老别墅保护性开发利用项目建议书bei.docx
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老别墅保护性开发利用项目建议书bei
老别墅保护性开发利用项目
初
步
可
行
性
分
析
报
告
2007年5月8日
目录
1.项目背景与实施意义
1.1老别墅的文化底蕴和历史价值分析
1.2老别墅的利用现状
1.3老别墅保护性开发利用的意义
2.项目运作可行性分析
2.1政府的支持
2.2社会的支持
2.3技术的保障
2.4资源的优势
3.项目运作目标与策略构想
3.1项目总体目标与部署
3.2项目实施策略构想
4.项目运作投资估算与资金筹措
4.1投资估算
4.2资金筹措
5.项目财务效益分析
5.1收益预测
5.2运营成本预测
5.3投资效益分析
6.项目国民经济效益分析
6.1项目实施对财政收入的影响
6.2项目实施对其他服务业的影响。
7.项目社会、生态效益分析
7.1项目社会效益分析
7.2项目生态效益分析
8.项目风险分析与对策
8.1项目风险分析
8.2风险应对措施
9.结论与建议
9.1结论
9.2建议
１．项目背景与实施意义
巍巍矗立在浩浩奔腾的长江和辽阔坦荡的鄱湖之间，不仅以“奇、秀、雄、险”之自然胜景令世界各地的游人流连忘返，更以其“融贯中西、兼容儒道释”的深厚文化底蕴让历代文人墨客心驰神往。
因其具有丰富的自然景观和人文景观资源而被联合国世界遗产委员会作为“世界文化景观”列入《世界遗产名录》，被联合国教科文组织批准为“世界地质公园”，旅游事业的发展具有广阔的前景。
1.1老别墅的文化底蕴和历史价值分析
名人别墅是人文景观的一道亮丽风景，也因此获得“万国建筑博物馆”的雅称。
自1886年英人李德立开山以来，经过一百多年的建设，留下了具有英、美、德、法、俄、瑞典、芬兰、丹麦等二十多个国家建筑风格的近1000栋别墅，这些别墅和谐分布在自然风光与中国文化相融的氛围之中，形成了特有的个性，是宝贵的旅游资源。
别墅的建造，既运用了西方乡村生活与都市文化结合起来的浪漫主义，又在园林布置上巧妙地采用了中国文化的传统手法，是中西文化交融的典范，她赋予风景区一种典雅、古朴的开放品格。
牯岭山城的别墅，在中国近代史和当代史上占有举足轻重的位置，很多影响甚至决定中国命运的重大事件都曾在这里发生，别墅的历史内涵丰富而复杂。
随着时间的流逝，中外名人在酝酿、导演的重大历史事件以及各种故事、趣闻和轶事，与他们所栖身的别墅一起，对游人产生了越来越大的吸引力。
别墅群已成为人文景观中极具魅力的瑰宝。
1.2老别墅的利用现状
现存的老别墅中目前只有像“美庐”、“老别墅的故事”景区这样的一小部分得到了合理的保护利用，还有大部分别墅没有被合理保护和有效利用，有的被用作居民住所，有的被个体经营业主用于开办小宾馆、小饭店，使原本美仑美奂的别墅失去应有的风采，与世界级的风景名胜区显得有些不协调。
而且，现代人们的生活大量使用不洁净、不环保的洗涤用品，每天排放的生活污水对风景区的环境造成了不好的影响。
1.3老别墅保护性开发利用的意义
老别墅是一项宝贵的旅游资源，充分挖掘老别墅的“故事”，对其进行理性地保护，适度开发利用，让其不仅成为装扮的亮丽风景，而且成为游人感受历史、与先贤和历史伟人对话的窗口，这里蕴藏着无限的商机，可以取得丰厚的经济利益和良好的社会效益。
对老别墅进行保护性开发利用，助于推行“绿色生活”，修正人们的“生活轨迹”。
控制非环保用品的使用，减少生活垃圾，有利于净化的环境，使人与自然更加和谐，从而实现旅游的可持续发展。
2.项目运作可行性分析
老别墅资源蕴藏着无限的商机，管理局和社会各界都非常关注和支持尽快对其进行保护和开发利用，推动经济和社会各项事业的发展。
2.1政府的支持
管理局各届领导都十分重视对老别墅的开发利用，新一届领导班子上任伊始，就把对老别墅进行保护性开发利用作为工作的中心任务来抓，并且将其作为“旅游”上市工作计划的一个重要组成部分，成立了专门的领导协调工作小组负责推进落实。
今年春节刚过，房产局就组织人员对老别墅的现状进行了全面的调查摸底，对实施老别墅保护性开发利用作了大量的准备工作。
2.2社会的支持
进入新世纪以来，风景区旅游事业一直处于稳步快速发展之中，各界人民的文明素质和整体意识有了很大的提升。
通过摸底调查，居民都非常支持对老别墅进行保护开发，人们普遍认为，这是保护、发展的一件大好事。
同时，为了减少人们生活对环境的影响，已经于2006年8月启动了山下芳兰村“文明新城”的建设，这一工作正在有条不紊地进行。
这一工程的实施，可以妥善安置老别墅中现有的居民，解决居民的后顾之忧。
2.3技术的保障
现代建筑装饰技术的发展和建筑装饰材料的日新月异，给老别墅保护性开发利用提供了技术保障，可以使老别墅尽量保持其原有的历史风貌。
2.4资源的优势
经对老别墅进行的初步调查，确认有400多栋老别墅可以开发利用，随着文明新城的建成，山民搬迁工作顺利完成，这一资源有可能还会增加。
3.项目运作目标和策略构想
一个项目的成功运作，需要有明确的目标和科学合理的策略方案。
树立科学发展观，精心策划，对风景区老别墅进行保护性开发利用，把建设成绿色、文明、和谐的人间胜景，以实现旅游事业的可持续发展是我们的根本目的。
3.1项目总体目标与部署
项目将作为“旅游”香港上市规划的一部分，拟先对200栋老别墅分步骤实施保护性开发利用。
3.2项目实施策略构想
3.2.1项目运作机构的组建思路
项目将依托旅游发展有限公司来运作，首先由该公司通过向政府购买老别墅的开发资格，然后通过吸收著名有山地别墅经营理念的投资入股，将旅游发展有限公司改组为股份有限公司，在股份公司增设“别墅经营分公司”来负责经营该项目，分公司内设办公室、会计部、一区经营部、二区经营部、三区经营部、营销部和工程部。
3.2.2项目运营模式的选择
老别墅保护性开发项目将完全按照现代企业制度来运作和管理，政府主管部门只对其实施宏观政策指导。
4.项目投资估算与资金筹措
4.1投资估算
经初步测算，老别墅保护性开发项目投资总额22989.95万元人民币，具体情况如表4.1所示：
表4.1老别墅保护性开发项目投资估算表（单位：
万元）
序号
项目名称
投资额（万元）
1
老别墅开发经营首期租赁费
5000
2
老别墅改造装修费
12000
3
办公设备购置费
40.25
4
智能管理系统购建费
800
5
健身娱乐设施购置费
480
6
保健服务设施购置费
480
7
人员培训与形象设计包装费
19.7
8
营销宣传费
4000
9
项目开办费
70
10
流动资金及其他预备费
100
合计
22989.95
4.1.1老别墅开发经营租赁费的测算
参照目前别墅租赁费标准测算，每栋别墅年租金5万元，200栋别墅年租金1000万元。
首期一次性支付5年租金5000万元，第六年开始每年支付租赁费1000万元。
4.1.2老别墅改造装修费测算
按每栋老别墅平均60万元的装修标准测算，200栋别墅改造装修费为12000万元，其中电视、空调和洗浴设备2000万元。
4.1.3办公设备购置费用测算
办公设备按表4.2所示项目配置估算，合计40.25万元。
表4.2办公设备购置费用估算表（单位：
万元）
序号
设备名称
型号规格
单位
数量
单价
总价
备注
1
办公商务车
辆
1
30
30
含相关费用
2
空调
台
10
0.2
2
3
电脑
台
10
0.5
5
4
打印机
台
3
0.15
0.45
5
复印机
台
1
0.8
0.8
6
家具
套
20
0.1
2
合计
***
***
***
***
40.25
***
4.1.4智能管理系统购建费测算
智能管理系统软件设计与硬件配置安装调试整体外包给相关单位建设，总费用初步预算800万元。
4.1.5健身娱乐设施购置费测算
拟分别在三个别墅区各设一个健身娱乐服务站，初步拟按下列标准配置相关设施：
健身类设施每套100万元（含相关费用），三套合计300万元；
娱乐类设施每套60万元（含相关费用），三套合计180万元。
4.1.6保健服务设施购置费测算
拟分别在三个别墅区各设一个保健服务站，初步拟按下列标准配置相关设施：
医疗保健类设施每套60万元（含相关费用），三套合计180万元；
洗浴保健类设施每套100万元（含相关费用），三套合计300万元。
4.1.7人员培训和形象设计费用测算
项目初步规划配备管理人员5名、服务人员300名、智能管理系统维护人员2名、水电维修人员5名、其他人员6名，各类人员合计318人。
对各类人员业务技能、文明素质和服饰形象包装费用估算情况如下：
管理人员业务技能、文明素质培训费用1万元，服饰包装费1万元，合计2万元。
服务人员业务技能、文明素质培训费用1万元，服饰包装费15万元，合计16万元。
智能系统维护人员业务技能、文明素质培训费用0.8万元，服饰包装费0.1万元，合计0.9万元。
水电维修人员业务技能、文明素质培训费用0.2万元，服饰包装费0.2万元，合计0.4万元。
其他人员业务技能、文明素质培训费用0.2万元，服饰包装费0.2万元，合计0.4万元。
以上各类人员业务技能、文明素质和服饰形象包装费用合计19.7万元。
4.1.8项目开办费测算
项目开办费主要包括项目前期调研费、项目论证费、中介咨询费、营销宣传费、差旅费、资料费和其他费用，初步估算70万元，分项测算情况如表4.3所示：
表4.3项目开办费估算表（单位：
万元）
序号
费用名称
金额
1
项目前期调研费
10
2
项目论证费
10
3
中介咨询费
10
4
差旅费
30
5
资料费
5
6
其他费用
5
合计
70
4.1.9流动资金及其他预备费测算
流动资金主要用于日常周转之需，其他预备费用于应付不可预见的支出，两项预算合计100万元。
4.2资金筹措
拟通过吸收两个以上对旅游市场有深刻认识的国际著名酒店企业投资入股筹集资金2.3亿元人民币。
5.项目财务效益分析
5.1收益预测
5.1.1收益构成
老别墅保护性开发项目收益主要由住宿收入、餐饮收入、茶楼酒吧收入、健身娱乐收入、保健服务收入和商品销售收入构成。
5.1.2各项收益预测
经初步估算，每年住宿收入10944万元、餐饮收入2736万元、茶楼酒吧收入1555.20万元、健身娱乐收入622.08万元、保健服务收入345.60万元、商品销售收入2211.84万元，合计收入18414.72万元。
5.1.2.1住宿收入的估算
别墅住宿收入按估计的入住率和住宿标准来测算为10944万元,如表5.1所示:
表5.1别墅住宿收入估算表
别墅数量
年营业天数
入住率
全年入住次数
住宿标准
年收入
（栋）
（天）
（%）
（天·栋）
（元/天·栋）
（元）
200
360
40
28800
3800
109,440,000.00
5.1.2.2餐饮收入的估算
餐饮收入按估算的住宿收入（10944万元）的1/4来综合测算,则餐饮收入估算为2736万元。
5.1.2.3茶楼酒吧收入的估算
茶楼酒吧收入按估计的入住率、消费人次和消费标准测算，为1555.20万元，如表5.2所示:
表5.2茶楼酒吧收入估算表
别墅数量
每栋平均床位数
年营业天数
入住率
全年入住人次
消费比例
消费人次
消费标准
年收入
（栋）
（张/栋）
（天）
（%）
（人·天）
%
（人·次）
（元/人·次）
（元）
200
12
360
40
345600
30
103680
150
15,552,000.00
5.1.2.4健身娱乐收入的估算
健身娱乐收入按估计的入住率、消费人次和消费标准测算，为622.08万元，如表5.3所示:
5.1.2.5保健服务收入的估算
保健服务收入按估计的入住率、消费人次和消费标准测算，为345.60万元，如表5.4所示:
表5.3健身娱乐收入估算表
别墅数量
每栋平均床位数
年营业天数
入住率
全年入住人次
消费比例
消费人次
消费标准
年收入
（栋）
（张/栋）
（天）
（%）
（人·天）
%
（人·次）
（元/人·次）
（元）
200
12
360
40
345600
15
51840
120
6,220,800.00
表5.4保健服务收入估算表
别墅数量
每栋平均床位数
年营业天数
入住率
全年入住人次
消费比例
消费人次
消费标准
年收入
（栋）
（张/栋）
（天）
（%）
（人·天）
%
（人·次）
（元/人·次）
（元）
200
12
360
40
345600
5
17280
200
3,456,000.00
5.1.2.6商品销售（商务服务）收入的估算
商品销售（商务服务）收入按估计的入住率、消费人次和消费标准测算，为2211.84万元，如表5.5所示:
表5.5商品销售收入估算表
别墅数量
每栋平均床位数
年营业天数
入住率
全年入住人次
消费比例
消费人次
消费标准
年收入
（栋）
（张/栋）
（天）
（%）
（人·天）
%
（人·天）
（元/人·天）
（元）
200
12
360
40
345600
80
276480
80
22,118,400.00
5.2运营成本预测
5.2.1成本构成
老别墅保护性开发项目运营成本主要由别墅经营租赁费、固定资产和无形资产等折旧与摊销、工作人员工资及社保福利费、管理与业务招待费、营销策划费、住宿变动成本、餐饮成本、茶吧酒楼变动成本、健身娱乐变动成本、保健服务变动成本、商品销售成本、工程维护费和营业税金及附加等构成。
5.2.2各项成本预测
5.2.2.1固定资产、租赁费和无形资产等折旧与摊销
固定资产、租赁费和无形资产等折旧与摊销估算情况如“表5.6固定资产、租赁费和无形资产等折旧或摊销计算表”所示。
5.2.2.2工作人员工资及社保福利费
工作人员工资及社保福利费按平均每人每月2000元，工作人员按318人计算（如“4.1.7人员培训和形象设计费用测算”所述），工资及福利费全年合计763.20万元。
5.2.2.3管理与招待费
管理与招待费按收入总额的4%估算，全年收入总额为10306.56万元，全年管理与招待费为736.59万元。
5.2.2.4营销策划费
营销策划费按收入总额的6%估算，全年收入总额为18414.72万元，全年营销策划费为1104.88万元。
表5.6:
固定资产、租赁费和无形资产等折旧或摊销计算表（单位:
万元）
序号
项目
原始投资额
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
1
老别墅开发经营首期租赁费
5000
1000
1000
1000
1000
1000
2
别墅装修摊销（房屋按5年摊销）
10000
2000
2000
2000
2000
2000
3
别墅装修摊销（设备按8年摊销）
2000
250
250
250
250
250
4
办公设备折旧（按5年摊销）
40.25
8.05
8.05
8.05
8.05
8.05
5
健身娱乐设施折旧（按8年摊销）
480
60
60
60
60
60
6
保健服务设施折旧（按8年摊销）
480
60
60
60
60
60
7
培训和形象设计费（当期摊销）
19.7
19.7
8
智能管理系统摊销（按8年摊销）
800
100
100
100
100
100
9
营销宣传费（按5年摊销）
4000
800
800
800
800
800
10
项目开办费（当期摊销）
70
70
11
流动资金及其他预备费
100
合计
22989.95
4367.75
4278.05
4278.05
4278.05
4278.05
5.2.2.6住宿变动成本
住宿变动成本按全年入住人数和消耗标准估算，全年合计2937.60万元,如表5.7所示:
表5.7住宿变动成本估算表
序号
成本费用项目
全年入住人次（人·天）
消耗标准（元/人·天）
全年费用总额（元）
1
水电费
345600
35
12,096,000.00
2
洗涤费用
345600
15
5,184,000.00
3
物料消耗
345600
35
12,096,000.00
合计
29,376,000.00
5.2.2.7餐饮成本
餐饮成本按全年餐饮收入的50%估算，全年餐饮收入2736万元,餐饮成本为1368万元。
5.2.2.8茶吧酒楼变动成本
茶吧酒楼变动成本按全年茶吧酒楼收入的30%估算，全年茶酒收入1555.20万元,茶吧酒楼变动成本为466.56万元。
5.2.2.9健身娱乐变动成本
健身娱乐变动成本按全年消费人数和消耗标准估算，全年合计207.36万元,如表5.8所示:
表5.8健身娱乐变动成本估算表
序号
成本费用项目
全年消费人次
消耗标准（元/人·次）
全年费用总额（元）
1
水电费
51840
20
1,036,800.00
2
物料消耗
51840
20
1,036,800.00
合计
2,073,600.00
5.2.2.10保健服务变动成本
保健服务变动成本按全年消费人数和消耗标准估算，全年合计129.60万元,如表5.9所示:
表5.9保健服务变动成本估算表
序号
成本费用项目
全年消费人次
消耗标准（元/人·次）
全年费用总额（元）
1
水电费
17280
30
518,400.00
2
物料消耗
17280
45
777,600.00
合计
1,296,000.00
5.2.2.11商品销售成本
商品销售成本按全年商品销售收入的60%估算，全年商品销售收入2211.84万元,商品销售成本为1327.10万元。
5.2.2.12工程维护费（设施维修费）
第一年按30万元，以后每年增加10万元。
5.2.2.13营业税金及附加
营业税金及附加按全年营业收入的5.5%计算，全年营业收入18414.72万元,营业税金及附加为1012.81万元。
5.3投资效益分析
5.3.1项目未来五年的损益情况预测
经初步测算，各年损益情况如表5.10所示。
5.3.2项目盈利能力分析
项目投资税后利润率=各年平均净利润/投资总额
=3011.27/22989.95
=13%
据有关资料显示，社会平均投资利润率最高在10%--15%之间，从项目投资税后利润率可以看出该项目具有较好的盈利能力。
表5.10预测损益简表（单位：
万元）
序号
项目
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
一、
主营业务收入
18414.72
18414.72
18414.72
18414.72
18414.72
减：
主营业务成本
11597.17
11517.47
11527.47
11537.47
11547.47
主营业务税金及附加
1012.81
1012.81
1012.81
1012.81
1012.81
二、
主营业务利润
5804.74
5884.44
5874.44
5864.44
5854.44
减：
营业费用
1104.88
1104.88
1104.88
1104.88
1104.88
管理费用
736.59
736.59
736.59
736.59
736.59
财务费用
三、
营业利润
3963.27
4042.97
4032.97
4022.97
4012.97
减：
所得税
990.82
1010.74
1008.24
1005.74
1003.24
四、
净利润
2972.45
3032.23
3024.73
3017.23
3009.73
5.3.3项目投资回收期分析
投资回收期是指以项目净收益回收项目投资所需要的时间，具体计算时按项目累计净现金流量现值超过投资总额的时点。
各年现金净流量的现值如表5.11所示：
表5.11各年现金净流量现值计算表（单位：
万元）
年份
1
2
3
4
5
净利润
2972.45
3032.23
3024.73
3017.23
3009.73
折旧与摊销
4367.75
4278.05
4278.05
4278.05
4278.05
现金流量
7340.20
7310.28
7302.78
7295.28
7287.78
折现率
0.12
0.12
0.12
0.12
0.12
折现系数
0.89285714
0.79719388
0.71178025
0.63551808
0.56742686
现金流量现值
6553.75
5827.71
5197.97
4636.28
4135.28
累计现金流量
6553.75
12381.46
17579.43
22215.71
26350.99
投资回收期=4+（投资总额-第4年累计现金净流量现值）/（第5年累计现金净流量现值-第4年累计现金净流量现值）
=4+（22989.95-22215.71）/（26350.99-22215.71）
=4.18年）
即：
该项目投资回收期为4.18年。
6.项目国民经济效益分析
6.1项目实施对财政收入的影响
项目实施后，财政每年可因此获得租赁费、营业税金及附加、所得税等收入3000多万元。
6.2项目实施对相关服务业的影响。
项目实施后，随着旅游形象品位的进一步提升，旅游事业的进一步壮大，可对购物及其他相关服务业起到积极的促进作用。
7.项目社会、生态效益分析
7.1项目社会效益分析
项目实施后，有利于提升景区的形象和品味，增强景区对中外游客的吸引力，既可以扩大社会就业机会，又可以带动社会其它产业的发展，形成地方经济协同发展，共同进步的良好局面。
7.2项目生态效益分析
项目实施后，可以控制产生污染的生活清洁用品
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