整理中国房地产百强企业研究报告.docx

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整理中国房地产百强企业研究报告

2011中国房地产百强企业研究报告

2011-03-3003:

24   来源：

中国网

研究背景》

　　由国务院发展研究中心企业研究所，清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了8年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

　　主要研究成果》

　　2011中国房地产百强企业研究

　　2011中国房地产百强企业研究成果分析

　　销售业绩：

行业领先优势持续扩大，销售业绩再创新高

　　2010年，百强企业①的经营绩效继续领先同行企业，全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%，分别领先全国商品房销售额增长率、销售面积增长率27与9个百分点。

从数量分布来看，超过1/3的百强企业销售额在100亿元以上，较上年的百亿企业数量有明显上升；销售额在50~100亿元间的百强企业也增长到了28家，其中万科销售额全年累计1081.6亿，销售面积897.7万平方米，成为国内首家跨入千亿大关的地产企业；从销售面积来看，百强企业的平均销售面积为144.9万平方米，较上年增长19.1%，百强企业整体销售面积规模继续扩大，二、三线城市出现销售面积的大幅突破。

以销售额计算，2010年百强企业市场份额达到27.4%，较上年增加5个百分点，是近年来市场份额提升最快的一年。

　　规模性：

业务模式拓展促规模增加，总资产同比增长52.1%

　　2010年，百强企业总资产增长速度达52.1%，总资产均值358.9亿元，近五年的年度复合增长率达到32.6%。

与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比增长21.8%，增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。

　　与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比，2010年百强企业的规模发展呈现出一些新的特点：

（1）业务模式的转变促进企业规模扩大，企业通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式，有效提升了企业实力。

（2）积极参与保障房建设，履行企业公民责任的同时，也兼有降低市场风险、获得稳定收益的优势，在政策的引导下更易获得金融机构的融资支持，有助于企业维持并做大开发规模，提高市场份额。

　　盈利性：

盈利水平持续提升，净资产收益率接近20%

　　在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动下，百强企业的盈利水平继续保持较快增长，营业收入均值同比增长48.2%，达到100.5亿元；净利润均值16.3亿元，增长速度高达47.0%，维持近年来的高位。

同时，百强企业的净资产收益率（ROE）同比也有所提高，达到19.8%，提升了1.7个百分点。

　　成长性：

市场布局向三、四线城市拓展，成长性指标表现良好

　　2010年，百强企业多项成长指标表现良好：

房屋销售面积同比增长19.1%，领先全国商品房销售面积增长率9个百分点；房地产业务收入同比增长45.7%；净利润同比增长47.0%。

百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米，占全国房地产企业全年新开工面积的比重为11.3%，占比较上年的7.8%提高近4个百分点。

土地储备规模方面，百强企业的土地储备分布更趋广泛，不仅二线城市受青睐，有发展潜力的三、四线城市也渐成布局首选，开发商都明显加快三、四线城市的拿地步伐。

　　稳健性：

经营现金流净额由正转负，经营稳健性面临挑战

　　2010年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到68.7亿元，较上年同比增长33.6%。

经营现金流净额方面，均值再次转为负值，-5.1亿元的均值接近2008年的水平；从百强企业资产负债率的中值移动情况来看，该指标中值已由70.3%提高到72.6%；剔除预收账款对负债总额的影响之后，实际资产负债率的中值也已由49.1%提高到54.9%，处于近年来的高点，反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式下，企业在快速发展中仍需密切关注中期财务风险，维持扩张速度的理性、销售策略的灵活性以及资金面的充裕性。

　　融资能力：

融资能力优势明显，筹资活动现金流入增长58.6%

　　百强企业2010年新增银行授信尽管规模总量仍在增长，但增速明显放缓，由上年的164.9%下降到13.0%；相形之下，筹资活动现金流入达到了39.2亿元，增长高达58.6%，显示2010年百强企业仍然获得了较为充足的融资支持。

　　运营效率：

运营效率有所提升，存货周转率提高7个百分点

　　2010年百强企业总资产周转率均值同比提高3个百分点，达到了0.42。

存货周转率均值达到0.62，提高7个百分点，企业的短期偿债能力及获利能力进一步提升。

另外，百强企业的存量资产周转率均值由上年的0.57上升到0.61，该指标上升的主要原因是百强企业销售业绩良好，项目开发销售周期明显缩短，销售额保持较快增速，提升了百强企业对存量资产的利用效率。

　　2011中国房地产百强企业TOP10研究

　　中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”和“年度社会责任感企业”。

（1）2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”

　　排名公司名称

　　1万科企业股份有限公司

　　2中国海外发展有限公司

　　3保利房地产（集团）股份有限公司

　　4绿地集团

　　5绿城房地产集团有限公司

　　6恒大地产集团有限公司

　　7龙湖地产有限公司

　　8合生创展集团有限公司

　　9金地（集团）股份有限公司

　　10北京首都开发控股（集团）有限公司　　

　　综合实力TOP10企业2010年总资产均值高达1133.6亿元，同比增长54.7%，是同期百强企业总资产均值的3倍多；盈利性方面，综合实力TOP10企业净利润均值达到55.6亿元，同比增加67.3%，远高于同期百强企业16.3亿元的平均水平；成长性方面，综合实力TOP10企业房地产业务收入均值增长率达到了50.5%，比百强企业平均水平高出4.8个百分点；稳健性方面，综合实力TOP10企业资产负债率均值为69.2%，低于同期百强企业平均水平；融资能力方面，综合实力TOP10企业表现突出，筹资活动现金流入均值达到了58.8亿元，比同期百强企业平均值高出了19.6亿元；运营效率方面，综合实力TOP10企业总资产周转率均值达到0.43，存货周转率0.61，存量资产周转率也达到了0.65，保持了较好的运营效率。

（2）2011中国房地产百强企业“规模性TOP10”　　

　　排名公司名称

　　1万科企业股份有限公司

　　2中国海外发展有限公司

　　3绿地集团

　　4保利房地产（集团）股份有限公司

　　5恒大地产集团有限公司

　　6绿城房地产集团有限公司

　　7金地（集团）股份有限公司

　　8龙湖地产有限公司

　　9北京首都开发控股（集团）有限公司

　　10中信房地产股份有限公司

　　2010年，规模性TOP10企业的资产规模实现稳定而持续的增长：

总资产均值达到1116.9亿元，同比增长15.5%，是同期百强企业总资产均值的3.1倍，规模领先优势进一步扩大；净资产均值为258.2亿，较上年增加了38.6%，是同期百强企业的2.6倍；净资产增长速度超过总资产增长速度，企业资产结构得到进一步优化。

此外，规模性TOP10企业的房地产业务收入均值也达到280.0亿，是同期百强企业的3.1倍，优势非常明显。

　　（3）2011中国房地产百强企业“盈利性TOP10”　　

　　排名公司名称

　　1中国海外发展有限公司

　　2万科企业股份有限公司

　　3合生创展集团有限公司

　　4保利房地产（集团）股份有限公司

　　5卓越置业集团有限公司

　　6上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司

　　7杭州滨江房产集团股份有限公司

　　8新城控股集团有限公司

　　9旭辉集团股份有限公司

　　10阳光100置业集团有限公司　　

　　2010年，盈利性TOP10企业的盈利规模和盈利能力得以稳步提高,净利润均值达到37.1亿元，同比增长49.7%，净利润总额占到百强企业利润总额的22.8%。

盈利质量表现也可圈可点，净资产收益率均值达到21.8%，比同期百强企业高出2个百分点；营业利润率均值为25.2%，比同期百强企业高1.4个百分点。

　　（4）2011中国房地产百强企业“成长性TOP10”

　　排名公司名称

　　1中信房地产股份有限公司

　　2青岛海尔地产集团有限公司

　　3保利房地产（集团）股份有限公司

　　4新城控股集团有限公司

　　5重庆协信控股（集团）有限公司

　　6上海景瑞地产（集团）股份有限公司

　　7上海证大房地产有限公司

　　8江苏苏宁环球集团有限公司

　　9重庆东原房地产开发有限公司

　　10上海城开（集团）有限公司　　

　　成长性TOP10企业房地产业务收入增长率均值达到92.5%；销售面积增长率为72.2%，表现出良好的发展潜力。

成长性TOP10企业抓住市场机遇，加快开发节奏，部分新项目实现当年拿地、当年开工，新开工面积明显上升，均值达到306万平方米，较上一年同比增长了70.7%，为2011年的销售业绩提供保障。

　　（5）2011中国房地产百强企业“稳健性TOP10”

　　排名公司名称

　　1中国海外发展有限公司

　　2万科企业股份有限公司

　　3金融街控股股份有限公司

　　4上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司

　　5农工商房地产（集团）股份有限公司

　　6建业地产股份有限公司

　　7上海中房置业股份有限公司

　　8福星惠誉房地产有限公司

　　9上海市上投房地产有限公司

　　10北京首都开发控股（集团）有限公司

　　2010年，稳健性TOP10企业资产负债率均值为67%，低于同期百强企业3个百分点，负债规模较百强企业更加合理；预收账款均值为130.7亿元，约为同期百强企业的2倍，为企业的近期发展提供了比较充足的资金，缓解了企业的财务压力，锁定了企业来年的业绩增长。

　　（6）2011中国房地产百强企业“融资能力TOP10”　　

　　排名公司名称

　　1恒大地产集团有限公司

　　2万科企业股份有限公司

　　3中信房地产股份有限公司

　　4保利房地产（集团）股份有限公司

　　5金辉集团有限公司

　　6龙光地产股份有限公司

　　7金地（集团）股份有限公司

　　8恒盛地产控股有限公司

　　9天津市房地产开发经营集团有限公司

　　10奥宸地产（集团）有限公司　　　　

　　2010年，融资能力TOP10企业利用银行贷款、海外融资、合作开发等多种方式拓宽资金来源，全年筹资活动现金流入金额总值为244.8亿，进一步优化了财务结构，巩固了营运资金基础，为企业的长远发展奠定了坚实基础。

　　（7）2011中国房地产百强企业“运营效率TOP10”

　　排名公司名称

　　1万科企业股份有限公司

　　2绿地集团

　　3金科地产

　　4新城控股集团有限公司

　　5SOHO中国有限公司

　　6鑫苑（中国）置业有限公司

　　7恒盛地产控股有限公司

　　8旭辉集团股份有限公司

　　9联发集团有限公司

　　10河南正商置业有限公司

　　运营效率TOP10企业2010年的总资产周转率均值为0.50，较百强企业均值高8个百分点；存货周转率均值为0.64，较百强企业均值高2个百分点；存量资产周转率为0.71，较百强企业均值高10个百分点，保持了较高的运营效率。

　　（8）2010~2011中国房地产年度社会责任感企业　　

　　公司名称

　　绿地集团

　　万科企业股份有限公司

　　金科地产

　　天津市房地产开发经营集团有限公司

　　北京首都开发控股（集团）有限公司

　　恒盛地产控股有限公司

　　宝龙地产控股有限公司

　　福建正荣集团有限公司

　　武汉地产开发投资集团有限公司

　　百步亭集团有限公司　　

　　2010年，百强企业的社会责任意识进一步增强，在企业经营业绩上升的同时，积极参加政策性住房建设，也主动承担了更多的社会责任。

年度社会责任感企业表现更为突出，2010年纳税额占百强企业纳税总额的比例超过27.1%，万科2010年营业税金及所得税超过了87亿元，绿地、百步亭等企业也为各地做出很大的税收贡献。

慈善捐赠方面，年度社会责任感企业捐赠金额均值超出同期百强企业平均水平43.5%，赢得社会各界的称赞。

　　（9）2011中国房地产百强之星

　　在2011中国房地产百强企业研究中，TOP10研究组通过研究，挖掘出一批在区域布局、品牌形象、产品特色等方面表现突出的企业，评价产生“2011中国房地产百强之星”。

　　2011年，中国房地产企业百强之星的发展呈现出以下特点：

（1）百强之星企业积极应对房地产市场变化，不断完善深化区域布局，广泛布局具有发展潜力的二三四线城市；

（2）百强之星企业针对不同客户群，开发出不同档次的产品来满足消费者的需求，致力于打造精品，为企业的发展做出突出贡献；（3）百强之星在品牌打造过程中，以产品质量为基础，通过规模效应和品牌传播，全面提升品牌影响力，使企业品牌影响力得到了有效延伸；（4）百强之星不断发掘自身潜力，从自身特点出发整合内外部资源，增强企业的核心竞争力，通过提升产品质量、优化内在资源、完善企业管理强化了竞争优势。

　　公司名称

　　广东珠江投资股份有限公司

　　上海三湘股份有限公司

　　深业集团有限公司

　　杭州宋都房地产集团有限公司

　　四川蓝光和骏实业股份有限公司

　　福晟集团有限公司

　　宁波银亿集团有限公司

　　浙江金龙房地产投资集团有限公司

　　方圆地产控股有限公司

　　天津津滨发展股份有限公司

　　厦门禹洲集团股份有限公司

　　中大房地产集团有限公司

　　建发房地产集团有限公司

　　中骏置业控股有限公司

　　浙江昆仑置业集团有限公司

　　浙江广厦股份有限公司

　　名流置业集团股份有限公司

　　莱蒙国际集团有限公司

　　浙江佳源房地产集团有限公司

　　上海保集（集团）有限公司

　　深圳香江控股股份有限公司

　　深圳市光耀地产集团有限公司

　　广州颐和集团有限公司

　　宁波奥克斯置业有限公司

　　海亮地产控股集团有限公司

　　浙江祥生房地产开发有限公司

　　武汉三江航天房地产开发有限公司

　　力高（中国）地产有限公司

　　杭州开元房地产集团有限公司

　　莱茵达置业股份有限公司

　　广西东方航洋实业集团有限公司

　　广州百嘉信集团有限公司

　　融信（福建）投资集团有限公司

　　保亿置业集团有限公司

　　中国房地产策划代理

　　百强企业研究

　　中国房地产策划代理百强企业

　　“2011中国房地产策划代理百强企业”前50强

　　易居（中国）控股有限公司

　　深圳市尊地地产咨询有限公司

　　深圳世联地产顾问股份有限公司

　　上海汉宇房地产策划营销有限公司

　　北京思源兴业房地产经纪有限公司

　　深圳黑马房地产顾问有限公司

　　上海同策房产咨询股份有限公司

　　上海天地行房地产营销有限公司

　　合富辉煌集团控股有限公司

　　北京华远房地产经纪有限公司

　　新联康（中国）有限公司

　　北京金融街房地产顾问有限公司

　　策源地产

　　上海锦和房地产经纪有限公司

　　新聚仁机构

　　深圳市同致行物业顾问有限公司

　　北京金网络房地产经纪有限公司

　　中广信地产服务机构

　　新景祥投资控股有限公司

　　经纬物业（中国）有限公司

　　上海华燕置业发展有限公司

　　广州凌峻房地产咨询有限公司

　　广州保利地产代理有限公司

　　优派克思房地产经纪公司

　　上海普润房地产顾问有限公司

　　上海杰星房地产经纪有限公司

　　中原地产代理（深圳）有限公司

　　北京华业行房地产经纪有限公司

　　北京远洋嘉业房地产经纪有限公司

　　深圳新峰地产顾问有限公司

　　博思堂地产综合服务股份有限公司

　　湖南建安房屋联动营销有限公司

　　亚豪机构

　　珠海百脑会房地产策划有限公司

　　厦门同舟济置业顾问有限公司

　　成都正合地产顾问有限公司

　　上海开启房地产投资咨询有限公司

　　上海一联投资管理有限公司

　　广州中地行房产代理有限公司

　　精诚（中国）有限公司

　　置业国际（中国）有限公司

　　重庆尚峰企业营销策划有限公司

　　北京协成房地产经纪有限责任公司

　　江苏蓝风国际投资发展有限公司

　　深圳市德思勤投资咨询有限公司

　　大汉隆城企业机构

　　瑞尔特地产控股集团

　　深圳市众厦实业发展有限公司

　　宁波银策房地产销售代理服务有限公司

　　杭州汉嘉地产咨询有限公司

　　2011中国房地产策划代理百强企业②发展状况分析

（1）百强企业策划收入同比增长27.13%，成为营业收入增长的新支撑

　　2006~2010年百强企业收入规模及变化

　　2010年，策划代理百强企业平均营业收入20889.89万元，同比增长8.56%，增速与去年同期相比下降45.35个百分点。

受房地产市场调控政策的影响，一手物业代理业务增长缓慢，成为百强企业营业收入增速放缓的主要原因；但策划业务获得较快发展，策划收入同比增长27.13%，成为百强企业收入规模继续增长的重要推力。

2010年，百强企业的策划收入均值占其营业收入均值的比例达到18.89%，比2009年提高了3.75个百分点，策划业务的重要性进一步突出。

（2）写字楼项目策划面积占比超过22%，成为业务新热点

　　2007~2010年百强企业各物业类型策划面积占比

　　2010年，商品住宅市场调控措施愈发严厉，商业地产则趁势快速发展，全国办公楼销售面积增长21.9%，商业营业用房增长29.9%，均大幅高于全国商品房销售面积10.1%的涨幅，更是远远高于商品住宅8.0%的同比涨幅，商业地产迎来了发展高峰。

百强企业主动调整经营策略，在内部组织架构、人力资源配置等方面开始侧重于商业地产项目，商业地产策划顾问、营销代理以及运营管理等业务取得了明显进步。

（2）百强企业扩张速度加快，并购成为完善全国化布局的重要选择

　　2005~2010年百强企业进入城市及分公司变化

　　2010年，百强企业扩张速度加快，市场布局进一步完善。

其中，平均分公司数量为11.67个，同比增长19.86%；平均进入城市个数为20.35个，同比增长23.56%。

值得注意的是，2010年百强企业进入城市个数增长率超过分公司个数增长率，为2007年以来首次，这表明百强企业扩张明显加速，同时注重以已进入城市为区域核心向周围发展，既追求扩张速度又强调巩固深化已有市场。

表一：

项目基本情况；　　2011中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10分析

根据工程、系统生命周期和评价的目的，安全评价分为三类：

安全预评价、安全验收评价、安全现状评价。

　　面对政策调控下的复杂市场环境，综合实力TOP10企业通过整合企业资源，完善市场布局、优化业务模式、市场抗压能力较之行业其他企业明显更强，在2010年获得了快速发展，行业领先优势愈发明显。

②既包括天然的自然环境，也包括人工改造后的自然环境。

　　中国房地产策划代理综合实力TOP10

4.广泛参与原则。

　　2011中国房地产策划代理综合实力TOP10企业充分体现出强者恒强的发展态势。

在宏观调控的市场背景下，规模性、盈利性、专业性和人才结构等方面均保持明显领先优势，行业地位进一步巩固。

世联地产、同策、合富辉煌均连续七年蝉联综合实力TOP10企业；思源经纪在完成上市后综合实力迅速提升，继2009年后再次名列综合实力TOP10；新聚仁专注于大规模高档物业营销代理，业绩快速发展，首次入围综合实力TOP10；新联康、策源、金网络、新景祥也凭借稳健的发展再次跻身综合实力TOP10。

　　排名公司名称

　　1易居（中国）控股有限公司

　　2深圳世联地产顾问股份有限公司

　　3北京思源兴业房地产经纪有限公司

　　4上海同策房产咨询股份有限公司

（1）规划环境影响评价的分析、预测和评估内容。

　　5合富辉煌集团控股有限公司

　　6新联康（中国）有限公司

　　7策源地产

（二）规划环境影响评价的技术依据和基本内容　　8新聚仁机构

（5）阐述划分评价单元的原则、分析过程等。

　　9北京金网络房地产经纪有限公司

（1）规划实施后实际产生的环境影响与环境影响评价文件预测可能产生的环境影响之间的比较分析和评估；　　10新景祥投资控股有限公司

　　结语》

　　伴随着宏观调控政策的密集出台，中国的房地产业步入了“十二五”规划的开局之年。

TOP10研究组连续八年的跟踪研究显示，中国房地产企业间的差距日益明显，百强企业以显著优势领先同行，行业集中度的加速提高成为重要趋势。

中国房地产企业的发展既面临经济增长方式转型的挑战，又面临集中度提高、强者愈强的竞争格局。

　　2010年，销售额在100亿元以上的开发百强企业已超过1/3，百强企业占全国市场的份额由2003年的8.4％提高到2010年的27.4%，八年间市场份额增长19个百分点。

综合实力TOP10企业的市场份额由2003年的3.7％提高到了2010年的9.4％，领头羊作用更加显著。

当年，策划代理百强企业也积极调整经营策略，充分展现项目营销策划与执行方面的专业能力，在经营业绩、专业能力、战略布局等方面均有明显提升，综合实力进一步增强。

8.编制安全预评价报告　　绩效的分化反映着行业竞争格局的变化，影响着资金、土地、人才、客户等资源的未来流向。

新的周期，新的格局，必然孕育催生新的成长。

在如同逆水行舟，不进则退的激烈竞争中，未雨绸缪，应时而变，仍是开发百强企业与策划代理百强企业把握市场周期波动变化，保持卓越业绩持续成长的最佳战略。

（二）环境保护法律法规体系　　特别说明：

　　①如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2011中国房地产百强企业”；数据为“2011中国房地产百强企业”的历年数据。

　　②除有特殊说明，本报告所出现“百强企业”均为“2011中国房地产策划代理百强企业”