雪山风情街运营方案.docx

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雪山风情街运营方案

雪山风情街企划及运营案

结合雪山风情街目前的发展状况，经多天深入学习，为雪山风情街做好配套服务。

 为实现风情街未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目招商运营出售做好各项充分准备工作打好坚实的基础。

 为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下雪山风情街项目规划设计思路定位及未来运营设想案，以供参考。

1、 雪山风情街的定位：

古玩文学以及餐饮娱乐特色雪山风情街  

 二、 生存意义 

  1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游览观光需求、民俗表演需求。

  2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览容。

 3、延长游客在雪山风情街休闲旅游的停留时间。

4、带动景区其它配套服务项目的二次消费和地相关产业链的有利发展。

 5、为前来雪山风情街休闲旅游爱好者留下美好难忘的回忆。

  三、 雪山风情街文化氛围体现 

  1、雪山风情街街区围应充分挖掘沂水文化中多元、复合性特点，整合各地文化 资源。

另过往游客无不惊叹叫绝、震撼心灵。

  2、充分利用地的节庆文化，根据当地节庆文化制定的时间，开展雪山风情街民俗   舞蹈表演和现场互动节目，吸引过往游客在雪山风情街的停留时间，间接带动雪山风情街的经营收入，为游客丰富旅游涵，为经营者增加经营信心。

。

   四、 市场分析 

要通过对雪山风情街围商业环境，行业状况进行深入了解，并且要通过考察调研掌握比较成熟的知名古镇、古城、古街、大型旅游风景区雪山风情街的经营状况，环境优略势对比、地产品特色等面进行深入了解，来增加雪山风情街的旅游文化。

相关工作还有待外出考察，力争把雪山风情街打造成极具特色的民族文化、餐饮娱乐休闲特色雪山风情街。

五、 经营策略 

经营布局规了雪山风情街的硬件功能，而经营模式则是为了完善雪山风情街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，雪山风情街民族文化、餐饮娱乐休闲特色雪山风情街才能获得良好的招商和经营成果。

  在经营模式的建立面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的经营模式：

  -------统一招商、协助经营、部分自营   -------整和市场、完善政策、合理回报 

  1、统一招商 

  除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺和整体买断的商铺，应采用统一招商的原则。

对于投资户购买的商铺，应有公司与商户签定委托代管协议，由市场统一招商。

  市场的招商采用品牌联营、招商引资和租赁等展开，其商户和品牌商户可采用以上多种式展开，中小商户应以租赁为主。

 2、协助经营 

  雪山风情街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。

  关于以后雪山风情街雪山风情街项目整体思路定位及未来运营设想  

 --强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让所有来景区的游客主动来此消费。

 --每年都有很多地民族盛大节日，通过节庆活动提高雪山风情街的文化及艺术魅力。

  --同演艺中心艺术团体挂钩合作，在末和旅游旺季举行雪山风情街民族风情歌舞表演，以此来吸引过往游客前来观看，带动雪山风情街消费。

  --与旅游公司合作，形成雪山风情街旅游定点购物景点，吸引中外游客及本地游客来此观光消费。

  --全位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，消费者一个享乐的旅游购物天堂。

  --定期促销推介，形成旅游人气最旺地，带来巨大消费。

3、部分自营 

  公司必须有充分的思想准备，在招商效果欠佳或部分商户不愿进入的行业进行自营，采用部分自营带动商户进驻，促进旅游市场发展。

在自营项目获得发展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的办法。

具体包括：

  --市场有需求，但前期招商效果欠佳的，如服饰等； 

  --经营项目有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要作用的，如化装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等； 

  --有市场前景，但需要引导消费的项目，如旅游商品等； 

  --游客生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚的，如平价超市；

  --适当的公益性项目，如免费的休闲区；  

 4、整和市场 

  --整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体；

 --整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层分割经营；   

--整和招商，与投资户进行招商协商，进行统一招商；

 --整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营进行统一的广告、促销推广；  

 5、完善政策 

 --完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力； 

  --强化托管和统管措施，提高管理水平和能力； 

  6、合理回报 

  --保证市场和经营户合理的收益，实现双赢； 

  --通过市场整体机能的完善，带动雪山风情街旅游片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报； 

  --通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；

6、招商计划 

  1、确立市场经营模式 

  经营模式决定了市场经营的式，经营模式确立，可确定招商的政策，是关于雪山风情街民族文化、餐饮娱乐休闲一体雪山风情街项目整体思路定位及未来运营设想；  

2、制定具体的招商政策   

--招商的目标和原则；  

 --制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；  

 --制定不同商户的准入条件；

 --确定优惠幅度和条件； 

 --部分大项目的招商案；   

3、招商区域和目标客户确定 

招商区域以沂水、沂南、地区边为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国； 

4、大客户及品牌商户的招商 

  --招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高旅游市场招商效果， 收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；

  5、市场招商的全面展开 

  --针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；  

 --针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介； 

   6、商户的登记和初选 

  --制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；  

 --所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；

   --对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；   

--对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；

 7、新商户开业筹备  

  --统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托购物气氛；   --组织和督促商户进货；   --进行店堂的布置及商品列；   --进行开业活动的筹备；  

七、企划策略  

 7．1广告策略  

 1、广告形式 

  以硬广告传播为主，充分告之招商活动信息； 

 2、诉求容 

  以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；  

 3、广告媒体及投放规格 

  --报纸广告，以地主流报纸投放为主，在大客户招商阶段，定期有县权威或国权威的新闻机构进行广告投放；  投放规格以1/2版为宜，强势推广期可进行整版投放；  

  --印刷品广告，建议印制招商手册，规格为16开、12-16个P，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用； 

  印制海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用； 

  制作招商政策说明书，主要用于对准客户或大客户推介和谈判； --户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主；   广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；   布标、巨副、展板主要在促销活动期间加以应用，以扩大传播效果； 彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于景区雪山风情街现场，用来烘托现场气氛；  

 7．2促销企划活动策略    

1、活动主题 

--定期以及不定期策划儿童走秀，歌唱比赛；

--老年艺术表演；

 --啤酒节；

--一元拍卖；结合风情街丰富多彩的夜景及DE区展开民俗古玩、蒙特色小吃；等丰富多彩的文化活动；

 --节假日风俗文化庆典；

 --环游景区小火车  

--疯狂夜市活动

 2、活动目标 ；

  --借商业活动，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；   --借商业活动，对市场招商政策进行全位的推广；   --引起社会广泛关注，提高传播效果；   --邀请各媒体参与，进行商业炒作；  

B、节日庆典   

1、活动主题 春节文化庙会 

 2、活动目标 --借庆典传达开业信息，强化市场信心；   --借开业庆典提升市场品牌形象；  --借开业庆典吸引大量游客前来购物、消费，提升雪山风情街人气，增强商户信心；   --借庆典形成良好的经营势头，促进雪山风情街未完成招商目标的商户进驻；   

3、活动容  具体活动容需要运营提策划案，经公司管理层召开专题会议讨论确定。

八、以上雪山风情街项目的整体思路定位和运营设想还需要更加深入的了解和考究，为公司运营部提供有效的项目策划意见。

对同类型的民族文化著名雪山风情街区进行实地考察、了解，有待进一步深入研究探讨。

希望该设想案能为雪山风情街项目规划设计、思路定位、提供科学、合理、具有创新理念的参考依据。