老别墅保护性开发利用项目建议书bei.docx

1、老别墅保护性开发利用项目建议书bei老别墅保护性开发利用项目初步可行性分析报告2007年5月8日目 录1. 项目背景与实施意义1.1 老别墅的文化底蕴和历史价值分析1.2 老别墅的利用现状1.3 老别墅保护性开发利用的意义2. 项目运作可行性分析2.1 政府的支持2.2 社会的支持2.3 技术的保障 2.4 资源的优势3.项目运作目标与策略构想3.1 项目总体目标与部署3.2 项目实施策略构想4. 项目运作投资估算与资金筹措4.1 投资估算4.2 资金筹措5.项目财务效益分析5.1 收益预测5.2 运营成本预测5.3 投资效益分析6. 项目国民经济效益分析6.1 项目实施对财政收入的影响6.2

2、项目实施对其他服务业的影响。7. 项目社会、生态效益分析7.1 项目社会效益分析7.2 项目生态效益分析8. 项目风险分析与对策8.1 项目风险分析8.2风险应对措施9. 结论与建议9.1 结论9.2 建议项目背景与实施意义 巍巍矗立在浩浩奔腾的长江和辽阔坦荡的鄱湖之间，不仅以“奇、秀、雄、险”之自然胜景令世界各地的游人流连忘返，更以其“融贯中西、兼容儒道释”的深厚文化底蕴让历代文人墨客心驰神往。因其具有丰富的自然景观和人文景观资源而被联合国世界遗产委员会作为“世界文化景观”列入世界遗产名录，被联合国教科文组织批准为“世界地质公园”，旅游事业的发展具有广阔的前景。1.1 老别墅的文化底蕴和历史

3、价值分析名人别墅是人文景观的一道亮丽风景，也因此获得“万国建筑博物馆”的雅称。自1886年英人李德立开山以来，经过一百多年的建设，留下了具有英、美、德、法、俄、瑞典、芬兰、丹麦等二十多个国家建筑风格的近1000栋别墅，这些别墅和谐分布在自然风光与中国文化相融的氛围之中，形成了特有的个性，是宝贵的旅游资源。别墅的建造，既运用了西方乡村生活与都市文化结合起来的浪漫主义，又在园林布置上巧妙地采用了中国文化的传统手法，是中西文化交融的典范，她赋予风景区一种典雅、古朴的开放品格。牯岭山城的别墅，在中国近代史和当代史上占有举足轻重的位置，很多影响甚至决定中国命运的重大事件都曾在这里发生，别墅的历史内涵丰富

4、而复杂。随着时间的流逝，中外名人在酝酿、导演的重大历史事件以及各种故事、趣闻和轶事，与他们所栖身的别墅一起，对游人产生了越来越大的吸引力。别墅群已成为人文景观中极具魅力的瑰宝。1.2 老别墅的利用现状现存的老别墅中目前只有像 “美庐”、“老别墅的故事”景区这样的一小部分得到了合理的保护利用，还有大部分别墅没有被合理保护和有效利用，有的被用作居民住所，有的被个体经营业主用于开办小宾馆、小饭店，使原本美仑美奂的别墅失去应有的风采，与世界级的风景名胜区显得有些不协调。而且，现代人们的生活大量使用不洁净、不环保的洗涤用品，每天排放的生活污水对风景区的环境造成了不好的影响。1.3 老别墅保护性开发利用的

5、意义老别墅是一项宝贵的旅游资源，充分挖掘老别墅的“故事”，对其进行理性地保护，适度开发利用，让其不仅成为装扮的亮丽风景，而且成为游人感受历史、与先贤和历史伟人对话的窗口，这里蕴藏着无限的商机，可以取得丰厚的经济利益和良好的社会效益。对老别墅进行保护性开发利用，助于推行“绿色生活”，修正人们的“生活轨迹”。控制非环保用品的使用，减少生活垃圾，有利于净化的环境，使人与自然更加和谐，从而实现旅游的可持续发展。2. 项目运作可行性分析老别墅资源蕴藏着无限的商机，管理局和社会各界都非常关注和支持尽快对其进行保护和开发利用，推动经济和社会各项事业的发展。2.1 政府的支持管理局各届领导都十分重视对老别墅的

6、开发利用，新一届领导班子上任伊始，就把对老别墅进行保护性开发利用作为工作的中心任务来抓，并且将其作为“旅游”上市工作计划的一个重要组成部分，成立了专门的领导协调工作小组负责推进落实。今年春节刚过，房产局就组织人员对老别墅的现状进行了全面的调查摸底，对实施老别墅保护性开发利用作了大量的准备工作。2.2 社会的支持进入新世纪以来，风景区旅游事业一直处于稳步快速发展之中，各界人民的文明素质和整体意识有了很大的提升。通过摸底调查，居民都非常支持对老别墅进行保护开发，人们普遍认为，这是保护、发展的一件大好事。同时，为了减少人们生活对环境的影响，已经于2006年8月启动了山下芳兰村“文明新城”的建设，这一

7、工作正在有条不紊地进行。这一工程的实施，可以妥善安置老别墅中现有的居民，解决居民的后顾之忧。2.3 技术的保障现代建筑装饰技术的发展和建筑装饰材料的日新月异，给老别墅保护性开发利用提供了技术保障，可以使老别墅尽量保持其原有的历史风貌。2.4 资源的优势经对老别墅进行的初步调查，确认有400多栋老别墅可以开发利用，随着文明新城的建成，山民搬迁工作顺利完成，这一资源有可能还会增加。3.项目运作目标和策略构想一个项目的成功运作，需要有明确的目标和科学合理的策略方案。树立科学发展观，精心策划，对风景区老别墅进行保护性开发利用，把建设成绿色、文明、和谐的人间胜景，以实现旅游事业的可持续发展是我们的根本目

8、的。3.1 项目总体目标与部署项目将作为“旅游”香港上市规划的一部分，拟先对200栋老别墅分步骤实施保护性开发利用。3.2 项目实施策略构想3.2.1 项目运作机构的组建思路项目将依托旅游发展有限公司来运作，首先由该公司通过向政府购买老别墅的开发资格，然后通过吸收著名有山地别墅经营理念的投资入股，将旅游发展有限公司改组为股份有限公司，在股份公司增设“别墅经营分公司”来负责经营该项目，分公司内设办公室、会计部、一区经营部、二区经营部、三区经营部、营销部和工程部。3.2.2 项目运营模式的选择老别墅保护性开发项目将完全按照现代企业制度来运作和管理，政府主管部门只对其实施宏观政策指导。4. 项目投资

9、估算与资金筹措4.1 投资估算经初步测算，老别墅保护性开发项目投资总额22989.95万元人民币，具体情况如表4.1所示：表4.1 老别墅保护性开发项目投资估算表（单位：万元）序号项目名称投资额（万元）1老别墅开发经营首期租赁费50002老别墅改造装修费120003办公设备购置费40.254智能管理系统购建费8005健身娱乐设施购置费4806保健服务设施购置费4807人员培训与形象设计包装费19.78营销宣传费40009项目开办费7010流动资金及其他预备费100合 计22989.954.1.1 老别墅开发经营租赁费的测算参照目前别墅租赁费标准测算，每栋别墅年租金5万元，200栋别墅年租金10

10、00万元。首期一次性支付5年租金5000万元，第六年开始每年支付租赁费1000万元。4.1.2 老别墅改造装修费测算按每栋老别墅平均60万元的装修标准测算，200栋别墅改造装修费为12000万元，其中电视、空调和洗浴设备2000万元。4.1.3 办公设备购置费用测算办公设备按表4.2所示项目配置估算，合计40.25万元。表4.2 办公设备购置费用估算表（单位：万元）序号设备名称型号规格单位数量单价 总价备注1办公商务车辆13030含相关费用2空调台100.223电脑台100.554打印机台30.150.455复印机台10.80.86家具套200.12合 计*40.25*4.1.4 智能管理系统

11、购建费测算智能管理系统软件设计与硬件配置安装调试整体外包给相关单位建设，总费用初步预算800万元。4.1.5 健身娱乐设施购置费测算拟分别在三个别墅区各设一个健身娱乐服务站，初步拟按下列标准配置相关设施：健身类设施每套100万元（含相关费用），三套合计300万元；娱乐类设施每套60万元（含相关费用），三套合计180万元。4.1.6保健服务设施购置费测算拟分别在三个别墅区各设一个保健服务站，初步拟按下列标准配置相关设施：医疗保健类设施每套60万元（含相关费用），三套合计180万元；洗浴保健类设施每套100万元（含相关费用），三套合计300万元。4.1.7 人员培训和形象设计费用测算项目初步规划配

12、备管理人员5名、服务人员300名、智能管理系统维护人员2名、水电维修人员5名、其他人员6名，各类人员合计318人。对各类人员业务技能、文明素质和服饰形象包装费用估算情况如下：管理人员业务技能、文明素质培训费用1万元，服饰包装费1万元，合计2万元。服务人员业务技能、文明素质培训费用1万元，服饰包装费15万元，合计16万元。智能系统维护人员业务技能、文明素质培训费用0.8万元，服饰包装费0.1万元，合计0.9万元。水电维修人员业务技能、文明素质培训费用0.2万元，服饰包装费0.2万元，合计0.4万元。其他人员业务技能、文明素质培训费用0.2万元，服饰包装费0.2万元，合计0.4万元。以上各类人员业

13、务技能、文明素质和服饰形象包装费用合计19.7万元。4.1.8项目开办费测算项目开办费主要包括项目前期调研费、项目论证费、中介咨询费、营销宣传费、差旅费、资料费和其他费用，初步估算70万元，分项测算情况如表4.3所示：表4.3 项目开办费估算表（单位：万元）序号费用名称金额1项目前期调研费102项目论证费103中介咨询费104差旅费305资料费56其他费用5合 计704.1.9 流动资金及其他预备费测算流动资金主要用于日常周转之需，其他预备费用于应付不可预见的支出，两项预算合计100万元。4.2资金筹措拟通过吸收两个以上对旅游市场有深刻认识的国际著名酒店企业投资入股筹集资金2.3亿元人民币。5

14、. 项目财务效益分析 5.1 收益预测5.1.1 收益构成老别墅保护性开发项目收益主要由住宿收入、餐饮收入、茶楼酒吧收入、健身娱乐收入、保健服务收入和商品销售收入构成。5.1.2 各项收益预测经初步估算，每年住宿收入10944万元、餐饮收入2736万元、茶楼酒吧收入1555.20万元、健身娱乐收入622.08万元、保健服务收入345.60万元、商品销售收入2211.84万元，合计收入18414.72万元。5.1.2.1 住宿收入的估算别墅住宿收入按估计的入住率和住宿标准来测算为10944万元,如表5.1所示:表5.1 别墅住宿收入估算表别墅数量年营业天数入住率全年入住次数住宿标准年收入(栋)(

15、天)(%)(天栋)(元/天栋)(元)20036040288003800 109,440,000.00 5.1.2.2 餐饮收入的估算餐饮收入按估算的住宿收入(10944万元)的1/4来综合测算, 则餐饮收入估算为2736万元。5.1.2.3茶楼酒吧收入的估算茶楼酒吧收入按估计的入住率、消费人次和消费标准测算，为1555.20万元，如表5.2所示:表5.2 茶楼酒吧收入估算表别墅数量每栋平均床位数年营业天数入住率全年入住人次消费比例消费人次消费标准年收入(栋)（张/栋）(天)(%)(人天)%(人次)(元/人次)(元)200123604034560030103680150 15,552,000.0

16、0 5.1.2.4 健身娱乐收入的估算健身娱乐收入按估计的入住率、消费人次和消费标准测算，为622.08万元，如表5.3所示:5.1.2.5 保健服务收入的估算保健服务收入按估计的入住率、消费人次和消费标准测算，为345.60万元，如表5.4所示:表5.3 健身娱乐收入估算表别墅数量每栋平均床位数年营业天数入住率全年入住人次消费比例消费人次消费标准年收入(栋)（张/栋）(天)(%)(人天)%(人次)(元/人次)(元)20012360403456001551840120 6,220,800.00 表5.4 保健服务收入估算表别墅数量每栋平均床位数年营业天数入住率全年入住人次消费比例消费人次消费标

17、准年收入(栋)（张/栋）(天)(%)(人天)%(人次)(元/人次)(元)2001236040345600517280200 3,456,000.00 5.1.2.6 商品销售(商务服务)收入的估算商品销售(商务服务)收入按估计的入住率、消费人次和消费标准测算，为2211.84万元，如表5.5所示:表5.5 商品销售收入估算表别墅数量每栋平均床位数年营业天数入住率全年入住人次消费比例消费人次消费标准年收入(栋)（张/栋）(天)(%)(人天)%(人天)(元/人天)(元)2001236040345600802764808022,118,400.00 5.2 运营成本预测5.2.1 成本构成老别墅保护

18、性开发项目运营成本主要由别墅经营租赁费、固定资产和无形资产等折旧与摊销、工作人员工资及社保福利费、管理与业务招待费、营销策划费、住宿变动成本、餐饮成本、茶吧酒楼变动成本、健身娱乐变动成本、保健服务变动成本、商品销售成本、工程维护费和营业税金及附加等构成。5.2.2 各项成本预测5.2.2.1固定资产、租赁费和无形资产等折旧与摊销固定资产、租赁费和无形资产等折旧与摊销估算情况如“表5.6 固定资产、租赁费和无形资产等折旧或摊销计算表”所示。5.2.2.2 工作人员工资及社保福利费工作人员工资及社保福利费按平均每人每月2000元，工作人员按318人计算（如“4.1.7 人员培训和形象设计费用测算”

19、所述），工资及福利费全年合计763.20万元。5.2.2.3 管理与招待费管理与招待费按收入总额的4%估算，全年收入总额为10306.56万元，全年管理与招待费为736.59万元。5.2.2.4 营销策划费营销策划费按收入总额的6%估算，全年收入总额为18414.72万元，全年营销策划费为1104.88万元。表5.6: 固定资产、租赁费和无形资产等折旧或摊销计算表(单位:万元)序号项目原始投资额第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 1老别墅开发经营首期租赁费5000100010001000100010002别墅装修摊销(房屋按5年摊销)10000200020002000200020003别墅

20、装修摊销(设备按8年摊销)20002502502502502504办公设备折旧（按5年摊销）40.258.058.058.058.058.055健身娱乐设施折旧（按8年摊销）48060606060606保健服务设施折旧（按8年摊销）48060606060607培训和形象设计费（当期摊销）19.719.78智能管理系统摊销（按8年摊销）8001001001001001009营销宣传费（按5年摊销）400080080080080080010项目开办费（当期摊销）707011流动资金及其他预备费100合计22989.954367.754278.054278.054278.054278.055.2.2

21、.6 住宿变动成本住宿变动成本按全年入住人数和消耗标准估算，全年合计2937.60万元,如表5.7所示:表5.7 住宿变动成本估算表序号成本费用项目全年入住人次（人天）消耗标准（元/人天）全年费用总额(元)1水电费34560035 12,096,000.00 2洗涤费用34560015 5,184,000.00 3物料消耗3456003512,096,000.00合计29,376,000.00 5.2.2.7 餐饮成本餐饮成本按全年餐饮收入的50%估算，全年餐饮收入2736万元, 餐饮成本为1368万元。5.2.2.8 茶吧酒楼变动成本茶吧酒楼变动成本按全年茶吧酒楼收入的30%估算，全年茶酒收

22、入1555.20万元, 茶吧酒楼变动成本为466.56万元。5.2.2.9 健身娱乐变动成本健身娱乐变动成本按全年消费人数和消耗标准估算，全年合计207.36万元,如表5.8所示:表5.8 健身娱乐变动成本估算表序号成本费用项目全年消费人次消耗标准（元/人次）全年费用总额(元)1水电费51840201,036,800.00 2物料消耗51840201,036,800.00合计2,073,600.00 5.2.2.10 保健服务变动成本保健服务变动成本按全年消费人数和消耗标准估算，全年合计129.60万元,如表5.9所示:表5.9 保健服务变动成本估算表序号成本费用项目全年消费人次消耗标准（元/

23、人次）全年费用总额(元)1水电费1728030 518,400.00 2物料消耗1728045777,600.00合计 1,296,000.00 5.2.2.11 商品销售成本商品销售成本按全年商品销售收入的60%估算，全年商品销售收入2211.84万元, 商品销售成本为1327.10万元。5.2.2.12 工程维护费（设施维修费）第一年按30万元，以后每年增加10万元。5.2.2.13 营业税金及附加营业税金及附加按全年营业收入的5.5%计算，全年营业收入18414.72万元, 营业税金及附加为1012.81万元。5.3 投资效益分析5.3.1 项目未来五年的损益情况预测经初步测算，各年损益

24、情况如表5.10所示。5.3.2 项目盈利能力分析项目投资税后利润率 = 各年平均净利润/投资总额 =3011.27/22989.95 = 13 %据有关资料显示，社会平均投资利润率最高在10%-15%之间，从项目投资税后利润率可以看出该项目具有较好的盈利能力。表5.10 预测损益简表（单位：万元）序号项目第1年第2年第3年第4年第5年一、主营业务收入18414.7218414.7218414.7218414.7218414.72减：主营业务成本11597.1711517.4711527.4711537.4711547.47主营业务税金及附加1012.811012.811012.811012.

25、811012.81二、主营业务利润5804.74 5884.44 5874.44 5864.44 5854.44 减：营业费用1104.881104.881104.881104.881104.88管理费用736.59736.59736.59736.59736.59财务费用三、营业利润3963.27 4042.97 4032.97 4022.97 4012.97 减：所得税990.82 1010.74 1008.24 1005.74 1003.24 四、净利润2972.45 3032.23 3024.73 3017.23 3009.73 5.3.3 项目投资回收期分析投资回收期是指以项目净收益回

26、收项目投资所需要的时间，具体计算时按项目累计净现金流量现值超过投资总额的时点。各年现金净流量的现值如表5.11所示：表5.11 各年现金净流量现值计算表（单位：万元）年份1 2 3 4 5 净利润2972.45 3032.23 3024.73 3017.23 3009.73 折旧与摊销4367.754278.054278.054278.054278.05现金流量7340.20 7310.28 7302.78 7295.28 7287.78 折现率0.120.120.120.120.12折现系数0.892857140.797193880.711780250.635518080.56742686现

27、金流量现值6553.75 5827.71 5197.97 4636.28 4135.28 累计现金流量6553.75 12381.46 17579.43 22215.71 26350.99 投资回收期 =4+（投资总额-第4年累计现金净流量现值）/（第5年累计现金净流量现值-第4年累计现金净流量现值） = 4 + (22989.95-22215.71)/( 26350.99-22215.71) = 4.18年）即：该项目投资回收期为4.18年。6. 项目国民经济效益分析6.1 项目实施对财政收入的影响项目实施后，财政每年可因此获得租赁费、营业税金及附加、所得税等收入3000多万元。6.2项目实施对相关服务业的影响。项目实施后，随着旅游形象品位的进一步提升，旅游事业的进一步壮大，可对购物及其他相关服务业起到积极的促进作用。7. 项目社会、生态效益分析7.1 项目社会效益分析项目实施后，有利于提升景区的形象和品味，增强景区对中外游客的吸引力，既可以扩大社会就业机会，又可以带动社会其它产业的发展，形成地方经济协同发展，共同进步的良好局面。 7.2 项目生态效益分析项目实施后，可以控制产生污染的生活清洁用品