文安鲁能领秀庄园工程项目管理策划书.docx

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文安鲁能领秀庄园工程项目管理策划书

“文安鲁能领秀庄园-生态餐厅项目

精装修工程”项目

工程管理策划书

编制：

深圳特艺达公司

第一章：

工程概况及项目总平面图

1.1 项目概况

1. 项目名称：

文安鲁能领秀庄园-生态餐厅项目精装修工程

2. 项目地点：

廊坊市文安县界围村文安鲁能生态区

3. 项目概况：

项目选址于廊坊市文安县界围村， 总建筑平米约 849.7 平

米。

4．施工内容及范围：

文安鲁能领秀庄园-生态餐厅项目精装修工程，包括土建、装修、机电安装

及景观等工程。

具体承包范围为施工图纸、清单、施工管理及技术要求中所含

的全部工程内容。

5．工程保险：

总包负责购买建筑工程一切险。

6．甲供材：

家具、厨房设备。

7．乙供材：

图纸包含的各种结构材料、装饰材料、专用材料、设备、绿

植等。

8.特别提示：

现场目前无水、电、暖接驳点，用水、用电及采暖由投标

单位自行解决

1.2 项目总平面图

见招标文件图纸

1.3 项目工程管理的特点和难点

1、此项目施工时间为冬季，结构冬施问题需注意

2、园林景观苗木的采购需注意成活率等问题

3、园林施工与精装湿作业施工与空调单位施工的前后顺序需把控

4、现场临水临电问题是重点需解决的问题，需保证水电的顺畅

5、资金问题，此项目完工时正是春节前夕，资金必须充足，保证工期的顺利

及劳务人员的遣散问题。

6、各单位施工较密集，成品及半成品保护不容忽视。

第二章：

项目的组织架构与岗位职责

2.1 整个项目开发过程中各单位的组织架构及职责

项目中心的定位

项目中心是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成

项目建设任务的项目管理机构。

项目中心是一个组织体，要具有凝聚管理人员

的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；协调部门之间、管理人员之间

的关系，发挥每个人的岗位作用；沟通项目中心与公司各部门之间，项目中心

与政府主管部门、监理单位、指定分包单位等关系。

项目中心工作内容

1）负责工程工期、质量、材料、成本的控制，项目中心总经理承担直接领

导责任；公司各职能部门承担指导、评估和监控职责。

2）项目中心是项目建造成本的控制中心，项目中心总经理对项目建造成本

的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。

项目中心工作职责

1）实行项目总经理负责制，在过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、

政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令,确保建设规划部署的

各项施工任务全面完成。

2）应由具有开拓务实精神、有现场施工组织管理经验、懂技术的人员组成

精干的专业配套班子，在小区建设全过程中应起组织、指挥的核心作用。

3）以小区建设为纽带，组织设计、施工、公共事业、园林绿化建设等各参

建部门有关人员，为创建优秀小区密切配合，团结协作。

4）部门职责明确，岗位责任落实到人，人员稳定，作风务实，能及时解决

现场问题。

5）有较强管理、服务意识，本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、

社会效益、环境效益三者的关系。

6）坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优良群体、提高工程质量、

降低工程成本、缩短工期，提高企业经济效益起到积极作用。

7）认真执行建筑施工总包合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处；

配合销售做好施工现场文明施工管理工作；

8）对工程质量、进度及合同管理负直接责任；严格执行工程签证、设计变

更、工程洽商管理制度，协助成本管理部做好工程成本控制工作；

9）与项目开发部、设计工程部接口，全面负责进行项目前期报批报建工作；

10） 负责组织竣工验收、规划验收、业主入住验收、工程质量评奖等工作。

项目总经理工作职责

1）项目总经理作为公司代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任；

2）根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实

各管理人员职责，组织项目经理部开展工作。

3）负责建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方

的合同争议和纠纷；

4）参与选择施工总包单位、施工监理单位的招投标工作；

5）全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；

6）严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责；

7）执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；

8）负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、

施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作；

9）定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。

项目总经理工作权限

1）有对总价在 1 万元以下零星工程合同的签署或否定权；

2）在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；

3）有奖金分配权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；

4）有员工升职、加薪建议权。

专业工程师岗位职责

1．现场工程师（技术员）：

1）掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的

全面审核；

2）掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。

能够合理

运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用

方便；

3）能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够

指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的

功能和品质要求；

4）掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用；

5）能够在现场指导监理公司、工程队的工作，确保工程进度，工程质量达

到整体工程的进度要求；

6）协调组织工程建设中的竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接

工作；

7）严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；

8）负责范围：

土建、装修、园林景观的全部工程。

2．给排水工程师（劳务给排水工长）：

1）掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范

围工程图纸的全部审核；

2）掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合

理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、

使用方便；

3）能够掌握水系统及采暖系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能

够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到水、暖系统的

功能品质要求；

4）掌握水、暖系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、煤、消防系

统的管理办法及相关的法规规定；

5）负责完成水、煤、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批

手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能

部门密切联系，申请减免费用、缴费；

6）掌握水、煤、消防系统工程的规范并熟悉相关电气法规，并能够合理的

运用；

7）具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，

确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；

8）协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接

工作；

9）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；

10） 负责范围：

上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程、暖通工程，配

合作好室外配套工程。

3．电气工程师（劳务电气工长）：

1）掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范

围工程图纸的全面审核；

2）掌握电气工程（供电、通讯、有线电视、安保系统、网络技术）与相关

土建、水、采暖工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识及技巧，

使电气系统的安装合理、美观、使用方便；

3）能够掌握电气系统的专业知识，熟悉相关工程的专业知识，能够指导设

计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到电气系统的功能、品质

要求；

4）掌握电气系统工程相关的配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管

理办法，掌握相关的法规规定；

5）负责完成电气各专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，

到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能部门密

切联系，申请减免费用、缴费；

6）掌握电气系统工程的规范要求，并能够合理的运用；

7）具有组织、选择本专业的施工单位的能力，能够在现场指导监理公司、

施工单位的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；

8）协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接

工作；

9）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；

10） 负责范围：

供电工程、通讯工程、有线电视工程、对讲、可视对讲工程

并配合作好室外配套工程。

4．环境工程师（劳务景观工长）：

1）掌握负责项目所有环境配套相关任务，包括道路、路灯、园林绿化、围

栏、施工现场整体形象等；

2）负责完成各专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组

织施工单位进场前后的管理等一切事宜；

3）与有关部门密切联系，申请减免费用、缴费；

4）协助施工单位开展工作，监督进度和质量，并确保工期；

5）协调工程建设后期的竣工验收，并完成与物业公司的交接工作；

6）严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责；

7）从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；

8）由项目中心总经理统一安排，分担其他专业工作和管理工作。

第四章：

工程进度管理

4.1 项目总控制计划

计划开工日期:

 2016 年 11 月 4 日；计划竣工日期：

20167 年 1 月 4 日

总体工期目标具体开工时间以发包人书面通知为准。

以上工期已包含开工证手

续办理不及时、恶劣的大风及雨雪天气、拆迁争议影响、冬雨季施工、地基处

理、节假日、秋收的劳动力短缺等方面的不利因素，总承包人不可以此为借口

拖延工期

4.2 工程施工进度节点计划

4.3 工程进度计划的特点

本工程进度计划的主要特点：

（1）整个项目同步开工，同步竣工验收、完成备案工作，对项目整体工期

要求高。

4.4 工程进度控制措施

为保证景观园林及装修顺利进行，土建部分及场地地形平整应尽快完成。

地面平整及土建部分应同步完成，地面平整完成后景观苗木应进场施工。

部分完成后应马上进行室内装修施工。

督促甲方设备进场时间。

第五章：

工程质量及安全管理

5.1 工程质量与安全管理目标

5.1.1 工程质量管理目标

工程总体质量按照国家规范标准及《鲁能集团质量标准》要求进行要求，不发

生重大质量事故，住宅项目集中交房期户均质量缺陷条数控制在 1 条以内，工

程实测实量值合格率不低于 92%（若每月实测实量达不到 92 分将扣除专项安全

质量措施费的 1%）。

5.2 质量与安全管理指导思想

5.2.1 依靠监理的力量控制质量及安全

（1）监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责

任单位，并协助项目中心进行成本控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、

投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理

和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。

（2）现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、

工作方式，尽快与项目部合拍。

（3）现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理

单位开展工作创造良好的外部环境

5.2.2 优选队伍，杜绝多层转包

（1）选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我

们的成本控制目标是有必要的。

（2）杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。

（3）优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。

（4）提高自身管理能力。

在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲

供比例，广泛进行社会资源的整合。

（5）每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很

有必要的，中标率应控制在 30％以内。

5.3 工程质量管理措施

5.3.1 图纸审查制度

施工图出图前，由设计部组织，项目中心参加，对施工图纸进行详细的审

查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，对

图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后形成会审记录。

5.3.2 成品保护措施

（1）铝合金门窗：

运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢

靠固定的着力点，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件；

进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高

10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风。

禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。

在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。

门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。

已安装的门窗框洞口不得作为运料通道。

严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。

外脚手架不得压在门窗框

上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。

应防止利器划伤门窗表面；防止电、热 i 和焊花烧伤或烫伤面层。

门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖

板保护。

在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。

（2）入户门：

运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运。

进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部

用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风。

进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护

措施。

对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设

防护板，以防碰伤撞坏框体；如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，

作后塞口。

施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。

应防止利器划伤门窗表面；防止电、热 i 和焊花烧伤或烫伤面层。

（3）防水层

基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。

养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工。

合理安排施工流向，避免过早上人走动。

已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。

穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更

换。

地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层

积水或污染而影响防水层的施工质量。

（4）涂料与油漆

在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空

气的侵蚀。

将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时

防止门窗玻璃损坏。

涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。

（5）地坪

安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或

夹板，以防划伤地面

粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附

近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。

（6）地砖

急促砂浆尚未达到强度前，其他各种不得进入同一施工区操作。

不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖

其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。

施工时，人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走入；铺设完毕以后，要做

好围档，禁止人行；待砂浆达到设计强度后，上面覆盖纸板后，方可允许人员

行走，但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉。

5.4 安全文明施工管理

5.4.1 施工现场 CI 标识系统

施工现场按公司 CI 形象设计要求做好标识，当公司无规定时，按上海市

有关安全文明要求执行。

施工现场 CI 标识系统要求在总包合同中注明，并由项目中心在总承包现

场临建施工前进行交底。

（1）施工主入口大门

施工主入口临时大门如图所示。

（2）施工主入口形象要求

入口处设置工程概况牌、工程目标牌、项目组织架构牌、文明施工管理牌、

安全及防火牌，工程现场平面布置图，如下图。

蓝色底塑料板，粘贴

白色易可贴纸

铝合金边框 60mm 宽

工程概况项目目标项目组织架构图

宣

传

语

文明施工管理安全及防火平面布置图

大门口作硬地处理，车辆出入口位置设车辆冲洗装置和排水沟，保证带有

泥土的车辆经冲洗后才能驶入城市街道。

（3）临时围墙设计

围墙高度不小于 2m。

（4）项目部铭牌设计

项目部铭牌上写公司 LOGO 和项目名称，悬挂于项目部入口的显眼处。

如

下图所示。

（5）项目中心上墙资料要求

上墙的主要资料包括：

项目概况、项目组织架构图、岗位职责、施工进度

控制计划、形象进度示意图、形象进度、晴雨表、项目总平面图等。

如图所示。

（6）项目中心工作人员配备要求

在安全帽的前方正中粘贴或喷绘公司标志，安全帽后侧正中粘贴或喷绘

“XX”。

安全鞋：

配备防水、防钉高帮安全鞋。

对讲机：

管理人员在现场均携带对讲机。

胸卡：

按公司要求制作，进入现场必须佩戴。

（7）公司 CI 标志

塔吊的配重臂上悬挂公司标志和“XX 地产”字样的组合标志，建筑物悬挂

公司统一宣传标语。

（8）现场道路

现场临时施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水设施，交通畅通，路

面平整、清洁。

（9）卫生间

项目现场卫生间由总承包商安排专人及时清理以保持清洁干净。

第六章：

工程成本管理

合同内总价的 30%作为毛利润。

合同外洽商利润在保证在 40%左右。

每月甲方付款后支付劳务完成工程量的 80%作为进度款

增项部分到结算后在进行支付，过程进度款不支付增项部分

支付劳务工程款时应监督发放到工人手中。

项目管理人员要了解工人出勤信息

各节点要留影响资料。

第八章：

项目的沟通管理

8.1 进场知会

对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面

开始前，以书面形式签发《进场知会》，明确：

项目中心的联系人、联系电话，

与公司的对口工作部门，文件收发制度，会议制度，工作流程与表格格式等。

8.2 周例会

项目周例会定于每周 5 下午，由项目经理主持；公司领导应参加，主要协

调本周发生的质量问题及整改方案，协调进度，成本的分析等问题。

当周的问

题当周解决，不得有拖延。

8.3 工程周报

工程部每两周末编制工程周报，对本两周工程进度、质量、存在问题、合

作单位评价、工程款支付情况进行全面整理，并报送公司管理层。

8.4 里程碑形象进度

工程基础（打桩）开工、主体封顶、外架拆除、单体验收、样板楼展示、

各标段工程里程碑形象进度完成后 2 天内应编制《里程碑形象进度》，通报公

司。

8.5 文件的收发、传阅

文件的收发由专职资料员统一管理，并在项目中心内形成传阅制度。

8.6 资料的归档

由资料员根据河北工程资料验收规范要求进行收集、制作并整理。

工程结束后

将全部资料交甲方及公司存档。

第九章：

项目的风险与对策

9．1 进度控制风险与对策

本工程具有占地面积大，分包项目多，总工期及各阶段工期要求紧的特点。

针对此特点，项目中心应做好以下工作：

（1）优选施工队伍，要求单位有足够的机械设备能力和劳动力配置。

（2）合理调整各单体工程的计划。

（3）雨、污水管施工先行施工

（4）协调公司各职能部门工作，落实招标采购计划、出图计划、样板确定

计划。

9．2 质量控制风险与对策

定位放线困难，苗木采购季节性要求、基坑冬季施工、厨房卫生间的排水

问题是本工程质量控制的重点。

项目中心应充分发挥各分包单位的主动性，完

善质量保证体系，强化过程监督、检查和工序验收，把好竣工验收最后一关。