上海市住宅物业管理规定实施细则.docx

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上海市住宅物业管理规定实施细则

上海市住宅物业管理规定实施细则

第一章总则

第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。

第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。

本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

第四条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。

区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理;其设立的房屋管理办事机构（以下简称房管办事处）承担相关具体事务。

市和区、县房屋行政管理部门履行以下职责：

（一）业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理;

（二）物业服务企业和从业人员的监督管理;

（三）专项维修资金归集、使用的指导与监督;

（四）物业使用和维护的监督管理;

（五）物业管理方面的其他监督管理职责。

第五条区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。

乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。

第六条市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。

本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。

第二章业主及业主大会

第七条住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域;但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

第八条房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。

规划行政管理部门在住宅建设工程设计方案审查时，应当征求区、县房屋行政管理部门对物业管理区域的预划意见。

建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区、县房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，区、县房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域。

建设单位在房屋销售时，应当将区、县房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。

第九条尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第七条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。

调整物业管理区域的，还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业管理区域调整后，区、县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。

第十条建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管办事处提交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件;

（四）物业管理所必需的其他资料。

建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交前款规定的资料。

业主可以向房管办事处、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。

第十一条业主在物业管理活动中，除享有《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议。

业主在物业管理活动中，应当履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的义务。

业主应当直接或者通过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

第十二条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条物业管理区域符合本规定第十二条第二款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：

（一）物业管理区域核定意见;

（二）物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）配置证明;

（三）业主清册和物业建筑面积;

（四）物业出售并交付使用时间;

（五）已筹集的专项维修资金清册。

建设单位未及时书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

第十四条乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内，会同区、县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。

筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。

筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

筹备组中的业主代表，由街道办事处或者乡、镇人民政府组织业主推荐产生。

业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。

第十五条筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则;

（四）确定首次业主大会会议表决规则;

（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单;

（六）制定业主委员会选举办法;

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。

筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。

第十六条业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

第十七条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。

第十八条首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主小组的设立、业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。

第十九条业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。

业主委员会由五人以上单数组成，任期为三年到五年。

业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会成员;担任业主委员会成员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

（四）监督管理规约的实施;

（五）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。

第二十条业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。

业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并履行以下职责：

（一）召集和主持业主委员会会议;

（二）提出业主委员会会议议题;

（三）按照业主大会会议的决定，签署有关文书。

业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行。

第二十一条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定;

（二）业主大会议事规则;

（三）管理规约;

（四）业主委员会成员的名单和基本情况。

乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管办事处、居民委员会或者村民委员会，邀请房管办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管办事处、居民委员会或者村民委员会的意见、建议。

业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开;逾期不召开的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议。

第二十三条业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动，以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。

业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和公共收益收支;接受业主查询所保管的物业管理信息。

第二十四条业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。

乡、镇人民政府或者街道办事处应当在六十日内会同区、县房屋行政管理部门组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。

换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。

换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业;

（二）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

（三）其他重大事项。

第二十五条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、___等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。

业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管办事处应当及时提供。

新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第二十六条不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会;拒不移交的，业主委员会可以按照本规定第二十五条第三款规定处理。

第二十七条业主委员会出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的，业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序。

第二十八条业主委员会的名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理变更备案手续。

因物业管理区域调整、房屋灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理注销备案手续。

第二十九条按照本规定第二十一条、第二十五条、第二十八条规定，乡、镇人民政府或者街道办事处受理业主委员会备案后，应当在二十日内完成备案手续，并将备案资料抄送区、县房屋行政管理部门。

上海市出租车计价器管理规定

第一条（目的和依据）

为了加强对本市出租汽车计价器（以下简称计价器）的管理，保障经营者、从业人员和乘客的合法权益，根据《中华人民共和国计量法》、《上海市计量监督管理条例》和《上海市出租汽车管理条例》，制定本规定。

第二条（适用范围）

凡出租汽车经营企业和个体工商户（以下简称经营者）、出租汽车从业人员和乘客、计价器制造、销售、修理企业，均应当遵守本规定。

第三条（管理部门）

上海市各级城市交通管理部门、城市交通运输管理机构和交通行政执法机构应当按照各自职责对出租汽车经营者及其从业人员使用计价器的行为进行监督管理。

上海市各级质量技术监督部门（以下简称质量技监部门）和质量技术监督行政执法机构应当对出租汽车计价器制造、销售、修理等企业和个人，以及由市质量技监部门指定的法定计量检定机构（以下简称法定计量检定机构）及相关人员进行监督管理。

法定计量检定机构及相关人员应按照国家计量检定规程对计价器开展检定工作。

第四条（定义）

计价器是一种能连续累加和显示出租汽车行驶过程中任一时刻乘客应付费用总数的专用计量器具，并能记载相关的营运数据。

计价器由国家实行强制检定的主机和传感器，以及配套的空车标志灯、发票打印装置、智能卡读写器、连接系统等部件组成。

第五条（计价器要求）

本市出租汽车采用的计价器应当遵守本市计价器相关技术规范，并符合以下要求：

（一）按规定具备质量技监部门核发的制造计量器具许可证或者进口检定合格证书;

（二）主机应当具有铅封耳（孔）和制造单位加制的铅封，并经法定计量检定机构加制钳印，传感器、连接系统应当加以密封;

（三）空车灯应与主机联动，当每次业务结束竖起空车灯时，发票打印装置应当能够自动打印符合要求的车费发票;

（四）智能卡读写器应当能够识别驾驶员营运管理卡、上海公共交通卡、出租汽车乘车卡。

第六条（对制造、销售、修理企业及人员的要求）

制造、修理计价器企业必须取得质量技监部门核发的相应制造、修理计量器具许可证。

销售计价器企业必须向所在地区县质量技监部门进行销售备案。

制造、修理计价器的企业必须对其制造、修理的计价器进行产品质量检验，保证产品及计价器性能合格，并对合格产品出具产品合格证或修理合格证和修理记录单。

第七条（禁止生产和销售要求）

任何单位或者个人不得从事以下行为：

（一）生产、销售残次计价器零配件;

（二）采用残次零配件组装计价器;

（三）擅自改变已经批准的计价器型式，对导致计价器性能、技术特征发生变更未重新办理型式批准;

（四）破坏计价器准确度;

（五）擅自改动或者拆装计价器，

（六）破坏铅封和强检合格标志。

第八条（装置规定）

出租汽车必须在车厢前方装置计价器，接受乘客监督。

凡免装计价器的，须按照车辆营运证许可条件经市交通运输管理部门批准。

特种客运服务车辆以及租赁服务车辆不得装置计价器。

第九条（对经营者的规定）

经营者负责本单位计价器的计量管理工作，并按下列规定加强对计价器的使用管理：

（一）装置符合本市计价器技术要求并经市交通运输管理部门和市质量技监部门认可的计价器;

（二）按期接受法定计量检定机构的整车检定，由法定计量检定机构加制钳印和强检合格标志，合格后方可继续使用;

（三）计价器必须到获得计价器制造或修理计量器具许可证的单位进行修理;

（四）由于计价器修理、轮胎规格变换或者车辆维修等原因，拆动计价器钳印造成脉冲信号改变等影响计量准确度的，必须经法定计量检定机构检定合格后方可继续营运。

不影响计量准确度的，可由修理部门先行钳印，并在___个工作日内经法定计量检定机构确认。

经营者申请计量检定时应当提供修理记录;

（五）保持计价器完好，不得损坏由法定计量检定机构在计价器各部位设置的钳印和强检合格标志;

（六）使用年限达___年的计价器应当更新。

经营者应当对计价器的报废实施统一管理;

（七）每月对计价器的显示时间与标准时间进行一次校对，不得利用计价器语音提示功能播放广告。

第十条（对驾驶员的规定）

驾驶员载客营运时应当使用计价器，严格按计价器显示金额收费。

因乘客需要而发生的过路、桥、隧道（渡口）费，陆岛船舶转运费，营运中搁车（包括过夜）的等候费、停车等费用，应当在计价器显示金额外由乘客另行交付;

驾驶员必须按下列规定操作计价器：

（一）空车待租时竖起“空车”标志，夜间空车时“空车”标志亮灯，车辆起租时，计价器显示车费金额为“零”，翻落“空车”标志后，计价器显示起步费金额;

（二）承担电话调度或者预约租车业务的车辆到达上车地点后，在约定的时间翻落“空车”标志，开始计费;

（三）由于供车方原因车辆停驶、外界发生意外情况连续停驶达十五分钟、业务结束结算车费前、营运中搁车、客运或者交通管理部门检查时，应当使用“暂停键”，暂停计费;

（四）承接收费电话调度业务时，应当使用“电调费”键;

（五）营运中计价器发票打印装置、智能卡读写器发生故障，当次业务结束后，修复前不得继续营运;

（六）营运中计价器主机、传感器及连接系统发生故障，当次业务按载客里程和实际等候时间结算车费。

在修复并经整车检定合格前不得继续营运;

（七）保持计价器完好，不得拆动计价器部件及故意造成计价器失准或者损坏，以及利用其他手段舞弊;

（八）营运中不得以任何物品遮挡计价器主机显示屏;

（九）业务结束时应当打印当次业务车费发票，并在收费后向乘客出具当次业务车费发票;

（十）营运中计价器必须具备完好的检定合格证，并随车附有《上海市出租汽车计价器检定手册》或者《上海市出租汽车计价器检定管理卡》。

第十一条（上海公共交通卡、出租汽车乘车卡的使用规定）

乘客用上海公共交通卡、出租汽车乘车卡支付车费的，驾驶员不得拒绝使用。

乘车卡内资金不足的，乘客应用现金补足车费。

智能卡读写器或者上海公共交通卡、出租汽车乘车卡发生故障时，应当由驾驶员自备的乘车卡验读确定。

智能卡读写器发生故障，使用上海公共交通卡、出租汽车乘车卡的乘客可按计价器显示金额扣除起步费后的余额支付车费。

上海公共交通卡、出租汽车乘车卡发生故障，乘客应当以现金支付车费;驾驶员应当告知乘客到有关票务机构进行检测。

第十二条（计价器的校验）

乘客应当按照计价器显示金额及本规定支付车费。

乘客投诉计价器失准并提出校验申请时，管理部门应当立即对计价器及其附设装置进行登记保存。

计价器经法定计量检定机构检定，检定不合格的，费用由出租汽车经营者或者驾驶员承担;检定合格的，检定费及由此造成的送检车费、误工费由乘客支付。

第十三条（营运收入的认定）

装置计价器的车辆在营运时不使用计价器的，相关城市交通管理部门、城市交通运输管理机构和交通行政执法机构应按照实际载客里程和等候时间认定该次业务的营业收入。

第十四条（改动结构或者功能）

经营者未经同意不得向计价器制造、修理、检定机构及相关人员提出改动计价器结构或者功能。

第十五条（投诉举报）

出租汽车经营者、从业人员发现计价器制造、修理、检定机构及相关人员发生违反本规定的行为，可以向市质量技监部门投诉举报。

乘客发现出租汽车驾驶员使用计价器有违反本规定的行为，可以向市质量技监部门和市交通运输管理部门投诉举报。

第十六条（制造、修理、检定的法律责任）

本市出租汽车计价器制造、修理企业、法定检定机构及其相关人员发生违反本规定的行为，由市质量技监部门根据《中华人民共和国计量法实施细则》、《上海市计量监督管理条例》的相关条款予以处罚。

第十七条（经营者的法律责任）

经营者违反本规定第九条第

（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）项规定，由市交通执法总队、区县交通执法机构处以二千元的罚款。

经营者使用超过期限计价器的，由市运输管理处或者区县运输管理机构责令限期整改，并对车辆《营运证》（副本）予以缓审。

第十八条（驾驶员的法律责任）

驾驶员违反本规定第十条第二款第（四）、（十）项规定，由市交通执法总队、区县交通执法机构处以二百元的罚款。

第十九条（一般法律责任）

除本规定另有规定外，经营者及驾驶员的违反本规定的行为按《关于〈上海市出租汽车管理条例〉有关条款具体应用问题的说明》规定进行行政处罚。

第二十条（对管理人员的处理）

交通、质量技监部门工作人员违反本规定，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十一条（解释部门）

本规定由市城市交通管理局、市质量技术监督局负责解释。

第二十二条（施行日期）

本规定自___年___月___日起施行。

原《上海市出租汽车计价器使用监督管理规定》同时废止。