销售百问最终版.docx

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销售百问最终版

江山丽城

销售百问

（第一稿确定版）

郴州市盛昌房地产开发有限公司

二OO九年七月二十三日

“江山丽城”销售百问（第一稿确定版，共17页）

一、销售类

1.项目名称？

答：

江山丽城。

2.项目所在区域？

答：

郴州市北湖区国庆南路南塔美食广场往东100米。

3.项目具体位置？

销售热线？

答：

国庆南路南塔美食广场往东100米。

销售热线：

2116999。

4.开发商名称？

实力如何？

答：

郴州市盛昌房地产开发有限公司。

开发商来自福建，其以房地产开发为主导产业，同时涉足建筑机械租赁、航运、模具制造等多个行业。

自1999年以来，发展商在福建泉州、广西南宁等城市开发完成了多个项目，竣工总建筑面积达53万平方米。

2006年下半年，投资商登入湖南郴州先行投资3000多万元用于南塔公园建设。

目前，南塔公园建设已基本完成，不仅很好的保护着南塔及其它文化遗存,为郴州市创建国家园林城市创造调条件,同时,也实实在在为郴州市民提供了一和集历史文化\休闲\娱乐为一体的综合性市级公园,更为江山丽城房地产项目提质创造了良好的环境条件。

发展商登陆郴州进行房地产开发，将继续秉承“顾客就是上帝”的开发理念，踏踏实实做好在郴首个房地产项目——江山丽城，以牢固树立“盛昌”在郴开发品牌。

5.项目售楼部位置？

答：

国庆南路南塔美广场对面、北湖区地税局4—6号门面。

6.开发商办公地点？

法定代表人？

答：

南塔公园管理中心。

法定代表人：

刘辉煌

7.开发商与南塔公园建设的关系？

答：

南塔是我市市区唯一幸存的古建筑。

南塔公园开发建设系我市中心城区“南延东进”发展战略的重要组成部分；是创建国家园林城市、卫生城市，促进优秀旅游城市提质、提升城市文化品位的城市基础设施建设项目。

建设好南塔公园，才能保护好南塔及其他文化遗存，为我市创建国家园林城市创造条件。

郴州市政府为南塔公园项目的建设历经多年的招商引资，2006年，开发商签订了南塔公园建设项目投资合同，至今已投入各项资金三千多万元，基本完了公园规划中的“四个园区”的建设。

8.代理商？

代理楼盘？

答：

春秋地产

代理楼盘：

中珠·爱莲湖畔、新贵华城、龙泉名都、地王大厦、假日宾馆、扬生国际公寓、爱地广场等。

9.建筑设计公司名称？

实力如何？

答：

中机国际工程设计研究院（原国家机械工业局第八设计研究院）始建于1951年5月，设计和科研成果遍及全国各地及十余个国家和地区，获得国家、部、省级优秀科技成果、优秀设计奖100余项，拥有国家专利和专有技术20余项，是国家多项技术标准和规范的主、参编单位。

10.项目周边现有哪些公共配套设施？

答：

南塔公园、南塔美食广场、北湖区地税局、香雪商业街、罗家井市场、振兴桥市场、帝都海鲜酒楼、皇家钱柜KTV、农业银行、工商银行、建设银行、君临酒店、湘雪大道加油站、第一人民医院、八中、北湖实验中学、五完小、九完小、南塔公安派出所等。

11.未来周边有那些规划？

答：

骆仙东路延伸段的建设、裕后街改造、南塔支路改造、南塔公园林邑古镇仿古建筑文化街。

12.有哪几条公交线路线？

起、终点在哪里？

答：

现距小区最近的公交车停靠站在南塔美食广场前，距小区约180米（待骆仙东路延伸段在近期内建成即可投入使用，即有距小区主入口40米的骆仙东路公交车港湾停靠站），有2、3、13、24、27、31、51等七路公交线路经过。

2路：

龙女-下湄桥-国庆北路--升平路--解放路--北湖路--文化路--西街--南街--南塔路--国庆南路延伸段--湘雪路--环城南路--五岭广场--到七星市场。

3路：

林业局-南塔岭-罗家井—文化路—北湖路—火车站—升平路—国庆北路--下湄桥—造纸厂。

13路：

火车站-升平路-同心市场-人民西路—107国道—五岭驾校—香雪路-环城南路-青年大道--湘南学院。

24路：

火车站-升平路-郴桂路—107国道—人民西路-国庆南路、香雪大道-环城南路--到陆通驾校。

27路：

火车站-解放路—飞虹路-苏仙北路、人民东路-北街-南街-南塔路-国庆南路延伸段-香雪大道-环城南路-青年大道--湘南学院。

31路：

火车站-到岺前岭钢材市场。

51路：

下湄桥到水果市场。

13.小区内部有哪些公建配套？

答：

小区内建有：

泛会所、物管中心、水系园林、户外健身器材等。

14.小区四至情况？

与周边的关系？

答：

①小区四至：

东：

市房产局廉租房；

西：

南塔美食广场；

南：

南塔公园；

北：

骆仙东路。

②小区与周边的关系：

小区所处地势高、视墅广，可俯视大半个郴州城。

小区规划充分利用地形，分成若干台地，展示了山地建筑特点。

在北面、东面、西面充分利用原有地貌高差设置半地下停车库、停车场，使小区与老城区、廉租房相对分离。

同时，有效利用本小区南面达五百米长的与公园相邻的边线，运用古典造园中借景手法，设置通透式围栏，将南塔公园融入小区景观，使小区的园林景观远近交融，富有层次感。

为考虑到住户进入南塔公园的方便性，在南塔公园凌影广场处增设了人行入口。

可见，小区优越的地段并赋予科学的规划，完全确保了住户“入则清静，出则繁华”的良好效果。

15.项目用地性质？

答：

住宅。

16.产权年限？

起止时间？

答：

住宅70年，起止日期：

2009年3月份到2079年3月份。

17.住宅何时能拿到房产证？

答：

在交房使用后一年半办妥房产证。

18.买房可否入户郴州市户口？

如何收费？

答：

可以入郴州市户口，但一定要有房产证后才能办理，是房产证本人及直系亲属才有条件。

不需另外收费，只需收取一般的行政费用。

19.入郴州户口后，子女可否就近入学？

对口学校？

答：

可以就近入学，对口学校按教育局划片入学公示为准，目前本小区对口入学的学校为五完小、八中。

20.会所在小区哪个位置？

有多大面积？

可以用做什么？

是租赁还是销售？

答：

会所位于小区主入口至凌影广场的轴线中心区，也是整个小区的中心园林位置。

面积约350平方。

可以做幼儿园、茶楼、健身房、生活便利店等

以销售为主，也可以租赁。

二、工程类

21.景观设计主题构思？

答：

强调“山”与“水”的主题，同时揉合江南古典园林神韵，运用古典造园中借景手法，设置通透式围栏，将南塔公园融入小区景观，使小区的园林景观远近交融，富有层次感。

从而营造出清新、健康、自然。

让人们既能寄情于自然山水，又深受中国古典浪漫人文情怀浸润的社区环境。

22.住宅造型？

答：

住宅造型采用现代与湘南民居风格相结合。

立面采用直线的简单几何构图，结合地形注重天际轮廓线的抑扬顿挫，注重空间造型的变化，突出个性，强调识别性和归属感。

同时屋面采用双坡屋顶与单坡屋顶相结合，再饰以成片风火山墙及屋顶转角及屋脊角处理，体现民族传统感，为住户带来现代、质朴、高尚的感觉。

23.竖向设计？

答：

竖向设计上，遵循因地制宜、依山就势原则。

建筑沿山体分成五个有序台地，巧妙利用自然高差部分设置地下和半地下停车场、独立车库，台地之间通过小区景观轴相连接，从而使小区布局富有层次感，充分体现了人与自然和谐共处的完美景像。

24.项目整体的建筑风格特点？

答：

创新现代中式微派建筑。

25.户型特点：

答：

住宅楼型除特色小户型外其它全部一梯二户。

住宅平面方正实用、柱网规整、分区明确、功能系列完整。

a）小区的户型设计理念遵循“人性化”的主旨，考虑生活需求与空间品味，以满足不同销售目标人群的不同需求，小区户型从30多㎡特色小户型到210㎡的类别墅，产品相当齐全。

b）设计户内空间时，充分考虑了人们的心理需求、功能需求和经济需求。

在解决住房的生活私密性、交往的公共性等问题上，使居住者有亲近感、归宿感，遵循“动静分区，干湿分区、功能合理，空间紧凑，洁污分离”的设计原则，强调居住的空间的舒适性、实用性、南北通透，注重室外空间的交融，结合景观运用入户花园，飘窗、凸窗和转角窗等手法使室内外空间自然融合。

26.项目有多少栋？

各栋建筑层数？

各栋楼体建筑高度？

住宅层高多少？

停车场、停车库层高多少？

答：

项目由16栋多层组成，其中12栋带电梯：

①．3、8栋为6层普通楼梯房，高度：

18米；

②．1、5栋为4层（复式楼）建筑高度：

12米（不包括半地下车库）；

③．2、9栋为6层（带电梯）建筑高度：

18米（不包括架空层、半地下车库）

④．6、7、10、11、12、13、15、16、17、18栋为7层（带电梯）建筑高度：

21米（不包括半地下车库）

住宅层高：

3M

半地下停车库、停车场、架空层的层高为：

2.19——4.2M.

27.小区栋与栋之间的楼间距？

平均间距？

最宽的间距？

答：

小区可以分三条轴线，平均间距约24米：

①．1、7、8栋一条，其中，4与7栋最窄18米最宽40米、7与8栋最窄17米最宽22米

②．5、9、10、11、13栋为一条，其中，5与9栋最窄20米最宽30米、9与10栋最窄25米最宽27米、10与11栋最窄19米最宽25米、11与13栋最窄18米最宽22米

③．6、17、16栋为一条，其中，其中，6与17栋最窄18米最宽30米、17与16栋最窄27米最宽35米。

28.小区主入口宽度？

小区次入口宽度？

进入南塔公园凌影广场人行入口怎么设置?

答：

①主入口：

16M；②次入口:

12M；③人行入口采用刷卡进入的方式。

29.户型种类及面积？

主力户型？

实用率?

朝向？

答：

⑴户型种类及面积:

①.特色小户型（F、G型37-45M2）②.特色经济两房（G型、58M2）

③.特色小三房（E型、89M2）④.经济三房（D型、117M2）

⑤.舒适三房（K型、126M2）⑥.豪华三房（C型、137M2）

⑦.经济四房（A型、141M2）⑧.豪华四房（B型、164M2）

⑨.类别墅（J型、复式、210M2）。

⑵主力户型：

三房---四房；

⑶实用率高达90%左右，

⑷南北朝向。

30.项目总用地面积？

总建筑面积？

住宅部分面积？

会所面积？

园林面积？

答：

①项目总用地面积:

44652M2

②总建筑面积:

7.0万M2

③住宅部分面积：

④会所面积：

约350M2

⑤园林绿化总面积：

20000㎡，中心园林约：

1500㎡。

31.项目分几期开发？

动工日期？

何时可以交房？

总户数？

总规划人口？

答：

①初步计划分两期开发；

②一期在今年10月份动工，明年上半年竣工。

③、预计明年年底可以交房。

④、总户数：

518户；

⑤、总规划人口：

约1800人。

32.项目容积率？

建筑密度？

绿化率？

答：

①容积率:

1.393；

②建筑密度:

23.2%；

③绿化率：

45%。

33.小区共有多少个车位？

其中，地下多少个？

地面多少个？

分布在那些位置？

答：

小区共有323个车位。

其中，

①半地下停车场停车位175个，分布在13#——18#——15#栋和16#——17#栋；

②半地下停车库103个，分布在1#、5#、6#、8#、9#、10#、11#、12#栋；

③地面车位45个，分布在2#、3#和8#栋边。

34.独立车库、半地下停车位的面积？

是否有独立产权？

答：

①独立车库的面积19—31㎡/辆；②地下车位面积约42——53㎡/辆。

③车位没有办理房产证。

35.小区是否封闭式管理？

有多少个出入口？

答：

①小区采用封闭式管理；

②小区有两个出入口，骆仙东路出入口与南塔公园西大门、南塔美食广场东面出入口；

另一人行出入口在南塔公园凌影广场位置，仅为人行刷卡入口。

36.小区是否有智能化系统，如何设计？

答：

有智能化系统，具体设计方案未出。

37.出入大门是否使用IC卡？

答：

是。

38.外墙用料?

牌子？

答：

外墙面砖，具体品牌待定。

39.楼体有无特别防噪音、防水及隔热处理？

答：

平屋面设防水层.，其它无特殊处理。

40.楼宇抗震等级？

答：

6级。

41.消防系统情况？

答：

按国家规范设置室内室外消防系统。

42.小区人防安排在哪个位置？

答：

本小区采取人防异地建设，故本小区未设置人防设施。

43.入户花园、阳台如何计算面积？

答：

计一半建筑面积。

44.飘窗台高度？

宽度？

是否计算售卖面积？

答：

①高30公分、宽80公分；②不计算售卖面积。

45.阳台围栏的高度？

围栏所用的材料？

答：

①高1.1米；②铁艺夹钢化玻璃围栏。

46.铝合金、玻璃材料质量标准？

答：

铝合金门窗型材、玻璃采用国家规范质量标准。

具体品牌待定。

47.是否预留空调位？

空调冷凝水如何收集？

管道在何位置？

答：

①预留有空调位；②冷凝水由管道排放至下水道；③管道在空调外机旁。

48.厨房有无统一的排烟管道？

有否采用防倒灌设计？

答：

①有排烟系统；②有防倒灌设计。

49.洗手间是否采用降板设计？

下沉多深？

答：

洗手间、厨房及阳台地面结构板降低值为5CM。

50.水管是否入墙？

排水管是什么材料？

答：

排水、排污管明管。

水管入墙；排水管为PVC管。

51.小区采用何种供水系统？

有否直饮水系统？

如何收费？

答：

①小区采用市政供水；②无直饮水系统；③其收费按自来水公司收费标准。

52.小区是否有备用发电机组？

答：

无。

53.用电负荷标准？

是否安装到户？

答：

①根据国家相关技术标准规范；②设计本项目住户用电量为8000KW/户，安装到户。

54.电话有几个分线口？

位置？

如何报装？

如何收费？

答：

①分线口两个；②公别在客厅和主卧；③按电信部门的规定标准收费。

55.是否安装有宽带网和视频网？

有几个分线口？

在什么位置？

如何收费？

答：

有宽带网。

56.是否安装有线电视？

服务商是谁？

如何收费？

答：

①安装有线电视线路；②郴州广播电视局；③收费标准按照郴州广播电视局的规定。

57.住宅进户门洞宽度？

室内门洞宽度？

可否自行更换入户大门、可否自行加装防盗门？

防盗门的品牌及价位？

答：

①.住宅进户门洞宽度1——1.2米（A、B、C、J户型为1.2米、其它为1米）；

②.卧室门洞宽度0.9米；卫生间门洞宽度0.8米。

③.可自行加装防盗门；防盗门的品牌及价位待定。

58.建筑结构？

特性

答：

框架结构，造价高于普通砖混结构，牢固、使用年限长，抗震性能高、客户可根据喜好拆除非承重墙体进行装修布局。

59.两套相连的单位是否能打通？

楼上楼下能否打通？

楼板厚度？

答：

①两套相连的单位若非承重墙是可以打通。

②楼上楼下不能打通。

③客厅和卧室的板厚分别为130㎜、100㎜。

60.小区内道路多宽？

答：

小区内道路路面宽为4-6米。

61.小区业主私家车是否可开入小区停在自家门前？

答：

本小区为高尚住宅小区，实行严格的停车管理，车辆不允许停放在小区道路上，须停入地下和半地下停车场，地面停车位由物业管理公司统一管理。

62.骆仙东路什么时候可以建好，到时有那些公交车通过？

答：

具体日期待定，小区建好后骆仙东路肯定可以修好。

距小区40米有公交车停靠站，具体多少路还没有确定。

63.电梯品牌？

时速？

停电时如何解决上下楼梯问题？

答：

知名品牌，具体参数未定。

64.是否有专门的物业管理用房？

答：

有

65.消防通道宽度？

答：

消防车道宽度≥4m。

消防车道转弯半径为12m（利用城市干道作消防通道时R≥9m）。

66.小区外围墙多高？

采用何种材料？

有何特色？

答：

采用高2米铁艺围墙，既保证与南塔公园的景观融合，又保证了小区的安全性。

67.在停水停电的情况下，小区可否自行供水及供电？

答：

不能。

68.交楼标准？

（包括外墙、入户大堂、架空层、电梯厅、过道、消防通道、户内）

答：

毛坯房。

69.车库的价格多少？

地面停车位是否需要收费？

答：

待定。

70.屋顶花园是否做绿化？

答：

屋顶花园开发商不做绿化，后续改动需经开发商及物业管理单位同意。

71.坡屋顶的高度是多少？

是否属于顶层复式？

可否从室内上坡屋顶？

是如何间隔的？

答：

坡屋顶高度待定。

不属于顶层复式。

不能从室内上坡屋顶。

72.小区是否安装天然气管道？

是否免开户费？

费用收取是多少？

答：

安装，费用按国家规定收取。

73.小区园林是否与模型一致？

答：

模型园林按照小区园林设计图成比例（1：

160）缩放而成。

三、物业类（所有物业类问题的回复为：

待定）

74.收楼时需提供资料及需交费用？

答：

待定

75.需提供资料：

答、待定

76.室内间隔可否自行设计装修？

答：

装修前需要提供装修设计方案,在不是承力墙,不影响楼宇结构的前提下,经物业管理公司批复后,可以自行设计装修。

77.阳台、阳光花房、入户花园是否可以封闭？

可否自行加设防盗网或落地玻璃？

可否自行更换阳台门？

答：

待验收合格后，在不改变建筑外观的前提下可以实现封闭。

只能使用隐形防盗网或无框玻璃进行封闭。

更换阳台门需在不破坏建筑外观的情况下征得物业公司同意。

78.项目管理费是多少？

何时开始正式收取？

答：

待定。

79.物业管理费包括的内容？

电梯费公摊原则？

答:

⑴物业管理费内容：

①.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

　　②.公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

　　③.绿化管理费；

　　④.清洁卫生费；

　　⑤.保安费；

　　⑥.办公费；

　　⑦.物业管理单位固定资产折旧费；

　　⑧.法定税费。

⑵.电梯公摊原则按国家相关分摊规定执行。

80.小区是否配有摩托车车位？

如何收费？

答：

有；待定。

四、财务类

81.项目在哪个银行办理银行按揭？

具体地理位置在哪？

答：

（建设银行，七里大道支行）。

82.申请按揭贷款借款人的条件：

①.借款人必须是具有独立民事行为能力的个人（业主年龄加按揭年龄男的不超过65岁，女的不超过60岁）

②.与发展商签订了购房协议，并同意用所购的房产作抵押。

③.有固定职业和稳定收入，能偿还贷款本息。

④.不具有经济能力人士借款注意事项：

A、十八周岁以下未成人士不能单独申请按揭

B、六十五岁以上男性与六十岁以上女性退休人士不能单独做按揭。

83.借款人申请贷款须提供的资料

①.借款人及其配偶的身份证、户口簿

②.婚姻状况证明（若婚姻证明上的名字与身份证或户口本上不相符时，须到当地户籍部门开据相关证明）`

A、已婚的提供结婚证，

B、未婚的提供未婚申明，

C、离婚的提供离婚书，

D、没有离婚证的（结婚没有正规手续又离婚的），提供法院判决书。

③.借款人收入证明

A、有固定单位的：

按银行提供的统一格式单位打个收入证明（不低于月供200%），且提供最近三个月的工资单（加盖财务章）或工资存折（复印户名，帐号，三个出入月流水帐）。

B、私营业主及个体经营户：

提供营业执照、税务登记证、前三个月税务发票及经营银行帐户三个月的往来流水帐明细（复印个人银行私折帐户名、帐号、进出流水或公司银行往来帐明细）

C、其它人员：

1）房屋门面出租协议（有家业者）

2）不低于贷款额30%的银行定期存单（自由人）

3）股票、国库券、基金等

4）股东分红协议、验资报告（投资者）

5）承包协议（农民种、殖业）

④.首付款收据

⑤.买受人提供1寸彩色照片一张

备注：

A、以上资料凡单位开据的相关证明均须盖红章和原件2份，其余提供复印件2份，已婚客户所有资料夫妻双方均须提供复印件2份；

B、所有资料均用A4纸复印，且一张A4纸上只能复印一种资料；

C、待资料审核完毕，工作人员将通知客户填写按揭相关表格及资料，完成后甩有手续上交银行审核，届时接到通知时，须夫妻双方携带身份证原件到所在按揭银行进行面谈并签字盖章；

D、以上资料请务位业主按规范提供，否则银行将不予受理。

F、凡书写部份，必须用黑色水笔填写。

84.楼宇按揭贷款流程

1购房者向银行申请按揭贷款，填写《个人住房按揭贷款申请表》，提交有关资料：

如有效身份证明文件、收入证明、首期楼款收据、存折等；

2银行进行审批，确定购房者的按揭贷款资格；

3填写楼宇按揭借款抵押合同、借据、委托扣款协议书；

4约定发展商、银行、购房者三方签署《楼宇按揭借款抵押合同》、《借据》、《委托扣款协议书》；

5购房者缴交各项费用，如：

抵押登记费、保险费等；

6合同按银行要求，到指定地方面谈；

7面谈完后，银行根据实际情审批，通过后，将划入发展商银行帐户内；

8银行放款同时，一并通知购房者按时还贷。

85.贷款的放款、还款及提前偿还

①放款：

银行一次性发放贷款，并划入发展商指定帐户；

②还款：

可以采用存折或信用卡按“月均法”还本付息，借款人在扣款当日（贷款放出日下月对应日）在约定的还款帐户中存入不少于当月所需扣缴款项，银行将在每月按约定的还款金额直接扣款；

③提前还款：

贷款满两年，允许部分（整期数）或全部一次性提前还清贷款，但需提前一个月书面申请通知银行，其申请违约金按贷款余额的1‰收取（全国统一，原按一个月月供收取），最少不低于200元。

86.办理住房抵押贷款业务费用表（由开发商代收）

答：

收费部门

费用名称

费用标准

银行

按揭贷款资料费

50元/套

个人信用记录查询费

20元/笔

代办抵押登记费

200元/笔

个人资信评级费

贷款金额5万元（不含）以下每笔200元；

贷款金额5万元（含）以上按贷款金额的0.5%记收

市房产交易处

房产抵押登记费

测绘费

住宅80元

商业550元

保险

公司

房屋保险费

贷款额×0.06%×贷款年限

市税务局

印花税

贷款额×0.005%

房产交易处

工本费

80元/户

87.按揭最高几成？

最长按揭年限？

有哪些银行提供按揭？

业主是否可以自行联系其它按揭银行？

答：

住房按揭贷款及年限：

业主年龄加按揭年限男的不超过65岁，女的不超过60岁，夫妻以年龄低的为准，最短按揭年限为1年

第一套、第二套：

最高8成30年；第三套或以上：

不高于七成。

商业用房按揭贷款：

最高5成10年。

备注：

实际按揭额和按揭年限以银行最终批复为准

88.银行在贷款利率上有什么优惠？

答：

最高可享受银行提供住房贷款利率的7折优惠。

89.提前还款的条件及违约责任？

答：

贷款满两年，提前一个月提出申请，银行不收取违约金。

违约金：

按贷款余额的1%收取（全国统一，原按一个月月供收取），最少不低于200元。

90.是否可以办理公积金贷款？

公积金贷款程序？

答：

可以；

91.超过公积金贷款额度，余下的款项怎么办？

答：

组合贷款：

公积金贷款+商业贷款。

92.签认购书所需资料？

需交纳的款项？

答：

购房者相关的身份证件、定金或临定。

93.签合同所需资料？

需交纳的款项？

答：

购房者相关的身份证件、认购书、定金收据及首期款收据。

94.可否在同一个银行办理两套以上的住房按揭？

答：

可以，只要有经济偿还能力。

95.业主若是未成年人的名字，须办理什么手续？

答：

由监护人提供资料并签字；由监护人作共同借款人；若只用未成年人的名字不能办理按揭（商品房买卖合同可只写小孩名字）。

96.客户在签署认购书后，可否在签署《商品房买卖合同》前要求加名、转名、减名或更换物业？

是否收费？

答：

在签署《商品房买卖合同》前可以加名、转名、减名，无特殊情况不可更换在售的物业，原则上不收取费用。

97.客户可否在签署《商品房买卖合同》后要求加名、转名、减名或更换物业？

是否收费？

标准如何？

答：