前期物业服务协议.docx
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前期物业服务协议
前期物业服务协议
项目名称：
正基领尚城
项目座落地址：
安徽省阜南县富坡大道西侧
委托方：
阜南县正基置业有限公司
受托方:
安徽迪尚物业管理有限公司
签订日期：
2015年1月1日
前期物业服务协议
甲方（业主）：
座落位置：
建筑面积：
㎡
联系电话：
（固话）（手机）
住所地及邮编：
乙方（物业服务企业）：
安徽迪尚物业管理有限公司
负责人：
卢家萍
联系电话：
地址：
安徽省阜南县东方领秀城小区
资质等级三级
证书编号：
3732
根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《安徽省省物业管理条例》、《安徽省物价局、安徽省住房和城乡建设厅印发安徽省物价局、安徽省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业管理服务（本协议所指前期物业服务是指自房屋出售之日起至本物业业主大会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。
）达成如下协议：
第一章物业服务内容和质量
第一条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放秩序管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修服务；
根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规规定，甲方委托乙方按照甲乙双方签订的《装饰装修服务协议书》对甲方的装修提供服务；
8、物业档案资料管理。
第二条乙方为甲方提供的前期物业服务质量标准按照本物业所在地政府审核备案的物业服务费对应的物业服务标准执行，详见本物业开发商与乙方签订的《前期物业服务合同》。
第三条甲方委托乙方为其提供前期物业服务质量标准外的其他新增物业服务事项（选）：
1、无；
2、无。
第四条甲方就专有物业、专有设施设备、场地等的维修、养护及其他特约服务，向乙方提出委托时，乙方可以接受委托并按照乙方公示收费标准或约定收费。
第二章物业服务费用
第五条物业服务费主要用于以下开支：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
7、办公费用；
8、管理费分摊；
9、物业服务企业固定资产折旧；
10、法定税费；
11、物业服务企业的利润；
12、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，须通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第六条甲方未办理本物业房屋所有权证时，物业服务收费以本物业《商品房买卖合同》中约定的销售建筑面积为准收取。
甲方办理本物业房屋所有权证的，物业服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积为准收取。
销售建筑面积和产权建筑面积存在差异的，物业服务费不再多退少补。
但当房屋所有权证办理完毕后，必须以房屋所有权证所登记的建筑面积为准收取物业服务费。
第七条物业服务费按照甲方与开发商签订的本物业《商品房买卖合同》约定的本物业交付之日起计收。
乙方在甲方收楼时，计清并预收12个月物业服务费。
此后，物业服务费按以下第种方式缴纳：
1、按自然月收取。
甲方应于每月1日缴纳当月的物业服务费。
2、按自然季度收取。
甲方应于每季度首月1日缴纳当季的物业服务费。
3、按年收取。
甲方应于每年度12月31日缴纳的物业服务费。
（若当地法律法规有明确要求的按当地规定执行）
第八条物业服务费用实行包干制，收费根据建筑面积按照以下标准计收：
高层住宅：
0.72元/㎡·月，
商业物业：
1.5元/㎡·月。
乙方按照本协议约定的服务内容和质量标准提供物业服务，并按上述标准收取物业服务费用，盈余或亏损由乙方享有或承担。
物业服务费用如遇政府执行标准调整，甲方同意乙方按政府最新标准执行。
第九条公摊水电费按以下第2种方式缴纳：
1、物业服务费中包括公摊水电费。
2、物业服务费不包括公摊水电费：
公摊水电费按照“谁受益，谁承担”的原则，按户/建筑面积进行分摊，并与物业服务费同时缴纳。
公摊水电费包含但不仅限于路灯用电、梯灯用电、园景用水电、二次供水电费、电梯用电、设备房用电等费用。
第十条甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，须及时将其与物业使用人之间的约定书面告知乙方，从其约定，但甲方为法定的物业服务费缴交人。
物业产权发生转移时，甲方须结清物业服务费用，并及时和新业主共同与乙方办理资料变更登记手续。
因甲方未及时与乙方办理清户手续而引起的欠费及其他责任问题由甲方承担，本物业新业主负连带责任。
第十一条甲方同意委托乙方办理银行代缴费账户的，须同意乙方通过为甲方办理的银行代缴费账户划扣水电费和物业服务费用，划扣手续费由乙方承担。
第十二条甲方同意委托乙方办理银行代缴费账户的，同意乙方通过为甲方办理的银行代缴费账户划扣。
第三章物业的经营与管理
第十三条停车场收费分别采取以下方式：
-8-
1、本物业区域内未售的规划停车场（位），产权属于建设单位所有，建设单位委托乙方经营管理的，甲方和物业使用人有优先租用权，车位租用人按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的收费标准向乙方交纳停车费。
2、甲方专有（含别墅私家车位）配套停车位或建设单位已售规划停车位，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳物业服务费用。
3、临时停车的收费标准依据国家和当地政府规定的收费标准执行。
4、停车费收费标准如遇政府执行标准调整，甲方同意乙方按政府最新标准执行。
5、停车场（位）公共水电费及相关的维修、养护费用由停车位物业所有权人承担。
第十四条建设单位委托经营的停车位或甲方购买的专有停车位，乙方与甲方或使用人签订书面的《车辆停放服务协议》，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。
甲方或停车位使用人同意与乙方按以下原则建立停车服务关系：
乙方仅提供车位的物业服务，为甲方或使用人有偿提供停车场地并对场地进行维护管理，不对车辆损坏、被盗及车内财物损失负责。
第十五条甲方同意本物业管理区域内的停车位按以下原则使用和管理：
1、本物业管理区域内的停车位按照“先到先得”的原则出租及使用；
2、月租车位租满后，除非有退租车辆，否则乙方不受理新增月租车辆；
3、临租车位停满后，乙方须禁止后续车辆进入本物业区域停放；
4、乙方须优先保障本物业区域业主（物业使用人）自有车辆的停放，必要时，应限制非本物业区域业主（物业使用人）自有车辆进入本物业管理区域停放。
第十六条甲方同意乙方可以利用物业共用部位、共用设施设备开展多种经营，所得收益用于小区的公共事宜或专项维修资金的开支。
第十七条非机动车须停放于本物业区域规划的或乙方指定的停放位置，乙方只对停放于本物业区域的非机动车提供秩序维护服务，不提供保管服务。
第四章物业的使用
第十八条甲方应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十九条甲方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因涉及共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方并经乙方审核同意后确定使用范围和时限，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿。
第二十条甲方应按规划、设计用途使用物业，因特殊情况需要改变专有部分物业设计用途的，甲方应在征得有利害关系的业主以及乙方书面同意，并报有关行政主管部门批准后实施。
第二十一条甲方同意建筑区划内所有与某住宅单位（包括低密度住宅、联排住宅等）相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台、底层庭院、地下室、架空层、地下车库/车位，由该住宅单位的买受人按《商品房买卖合同》内容享有使用权。
上述部分由各相应单位买受人按合同约定使用、维护和管理，但不得私自改造、破坏规划用途，其他买受人则对此放弃且不具有使用权。
未计入公共部位与共用房屋分摊建筑面积的部分还包括但不限于地下和架空层停车（库）、会所、商业街等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人。
第二十二条甲方需要装饰装修房屋的，应事先告知并经乙方批准，并与乙方签订《装饰装修服务协议书》约定装修服务内容和服务费用。
甲方应按《装饰装修服务协议书》的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为，否则乙方有权制止违规装修行为。
甲方同意遵守乙方制定的本物业区域装修管理规定，因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，甲方同意及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第二十三条甲方应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改；甲方若擅自改动卫生间、厨房、阳台或其他部位造成渗漏或其他情况影响到相邻业主使用物业或对相邻物业造成损害等问题，甲方同意及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第二十四条甲方应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按乙方指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
甲方安装防盗窗，应按照乙方要求的材质及颜色安装。
第二十五条甲方专有物业设施设备保修期内因人为损坏或使用不当造成问题的，或已过保修期出现问题的，由甲方自行承担处理。
本物业区域内的共用设施、设备由于使用不当或人为损坏造成故障、破损的，能明确责任人的由责任人承担；无法明确责任人的，由该共用设施、设备所涉及的所有受益人共同承担。
第二十六条本物业管理区域内禁止下列行为，违者承担所造成的一切责任：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋规划设计用途；
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施、设备；
3、违章搭建、私设摊点；
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
8、从空中向地面抛掷任何物品；
9、《XX省物业管理条例》第XX条禁止的行为；
10、法律、法规禁止的其他行为。
第二十七条甲方及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
第二十八条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车管理规定。
第二十九条甲方和物业使用人在本物业管理区域内饲养宠物的，须遵守有关法律法规定，并应遵守约定：
不豢养鸡鸭等家畜，豢养宠物在办理完毕政府有关手续，征得同栋2/3以上业主书面同意后方可饲养，否则，乙方有权将其作任何处理。
第五章专项维修资金的管理与使用
第三十条本物业管理区域内的全体业主应按《住宅专项维修资金管理办法》及政府相关规定缴存、使用和管理物业共用部分、公用设施设备专项维修资金。
如遇新规定，则按最新规定执行。
第三十一条房屋所有权转让时，甲方缴交的专项维修资金随房屋所有权同时过户。
第三十二条本物业区域内共用部位和共用设施设备的维修费用按照国家法规和“谁受益，谁负责”的原则分摊。
当本物业区域内共用部位和共用设施设备发生影响使用或安全的紧急情况时，甲方授权乙方按照以下原则处理：
1、乙方不应等到超过法定数量的业主同意后才开始修复，而应立即组织维修、更新或改造，所发生的维修费用按实际发生费用在相应的物业专项维修资金列支；
2、乙方在抢修前应电话通知本物业所在地的房管部门、街道、派出所和居委会，并在相应的楼宇大堂进行情况公示，在有三户或三户以上受益业主书面确认及有第三方（指本物业所在地的房管部门、街道、派出所和居委会之一）在场的情况下，即视为甲方确认并授权乙方使用专项维修资金对相应物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造；
3、乙方完成物业共用部位、共用设施设备的维修、更新或改造后，甲方同意按实际发生费用书面签认乙方办理使用专项维修资金材料。
第三十三条甲方分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，甲方应当及时续交。
因未及时续交所产生一切后果由甲方全部承担。
第六章物业的维修养护
第三十四条业主大会成立前，乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
第三十五条乙方根据规章制度提供物业服务时，甲方和物业使用人应给予必要配合；如因甲方未予以配合所造成的一切损失由甲方自行承担。
第三十六条甲方对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益，因物业维修养护确需进入相关业主的物业专有部分时，甲方或乙方应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第三十七条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行处理但无法通知相关业主的，乙方可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或相邻业主）的监督下，有权不受任何限制地进入相关业主的物业专有部分开展应急处置，事后及时通知相关业主与受益方做好善后工作。
第三十八条因维修养护物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状。
第三十九条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，甲方应当及时采取措施消除隐患，如因甲方过失所导致的一切后果均由甲方负责。
第七章双方的权利和义务
第四十条甲方的权利义务
1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；
2、按照前期物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
3、享有对乙方及物业服务人员工作的监督权、投诉权；
4、享有对园区内各项管理的建议权；
5、按时缴纳物业共用部位、共用设施设备专项维修资金并监督专项维修资金的管理和使用；
6、遵守包括但不限于《临时管理规约》、物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
7、对物业承租人、使用人及访客等违反本物业的管理制度和《临时管理规约》等造成的损失、损害承担连带责任；
8、甲方的通讯地址为本园区自有物业地址，当甲方的通讯地址发生改变时，甲方应及时以书面投递方式通知乙方。
因甲方所留通讯地址不准确而导致相关事宜不能及时知会甲方的，所有责任由甲方自行承担；
9、我公司受开发公司委托，在交付时间上与甲方达成以下协议。
甲方自签订本合同起，已自愿同意与本小区开发单位关于房屋交付延迟问题永无纠纷。
10、法律、法规规定的其他权利和义务。
11、转让房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议。
甲方对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第四十一条乙方的权利义务
1、对本物业内房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序等项目提供维护、养护等服务；
2、建立健全本物业的物业服务档案资料；
3、征求甲方或物业使用人意见，受理本物业内共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序等方面的投诉，认真热情接待甲方或物业使用人来访，为甲方或物业使用人排忧解难；
4、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业服务制度并告知甲方；
5、及时收取和追缴甲方或物业使用人的物业服务费；
6、乙方可采取规劝、要求赔偿损失、公示违约违规行为等必要措施，制止甲方或物业使用人违反《临时管理规约》和本物业内物业管理规章制度的行为；
7、安排服务人员对园区进行日常巡视，并配合执有效证件的国家执法人员进入所管辖的房屋内检查；
8、法律、法规规定的其他权利和义务。
第八章违约责任
第四十二条双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责及法律责任：
1、天灾、地震等不可抗力及非乙方能控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害；
2、本物业区域内发生治安、刑事、民事案件和火灾所导致的损害以及其他非乙方原因造成的损害；
3、非乙方原因造成的本物业区域内共用部位、共用设施设备的损失及由此引起的甲方或物业使用人的损害；
4、因甲方或第三者之故意或过失所致，或甲方、物业使用人违反本协议、《临时管理规约》和本物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害；
5、因甲方或物业使用人所豢养的宠物误食乙方为消杀鼠蚊害虫等所投放的药饵产生的损失；
6、乙方书面提出需完善专有部分、共用部位、共用设施设备的合理建议或措施，对方未采纳所致之损害；
7、自甲方迟延交付物业服务费及其他费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生之任何损害；
8、甲方或物业使用人在本物业区域内未按乙方规定停车被拖离所产生的损失和费用，以及非因乙方违反本协议所导致的车辆被窃、被破坏或车内财物被窃之损害；
9、甲方或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害；
10、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
11、应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、互联网等单位承担的相关管线和设施设备维修、养护责任，以及非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
12、紧急情况下（如供水、供电、燃气、暖气等管线、设备、设施出现重大问题），为减少甲方或物业使用人的损失，乙方在甲方或物业使用人室内无人的情况下采取的紧急抢险措施所造成的损失。
13、除上述各款外，其它非乙方责任造成的损失。
第四十三条甲方逾期缴纳物业服务费、公摊水电费等费用，从逾期之日起每日按应缴费用的1‰的标准向乙方支付滞纳金。
滞纳金从逾期超过3日开始计算。
第四十四条甲方违反本协议及《临时管理规约》，使乙方未达到管理服务质量的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任。
第九章其他约定
第四十五条本协议自《商品房买卖合同》约定的交付之日起生效，至本物业区域业主大会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时终止。
第四十六条本协议终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主大会。
第四十七条本协议中“业主”是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人，即《商品房买卖合同》中的卖方、本协议中的甲方或本物业转让的受让方。
第四十八条甲方可与物业使用人就本协议的权利义务进行约定，但物业使用人违反本协议约定的，甲方应承担连带责任。
第四十九条本协议在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可以向物业所在地人民法院提起诉讼。
第五十条本协议一式份，甲、乙双方各执份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。
甲方（签印）：
乙方（签章）：
身份证号码：
代理人：
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