豪华别墅需求项目建议书.docx
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豪华别墅需求项目建议书
豪华别墅需求
项
目
建
议
书
目录
第一章项目总论1
一、项目基本概况1
二、项目业主简介2
三、研究内容2
四、主要编制依据3
五、项目主要技术经济指标3
六、研究结论4
第二章项目建设背景与必要性5
一、项目建设背景5
二、项目建设必要性7
第三章项目选址与建设条件10
一、项目选址10
二、项目建设条件10
第四章建设规模及内容13
一、确定规模的依据和原则13
二、建设规模及内容13
第五章工程方案14
一、设计依据14
二、总平面设计14
三、建筑设计17
四、结构设计18
五、给排水设计20
六、电气设计22
七、电信设计23
八、防火设计24
第六章环境保护与绿化25
一、设计原则25
二、设计依据25
三、主要污染来源及防治措施25
四、绿化28
第七章节能设计29
一、设计概述及要求29
二、建筑和建筑热工节能设计29
三、给排水29
四、电气节能30
第八章建筑消防设计32
一、工程概述32
二、总图消防32
三、建筑消防32
四、结构防火32
五、消防给水32
六、消防电气33
第九章防灾减灾35
一、总图35
二、建筑35
三、结构35
四、地质灾害防范35
五、地震防治35
六、电气安全35
第十章项目实施进度及招投标方案36
一、工程建设进度36
二、招投标方案36
第十一章投资估算及资金筹措38
一、投资估算范围38
二、投资估算依据38
三、项目投资估算38
四、资金筹措42
第十二章经济及社会效益分析45
一、社会影响分析45
二、资源环境影响分析46
三、互适性分析47
四、社会效益47
五、经济效益分析48
第十三章结论与建议49
一、结论49
二、建议49
有关单位
本人（甲方）为提高家人的生活质量，决定莆田市灵川镇建一栋别墅。
1.项目工作陈述
承约商将执行下面任务：
在莆田市灵川镇建造一座欧式建筑中式装修的豪华别墅，
别墅共两层，其中包括卧室·客厅·一体化厨房·书房·卫生间·健身房，并带有车库，有一个小花园，
配套设施包括
●供电系统
●电视系统
●监控系统
●弱电系统
●空调系统
2.要求
承约商应根据国家有关标准，提供开发计划和实施方案。
3.到期时间
2001年5月5日
4.项目目标
交付物：
设施完备并符合国家标准的一座豪华复合式别墅。
成本
不得高于200万人民币
进度
共153天即2001年5月1日到2001年9月30日
5.项目目标的规定
物理参数
资金200万人民币
建筑面积共500平米
操作参数
绿化面积达31%
6.客户供应
甲方为承约商提供550平米土地
7.客户付款方式
a）当承约商完成施工图纸并且甲方通过时付总额的5%
b）当承约商完成挖好地基时再付总额的15%
c）当承约商完成房屋建设和完成装修图纸并且甲方通过时付总额的45%
d）当承约商完成房屋内外部装修，并且承约商已经履行了全部契约义务且甲方已经满意于项目100%的完成再付出总额的最后40%
8.项目的进度计划
甲方希望在5月7日前选中一家承约商。
这个项目需要完成的时限是20~22周，从2001年5月7日到2001年9月30日，10月4号对房屋进行验收。
9.对交付物的评价标准
项目
权重
分数
房屋质量
40
装修质量
25
硬件设施
15
美观
15
绿化面积
5
10.有关承约商投标的事项
承约商的申请书至少必须包括如下内容：
（1）方法。
承约商能清晰地理解需求建议书，理解什么是被期望达到的要求。
而且要详细描述承约商领导项目的方法，要求对每个任务的详细描述，任务如何完成的详细描述
（2）交付物。
承约商要提供交付物的详细描述
（3）进度计划。
列出甘特图或网络图表，列出每月要执行的详细任务的时间表，以便在要求的项目完成日期内能够完成项目
（4）经验。
叙述一下承约商最近已经执行的项目，包括客户姓名、地址和电话在号码
（5）人事安排。
列出将被指定为项目主要负责人的姓名和详细简历，以及他们在类似项目中的成绩
（6）成本。
必须说明总成本并提供一份项目的预算清单.
11.投标方案的评审标准
承约商的背景及经历
（1）方案（40%）。
承约商提出建设方案
（2）经验（20%）。
被指定执行此项目的承约商和主要负责人的执行类似项目的经验
（3）成本（35%）。
承约商申请书中所列的固定成本
（4）进度计划（5%）。
为了要在项目完成之日期内或在此日期之前完成项目，承约商应提供详细的施工计划.
豪华别墅建议书
一、总 论
（一）项目背景
●项目名称:
豪华别墅项目
●项目背景及由来
2001年甲方决定在莆田市灵川建一栋欧式建筑中式装修的豪华别墅
●承办单位概况:
我方主营业务主要是私人别墅建设,工程队有500人.每年为客户建设10~15栋别墅.资金运作良好,无债务问题.经售后调查客户满意度在95%以上
（二）项目概况
1．拟建地区:
莆田市灵川
2．建设规模与目标:
建筑面积共500平米的欧式建筑中式装修的豪华别墅
3．主要建设条件:
甲方为承约商提供550平米土地
4．项目投入总资金及效益情况:
甲方提供200万人民币
5．主要技术经济指标
1房屋质量
2装修质量
3硬件
4设施美观
5绿化面积
二、项目建设的初步选址及建设条件
1项目建议选址的地理位置如上图
占地面积550平米,现为甲方承包农田.土质良好,有利于地基建设
2项目建设条件
有220W的电力,供水方便,交通运输方便,有利建设
三、项目建设规模及建设内容
建设规模和建设内容，
欧式建筑中式装修的豪华别墅,总面积500平米
其中包括
●三间卧室
●一间客厅
●一间一体化厨房
●一间书房
●每层各一间卫生间
●一层有健身房
●一间车库
●占地150平米小花园，
配套设施包括
●供电系统
●电视系统
●监控系统
●弱电系统
●空调系统
四、项目建设的必要条件，
●已具备的条件分析
甲方已提供一块550平米的土地
交通便利
可以提供水电
●尚未具备的条件分析
无建筑材料
工程队没有住宿地
建设方案
五、产品定位
创新和超前是豪宅的生命，最新、最独特、唯一性的东西才能产生高附加值，才能成为买家追捧的产品。
豪宅不应只是一种空间尺度的界定，而是一种生活方式的气度；一种博览天下的视野；一种不凡的口昧的挑剔，一种人为关怀的见识。
本案地块具备开发高档豪宅的潜质，但如何才能在市场中突围而出，则必须独具创新性与唯一性。
这一定位体现六大特点：
超前性：
从理念到规划到产品保持5－10年适度超前。
差异性：
本着“以人为本”设计理念，打造标新立异的“空中私家花园”豪宅，以个性鲜明、品位高尚的建筑造型、高档豪华的配套与服务，结合立沛化精致园林，使之成为独具空中私家花园的经典豪宅。
产品定位表述：
产品的质变创新、产品设计的唯一性、抢占市场的制高点这三方面的优势结合在一起，产生出来的是：
对项目而言：
舍我其谁的气势；对客户而言：
非你不嫁的诱惑；
★市场导向性：
市场接受，以需求为导向。
人与自然相依相存，身在繁华都市之中，又能时时亲近自然，都市别墅式住宅成为人们追求居家环境的最高境界。
★创新性：
首创空中私家主题花园，景观电梯，一梯一户等。
★高档性：
时尚的外部设计，豪华的内部配置与装饰，舒适高雅的户型设计，管家式服务，尊贵会所配套，先进智能化系统等。
★生态性：
立体空中私家花园，塑造出都市内的“世外桃源”式生态空中别墅豪宅。
三、产品设计
产品设计理念的表述
市场领导者策略―――打造豪宅市场的“劳斯莱斯”
以上产品设计理念由六方面的元素作支撑：
1、独特性（产品创新――私家空中花园）
2、个性化（度身定造――面积大＋功能多）
4、高品味（建筑凤格与主人品味――现代凤格＋高素质业主）
5、豪华性（配套与装饰――配套奢华高级装饰）
一个真正的豪宅就是要让“受众”去感受一种氛围。
本案的目标客户为事业成功人士，现代、简约的表现手法最能让这些“受众”产生共鸣，同时豪宅要显现唯一性与独特性，首先要赋予项目凸现风格的外衣。
（1）风格设计原则：
以纯现代的手法去沛现其独特性，立面以鲜丽、明快的色彩搭配为主，一反市中心群楼建筑灰沉、刻板的感觉，凸显个案的个性风格，并能与中心园林融为一体，达至浑然天成的境界。
力求使整个立面体现简约纯粹的现代时尚，采用地标性设计及飘逸的弧线设计，加强了该项目的可识别性，使其在众楼盘当中别树一帜，给“受众”留下深刻印象。
（2）风格设计说明：
建筑物正立面的墙身色彩和隔音玻璃窗相间，形成了墙面与玻璃的虚实对比；建筑形体的高低错落，直线与弧形造型的结台，顶部简洁、清秀的柱头和飘板设计，使整个建筑群充满现代建筑的气息；
☆建筑形体突出简洁明快，挺拔清秀，富有时代气息的现代特色。
☆整个建筑群给人以浪的跃动、波的轻盈和水的剔透之感，形成了整个小区的整体性和可识别性；
☆塔楼和顶部设有玻璃灯塔，不仅丰富了立面效果，亦形成了独特的夜景，更隐喻了灯塔引领归家之路的意境，给人亲切归属之感。
☆立面上规律的水平装饰线条，将刻板的塔楼立面进行了分段设计，使住宅各不同户型的零碎细构件如：
凸窗、飘阳台、空调机挡板栏杆、栏板等均统一在井然有序的秩序中。
完全消除了普通住宅设计中，小构件的琐碎感，使立面整体化。
☆建筑造型尽量体现建筑材料及构件市身的逻辑美、材料美，色彩上采用清新现代的色调，以丰富多彩的设计风格为原则。
3、户型设计
（1）户型设计原则：
☆灵活分隔平面，形成各楼层中不同的户型组合，各有差异的户型设计，以适应多变的市场需求；
☆户型可分可台灵活处理，以适应家庭的适时需求。
（2）户型设置：
☆户型设计――豪华多样
为了满足高尚居住区的要求，各单位主要起居厅和卧室窗的设计充分考虑隔音效果。
卧室窗的可开启扇设置为两层隔音窗，上下均相错开启，噪音在两层窗间的空隙内得以消除，在保证自然通凤的情况下，减少室外噪音的干扰。
采用大厅小居室的平面布局形式，考虑中国人的家庭观念，为家庭提供公共聚会的空间。
同时，亦兼顾现代生活方式，每户均设有储藏间，储藏间也可改作工人房用。
户门设计一个小玄关，供业主入户后换鞋或放雨伞之用，同时避免了一开户门即可看到客厅内活动的尴尬，既有私密性又满足功能要求。
提供开敞式厨房设计的可能性，厨房与餐厅间采用轻质墙分隔。
厨、卫水管设计采用集中设置方式开成“管并”，完美地解决了厨、卫的防噪及美观问题，厨柜设计以国外豪宅的方案为参考依据，设置相关电器插座，以品牌洁具作为卫生间走管设计依据，确定标准出口位置，提高了住宅的使用档次。
2）配置宗旨
5、配套及装饰
☆隐蔽式空调机位设计
空调机的布置考虑室外机的搁置、隐蔽、冷凝水的排放以及室内机的位置安排等，并将室外机搁板设计成外立面构图的有机组成部分。
☆高档酒店式客厅
客厅装修材料高档豪华，采用共享空间设计手法，玻漓外壳的材料与视觉交融，使室内和室外、首层和架空层形成一沛，从视觉上引入了室外环境，创造出园林式大堂全新概念。
☆高级外墙装饰
外墙选用高级优质外墙砖及仿石面砖喷涂材料；.
☆双层中空玻璃塑料窗
采用多功能高级安全门，双层中空玻璃塑料窗，外形美观、保温、隔热、隔音。
☆中央热水器
洗手间和厨房可同时用上热水，非常方便。
☆车库直上家门
车库亦为豪宅生活的细节体现，予以足够重视。
地下车库按大于1：
1配置住户车位。
用户停车后可乘电梯直达家门。
车库内分区设置电子眼监控及紧急按钮装置，地面采用高强度防滑耐磨地砖，清洁美观。
6、智能化系统设计原则
全面、系统、先进、实用。
尽可能满足5A:
5B（楼宇自动化）、CA（通信自动化）、FA（防火监控自动化）。
☆舒适、安全、方便的居家环境
电视监视（CCTV）、电子巡更、防盗报警、火灾烟感、“三表”出户。
☆丰富多彩且高质量的文化娱乐设计
VOO视频点播、掌上电脑、数字电视、家庭网络快车（宽频）机顶盒等信息家电。
☆多种教育和家庭服务项目
Intemet网上冲浪、软件下载，各重点学校联网教学等。
六、主要原材料
土建工程物资
a）A类物资：
构成建筑物或对建筑物土建工程质量有重大影响的物资，包括：
钢材、水泥、木材、商品砼、砂、石、砌块、保温材料、防水材料、预制构件、装饰材料、门、窗、钢构件、半成品等。
b）B类物资：
除A类物资以外的其他物资，包括：
工用具、安全劳保用品、机械设备、机配件、电器、电料、油料、化杂、小五金等。
安装工程物资
a）A类物资：
包括电器电路、灯具、桥架、母线、电线电缆、仪器仪表、阀门、给排水管件、消防、空调、暖通、电梯等物资和设备；
b）B类物资：
除A类安装工程物资以外物资，包括：
焊接材料、工用具、电焊机等。
（一）主要原材料供应
原材料来源与运输方式
土建工程物资
A类物资可以直接从当地进行购买,运输方式主要是通过汽车运输。
B类物资可以从国外进口或者到厦门进行购买,运输方式主要是联合运输,即货船-汽车运输
运输路线如图
七、建设进度初步设想
1.项目建设前期工作阶段；
2.项目设计阶段；
●设计方案和设计图纸的审核
●设计方案的审核
Ø总体方案审核
Ø专业设计方案审核
●设计图纸的审核
Ø业主对设计图纸的审核
Ø政府机构对设计图纸的审核
3.项目施工准备阶段；
设计文件审查与图纸会审
1.设计文件审查
2.图纸会审工作
4.项目施工阶段；
5.竣工交付使用阶段\生产阶段
●工程项目竣工验收
1.竣工验收的准备工作
2.竣工验收的依据
3.竣工验收的标准
●竣工验收的程序
1.施工单位进行竣工预验
2.施工单位提交验收申请报告
3.根据验收申请报告作现场初验
4.进行正式竣工验收
5.正式竣工验收程序
●施工项目进度计划的检查
（1）跟踪检查施工实际进度
（2）整理统计检查数据
（3）对比分析实际进度与计划进度
（4）施工项目进度检查结果的处
●施工项目进度比较分析方法
S型曲线比较法
八、投资估算
（一）直接费：
1030376元
1、人工费：
236206元
2、材料费：
1440304元
3、机械费：
53865元
（二）综合收费：
39129元
1、夜间施工增加费：
1241元
2、冬雨季施工增加费：
3492元
3、临时设施费：
7600元
4、现场经费：
26796元
（三）市补充费：
11795元
1、工程保修费：
4966元
2、非正常停电补贴：
4966元
3、水费补贴：
1862元
（四）电费补贴：
1086元
（五）预算包干费：
22703元
（六）涨价预备费（涨幅5%）72015元
合计：
1878090元
陈志鹏
Scl08002
2010/4/19
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