蒙古国地广人稀，自然条件差、气候比较恶劣，目前，蒙古国每年仍需要进口大量的肉、奶来满足国内的需求。
据统计，蒙古牲畜的98.9%为私人所有，现有牧民家庭17.1万户，牧民32.71万人。
畜牧业产值占农牧业总产值的80%，占出口收入的10%。
截至2012年12月底，全国共有牲畜3634万头只，同比增长14.2%。
2）农业：
农业（主要指种植业）并非蒙国民经济的支柱产业，但关系国计民生，历来受到蒙政府的重视。
私有化以来，由于经济衰退及投入不足，生产力大幅倒退，种植面积和产量锐减，农业从业人口仅6万人，占社会就业的6%，农业产值约占农牧业总产值的20%。
蒙古国的主要农作物有小麦、大麦、土豆、白菜、萝卜、葱头、大蒜、油菜等。
2011年底，小麦、土豆生产基本可满足国内需求，蔬菜生产可满足国内需求的60.2%。
3）矿产业：
矿产业是蒙古国经济的另一个支柱产业，目前蒙矿业产值约占蒙GDP的30%，占出口收入的86%，占财政收入的37%。
外国对蒙投资的85%都投入蒙矿业领域。
蒙古国矿产资源丰富，部分大矿储量在国际上处于领先地位。
随着国际矿产品的升值，蒙古国矿业被迅速炒热，矿业成为蒙经济腾飞的重要支点和最具潜力的领域。
4）加工业：
蒙古国工业起步较晚，除采矿业和燃料动力工业外，以畜产品为主要原料的轻工业和食品加工业在蒙古国工业部门中占有一定地位，此外还有部分矿产加工业。
2011年，得益于矿产开采及相关加工业的增长，蒙古国的加工业总产值同比增长11.6%，矿产开采及加工业产值占蒙古工业生产总值的比重达到70.9%。
按2005年可比价格计算，2013年蒙工业总产值为26,083亿图格里克，同比增加3,362亿图格里克，增长14.8%。
工业总产值增加主要源于煤炭、原油、金矿石、铜精矿等矿产品开采领域产值增长，以上各矿产品领域产值增长幅度在2.1%-55.0%之间。
加工业领域，电解铜、灌肠类产品、纺织品、金属制品、羊绒制品、饮料、糕点、牲畜肉类产品、面粉、建筑木门、水泥、羊皮大衣、混凝土、塑料等产业产值增长率在2.7%-270%之间。
5）建筑业：
近年来，首都乌兰巴托市居民数量急剧增加，已占全国人口的近一半，城市住宅需求迅速增加，住宅建设与销售市场逐渐兴起，建材需求趋旺，建材生产随之大幅增长。
建筑业总产值2013年上半年较去年同期增长了129％，建筑业与国内生产总值的占比达11.3％。
日益增长的建筑业正逐步带动相关的行业如交通运输和制造业的发展。
2013年，蒙古银行（BOM）根据价格稳定计划和建设和住房发展计划，向建设和住房行业提供了高达18000亿MNT的贴息贷款，同时，预算外公共设施建设的增加，促进了建筑业快速增长，2013年4月份，蒙古发展银行发行的成吉思汗债券主要集中道路公共设施领域，在上述积极的政策支持下，在二季度住房建设、商业建筑、公路建设等取得了较快增长。
三、蒙古国社会环境分析
1、蒙古国的主要民族
蒙古是一个以蒙古民族为主体的国家。
蒙古民族主要由占人口绝大多数（90%以上）的喀尔喀人所构成，而其他的巴雅特人及布里亚特人等，传统意义上也被视为是蒙古民族的分支，讲和喀尔喀人不同的蒙古方言。
少数民族有哈萨克、霍屯、查唐、乌兹别克及图瓦等突厥系民族，另外还有少量的华人和俄罗斯人。
2、蒙古国的人口
据蒙古国家统计委员会公布的数据，截至2013年7月15日，蒙古国总人口293.13万人，人口密度：
1.9人/每平方公里，蒙古国地广人稀，南戈壁省人口密度最低。
喀尔喀蒙古族约占全国人口的80%，此外还有哈萨克等少数民族。
乌兰巴托（Ulaanbaatar），意思是“红色英雄城”，原名库伦，是一座具有浓郁草原风貌的现代化城市。
它已有300多年的历史，面积4704平方公里，常住人口万（年底），其中70%以上的人口是年轻人，是世界上人口最年轻的城市之一。
3、蒙古国的语言
官方语言为蒙古语，受俄国的影响，目前通行文字为以西里尔字母拼写古老的蒙古文。
受前苏联的影响，许多年长的蒙古人会讲俄语。
但在年轻人中，则以学习英语、汉语、日语和韩语为主。
除了官方语言外，另有15%人口说其他蒙古方言，少数民族使用突厥语族语言。
最大的少数民族是哈萨克族，多数是克烈部与乃蛮部。
4、蒙古国的文化与宗教
蒙古文化深受藏传佛教的影响。
蒙古的藏传佛教虽然在前苏联时期备受打压，但近些年以来，藏传佛教重新在蒙古国占据非常重要的位置，蒙古国的佛教徒超过了总人口的一半。
另外，蒙古人自古以来深受萨满教许多习俗的影响，接受佛教后仍保留了一些萨满教风俗。
据统计，全国人口中约53%信仰佛教，约3%信仰伊斯兰教，2.9%信仰萨满教，2.1%信仰基督教，0.4%信仰其他宗教，38.6%没有宗教信仰。
四、房地产业技术环境分析
1、蒙古国房产技术特点
蒙古国属温带大陆性季风气候，一年四季受大气环流的影响变化较大。
冬季受蒙古西北气流控制，气候寒冷而干燥，并且很漫长，11月中旬封冻，次年3月中旬地表解冻，4月中旬土壤解冻，冰冻期150天左右，最大冻结深度为1.5m。
年平均气温－5－10℃，最高气温35.5℃，最低气温－35.2℃。
技术层面主要解决在冬季低温条件下的施工，延长冬季户外作业时间，蒙古国政府引进欧美先进技术，将现场浇铸和预制建筑方式有机结合。
以及推广生产防冻混凝土技术，日本AIZAWA公司在蒙古设立分厂，于2011年8月开始生产防冻混凝土。
此外，钢结构由于建设速度快，受气候影响小等特点，蒙古国在商业地产中普遍使用钢结构。
蒙古国建筑技术发展主要集中在增加冬季户外作业时间、提高建筑材料各项性能、营造安全生产环境以及对建筑环境周边的资源保护等。
五、房地产业从业情况分析
根据世界银行的研究结果，2013年第二季度，建筑业的从业人员占全部从业人员的6.2%，较上年同期增加17%，目前，建筑行业总共需要接近60000个岗位，除去已经招募到的38000个工人加上约10000外籍工人，尚约有近12000个岗位空缺，这其中高级工程师、设计师等高级技术人员岗位的人才需求最为强烈。
蒙古国工人技术水平依然处于较低水平，效率相对较低，存在工期延长、预算超支的风险。
简言之，与外国工人相比，蒙古国工人的劳动力价值处于偏低水平。
蒙古国建筑行业相关部门也承认，在一些复杂的建筑项目中，中国工人的技术功底和高效的施工进度控制等方面确实高出蒙古工人一筹。
蒙古国建筑市场主要还以韩国、日本、俄罗斯、中国建筑商为市场主导力量。
大型建筑类企业约有40家，其拥有自己的内饰设计、装修团队或者与原材料生产商、进口商有紧密合作关系。
此外，还有超过800家注册建筑企业和约100家工程设计、咨询公司。
六、蒙古国房地产业相关政策
1、房地产相关政策
土地所有权：
在2002年度法律中对公民的土地所有权进行了规定：
土地所有权是指合法拥有土地并对土地拥有处分权，并根据其使用目的合法控制土地，蒙古公民可以拥有0.35公顷至0.7公顷的土地，蒙古国国有公司、非国有公司、外国公司没有土地所有权。
同时规定，蒙古国国有公司、非国有公司可以对土地拥有财产权，对土地上的财产提供了有效的权利保护。
土地财产权：
土地财产权是建立在通过购买并获得“土地财产证”文件，使持有人对土地拥有权利。
土地的大小根据蒙古国政府对公司生产目的、提供服务等裁定的基础上授予权利证书。
省或地区的行政长官对拍卖的土地进行标识并在在年度的土地规划上发布。
法律规定必须满足两个基本条件才能获得拥有土地许可证：
申请人必须是蒙古公民、公司和组织，要求拥有的土地在省或地区的土地管理计划上发布过。
在向省或地区行政长官提交申请时还需提交如下材料：
公司名称、对公司所属的公证、地址及公司注册证书，土地证号、使用目的、位置、大小、使用期限、资信证明。
之后将进入静拍环节，如申请人没有在规定的期限内付款，该宗地块将卖给出价高的公民、公司或组织。
在获取权利后的90日内，提供商品生产、提供服务的环评报告，如被通过，则进行注册登记、发出许可，真正占有该土地。
土地所有人可拥有50年—60年的权利，如果权利到期且所有人完成其该承担的义务后，可以延期不超过40年。
土地财产权的失效：
自然到期，未延期；所有人死亡、宣告死亡或失踪，且没有合法的继承人；被清算或解散；为满足国家需要，且全额赔付给所有人后土地使用权失效。
不动产权利：
蒙古国通过产权保护机制来有效地保护所有者的不动产权。
近来，政府发现城镇和城市规划及乌兰巴托帐篷区的改造计划几乎完全不能顺利执行，他们在法律上的无力使得在发展基础设施和改造低质量房地产方面无能为力，因为这些所有者根本不愿意放弃土地权利，或提出改造方不能接受的价格。
蒙古宪法第五条对保护公民不动产权利提出：
政府承认所有形式的公共及私人财产，并通过法律来加以保护。
为了在宪法和法律框架下保护私人财产，必须确保通过正确的渠道来注册，否则，将不受法律的保护。
房产登记：
法律规定，通过向不动产办公室提交申请及财产评估文件，通过注册来保障个人或法人的不动产权，收到提交的资料后，注册办公室在30日对是否予以注册做出裁定，如各项材料符合条件，将由国家签证官和签证助理签发证书。
相关税收：
蒙古税法中对在蒙古国拥有居住权及纳税年度内在蒙古生活183天以上者列为长期居住纳税人。
对房地产企业征收的税种主要有：
对国内企业和个人征收10%的租赁收入税，对外国企业征收20%的租赁收入税。
对销售收入（不动产销售收入）征收2%的收入税。
对非居住用途的住宅、商业写字楼、福利房等征收0.6%的所有权税。
2、首套房优惠利率贷款
2013年6月28日，蒙古国建设与城市发展部、蒙古央行颁布首套房优惠利率贷款政策，蒙古国居民购买首套房（包括新建商品房以及房龄不超过20年的二手房），且面积不超过80平米，在支付10%至30%的首付款后，可享受年利率8%（上下浮动1%）的优惠按揭贷款。
这项政策结合2012年颁布的“10万户住房”计划（乌兰巴托市2012年第206号市政令）可以被解读为房地产即将升温的信号。
考虑到乌兰巴托市尚有接近65%的居民居住于蒙古包和简易板房内，这部分人群也将是一潜在的巨大市场。
3、价格稳定计划
价格稳定计划开始于2012年10月，当政府与央行签订了了解关于“稳定主要商品及产品价格联合计划“。
该计划（PSP）包括四个子计划：
一）主食价格的稳定性;二）燃料零售价格稳定;三）减少对进口消费品的成本;四）促进建筑行业并实现稳定的住房价格。
旨在通过解决因季节性的价格波动因素导致的商品供应短缺这一结构性瓶颈。
然而，PSP是一种非常规指标，通过提供贴现贷款，以换取选择性行业履行保持价格稳定诺言。
通过PSP计划注入资金到某些行业来促进价格稳定，在这种情况下，PSP是一个通过价格控制来实现消费品价格的主要工具。
其中一项计划是用于控制建筑材料的价格上涨，已经支付了约2921亿图克里克，其中，1667亿图克里克支付给68家生产建筑材料的厂家，1254亿图克里克支付给55家公司，用于平抑进口建材价格，通过PSP向商业企业提供金融支持来将价格保持在一个稳定的区间：
在2013年2、3季度，水泥价格在132000MNT到138000MNT之间，金属价格110至113万图克里克之间。
然而，由于汇率的下滑，致使生产和进口成本上升，PSP实施的难度持续增加。
8月份，水泥价格在14万至14.5万图克里克之间，金属价格在115万至117万图克里克之间。
第二章蒙古国房地产市场分析
一、蒙古国房产市场供给分析
1、需求供给分析
目前，乌兰巴托公寓100%的入住率意味着公寓的高度稀缺，新公寓预售量较大说明新公寓的吸收率也是非常高的。
在这种情况下，基于可靠的基础数据，就不同城区、不同类型的房屋做出趋势性的分析。
乌兰巴托各城区家庭数量及公寓占有率统计如下：
蒙古国的房地产行业的需求和供给曲线并不趋于同步，如，巴音郭楞区目前现存最大的存量住房，约36658套，巴彦朱日和区的公寓和住宅以25391套居第二位，巴干诺儿、纳来河和巴干杭盖区由于人口少，公寓及住宅数量也少，虽然人口总量少，但这三个区域中23%的人口居住在公寓中。
项目位于的巴彦朱日和区的人口数量是乌兰巴托各区中最高的，同时公寓的居住比例较低不足40%，市场潜在购买人口基数较大，有利于支持相对较大体量的项目开发。
乌兰巴托历年新增供给和房屋总量图：
住宅供给平米数量与人口比较表：
截至2012年1月，蒙古共有759400户居民，其中306800户居民在首都乌兰巴托居住。
2005年，58.6%的乌兰巴托市居民住在蒙古包区内，2010年60.15%的人口居住在蒙古包区。
2011年，约有184200户的家庭居住在蒙古包区，有123000户居住服务与基础设施齐全住宅区，75598–100300户的家庭目前居住在非正式的固定建筑中，剩余的81600户家庭生活在传统的蒙古包内。
截至2014年第三季度，乌兰巴托住宅总量仅有14万套，居住人口60万左右，公寓居住比例40%左右，大量人口生活在非正式固定建筑中和蒙古包区域。
乌兰巴托的住宅分布中，习惯上分为两大区域，“内城区”和“蒙古包区（ger）”，遍布城市边缘的蒙古包区是蒙古国住宅类型的独有特点，大量涌入的外来居民，依据蒙古国人均可拥有0.7公顷土地的政策，在城市的边缘、城区的连接地带等空隙上建立自己的永久性、半永久性的住宅，多数以易于架设、成本低廉的蒙古包为主，这种被称为“ger”的住宅除了能够就近架设电源外，均不能与自来水、排污等卫生设施等连接，卫生条件差、生活品质低，政府也试图改造这些区域的住房状况，但因为土地政策、财力、居民的经济能力等原因，未能有效改变现状，而这些区域又是乌兰巴托城区空气污染的源头，包括联合国相关机构也仅能从推广节能环保的取暖炉来降低空气污染，未能对这些区域的住宅改造提出有效的计划。
2013年10月，中蒙两国签署煤制气项目合作协议，生产出的可燃气除一部分供给蒙古国以改善空气污染，一部分销往中国，即使将来投产，限于Ger区居民的收入水平，大部分居民可能无力承担相关费用，污染治理效果有限。
随着近几年蒙古国经济的连续发展，居民收入得到了较大幅度的提高，蒙古包区域（棚户区）的改造，尤其是近城区棚户区的改造将迎来机会。
2、乌兰巴托各城区房地产情况概览
1）巴彦郭勒区（BayangolDistrict）
位于乌兰巴托市中心以西，巴音郭楞区占地仅29.49平方公里的面积，是乌兰巴托最小的行政区，2012年初，该区拥有35568套公寓或与公用设施连接的独体住宅，和6333套非正式的蒙古包住宅。
该区拥有60所学校和1个区医院，该区是乌兰巴托贸易和交通的枢纽，是财富较为集中地区域。
该区各类住宅占比如图。
2）巴彦朱日和区（BayanzurkhDistrict）
该区是乌兰巴托人口最多的区域，位于城市中心区的东南，占地面积1244.1平方公里，拥有人口70063户家庭和265997人，2012年年初，拥有23198套公寓和与公用设施相连的独体住宅，蒙古包区非正式的房子为2179套，该区东部有大面积的蒙古包区，该区内新建筑定位为面向中低收入者的中高层公寓。
主要建筑有：
sky百货、英国使馆、科罗拉多商业中心、100户建材市场、成吉思汗酒店、凯宾斯基酒店、俄罗斯教堂，以及Sunday大厦、Sansar大厦、娜仁市场等零售市场。
许多开发者开始在这一区块规划更高端的项目，包括意大利公司的罗密欧与朱丽叶双子塔。
自娜仁市场以西，在过去的几年内，包括CrystalTown,Urgoo34,SkyHouse,GreenTown,SelbeRiver公寓,GS13andCornerstoneTown等中高端住宅项目。
远离市区的低端住宅每平方米销售价格只是1016美元每平方米，而中高端住宅在2012年第三季度的交易价格是1,223美元每平方米。
在写字楼方面，本区内沿着和平大街的是C、B级的写字楼，在城市中心CBD区的快熟扩展这一情形下，CBD区会扩展到该区的边缘。
3）罕乌拉区（Khan-UulDistrict）
罕乌拉区的管辖区域源于1965年的“工人区”，在变革时期，分为罕乌拉区和乌拉区，1995年，这两个区合并为今天的罕乌拉区，2012年，罕乌拉区居住119843居民，31517个家庭，该区约有13026套公寓或公共设施配套的独立住宅，蒙古包区的非正式住宅约12145套，罕乌拉区的建筑环境面积为284.7平方公里，罕乌拉区合并的体育馆区（国家体育馆附近）成为中产阶级喜欢的住宅区，年轻的蒙古人和长期移居的侨民在接近中心城区的位置寻找中等面积的居住场所，再升区横跨图拉河，这一区域被大多数高档人群看好，那些高档配置、大面积的、高级住宅的每平方米售价居乌兰巴托最高位。
尽管该区域过去直至现在仍没有完备的商业服务配套设施，但是开发商们的热点开发地区。
该区的标志性建筑有：
和平桥、体育馆、国家工商业委员会、bluesky住宅区、马克大厦、机场、gobi工厂店、再升纪念碑等。
4）苏和巴特区（SukhbaatarDistrict）
苏赫巴托区是乌兰巴托的心脏，集合议会大厦、中心商业区、最近的住宅区等。
苏赫巴托尔占地面积208.4sq.km，共有36,343户，超过137,834人，苏赫巴托区包含大约16,235套公寓及连接到基础设施的单独住宅。
在蒙古包区的正规住房为11,818套，主要位于苏赫巴托区偏北地区的蒙古包，一直延伸到北面的山脚下。
在住宅分类上，公寓住宅占比26%，高端独体公寓占比为0，蒙古包区公寓占比为19%,蒙古包占比为54%。
该区的主要有：
议会大厦、市政大厦、日、俄、韩使馆，联合国驻蒙古机构、bluesky大厦、MCS中央大厦、Monnis大厦、GrandOffice、乌兰巴托酒店、巴彦郭勒酒店、建设中的香格里拉酒店、中央图书馆等标志性建筑。
5）成吉勒铁区（ChingelteiDistrict）
成吉勒铁区有超过153,117人（36,856户），面积89.3sq.km。
原来1965年创建的“苏赫巴托中央行政区”发展而来，该区域目前涵盖从城市的中央居住和娱乐/零售区延伸到甘丹寺和巴彦高勒区。
“第一个五万户”公寓大厦以及“第一四万户”公寓在该区建设。
该区承担了乌兰巴托甲级写字楼总量（约22900平方米）的18％供应和14％的B级写字楼供应。
国家百货位于该区，在其附近，沿着和平大街，遍布纪念品商店、咖啡快餐连
升级会员 