楼盘全年营销策划方案.docx

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楼盘全年营销策划方案

楼盘全年营销策划方案

楼盘全年营销策划方案

【篇一：

楼盘-营销策划方案】

一、市场分析

1、中国市场分析

==中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。

全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，同比增长19.4%。

再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%。

==中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。

我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大供给上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。

2、济南市场分析

全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为1164.71万㎡，建筑面积为3130.41万㎡。

同全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%，市场供应火热。

济南成交住宅用地达421万㎡，从供需角度分析，未来一段时间内住宅、商用房仍将保持较高的供给量。

同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，存在大量购房需求。

且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势。

在总体政策环境无大的异动情况下，限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。

短期内不会退出。

从成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。

另外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大致量综合型项目入市也将带动北部片区发展。

由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改进。

3、消费群体分析

，济南市城市居民人均可支配收入35648元，农民人均纯收入13248元;城市居民人均消费性支出21667元，农民人均生活消费支出7799元。

济南属于中等收入城市，当前硬性购房人群为22-35岁的工薪阶层和公务员，多为结婚购房，40-55左右人群多为投资性购房，自住，且对沿街商铺和升值楼盘感兴趣，50岁左右人群喜欢锻炼，对购物、休闲、2娱乐配套齐全的楼盘感兴趣，总体而言年轻群体购房喜欢居住环境舒适，性价比较高的住宅，中年人喜欢投资性住房，老年人喜欢购物、休闲、娱乐一体的配套齐全的住房。

二、项目分析

1、项目swot分析

==地理优势：

地处高新区，西林奥体商圈，东临唐冶商圈

==商业优势：

北临建筑大学、建大教授花园，东临银座汽车城，消费群体较为稳定，购买力相对较大。

==环境优势：

东侧雪山，改为配套该项目，是济南是仅有的一家集休闲、健身、娱乐一体的综合性大型公园，让您在繁华的城市中，享受到田园小憩的自然风光。

==文化优势：

该项目为历城一中的学区房，九年一贯制，南侧莅临幼儿园，是济南市独有的从幼儿教育到大学教育都在家门口的书香家园。

==缺点（劣势）：

百替进驻济南时间短，品牌知名度较差，次路段为小路口，且路面较窄，坡度较大，推广较少，与经十路交叉口没有标示，无法引起人们的注意。

==机遇：

西林高新区及奥体中心商圈，东临保税区，力诺集团及高校区，

北临建筑大学，南临消防总队，上班族较多，交通较为方便，适合居住，方圆10km无商业圈，此处沿街商铺，商机无限，购买无论是租或自用都是最佳选择。

2、现其它项目营销策略

==“价格”营销：

项当前期的超低价销售抑制了后期销售的涨价空间，影响整体收益。

而且对项目档次有一定的影响。

==“欺骗”营销：

宣称5000元每平的价格，实际这个价格的只有一套，其余的房源都在9000元每平以上。

客户吸引来了，可是客户是非常抵触这种间接欺骗行为的，影响了项目的市场形象，让客户及其身边的朋友对项目后期的宣传产生不信任心理。

==“友好环境”营销：

南靠山，北临湖，花园式小区。

结果实际是离着那边的山有80公里，背面的湖有90公里，花园式的小区是刚种植的小树苗，让消费者一种被欺骗的感觉。

三、项目定位

1、目标市场定位

==年轻的上班族

==中年事业有成的老板

==需要享受安逸自然环境的老年人

==急需学区房的人士

==需要投资商铺或者做生意的人士

==急需购房结婚者

==公务员

2、市场定位

济南独有的配套公园式休闲、健身、娱乐综合性公园，增值空间大、学区房、增值商铺

四、营销策略

人气聚集：

==限时三天，前100名，排队，每天8:

：

30开始，凭身份证每人可领取鸡蛋2斤。

==拿出10套房子，作为特价房，前100名，前三天进行广告宣传，第三天上午8:

30开始参与者可排队将信息表和编号投入信息箱，排队领取信息表，现场上午11:

00开始进行摇号开奖，摇出5套房子的所有者，第四天上午原时间继续摇出剩下的5套房子，中奖者现场签订合同，交定金。

==引进羊驼展览，吸引人气，来源于《爸爸去哪儿》中羊驼的搞笑特性，配套班车免费接送观看。

==在济南各大商场设立销售联络点，推广楼盘、别墅和沿街商铺。

==进行微信推广，凡是点赞超过100的奖励10元话费。

五、市场推广

==首先进行报纸媒体宣传，主题为“您的私人定制住宅”“如何选择性价比高的楼盘“”济南楼盘未来趋势“”济南发现新大陆“”购房6大陷阱教你如何识别“在济南时报，齐鲁晚报刊登硬广和软广。

召开新闻发布会发布会，在家门口就能，从幼儿园到大学，从购物到休闲娱

【篇二：

某楼盘营销策划书】

一、城区总体住宅市场形势分析

1、江都经济较快发展

江都gdp为230.2亿元，比上年增长15.8%；人均gdp为22851元，比上年增长15.9%。

江都gdp为280亿元，比上年增长16%；人均gdp为27805元，比上年增长16%。

按gdp和人均gdp比上年分别增长15%计算，预计江都gdp将达到320亿元左右、人均gdp将达到3元左右。

2、居民收入稳步增长

江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和11.3%；在岗职工平均工资为17260元，比上年增长15.8%。

江都城镇居民人均可支配收入13105.5元，农民人均纯收入7011元，分别比上年增长19.1%和14.4%；在岗职工平均工资为20288元，比上年增长17.5%。

预计江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。

3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观

（1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力

江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。

江都商品房施工达到188.90万平米，仅新开工商品住宅就有71.96万平米、竣工住宅53.48万平米，住宅销售76.74万平米（6480套）。

江都城区商品住宅均价仅在余元/平米，而商品住宅均价达到3421元/平米，当前商品住宅均价已达到3700-3800元/平方米，同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅！

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另外，末江都城乡人均储蓄仅18391元，比上年仅增长7.7%。

按当前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价

及户均3.5人、城区家庭平均年收入约4.5万元计算，则房价收入比在9以上，远超过6-8的正常水平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。

另外，根据江都城区当前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比达到1：

400以下，也远超过1：

300-1：

200的正常水平，以租养贷已不可能。

（2）未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求

未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。

按照城区当前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米（即达到人均30平方米左右），同时以两年内城区新增人口3万人（注：

根据江都规划，到城区人口为30万人，即四年内增加6万人）且有30%的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算，潜在最大住宅需求量也不到150万平米。

而从现实情况来看，当前江都城区房地产供应量较大，特别是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购买力已经饱和。

未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于的76.74万平米，从当前销售形势来看，预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右，房价也将趋于平稳或小幅上升。

因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响，江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继，未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。

预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比：

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小结：

江都经济较快发展，居民收入稳步增长，城区居民人均住房面积较小，因此房地产发展有一定的空间。

然而，当前城区房价水平已超出普通居民购买力水平，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。

二、城区主要在售住宅楼盘个案分析

当前，江都城区新建商品住宅主要集中在老通扬运河以北的城北区域和新通扬运河以南的城南区域，城北为江都市新的政务区，城南为经济开发区。

从路段上看，大部分楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线。

从配套来看，城南区域相对已经成熟，其配套好于城北区域，但城北区域道路基础设施好、新行政中心的有利规划使城北区域居住条件有很大的发展潜力。

江都城区当前的主要干道为龙川路、新都路、扬州路“三纵”及北环路、江淮路、龙城路、长江路、浦江路、舜天路等“六横”。

从各个楼盘位置来看，由于江都城区面积小、城南城北区域楼盘分布相对密集（大部分楼盘集中在龙川路

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和新都路两侧沿线）、从城南城北区域的楼盘到市中心主要出入扬州路或龙川路而扬州路、龙川路、新都路相距比较近，因此虽然各个楼盘到市中心的直线距离有远有有近，但城南、城北区域的大多数楼盘到市中心的实际距离都差不多。

江都城区主要在售住宅楼盘位置图

1、城北区域住宅楼盘个案简析

（1）长江国际花园

楼盘位置：

新都北路北侧、仙城中学西侧。

售楼处位置：

现场接待中心；市区接待中心在江淮路33号。

开发商：

江苏双汇房地产开发有限公司。

规划设计：

超宽楼间距设计，地下停车位与建筑贯通。

建筑设计：

中央公园小高层设观光电梯。

部分楼栋底层架空设计。

营销代理：

南京垠坤代理机构。

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【篇三：

房地产项目（年度）营销方案】

金利来广场

整体营销方案

金利来广场专案组3月1日

【宏观】

一、地产项目整体营销方案

1）项目分析与目标客户分析

本项目主要客源属于圈层性质特别突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面她们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。

因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。

同时为了把握住嘉祥能够承受总价百万豪宅的人的购买之目的，的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！

2）项目竞争态势分析3）营销推广策略4）项目销售策略5）营销费用使用计划表

【微观】

二、项目销售策略

1.项目销售总体目标

细化要求：

销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等2.入市时机分析3.销售策略项目的销售思路销售价格策略

项目价格影响因素项目面积区间分布项目户型分布项目价格区间分布推盘策略（工程进度）4.案场管理和服务

1）包括：

人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等

2）输入条件：

项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论3）备注：

《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、

推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况4）信息：

三、项目推广策略

1.项目推广思路1.1.项目的形象定位

1）推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】，王者归来,风尚*阳光巴比伦--金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！

2）项目形象

【商业与政务中心*不对外的豪宅】

a卖奢侈品：

值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石能够切割钻石，对话王者。

b卖地段：

嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服因此挑剔的目光。

c卖稀缺：

谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。

对于“不对外”的理解：

奢侈品的“开放式阻碍营销”

——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同低端：

摆架子——预约制中端：

拒绝外人----加入会员制

高端：

以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”

1.2.项目的推广主题

1）项目推广主题及细分2）主题概念生成的市场基础3）主题概念的项目基础1.3.项目总体推广思路1.4.项目总体推广策略2.项目卖点整合

1）项目设计特点2）项目卖点的整合和提炼3.项目整合推广策略3.1.品牌整合策略

分析结论要求：

1）金利来品牌竞争分析2）企业品牌对项目品牌的支撑3）品牌推广思路4）整合推广计划3.2.线上推广整合策略

1）推广渠道分析及选择2）媒体投放原则3）媒体投放计划3.3.线下资源整合策略

1）社会资源利用2）客户资源的利用3）其它线下资源开拓和利用3.4.现场活动策略和计划